到 2030 年将新增 240 万套住房：德国现在需要什么

到2030年建成240万套住房：德国将无法实现的目标

科隆德国经济研究所（IW Köln）将 截至2030年的累计住房需求定为240万套新住房。这一数字包括持续的住房短缺弥补、因家庭新组建而产生的与人口结构相关的新增需求，以及对老旧住房存量的替代需求。

按照目前的建设速度——每年约 建成215,000套住房，到2028年预计略有回升至230,000至250,000套——到2030年将建成约 130万套住房。这相当于满足总需求的54%。

结果是：结构性供应短缺将在2030年继续扩大，而不是缩小。对投资者而言，这是最重要的长期市场判断。

社会住房缺口最大：被遗忘的群体

Innerhalb des Gesamtdefizits ist das soziale Wohnsegment besonders kritisch. Der Bestand an Sozialwohnungen ist von 2,6 Millionen (2006) auf unter 1,1 Millionen (2026) gesunken — ein Rückgang von über 57 Prozent in 20 Jahren. Jährlich fallen rund 40.000 Einheiten aus der Sozialbindung, nur ca. 20.000–25.000 neue kommen hinzu.

每年1.5万至2万套社会住房的净缺口在政治上是众所周知的，但在结构性上却难以解决：没有显著的补贴，社会住房建设在经济上是不可行的，而联邦政府和各州的补贴预算远远不够。

对于私人投资者而言：社会住房领域不是一个有吸引力的直接投资领域，但其减少加剧了整体住房市场的压力——这又进一步加剧了中档市场的租金上涨和需求过剩。

结构性上必要的措施：四个调节杠杆

1. 通过KfW资助计划减轻利率负担

2022/2023年，KfW新建住房资助因暂停资助造成了严重损害。可靠的、利率较低的KfW贷款可以带来比市场条件高出0.5至1个百分点的利率优势——这足以使许多项目再次变得经济可行。需要的是一个长期可靠的计划，而不是每年的预算讨论。

2. 简化行政程序和加快审批

在德国，建筑许可程序平均需要5.9个月，在热门地区甚至超过12个月。在荷兰或丹麦，类似的程序可以在6至8周内完成。数字化建筑申请流程、统一的标准和配备人员的建筑部门可以将审批时间缩短一半。

3. 建筑类型E和简化规范

建筑类型E倡议是一个可以实现8至12%成本节约的措施。配合对停车位规定的修订（在市中心地区通常过度设计）和更灵活的顶层扩建规定，可以再节省5至8%的成本。

4. 土地政策和土地开发

公共土地——如德国铁路的闲置土地、市政储备用地、归还后的军事用地——开发速度太慢且成本太高。一项连贯的土地政策，采用适用于社会混合住房建设的租赁土地模式，可以将土地成本从总成本的20至30%大幅降低。

即使如此仍不够——结构性困境

即使同时调整这四个调节杠杆——这在政治上是不现实的——德国也无法完全实现2030年的目标。原因在于建筑业的产能方面：

• 专业人员短缺：根据 德国建筑业中央联合会的数据，建筑业缺乏超过80,000名合格的劳动力
• 供应商的产能限制：预制构件制造商、门窗工厂、卫生设备安装公司——所有这些都在产能极限上运行
• 建设周期： 自主决定并自筹资金的项目需要18至36个月才能完成

结构性的落后无法在一个政治周期内弥补。这是清醒的现实——同时也是房地产投资者的长期基础。

2030年展望：对投资者而言的机遇

到2030年的预测是明确的：结构性的供应短缺将持续存在，大都市的租金将继续上涨，位于A类地段的现有房产将 结构性增值。对于 资本投资者 来说，如果拥有长期视野，德国的住房市场将是迄今为止最可靠的投资之一——不是因为短期投机，而是因为结构性的需求，这种需求在可预见的将来都无法通过任何政治措施来消除。

挑战在于：选择性购买，优先考虑地段，并将融资结构调整为一个长期升高的利率水平。那些这样做的人，并不是在与市场对抗投资——而是在利用德国房地产市场几十年来最强劲的结构性助力进行投资。