出售土地：流程、建筑权、房地产经纪人、公证人、费用 & 税收
出售土地 – 无论是在乡村还是在都市，出售一块土地都是一个需要深思熟虑的决定。出售土地可能有各种原因。然而，当谈到出售的成功时，所有业主都达成一致：希望以最佳价格并在最短的时间内售出。如果您选择私下出售，您将面临大量任务和组织细节。在实践中，通过拥有专业知识的 房地产中介 进行出售已被证明是有效的，因为可以排除 错误来源，并且您可以毫无压力地出售您的土地。关于评估或出售还有疑问吗？请随时 联系我们，完全免费。
快速出售土地
Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit, beim Verkauf eines Grundstücks stellen sich in erster Linie ähnliche Fragen wie bei einem Hausverkauf, die Fehler beim Verkauf sind oft dieselben. Allerdings gibt es hier auch einige andere erwähnenswerte Punkte, die den Verkauf von Grundstücken spezieller machen. Tipp! Am Ende haben wir auch noch Spezialfälle für Sie, wie Agrarboden, Waldgrundstück aber auch Grundstück mit Quelle.
Bei einem Grundstück ist darauf zu achten, ob es sich um Bauland oder um Bauerwartungsland handelt. Im letzteren Fall muss das Grundstück erst von der jeweiligen Gemeinde erschlossen werden. Erst, wenn Anschlüsse für Wasser, Gas, Strom und Kanal vorhanden sind, darf auf dem Grundstück auch gebaut werden. Baugrundstücke sind in der Regel wertvoller als Bauerwartungsland.
Bauland oder Bauerwartungsland
基本原则：
- 建筑用地或
- 农用地
首先，我们快速了解一下土地出售：
- 出售还是不出售？合适的时机
- 具体评估所需的文件
- 在展示资料中展示土地
- 与潜在买家的沟通
- 看房和谈判（价格）
- 与公证人预约及签订买卖合同
出售还是不出售？合适的时机 – 第一步
第一步是出售决定 – 在所有领域，地段尤为重要，不仅在出售您已开发或未开发的土地时如此。在所有房地产出售中，包括所有土地，地段首先是对售价的中心评估因素。
一个实际例子：
- 简单出售：柏林的建筑用地，位于最佳基础设施中心
- 困难出售：巴伐利亚阿尔卑斯山区的一块土地，没有基础设施
私下或“免费”且不通过中介出售房产会带来风险，并使整个交易过程（从 评价 到 公证人 和 购房合同）容易出错。出售房地产需要良好的买家网络，通常房产也不会公开展示，而是仅在内部作为 非公开市场房产 推出。因此，没有人会知道您正在出售这块土地。此外，直接向建筑商出售土地在这里也很受欢迎。
- 粗略的房地产评估（是否在出售时进行）
- 公开出售或非公开出售
具体评估所需文件 – 第二步
第二步是文件 – 另一个重要的方面是与销售相关的文件。获取这些文件需要花费大量时间、金钱和精力。但是，如果没有这些重要文件，您将无法出售您的土地，因此您不能忽视这部分组织工作。为了简化销售流程并附上所有相关文件来出售您的宅院，聘请房地产经纪人是值得的。只有从这里才能对 土地进行评估 并确定一个报价。关于如何确定 房产的市场价值 以及需要注意的事项。
通常包括以下内容：
- 地籍图或土地局提供的土地登记图
- 建设规划图
- 土地登记簿摘录（来自土地登记办公室）
- 土地利用规划图
- 建设申请
- 建筑负担说明
- 射击证明
- 土地税决定书
土地在宣传册中的展示 – 第3步
第3步是展示 – 无论是在“隐蔽”市场还是“公开”市场，一份专业的 宣传册 和具有说服力的照片都是出售土地的基础。通过广告或非公开市场，宣传册是您与潜在买家建立首次联系的桥梁，并为参观请求奠定基础。如果您的描述信息不足或照片引发疑问，买家的兴趣将不会产生，或者您将不得不面对大量单独的问题。
在这里，潜在买家已经做出了第一项“购买决定”。我是否需要了解更多？
与潜在买家的沟通 – 第4步
