出售土地[year]：程序、建筑法、房地产经纪人、公证、费用和税收

出售一块土地 – 在农村或大都市，出售一块土地是你考虑了很久的决定。出售的原因可能有很多。但是，当涉及到销售的成功时，所有业主都同意。财产应该以最好的价格出售，而且不需要长时间的等待。如果你决定私下出售，你将面临巨大的任务组合和组织细节。在实践中，通过具有专业知识的房地产经纪人提供您的房产，已经证明了它的价值，因为错误的来源被消除了，您可以在没有压力和重新组织您的日常生活的情况下提供您的房产。你已经知道你的财产的价值吗？节选自指导手册：销售房地产。

Key Facts -

出售林地

临时出售土地

在出售地块时，首先会出现与出售房屋类似的问题，而且在出售时犯的错误也往往是一样的。然而，这里还有一些值得一提的地方，使土地的销售更加特殊。提示。最后，我们还为您准备了一些特殊情况，如农业用地、林地，但也包括有泉水的土地。

就地块而言，必须注意它是建设用地还是建筑估价用地。在后一种情况下，该财产必须首先由各市镇开发。只有当水、气、电和污水的连接可以使用时，才可以在房产上进行施工。通常情况下，建筑地块比建筑土地更有价值。

建筑用地或建筑估价用地

基本问题。

建筑用地或
农场估价土地

对于这一点，第一步是看一下土地买卖的快报。

卖还是不卖？正确的时间
用于具体评估的文件
在博览会上的财产介绍
与有关方面的沟通
检查和谈判（购买价格）

卖还是不卖？正确的时间 – 第1步

第一步是决定出售 – 在所有领域，位置是最重要的，不仅是在出售你的开发或未开发的房地产时。在所有的房地产销售中–包括所有的地块–位置最初是销售价格的核心估价因素。

一个实际的例子。

轻松出售：柏林附近的建筑用地，位于最好的基础设施中间
困难的销售：位于巴伐利亚阿尔卑斯山的房产，没有基础设施

私下或 “免费 “出售，没有房地产经纪人，涉及风险，使销售和整个交易（估价到公证和购买合同）容易出现错误。销售房地产需要一个良好的买家网络，而房地产往往不公开展示，只在内部作为非市场物业。这样一来，就不会有人发现你的建筑地块的出售。向房地产开发商直接销售地块在这里也很受欢迎。

粗略的房地产估价（销售时是/否）。
公开或非市场销售

具体评估的文件 – 第2步

第2步是文件–另一个重要点是与销售有关的文件。获得它们需要花费大量的时间、金钱和神经。然而，如果没有重要的文件，你就不能提供你的房产，所以你不能把这部分的组织工作排除在外。为了简化销售，并提供您的房子与所有相关文件，值得聘请一个房地产代理。只有这样才能对房产进行估价并确定出价。

这通常包括。

地籍图或地籍办公室的房地产图
发展计划
土地登记摘录土地登记处
土地使用计划
初步的建筑申请
建筑物抵押品的信息
发展的证明
财产税的通知

在博览会上介绍财产 – 第3步

第三步是展示–无论是 “卧底 “还是在 “公开 “市场，专业的介绍和翔实的图片是销售房产的基础。通过广告或场外展示，你与潜在的买家建立了第一次联系，并为询问看房事宜奠定了基础。如果你的描述包含的信息太少，或者图片没有回答问题，那么就不会有兴趣，或者你不得不处理大量的个别问题。

这时，潜在买家的第一个 “购买决定 “已经做出。我到底要不要多看一眼？

与有关各方的沟通 – 第4步

第四步是沟通–如果你的房产产生了兴趣，潜在客户就会等待你的快速回应，并认为你可以通过电话和网络进行沟通。尤其是这一点，占了99%的时间投资。财产越是独特，事先进行的检查就越多。因为看房预约和谈判花费的时间更多。

检查和谈判（购买价格） – 第5步

第五步是看房和谈判–这就是房地产经纪人的经验真正发挥作用的地方。出价和报价（来自买家）往往相差30%、40%，怎么办？现在，它归结为谈判技巧，一点销售心理学，但也是关于建筑、物质、基础设施和位置的硬事实。此外，该地区的发展起着重要的作用，对财产的潜力进行分析。

如果卖方和买方同意，就可以签订购买合同。然后在公证处对所有交易进行密封。

出售土地的免费提示？是的!

