140万套住房短缺：德国住房缺口达到创纪录水平
140万 —— 定义德国住房市场的数字
德国的住房短缺在2026年达到了一个前所未有的水平，成为战后历史上无先例的状况。据德国租户联合会统计，总短缺量达到140万套住房——这些住房对于满足德国人口的市场需求是缺失的。
要在十年内弥补这一短缺，每年需要新建40万套住房。然而，2025年实际建成的住房仅约21.5万套，不到需求的一半。
结果是一场自我强化的短缺螺旋：供应不足与持续或增长的需求相撞，推高租金，加剧了都市地区的压力，并使这一政治问题变得更加难以解决。
400.000需求，215.000现实——缺口有多大？
需求与竣工之间的差距每年约为185,000套。五年累计下来，将额外缺少近一百万套住房——在原有140万套缺口的基础上。科隆德国经济研究所在其2025年住房市场研究报告中得出结论，如果当前趋势保持不变，到2030年将产生240万套新住房的总需求。
相比之下，按照目前的进度，到2030年仅能完成130万套。需求的满足率仅为54%左右。
区域不对称：东部空置，西部短缺
该现象在地区间差异显著。在西德的大都市地区，住房短缺问题尤为严重：
- 慕尼黑： 空置率低于0,5% —— 实际上几乎没有可提供的住房
- 汉堡： 空置率为0,7%，经济适用房领域存在结构性供应不足
- 柏林： 官方空置率为1,0%，但主要集中于边缘地区
与此同时，在结构薄弱的东德地区，正在萎缩的小城镇中存在显著的住房空置率高达10–15%。这种空置率在功能上无法利用 —— 它出现在没有人愿意迁入的地区。
因此，这种短缺并非全国性现象，而是 住房位置与需求地点 之间的错配。新建住房必须出现在最难建设的地方：在人口密集、地价高、限制多且阻力大的城市地区。
为什么2023–2025年的住房建设危机现在才完全显现
从获得建筑许可到竣工需要18至36个月。2023年和2024年大幅下降的建筑许可数量（相比2022年下降30%）要到2025年和2026年才会对竣工数量产生全面影响。目前尚未度过低谷。
这对投资者意味着什么
这种规模的结构性供应短缺对于持有住宅物业的投资者来说是一个根本性的利好：
- 在需求旺盛的地区，空置风险接近于零
- 供应短缺使租户选择更加优化
- 在A类城市，租金上涨潜力高于市场平均水平
- 结构性需求过剩保障了资产增值
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