购买第一套房产：房屋与住宅作为资本投资或自住选择
购买房产 – 购房还是购买公寓，我们每周都会收到大量读者和客户的提问——是时候写一份完整指南了！从A到Z的完整流程，包含所有贴士、计算公式、面向自住者（自己居住）与投资者（购买并出租）的各种定义。从个人目标、房产搜索标准、快速评估，到对房产数据和结构的详细审查，再到与卖方的谈判。融资、购买流程、购房合同、土地登记簿，以及税务与钥匙交接。所有内容，专为房地产新手打造，详见Immobilien-Erfahrung.de。
房地产入门指南：全新上线！
无论是第一套用于投资还是自住的房产、住宅还是公寓，我们现在为房地产新手汇集相关知识与工具（计算公式等）。事实上，我们收到的邮件越来越多，问题也越来越多，因此萌生了打造一个全新专项项目的想法，专门聚焦以下主题：
- 学习房地产投资 – 详见Immobilien-Erfahrung.de
让我们一起来简要浏览一下相关内容。
房产标准：您的个人目标
第一步：明确您的个人目标。简单来说：
作为资本投资房产时您的目标
因此，在开始寻找房产之前，请先思考一下您作为房地产投资者的目标。您仅仅是为了自住，还是希望实现所谓的“财务自由”、“再也不用工作”并“靠房地产生活”，也就是“过上非常优渥的生活”。
把自住房产当养老保障——先停一停！
有趣的是，许多人购买房产用于自住，然后就认为“我再也不用交房租了！”许多人犯的错误是，认为一旦购买自住房产，养老问题就解决了，可以免租金居住！这是一个致命的误解，因为运营成本始终存在。等房产使用20年、30年甚至40年后，还会产生大量维修、翻新和现代化改造的费用。
解决方案：先做资本投资，也许之后再考虑自住
因此，即便您的目标“只是”自住，也不妨考虑购买第二套房产作为资本投资！
至少可以用来支付年老后的运营成本和维修费用，同时通过出租已经供完款的房产，获得一份每月的小额租金收益。除了自住 vs 资本投资之外，还需要审视自身的财务状况。核心问题是：
您能负担得起多大的房产？
您还会了解到诸如地段等其他重要参数。
这正好引出了您寻找房产的标准。
自有资金：融资？信用状况？
关于“我能负担得起多大的房产？”这个问题，我们已经讨论过了。通常银行会要求约15%的自有资金，具体比例取决于信用状况、银行及对接人员（上下浮动约5%）。但如果信用状况良好，您也可能实现0%自有资金融资。
信用状况，也就是信誉度和现有自有资金，对房地产新手而言是一个重要话题，因为又有多少人能全款支付房产呢？
与此同时，在这一点上观点也有分歧：自住者应尽可能多投入自有资金；而投资者则应尽量减少融资中需要投入的自有资金比例，理想情况下为0%。
关于其中的原因，您可以在这里了解：
寻找住宅：中介、门户网站……？
您已经明确了自己的目标，审视了地段，并为自己找到了合适的区域和地点。您也检查了自己的信用状况、融资方案，甚至可能已经提前获得了针对某一金额的银行融资确认。
贴士！提前获得银行的融资确认，能让您更快地拿到优质、具有收益潜力的房产。
也就是说，银行提前确认：我们愿意为XY先生或女士提供价值XY的房产融资。
大多数人是先找房产，之后才去找银行。这会耗费大量时间，而在德国这样的房地产市场中，卖方往往很快就能找到另一位能立即提供相应融资的买家，从而完成交易。
之后，还有多种途径和方式可以获取房产信息。
- 报纸分类广告
- 易贝（eBay）上的分类广告
- 房地产门户网站，如ImmobilienScout24、Immonet等
- 联系个人人脉网络，“认识认识的人吗？”
- 房地产中介，也包括获取房源信息及门户网站发布渠道