第4步是沟通 —— 如果您的土地引起了兴趣，潜在客户将期待快速的回应，并假定您可以通过电话和在线方式联系到您。正是这一点占据了99%的时间投入。房产越独特，事前需要进行的审查就越多。因为看房和谈判会耗费更多的时间。
看房和谈判（售价）—— 第5步
第5步是看房和谈判 —— 这里正是房地产中介的经验真正发挥作用的时候。报价和买家的出价往往相差30%、40%，该怎么办？这时就需要谈判技巧，一些销售心理学知识，以及关于建筑、结构、基础设施和地段的硬性事实。此外，地区的发展情况以及土地的潜力分析也起着重要作用。
如果买卖双方达成一致，就可以起草购房合同。在 公证处的约定时间，所有交易都将正式签署。
公证处约定时间及购房合同 —— 第6步
公证手续始终遵循一定的程序。首先，需要预约一个公证时间。在该时间里，除了公证人之外，所有合同当事人也必须亲自到场。公证人将宣读 购房合同。之后还可以进行修改。公证人将决定所希望的修改是否可行。随后，购房合同将由合同双方和公证人正式签署。
随后，公证人负责确保该购房在土地登记簿上进行预登记。此外，公证人还会通知税务局，税务局将向买方发出土地增值税决定书。最后，公证人将向买方提供其服务费用清单。
出售地产的免费小贴士？有！
作为房地产经纪人，我们提供价值从100万欧元起的物业 市场价值，例如属于 豪华房产 类别的公寓。我们希望您了解销售流程，以便您可以提前透明地规划您的房产出售。
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有问题？评价，销售，Lukinski
斯特凡·M·茨贾（卢金斯基）
已开发 & 未开发：建筑用地、农田或林地
和房屋出售一样，土地出售时也会进行价值评估。通常，各社区每两年会确定所谓的土地基准价格，这些价格是根据其他土地的销售情况得出的。但这些土地基准价格对销售并无约束力。土地的位置和交通连接也是价格制定的重要因素。位于热门居住区的建筑用地往往能获得更高的价格。同样，朝南的土地也具有更高的销售价值。之后您需要找到买家。在当今时代，这通常在线上完成。
买家 / 建筑商想要什么？- 检查清单
在深入探讨法律等相关问题之前，我们先来看一些更一般性的问题：出售土地需缴纳多少税？出售土地需要哪些东西？可以不通过公证人出售土地吗？出售土地是否需要缴税？
我们从潜在的买家，即买家开始。他们最终决定是否拒绝、接受甚至超过报价。
在寻找合适的买家时，可以考虑以下因素：
- 土地类型
- 使用可能性
- 土地面积
- 土地坡度
- 城市或乡村位置
- 交通连接
使用可能性（法律状况）
土地的类型也决定了其使用可能性。它是建筑用地、农业耕地还是一片林地。土地面积通常以平方米为单位表示。对于大面积的农业用地，通常使用公顷作为单位。倾斜度指的是土地的坡度，这在山坡地段尤其重要。
位于城市中的土地，其使用可能性与位于乡村地区的土地不同。这尤其体现在建筑类型上。此外，交通连接也起着重要作用，这在建筑用地或商业用地中尤为重要。
市区内的农田或建筑用地：
可视化：新建项目出售之后。
出售准备 – 检查清单
在日常生活的繁忙中出售一块土地无疑是一项具有挑战性的任务：需要规划和思考，以及各种交谈，正如您在接下来的两份房屋出售准备检查清单中将看到的那样。
业主在出售前的问题
时间投入、预约、信用状况和看房。作为房地产中介，您知道出售一块土地需要多少工作。
这里尤其涉及在房地产交易中的经验，以避免在出售土地前出现风险和错误。
此外，积极地进行土地的市场营销。必须找到合适的平台，或者也可以不，比如非市场房产。此外，还需要安排出售的时间表，从准备、广告、照片、门户、回答潜在买家的询问、安排看房时间、审查潜在买家或投资者的信用状况、价格谈判、购买合同、税收等许多方面。
出售土地的9个简单步骤：
- 您个人对土地出售了解多少？
- 您以前卖过土地吗？
- 您能创建一份有说服力的广告（在线和印刷版）吗？
- 您如何评价自己在面对面谈判中的谈判技巧？
- 您是否想让每个陌生人都进入您的土地？
- 您希望人人都知道您的出售意图吗？提示：我们的 非市场房产
- 您是否准备好应对出售您的房产所需的法律要求？
- 您是否准备好自行承担推广您房产所需的时间和工作量？
选择房地产经纪人的一大原因，除了风险最小化之外，还有买家网络。特别是在土地交易方面，我们建议您不要仅限于本地销售！房地产投资者正在寻找有趣的物业，尤其是位于热门地段的土地，也包括具有发展潜力的地段。因此，谈判将更加激烈，但您出售土地所获得的收益也将相应增加。
我的土地价值多少？
这个问题是首要的。为了发布一个报价，您需要知道土地的价格。然而，确定报价价格并不简单。除了房产的基本价值（如果您的土地已开发），还有其他因素会影响销售价格。
交通价值评估是销售的基础
与此相关，评估市场价值成为重点，并为一个符合该物业、地理位置相关信息以及基础设施嵌入性的价格奠定基础。
