新建住房滞胀：为何2026年新建住房尽管危机仍在涨价

建筑业滞胀：建得更少，却更贵

滞胀——经济停滞与物价上涨同时出现的现象——人们从20世纪70年代的宏观经济学中已经熟悉。而在德国住房建设领域，这一现象在2026年正成为现实。

德国联邦统计局（Destatis）公布，2026年2月新建住房价格同比上涨3.3%。与此同时，建筑许可数量处于多年低点，竣工量持续下降，行业正与短期内难以化解的结构性成本问题作斗争。

对于新建住房的购房者而言，这意味着：尽管市场在萎缩，2026年他们支付的价格却比2025年更高。对于存量房持有者而言，这意味着：作为竞争对手的新建住房价格居高不下，使存量住房相对更具吸引力。

Destatis数据：3.3%具体意味着什么

Destatis建筑价格指数衡量的是主体结构和内部装修工程的实际结算价格。在整体通胀率低于3%的背景下，同比上涨3.3%意味着：建筑成本的涨幅高于平均水平。

具体来看：2024年在慕尼黑每平方米售价9,500欧元的新建住房，如今约为9,800欧元。法兰克福的价格区间为每平方米8,200–8,800欧元，柏林为7,400–7,900欧元（优质地段的精装新建住房）。

在许多市场，这些价格比可比地段的存量房价格高出40–60%。新建住房与存量住房之间的价格差距将需求推向存量市场——从而支撑了存量市场的价格。

材料成本：隐藏的主要推手

价格上涨背后主要是成本问题。自2020年以来，重要建筑材料的价格持续维持在较高水平：

• 建筑木材：尽管2021年高点后有所回落，但仍比危机前水平高出35–45%
• 钢材：钢铁生产中持续高企的能源成本使价格居高不下
• 保温材料/矿棉：产能紧张，原材料价格上涨
• 人工：2024/2025年建筑行业工资上涨4.5–5.5%，预计还将进一步上涨

此外，满足节能要求（2024年《建筑能源法》GEG）的支出，与2020年前的标准相比，仅此一项就造成每平方米300–500欧元的额外成本。

建筑许可要到2027年才会进入复苏轨道

作为先行指标的建筑许可数据显示：短期内趋势不会迅速反转。2025年共发放约200,000份许可——较2024年略有回升，但远低于2021年超过360,000份的峰值。

建筑业协会和预测机构预计，竣工数量要到2027年才会重新增长——而且起初增速温和。从许可到开工再到竣工的漫长周期（18–36个月）使供给无法快速增加。

对于住房缺口而言，这是一个令人沮丧的信号：即便是乐观情景，也要到2028年才能看到都市圈供给的明显改善。

对开发商和机构投资者的影响

对开发商而言，滞胀具有生死攸关的意义。凡是在2021年做项目测算的开发商，如今都面临：

• 建筑成本比最初测算高出25–35%
• 融资成本翻倍甚至翻三倍
• 销售价格涨幅并不成比例

这解释了2023–2024年中型开发商的破产潮，以及机构投资者对新建住房远期交易的谨慎态度。2026年，大型投资者明显更青睐存量房而非新建住房。

结论：存量房产受益于新建住房滞胀

新建住房的滞胀现象矛盾地成为了存量房价格的支撑。当新建住房持续比可比的存量房贵40–60%时，需求就会结构性地转向存量市场。这正是2026年支撑存量市场价格稳定与复苏的关键机制——即便供给端并未改善。