- ……
地段、住宅类型与状况
接下来，我们要为您自己的房地产投资找到合适的地段。地段可分为多种类型。
房地产中有哪三种地段类型？
您一定听过所有房地产中介和投资者都会说的那句名言：“地段、地段，还是地段”。他们说得没错，因为地段是您（日后）盈利计算中的一个重要参数。
99.9%的情况下，人们所说的是A类、B类和C类地段。
A类地段：投资型房产
房地产中的A类地段意味着：
- 价格：购买价格/每平方米价格非常高
- 购买投资型房产（押注未来）
- 典型地点如慕尼黑
B类地段：收益型房产
房地产中的B类地段意味着：
- 价格：较高/“中等”购买价格
- 购买收益型房产（通过出租获得现金流）
- 典型地点如威斯巴登
C类地段：风险型房产
房地产中的C类地段意味着：
- 结构薄弱地区的小城镇/乡镇
- 人口发展停滞或呈下降趋势
选址与房产的邻近性
理想情况下，您应寻找/购买一处“距离自己生活圈不太远”的房产所在地。假设您本人住在汉诺威，而家人住在慕尼黑？那么，位于两地之间沿途的地点也可以纳入考虑范围。这样便于实地考察，也方便日后对房产进行相关工作。
以本例来说，沿途一些性价比较高的B类地段城市（比汉诺威、慕尼黑本身更具收益性）包括：
- 卡塞尔
- 纽伦堡
- 因戈尔施塔特
- 哥廷根
- 维尔茨堡
- 埃尔福特
- 耶拿
- 班贝格
简单来说，房地产新手的选址方法就是这样运作的。
也就是说，选址工作再次回到第一步中的准备工作。如果一处房产距离数百公里之遥、实地考察十分不便，那么并不建议将其作为您的第一套房产。
哪种房产类型适合您的地段、财务状况和人口结构？作为房地产投资者，您可以选择多种住宅类型和房屋类型。问题在于，哪种房产类型最符合您在第一步中确定的个人目标？
评估产权公寓：购买价格？前往评估产权公寓并计算购买价格——这里有全部细节。
您已经在预设的地段找到了一处房产，价格对您来说也不错，太棒了！但价格上还有商量的余地吗？总体来说：
无论是公寓还是房屋，这处房产真的物有所值吗？
请记住以下几点：
标价（例如房地产门户网站上的价格）并不等于成交价
这对您来说是一个优势！
至少，当您懂得如何用有力的事实为更低的成交价进行论证时是如此。降低购买价格最重要的因素当然是房产本身的状况。但是，如何评估一处房产？房产评估应涵盖哪些方面？在涉及共有部分、客厅、浴室、厨房、屋顶结构等内容时，您需要注意哪些事项……
一份扎实的房产评估，在制定购买价格时能发挥最有效的作用。没有什么比清晰的事实更有说服力了。
此外，您还将学会如何仅凭一眼房源信息就“初步评估”一处房产。更精确地说，您将计算该房产用于出租时的收益率。这一数值（租金收益率）仅通过两个因素即可给出概览：购买价格与年租金。
给未来房地产投资者的贴士！
您会一直需要并听到两个概念：租金收益率，更准确地说是毛租金收益率，以及购买价格倍数。两者都有助于快速评估房产报价。在这里了解更多两者的区别，并了解我给房地产新手的建议：
购买流程、公证、土地登记簿、钥匙交接？
最后是购买流程的办理。从公证处，到初步购房合同，再到正式购房合同、土地登记簿登记、钥匙交接，当然还有作为购房者需要向各相关机构支付的所有费用。除购买价格外，还有购房附加费用。无论是房屋还是产权公寓，购房附加费用在大多数情况下包括：
对购房者而言，第一步中重要的是房地产转让税。房地产转让税因联邦州而异，目前在购买价格的3.5%至6.5%之间。
在支付了卖方、公证处、必要时的中介费用，以及税务局的房地产转让税之后，即可办理土地登记簿的登记。
恭喜您，您已经拥有了自己的第一套房产！