基于确定的市场价值，您可以排除高估该土地的可能性，也可以避免以低于实际价值的价格进行挂牌。
鉴于房地产价格的持续上涨，您应在出售前直接进行价值评估，而不要依赖于您所了解的、已过去数年的市场价值信息。
顺畅的土地出售流程
您的广告已发布并引起关注。现在，该房产的销售进入了一个阶段，此时完美的组织和安排变得尤为重要。看房必须进行计划，与您和潜在买家的时间协调、执行并进行评估。
如果有买家表现出真诚的兴趣，经纪人将检查其信用状况，并获取包括融资确认在内的个人声明。通过及早审查潜在买家的财务背景，可以避免在签署合同前出现问题。
评价：位置、选项和发展
有许多问题需要回答，最好的答案是拥有专业评估师为您提供 房产评估，或者对土地进行评估。您的土地，无论是否附带房产，一个合适且现实的价格是多少？如果购买时间不长，当时的购买价格可以作为一个初步参考。此外，地区在线提供的类似土地也可以提供一个粗略的评估。
在出售土地时，“感觉价值”并不是一个理想的依据。
价格经常被降低，从而导致土地的实际收益潜力丧失，您将错失一笔可观的资金。这一现象也得到了 Sparkassen 与 FlowFact AG 以及 IIB Dr. Hettenbach 研究所合作进行的一项研究证实。研究发现，营销时间、销售价格与挂牌价格之间存在联系。该研究证实，如果在土地评估时依靠现实的评估，收益会更高，营销时间也会更短。
因此，为了顺利进行销售，强烈建议由专业人士对土地的市场价值进行评估。
- 由评估师或专家（房地产经纪人）进行价值评估
- 在广告发布时间过长的情况下，降价会导致收益潜力丧失
更多信息请阅读：
建筑法规：地块的后期开发
法律依据 – 建筑法规是地块后期开发的基础。为此，建筑部门需要一些文件，如：
- 地籍
- 田区
- 地块
- 轮廓
- 法律负担
- 已登记的建筑限制
- 相邻地块的信息
地籍：不动产登记
地籍是社区地产登记册中的一块面积单位。地籍描述了土地的所有权关系，并在土地登记簿中登记。”Flur”一词指的是一块开放区域，通常为农业用地。
一块地块是官方测量的一块面积的一部分。轮廓图描绘了该地块的面积范围。
土地抵押权（原称抵押）：法律负担
土地的法律负担主要包括抵押、土地抵押权、租金债务、终身年金、土地役权、使用权和现实负担。抵押以前是贷款担保的一种常见形式。尤其是银行利用这些方式来保障贷款。
如今，在德国，抵押已被 土地抵押权 所广泛取代。
地役权与抵押权不同，它不依赖于需担保的债权。年金债务是另一种地役权形式，用于保障支付。这些支付并不清偿债务，而应视为利息支付。
终身年金、使用权和权利
在终身年金中，土地可以作为担保。终身年金本身是一种债权合同，在特定情况下可以提起诉讼。地役权规定了邻居使用土地的权利，或土地所有者不得在自己的土地上进行某些行为，这主要适用于通行许可或拟登记的建筑禁令。
用益权规定了土地的使用。用益权人因此获得与土地所有者相同的各项权利，唯独禁止其转让土地。现实负担包括土地所有者所承诺的所有行为。现实负担使债权人有权对土地进行拍卖。
房屋建造 在住宅区：
商业区大型建筑工地：
税收：税额和投机期限
在出售土地时，最重要的问题之一是税务局向您征收的税款。
几乎在其他任何时间点，土地的出售都没有今天这么有利可图。尤其是建筑用地，能够达到最高价格，对私人和商业买家都具有吸引力。如果您拥有一块位于热门地段或靠近市区的土地，您无需花费很长时间寻找一个有支付能力的买家。但纯粹的土地出售并不免税。
每次出售都会产生税款。
这当然也适用于土地。
收益税（出售收入）
自2012年以来，出售土地时需缴纳25%的税款。实用小工具：您可以使用计算器来计算您的
税率：25%
10年投机期限
对于未开发的土地，持有时间起着重要作用。为了节省投机税，在出售前，土地应在您的名下至少持有10年，继承情况下应在被继承人的名下持有。对于未开发的土地，无法证明自用（即居住），因此投机期限成为税务评估中的一个关键因素。
因此，这里也适用10年的投机期限。利润通过购买成本与出售收入之间的差额计算。
投机期限：10年
Bei großen Grundstücken, auf denen keine Bauvorhaben möglich sind, ist auch eine Teilung sinnvoll. In einigen deutschen Bundesländern ist für die Teilung eines Grundstücks jedoch eine besondere behördliche Genehmigung vorgesehen. Auskünfte darüber können die öffentlichen Bauämter oder ein Bauingenieur erteilen.