作为房地产经纪人，我们代理市场价值在100万欧元以上的房产，即豪宅类别下的ETW。我们希望你能了解销售过程，以便你能透明地提前计划你的公寓销售。

你知道我们无可比拟的优势是什么吗？我们每月独立接触超过25万名读者，这意味着一年总共有300万人。我们独立于普通的房地产门户网站，接触到一个有偿的、特殊的目标群体。此外，我们在非市场区域提供内部买家群体和投资者，你无法通过通常的报价接触到他们。阅读更多关于。地产代理。

提示!还要注意进一步的链接，在这里你会发现对特殊主题和技术术语的更深入解释。

已开发和未开发的。建筑用地、可耕地或林地

就像出售房屋一样，土地的价值也是确定的。通常情况下，市政当局每两年确定一次所谓的标准地价，这些地价是由其他地块的销售所得。然而，这些标准的土地价值对销售没有约束力。地块的位置和交通联系在定价中也起着重要作用。位于热门住宅区的建筑地块，价格较高。那些朝南的地块也有较高的销售价值。在这之后，你必须找到一个买家。在这个时代，这大多是在网上进行的。

买家/开发商想要什么？- 检查清单

在深入探讨主题、法律等问题之前，我们首先要处理更多的一般性问题：出售土地的税收是多少？你需要什么来卖土地？没有公证，你能卖掉房产吗？出售土地是否需要缴税？

让我们从潜在的买家开始。他们最终决定是否拒绝、接受或甚至超越购买价格。

在寻找合适的相关方时，可以考虑以下几个方面。

土地类型
可能的用途
财产规模
土地的坡度
城市或农村位置
运输连接

使用的可能性（法律状况）

土地的类型也决定了其可能的用途。是建筑用地、农业耕地还是林地。地块的大小通常是以平方米为单位的。对于大面积的农业地区，公顷是常见的。坡度指的是土地的坡度。这种情况在斜坡上尤其明显。

位于城市的土地提供了与农村地区土地不同的使用可能性。这首先适用于发展的类型。此外，交通连接也发挥着重要作用。它主要对建筑地块或商业地块具有首要意义。

农田或城市内的建筑区。

可视化：售后的新建筑项目。

销售的准备工作–检查清单

在喧嚣的日常生活中出售房产，要求相当高：计划和思考以及说话，你将在接下来的两份卖房准备清单中看到。

出售前的业主问题

涉及的时间、预约、信用评级和查看。作为一个房地产经纪人，你知道在出售房产时你要做多少工作。

这尤其是指在房地产交易方面的经验，以便在出售房屋时提前避免风险和错误。

另一个积极的方面是房产的营销。必须找到合适的平台，否则，关键词市场外的房地产。此外，还有为销售做计划的时间，从通过广告、照片、门户网站进行准备，回答有关各方的询问，预约看房，检查潜在买家或投资者的信用度，谈判购买价格、购买合同、税收等等。

出售房屋的9个简单步骤。

你个人对卖房的了解程度如何？
你以前卖过房子吗？
你能创造一个有意义的广告（在线和印刷）吗？
你如何评价你在现场会谈中的谈判技巧？
你愿意让任何陌生人进入你的财产吗？
你想让所有人都知道你的出售意图吗？提示：我们的非市场物业
你是否准备好处理出售房屋所需的法律要求？
你是否准备自己承担推销房屋的时间和精力？

许多人选择房产中介的原因之一，除了将风险降到最低之外，还有就是买方网络。特别是在地块的情况下，我们建议你不仅在区域内推销你的房产房地产投资者正在寻找有趣的房产，特别是包括热门地段的地块，但也包括有发展潜力的地段。谈判相应地更加密集，但出售房产的利润可以相应地增加，收获颇丰。

