Courtage Makler (Lexikon): 房地产中介费用

自2020年12月23日起，德国的中介佣金已依法重新规定——这使它成为房地产投资者经常被低估的收益因素之一。在购买一套价值500,000欧元的房产时，许多联邦州的佣金费用会带来17,850欧元的额外支出，这直接压低了资本投入，并需要通过多年的出租才能收回成本。无论是作为买家还是卖家，都必须理解《德国民法典》第656a至656d条规定的买方承担原则，了解各地区的最高费率以及存在的谈判空间。本指南提供数据、情景和清晰的决策矩阵。

中介佣金：佣金在法律上具体包括哪些内容

佣金——与中介费用或中介工资同义——是房地产中介成功促成买卖、租赁或租约合同的成功报酬。它仅在可证明中介参与的情况下才产生：如果合同在没有中介参与的情况下达成，则不存在要求。法律依据是《德国民法典》第652条，补充了自2020年底生效的住宅房地产的特殊规定。以下概述总结了买卖双方必须了解的重要法律特征。

• 成功报酬 —— 仅在有效签订合同时才产生
• 计算基础 —— 购买总价或净冷租金
• 增值税 —— 对净佣金征收19%
• 委托人原则 —— 自2015年起适用于租赁
• 50/50分摊 —— 自2020年起住宅房地产买卖的强制规定
• 书面形式 —— 中介合同必须以书面形式存在

2025年的佣金究竟有多高？各地区费率对比

与 土地增值税 不同，中介费在法律上并未明确规定金额 —— 它是可以协商的，但已在各地区趋于市场通行费率。在柏林、勃兰登堡、汉堡、黑森和不来梅，通常总费用为 7,14 %（含增值税），在巴伐利亚、巴登-符腾堡和北莱茵-威斯特法伦为 7,14 %，在梅克伦堡-前波美拉尼亚部分地区仅为 4,76 %。自 2020 年起，买家最多只需承担一半 —— 如果卖家委托了中介。

购买时的买方原则：§ 656a–656d BGB 的简明解释

根据《中介费用分配法》（自 2020 年 12 月 23 日生效），在购买独栋住宅和公寓时：买方最多只需支付与卖方承担相同比例的费用。如果卖方与中介约定 3.57%，买方同样也可以支付 3.57% —— 不能再多一分钱。对于多户住宅、商业物业和土地，这一规则不适用 —— 这些情况下的中介费用是可以自由协商的。

重要：买方只有在卖方已明确支付其应承担部分后才需付款（《德国民法典》第 656c 条第 2 款）。如有违反，买方的请求权将无效 —— 这是谈判中常被忽视的一个重要杠杆。

计算示例：500,000 欧元购房价格的中介费用

谁在柏林购买一套500,000 €的出租公寓，应该准确地将中介费计入其 购房附加费用计算。除了土地转让税和 公证费用计算 之外，中介费是购房附加费用中最大的单项费用，直接影响 房价系数计算。

在年净冷租金为18,000欧元的情况下，毛收益率计算为购买价格的3.6%——但基于整体投资则仅为3.24%。因此，佣金使收益率降低了约11个基点。

税务处理：佣金作为购置附加费用

对于资本投资者而言，税务分类至关重要。根据《德国商法典》第255条第1款，佣金属于购置附加费用，并归入建筑物部分。它不能立即作为经营费用扣除，而是增加了折旧计算基础。以1985年建造的住房为例，建筑物占比80%，线性折旧率为2%，这意味着：17,850欧元 × 80% = 14,280欧元用于折旧——每年可申报285.60欧元的税务抵扣。

• 出租 — 佣金提高折旧基数，根据《所得税法》第7条第4款
• 自用 — 无税务抵扣资格
• 在投机期限内出售 — 减少应税利润
• 卖方佣金 — 若有出租意图，可作为经营费用

如在房地产投机税指南中所述，如果在10年期限内出售房产，购买时支付的中介费可以从出售收益中扣除——这是一个常被忽视的税务杠杆，对于高价值投资可节省五位数的金额。

出租时的中介费：最高为2个月的净租金

自2015年起，租赁合同中严格适用《中介服务法》第2条规定的委托人付费原则：谁委托中介，谁付费。实际上几乎总是房东支付。最高限额为2个月净冷租金加上19%的增值税，即最多2.38个月的净冷租金总额。如果冷租金为1,500欧元，则最高为3,570欧元——中介不得再向租户收取一分钱。

谈判策略：真正的回旋余地在哪里

尽管是市场常见费率，佣金仍可自由协商——尤其是在热门地段。经验丰富的投资者利用三个杠杆：成交量、市场阶段和独占性。在购买一个 购买公寓楼 起价 200 万欧元时，2.5% 的费率比 3.57% 更现实——在有时间压力的私人出售中，费率通常甚至更低。

决策矩阵：何时值得聘请中介？

对于卖方来说，问题是3.57%的中介费用是否值得。诚实的回答是：这取决于地段、市场阶段和自身能力。谁能够正确评估房地产购买市场状况中的选项并了解市场，那么在出售房屋时，通常可以不用中介节省2-3%的净收入。

• 中介是有意义的 —— 非公开市场、遗产、时间紧迫、复杂的房产
• 自行出售是有意义的 —— 普通地段、需求高、明确的房产
• 混合模式 —— 由中介评估，自行推广
• 固定费用中介 —— 在较低的购买价格时通常更便宜

如需详细计算中介费用及税务影响，建议使用 中介费用计算 工具 —— 它会立即显示中介费用对 净收益率计算 和 自有资金需求计算 的影响。

关于中介费用的常见问题

中介费用何时才需支付？

中介费用在公证买卖合同签署时即产生，而非等到不动产登记簿上的产权变更。中介必须能证明其在促成合同签订中起到了因果作用 —— 也就是说，中介必须促成双方达成交易或积极促进交易完成。根据《德国民法典》第656c条第2款，在买方承担费用的情况下，买方需在卖方支付其应承担部分并提供证明后才需支付。若买方在未提供该证明的情况下提前支付，可要求退还该笔费用，因其缺乏法律依据。

中介费用可以税前扣除吗？

在出租房地产的情况下是的，但不能立即作为广告费用扣除——中介费属于购置附加费用，并增加建筑物部分的折旧计算基数。以50万欧元的投资为例，中介费为17,850欧元，建筑物占比80%，其中14,280欧元将计入折旧，按2%的折旧率每年可减少285.60欧元的税款。如果是自用，则无法扣除。如果在10年的投机期限内出售该房地产，当时支付的中介费还将根据《所得税法》第23条进一步减少应税出售收益。

中介费可以自由协商吗？

是的，完全正确 —— 在房地产购买中，法律上并未规定最低或最高佣金，只有市场通行的地区性标准。根据《德国民法典》第656c条的买方委托原则，仅规定了50/50的分配比例，而非绝对金额。在价格较高的房产（100万欧元以上）、多户住宅、商业地产以及非公开交易中，谈判空间尤其大。实际的佣金削减幅度通常在0.5到2个百分点之间 —— 在大额交易中，这很快就会变成五位或六位数的金额。唯有在出租公寓的中介服务中，佣金上限为2个月净冷租金加上增值税。

返回维基： 地产维基