遗产税 房地产 2026：免税额、税率 & 策略

我需要支付多少遗产税？这取决于两个因素：亲属关系和继承房产的价值。配偶和子女支付的税款明显少于兄弟姐妹或朋友。第一步始终是：检查免税额度。

2026年遗产税的免税额度

重要： 免税额度按人计算，每10年可再次使用（生前赠与！）

2026年遗产税税率表 按价值和税级划分

计算示例：慕尼黑的一处独栋住宅（800,000欧元）

一名子女继承一处价值800,000欧元的宅院：

• 免税额度：400,000欧元
• 应税继承额：400,000欧元
• 税率（税级I，300,001–600,000欧元）：15 %
• 遗产税：60,000欧元

如果是一位无血缘关系的人继承同一栋房屋：

• 免税额：20,000 €
• 应税继承额：780,000 €
• 税率（第三类税率）：30 %
• 遗产税：234,000 €

家庭住宅：何时房地产免征遗产税？

自住的家庭住宅可能完全免征遗产税 – 但前提是满足以下三个条件：

1. 被继承人在去世前一直居住在该房地产中
2. 继承人是配偶或子女
3. 继承人自行入住，并至少居住10年

注意： 对于子女而言，额外规定：居住面积不得超过200平方米。对于面积更大的房产，超过200平方米的部分将按比例征税。

房地产遗产税减免的5种策略

1. 生前赠与： 免税额度每10年可以重新使用一次。通过早期规划：子女每10年可免税获得400,000 € – 这样在20至30年内可以将整个房地产价值转移。
2. 保留使用权：父母将房产过户给子女，但保留使用权（居住权 + 租金收入）。使用权价值可大幅降低应税继承额。
3. 登记居住权：类似于使用权，但仅保留居住权，不包括租金收入。可减少赠与价值，因此税收较少。
4. GmbH 或 GmbH & Co. KG：在特定条件下，将房产置于企业结构中可享受85–100%的免税折扣（经营资产）。
5. 继承前部分出售：如果有多个继承人，可出售部分房产并分配所得 – 总体减少税负。

关于房产继承税的常见问题

Muss ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen, um die Erbschaftssteuer zu zahlen?
Nein. Das Finanzamt kann auf Antrag die Erbschaftssteuer bis zu 10 Jahre stunden, wenn die Steuer nur durch den Verkauf der Immobilie beglichen werden könnte und der Erbe die Immobilie selbst bewohnt.

Welchen Wert setzt das Finanzamt für eine Immobilie an?
Das Finanzamt berechnet den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Seit 2023 werden dabei Bodenrichtwerte und Liegenschaftszinssätze stärker berücksichtigt – was die steuerlichen Werte deutlich nach oben getrieben hat und in vielen Fällen höher liegt als der tatsächliche Verkehrswert.

Kann ich ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?
Ja, wenn der Erblasser die Immobilie seit mehr als 10 Jahren besessen hat (Spekulationsfrist), oder wenn der Erblasser – oder Sie als Erbe – die Immobilie in den letzten 3 Jahren selbst bewohnt haben. Die Erbschaftssteuer ist dabei unabhängig von der Einkommensteuer beim Verkauf zu betrachten.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei einem Haus im Wert von 1 Million Euro?
Erbt ein Kind (Steuerklasse I, Freibetrag 400.000 €): steuerpflichtiger Erwerb 600.000 €, Steuersatz 15 bis 19%, Steuer ca. 90.000–114.000 €. Erbt ein Geschwisterkind (Steuerklasse II, Freibetrag 20.000 €): steuerpflichtiger Erwerb 980.000 €, Steuersatz 30%, Steuer ca. 294.000 €.

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