我的财产值多少钱？

这个问题是在最开始。要发布报价，你需要一个房产的价格。但确定报价并不那么简单。除了房产的基本有形价值（如果你的土地上有建筑），其他因素也会进入销售价格。

市场价值评估作为销售的基础

在这方面，估价是重点，并为与财产、存储相关信息和基础设施嵌入相对应的价格奠定了基础。

在确定的市场价值的基础上，你可以排除高估房产或以低于实际价值的价格进行宣传。

由于房产价格不断上涨，你应该在出售前直接进行估价，而不是依赖你已知的、已经是几年前的市场价值信息。

顺利处理土地的出售

您的广告已经发布，并引起了人们的兴趣。现在，房产的销售进入了一个阶段，完美的组织和安排变得非常重要。看房必须是有计划的，与你和潜在的买家一起安排时间，进行和评估。

如果申请人表示出严重的兴趣，代理人会检查他或她的信用度，并获得包括融资确认在内的自我披露。通过在早期阶段检查潜在买家的财务背景，可以在签订合同前不久排除问题。

提示。卖掉市场（房地产开发商）

非市场意味着你的房产销售将永远不会被公众看到。你的房产只会被推荐给内部的、有偿的、有理想星座的买家群体。非市场销售尤其被那些希望对销售以及地址、照片和更多内容保密的知名人士所使用。私人也利用这项服务，例如，如果他们不想让家人或邻居知道即将进行的销售。对于这种谨慎的非市场销售，你需要一个拥有良好网络的著名房地产经纪人。你的优势：没有人会发现这笔买卖。

抛售市场

评估：形势、选择和发展

有很多问题需要回答，最好的答案是让专家在你身边进行房产评估，或土地评估。对你的房产来说，无论是否有房地产，什么价格才是合适和现实的？如果是不久前购买的，当时的购买价格可以作为第一个参考点。各地区网上报价的可比地块也可以提供一个模糊的估计。

在出售房产时，”感知价值 “并不是一个最佳依据。

如果价值太高，房产可能会 “燃烧”，因为它在市场上停留的时间太长，而且房产似乎有问题。

汇率属性

通常情况下，价格被降低，这意味着房产的实际收入潜力被丧失–你错过了好钱。储蓄银行与FlowFact AG和IIB Dr. Hettenbach研究所合作进行的一项研究也证明了这一点。发现营销时间、销售价格和营销价格之间存在相关性。研究证实，如果在对房产进行估价时依靠现实的评估，收益会更大，营销期会更短。

因此，强烈建议由专家对房产的市场价值进行专业评估，以实现顺利的销售交易。

评估师或专家（房地产经纪人）的估价
如果广告时间过长，会因降价而损失收入潜力

在此阅读更多信息。

汇率属性

建筑法：后来开发的地块

法律依据–建筑法被认为是以后开发地块的基础。为此，建筑当局需要一些文件，如。

地区
走廊
包裹
概要
法律负担
已登记的建筑物抵押品
关于相邻房产的信息

地区：房地产地籍

Gemarkung是在一个城市的房地产地籍中发现的一个面积单位。Gemarkung描述了一块土地的所有权，并在土地登记册上登记。Flur这个词指的是一个开放的区域，通常是一个农业区。

地块是一个地区的正式测量部分。大纲以面积为单位勾勒出各自的地块。

土地抵押（以前的抵押）：法定抵押权

不动产的法定抵押权主要包括抵押贷款、土地抵押、年金债务、终身年金、地役权、用益权和实际抵押。抵押贷款曾经是一种常见的贷款担保形式。银行尤其使用这些选项来保证贷款。

