带还是不带中介？！出售宅院 & 平坦 + 检查清单
私人出售还是通过 房产中介出售？您的 房屋出售无疑是房产所有者一生中最重要的财务决定之一。基本的决定：自行出售还是聘请 房地产中介？这一决定不仅取决于时间和偏好，还取决于房产类型、市场状况以及您愿意承担的财务风险。在本指南中：详细比较、真实数字的成本计算、私人出售的风险分析、关于中介合同的内部提示以及如何识别正规中介的检查清单。有关评估或出售的问题？请随时 联系我们，完全免费无义务。
出售公寓还是通过中介？核心问题
两者皆有可能 —— 但这一决定不应仅仅取决于“可用时间”。这会带来五位数到六位数的财务影响。来自德语区的研究表明，通过专业房产中介出售的房产，平均售价比类似的私人出售高出5%至15%。以价值500,000欧元的公寓为例，这一差额可达25,000至75,000欧元，远高于任何中介费用。
让我们详细看看这两种选择。
不通过中介出售房产：DIY挑战
可以不通过中介出售房产吗？
从法律上讲，私人出售房产随时都可以进行。您将节省中介费用 —— 但所有任务、所有风险和所有成本都必须由您自己承担。“免费”的私人出售只是一个神话。
您将面临哪些任务？
这个过程远不止拍照和刊登广告。具体包括：
- 房产评估 和合理的定价策略
- 获取所有 文件和资料（地籍簿摘录、分割声明、业主大会会议记录、住房补贴结算、能源证明）
- 专业摄影、平面图、必要时进行家居展示
- 制作房源说明，包含所有法律规定的说明内容
- 在 ImmoScout24、Immowelt、Kleinanzeigen 上发布广告
- 筛选咨询（真实买家 vs. 旅游者、租客游民、数据窃取者）
- 信用审查 严肃的潜在买家
- 安排看房 并进行（通常 15-30 个预约）
- 价格谈判和预订
- 选择公证人并 签订买卖合同
- 交接协议，钥匙交接，向供应商报备
私人出售的真实成本是多少？
私人出售的隐藏成本常常被低估。对于一套普通的住房，一个现实的成本清单如下：
| 成本项目 | 典型范围 |
|---|---|
| 能源证明（消耗/需求） | 50 – 500 欧元 |
| 地籍图，地形图，建筑档案 | 30 – 150 欧元 |
| 专业摄影和平面图 | 200 – 800 欧元 |
| 房屋布置（可选） | 1,500 – 5,000 欧元 |
| ImmoScout24 优质广告（3个月） | 600 – 1,200 欧元 |
| 无人机/视频拍摄（可选） | 300 – 1,000 欧元 |
| 自己的时间（40 – 120 小时） | 难以估算 |
| 直接现金成本（不包括时间） | 约 1,500 – 8,000 欧元 |
私人出售者承担哪些风险？
财务和法律风险常常被忽视——但却是许多私人卖家最终转而选择中介的真正原因：
- 错误的报价： 过低 = 白白浪费金钱。过高 = 房源变成冷门货，降价显得绝望
- 责任陷阱： 隐瞒的缺陷即使在多年后也可能导致交易撤销
- 能源证明义务： 违规可能面临最高10,000欧元的罚款
- 数据滥用： 竞争对手、数据窃贼、诈骗犯的咨询请求
- 看房时的安全风险： 陌生人进入房屋
- 现金交易请求 / 洗钱尝试： 卖方在违反反洗钱法时需承担责任
- 情绪化谈判： 私人卖家不是专业谈判者——买家会利用这一点
- 时间延误： 私人出售平均需要多出两到三个月的时间
如果您有80多个小时的时间，能够对市场进行合理评估，了解相关法律知识——并且能够接受可能低5-15%的出售价格，请选择私人出售。
出售公寓：专业支持
我应该委托中介吗？
一位好的 房地产中介 不仅能为您节省时间——通过市场知识、谈判经验和买家网络，他通常能获得比私人出售更高的出售价格，这足以弥补中介费用。
中介负责哪些任务？
中介负责上述大部分的 任务：
- 通过比较对象确定市场价格并制定现实的价格策略
- 准备所有文件（通常可以直接访问政府部门）
- 专业的展示材料，摄影师，可能还有360°全景游览
