BVR预测：增长3.1%——为何2026年房地产价格将再次结构性上涨

BVR预测增长3.1%：预测背后的依据

德国大众银行与莱夫艾森银行联合会（BVR）是德国房地产市场预测中方法论最扎实的信息来源之一。在其最新的2026年房地产市场报告中，BVR预测2026年全年德国住宅房地产市场价格将增长3.1%。

这一数字并非大胆的猜测——而是一项综合考虑供给动态、需求发展和融资环境的基本面分析的结果。值得注意的是，与上一年度的预测相比，BVR的预测被上调了：2025年时的预测仅为增长2.3%。

科隆经济研究所：’持续性价格上涨’——这个术语意味着什么

德国科隆经济研究所（IW Köln）在其最新住房市场研究中使用了”持续性价格上涨”这一表述。这一措辞是有意为之：持续性上涨——既非投机性繁荣，也非短期冲动，而是建立在结构性基本面之上的持久上升趋势。

IW用三个主要论点支撑这一判断：

1. 2023至2025年的供给下滑将在2026/2027年才充分显现其影响
2. 人口结构性需求保持稳定，新家庭组建数量超过竣工数量
3. 利率水平已趋于稳定——调整阶段的购房观望情绪正在减弱

住房需求仅满足58%：价格支撑的核心

或许最能说明住房市场结构性状况的一个单一指标是：目前每年的住房需求中，仅约58%由新建住房覆盖。在所需的40万套住房中，实际竣工的仅约21.5万至23万套。

这种供给缺口会不断累积：每年产生约17万至18.5万套的累计额外缺口。这一缺口正持续加剧现有的140万套住房缺口。

就价格预测而言，这是一个可靠的指标：只要需求在结构上持续超过供给，就没有根本性理由出现价格下跌。因此，3.1%的价格增长并非趋势逆转，而是长期失衡的必然结果。

房地产与股市对比：2026年的风险收益分析

2026年住宅房地产与股票之间的直接收益对比：

房地产以较低的波动性提供了与股市具有竞争力的总收益。关键的区别在于：房地产可以加杠杆。以40%自有资金和60%融资（按当前利率计算）为例，由此产生的自有资本收益率明显超过整体市场水平——前提是现金流为正。

哪些地段将从预测中受益

BVR预测的3.1%增长率是全国平均水平。实际差异相当显著：

• 慕尼黑、法兰克福、斯图加特：预测增长4.5–6%——供给稀缺遇上稳定的收入增长
• 柏林、汉堡、杜塞尔多夫：预测增长3–4.5%——稳健复苏，而非繁荣
• 莱比锡、德累斯顿、纽伦堡：预测增长4–5.5%——在城市化加速背景下具有追赶潜力
• 农村乙/丙级地段：预测增长1–2%或陷入停滞——结构性需求疲软

对于一项稳健的投资决策而言，这意味着：2026年，地段选择比资产类别选择更为重要。在甲级地段购房的人，投资的是一种有结构性支撑的价格增长；而在乙/丙级地段购房的人，则是在押注超额收益——同时也承担相应更高的风险。