今天，在德国，抵押贷款已在很大程度上被Grundschuld所取代。

与抵押相比，土地抵押是独立于要担保的债权的。年金债务是另一种类型的土地抵押，为付款提供担保。然而，这些付款并不消灭债务，而是应被视为利息支付。

人寿年金、用益物权和权利

如果是终身年金，可以用一块土地作为抵押。人寿年金本身就是义务法下的合同，在特定情况下可以强制执行。地役权规定了邻居可以使用财产的权利，或财产所有者不得在其财产上进行某些事情。这主要是指通过许可或要登记禁止建筑的情况。

用益权规范了财产的使用。用益权人因此获得与土地所有者相同的所有权利。只禁止出售。用益权包括土地所有者承诺履行的所有行为。用益权使债权人能够在拍卖中出售财产。

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工业区内的大型建筑工地。

税收。税额和投机期

出售房产时最重要的问题之一是税务局要求你支付的税款。

在其他任何时候，土地的销售都没有像今天这样有利可图。特别是建筑用地的价格很高，对私人和商业买家来说都很有趣。如果你在一个时尚的地方或靠近城市的地方拥有一块土地，你不必为寻找一个有偿的买家而寻找很长时间。然而，出售地块并不免于纳税。

每笔销售都会产生税收。

当然，这也适用于土地。

利润（销售收入）的税收

自2012年起，土地的销售要按25%的税率纳税。这适用于出售一块土地的利润。出售土地没有流转税。只有在收购的财产被算作企业资产的情况下，企业才需要缴纳贸易税。

税收负担：25

投机期为10年

就未开发的土地而言，所有权的长短起着重要作用。为了节省投机税，房产在出售前应至少已被你占有10年，如果是继承，则应由死者占有。在未开发房地产的情况下，无法证明占用意义上的自用，这使得投机期成为税收评估的约束因素。

原则上，这里也适用十年的投机期。利润是由收购成本和销售收入之间的差额计算的。

投机期：10年

在大块土地上不可能施工的情况下，分割也是有意义的。然而，在德国的一些联邦州，分割一块土地需要特别的官方许可。这方面的信息可以从公共建筑当局或土木工程师处获得。

由于需求持续增长，而热门地区的供应有限，在某些情况下，持有房产一段时间，以后再出售可能是值得的。如果你把土地作为一种投资，不想放弃所有权，租赁也是一种选择。

哪种方式最适合你取决于各种因素，因此，房地产经纪人会根据具体情况进行研究和推荐。为了让潜在的买家清楚地了解开发方案，你需要一个有效的开发计划。这是出售地块时你需要组织并向潜在买家展示的文件的重要部分。同样地，营销策略对于实现预期的要价也是至关重要的。

公证契约的程序

公证证明总是遵循一定的模式。首先，选择一个日期进行公证。除公证员外，所有签约方都必须亲自出席这一预约。公证员宣读了购买合同。然后仍然可以提出修改要求。公证员决定是否可以进行所需的更改。之后，购买合同由合同双方和公证处正式签署。

公证员随后确保该购买行为被记录在土地登记册上。此外，税务局也被告知购买的情况，它向买方发送房地产转让税通知。最后，公证处向买方发送他的费用发票。

特殊情况。森林、草地、田野和泉水

农业用地、林地或有泉水的土地。以下是我们经常收到的几个特殊案例。

出售农业用地

出售农业用地 – 你打算出售农场的农业区、耕地、草地和牧场。出售的常见原因是年老、放弃农场或财务压力，如来自目前的融资、这里或另一个企业的压力。有时，公司的结构将不得不进行瘦身，有时它 “只是 “一个继承的问题。第一个问题：销售是如何进行的？出售农业用地时，你要考虑什么？

出售农业用地

出售林地

森林、草地、估价、税收及公司 – 森林有一个很大的优势，它们提供了一个再生的原材料。同时，它们不是为经营者提供短期利润，而是提供长期回报。因此，许多林地的所有者并不像房地产和财产的 “典型 “土地所有者那样思考问题，往往是为几代人做打算。你知道吗，即使是快速生长的云杉树在自然界中的寿命也可以达到600年。70-80年后，它们被砍伐，那时它们的树干大约有30米高。简而言之，有许多参数影响到林地的销售。我怎样才能出售我的森林？