- 多渠道营销（平台 + 自有网络 + 非市场渠道）
- 对潜在买家进行全面的资格预审
- 信用审查和融资确认
- 看房时间可安排为单独看房或专业安排
- 具备谈判经验的价格谈判
- 与公证人一起准备合同
- 直至交割的全程陪同
面向投资者的高端及非公开市场销售
对于价值约100万欧元以上的高端物业，非公开市场销售通常是更优选择：不发布公开广告，不产生看房热潮，有针对性地联系专业投资者网络。需要隐私保护、租户安宁或声誉保障（如遗产、离婚、继承、显要地段）的业主在此方式中获益明显。这种销售形式在没有专业网络的情况下实际上无法实现。
对比：私人出售 vs. 经纪人一目了然
| 方面 | 私人出售 | 通过中介 |
|---|---|---|
| 卖家所需时间 | 40 – 120+ 小时 | 5 – 15 小时 |
| 直接成本 | 1,500 – 8,000 欧元 | 0 欧元（从收入中提取佣金） |
| 佣金 | 无 | 3 – 7 % 分摊 |
| 可实现的售价 | 市场平均水平或以下 | 通常高出 5 – 15 % |
| 出售时间 | 4 – 9 个月 | 2 – 5 个月 |
| 责任风险 | 完全由卖家承担 | 通过准备可降低 |
| 保密 / 非公开市场 | 不可能 | 可能 |
| 买家信用检查 | 需自行安排 | 标准流程 |
选择中介，如果您希望节省时间、降低责任风险，并且有很大可能获得更高的净收入。
中介合同：哪种方式是正确的？
委托中介时，应了解合同类型——它决定了营销的投入程度：
- 简单委托（一般委托）： 多个中介同时进行工作。听起来不错，但实际上通常适得其反：没有中介愿意在营销上投入，因为可能由其他中介完成交易。结果：营销不积极，价格流失。
- 独家委托： 一个中介获得独家营销权。卖家仍可私下出售。这是公平的折中方案。
- 合格独家委托： 仅由中介进行销售，业主也需将潜在买家转介给中介。因为中介可以全力投入，提供最高质量的营销服务，是高端房产的标准做法。
重要的是：书面明确合同期限（通常为6个月）、解约规定和具体的营销服务内容。
有问题？评估、出售、Lukinski
斯特凡 M. 兹贾ja（Lukinski）
中介费用：佣金、分配和谈判
在德国，房地产中介费用根据地区、房产价值和协议而有所不同。通常为房价的3%至7%（含增值税），通常由买方和卖方分摊。
佣金示例（欧元）
| 房价 | 3.57%佣金（含增值税） | 各方分摊金额 |
|---|---|---|
| 250,000 € | 8,925 € | 4,462.50 € |
| 500,000 € | 17,850 € | 8,925 € |
| 750,000 € | 26,775 € | 13,387.50 € |
| 1,000,000 € | 35,700 € | 17,850 € |
| 2,500,000 € | 89,250 € | 44,625 € |
购房交易中的佣金分摊（自2020年12月起）
自2020年12月23日起，根据《德国民法典》第656a至656d条的规定，出售公寓和独栋住宅给消费者时，法律规定了佣金分摊：如果卖方委托了中介，他最多只能将佣金的一半转嫁给买方——而且只有在他能证明自己已支付了应承担部分的情况下才能这样做。因此，买方承担的佣金永远不会超过卖方。
租赁市场中的委托人原则
与买卖市场不同：自2015年起，租赁市场实行真正的委托人原则——谁委托中介，谁就付费。在出租房屋的情况下，通常是房东委托中介。
佣金是可以协商的
具体的 佣金比例 可以协商，有些中介会采用固定费用或成功奖金。对于价值较高的房产，约75万欧元以上，市场常见的是折扣费率。提示：不要就费用本身进行谈判，而应关注服务质量 —— 固定价格的市场营销预算、房屋展示布置、投资者沟通。
清单：如何找到正规中介
通过这份清单，您可以找到您附近正规的房地产中介。如有疑问：请给我写信或打个电话：<a href="