Durch die weiter steigende Nachfrage und das in angesagten Regionen begrenzte Angebot, kann es sich in einigen Fällen lohnen, das Grundstück noch eine gewisse Zeit zu halten und den Verkauf später vorzunehmen. Auch eine Verpachtung kommt infrage, wenn Sie Grundstücke als Kapitalanlage nutzen und die Eigentümerschaft nicht aufgeben möchten.
Welcher Weg für Sie optimal ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab und wird daher von Maklern im Einzelfall geprüft und empfohlen. Um dem potenziellen Käufer die Bebauungsoption zu verdeutlichen, benötigen Sie einen gültigen Bebauungsplan. Dieser ist ein wichtiger Bestandteil der Dokumente, die Sie beim Verkauf eines Grundstücks organisieren und Interessenten zeigen müssen. Ebenso kann die Vermarktungsstrategie für die Erzielung des gewünschten Angebotspreises entscheidend sein.
Zusammengefasst:
- Besitzdauer beeinflusst Steuer bei unbebauten Grundstücken
- 节省资本利得税：至少持有10年
- 无法证明自用情况适用于未开发土地
- 大型未开发土地进行分割是有意义的
- 一些联邦州需要官方批准进行分割
- 可作为投资出售或出租
- 有效的土地利用规划对于开发选项非常重要
特殊情况：森林、草地、农田和水源
农业用地、森林用地或带水源的土地：这里还有一些特殊的案例，我们经常收到相关咨询。
出售农业用地
出售农业用地 – 您计划出售农业经营用地，包括农田、草地和牧场。出售的常见原因包括高龄、放弃经营或财务压力，例如正在进行的融资，或者在其他企业中的财务负担。有时需要精简公司结构，有时则只是涉及遗产。第一个问题是：出售流程是怎样的？在出售农业用地时需要注意哪些事项？
出售林地
森林、草地、估价、税收 & Co. – 森林具有一个巨大的优势，它们提供可再生的原材料。同时，对于经营者来说，森林不会带来短期收益，但能带来长期回报。因此，许多森林土地所有者并不像“典型”的房地产和财产所有者那样思考，他们经常计划跨越几代人。你知道吗，即使生长迅速的松树在自然状态下也可以活到600岁。在70到80年后，它们会被砍伐，此时树干高度大约为30米。简而言之：影响森林土地出售的参数有很多。我该如何出售我的森林？
出售土地和水源
流程、评价、土地匿名出售 & 来源 – 即使在出售水源时也存在许多问题。现在是否是您出售的合适时机？如果是，如何最有效地出售？水是一种稀缺资源。尽管地球表面超过71%由水组成，但越来越缺乏丰富且干净的水源。供应减少，需求增加：您不仅要考虑本地买家，还要考虑投资基金，甚至食品公司。
出售房产：XXL 指南 + 检查清单
流程、成本和技巧 – 所有内容都在一篇大型免费文章中，适用于土地、公寓、宅院、别墅和公寓楼。学习如何一步步出售房产： 出售房产。
出售土地：3阶段检查清单
您是否已经了解房地产销售的3个阶段？
- 准备阶段：准备房地产和销售
- 销售阶段：出售房产并寻找买家
- 出售房产
- 与购房意向者联系
- 筛选和选择购房意向者
- 信用审查
- 看房预约
- 销售谈话 & 价格谈判
- 销售执行：从签订购房合同到交房
在此指南中，您将逐步了解所有步骤。非常适合首次出售房产的人。
