出售公寓楼 税务：资产与股份交易
您想出售您的公寓楼，您需要支付多少费用？在出售住宅或商住两用房产时，首次出售者都会特别问自己一个问题：我在出售时需要缴纳多少税款？以下是关于房产销售典型税费的简要介绍。想了解更多吗？我的建议：合适的专家和房产税指导（不是来自税务顾问，而是来自现实生活中的投资者）。我很乐意为您联系我的专家，请写信给我：联系方式。
典型销售：”资产交易
区别：在房地产
简单地说
- 资产交易 = 出售财产
- 股份交易 = 出售Immobilien GmbH
股份交易意味着买方获得的不是房产本身，而是 – 在这种情况下 – Immobilien GmbH。下面是一张简短的信息图。然后回到公寓楼的直接销售，之后我将详细介绍控股公司和销售税。
想了解更多信息？
一般来说，作为个人，您通常会直接出售公寓楼。这些都与您有关：
- 投机税
- 三物体规则
销售税
柏林公寓楼出售时的税费一览：
- 投机税：卖出免税
- 柏林的 3 条物业规则
- 资产与股票交易：仅需缴纳 1.54% 的税款
投机税：卖出免税
推测期的解释更快：
- 业主自住 = 3 年
- 租用 = 10 年
如果您在投机期内出售，无论您是受雇还是自雇，您都必须–简单地说–像正常工作收入一样–为利润纳税。期满后，出售则免税。如果您想快速计算，请使用我的免费投机
税款计算：示例
如果您在投机期内出售，无论您是受雇还是自雇，您都必须–简单地说–像正常工作收入一样–为利润纳税。作为单身人士，这通常意味着最高税率为 42%。
作为个人在投机期内（< 10 年）出售：
- 2024 年购买 = 2 100 000 欧元
- 2033 年销售额 = 4 100 000 欧元
- 应税利润 = 2,000,000 欧元
- 42 %（单人）=84 万欧元
作为公司在投机期内（< 10 年）出售：
- 2024 年购买 = 2 100 000 欧元
- 2033 年销售额 = 4 100 000 欧元
- 柏林应税利润约为 19.1 %（贸易税 4.1 %，公司税 15 %）= 2,000,000 欧元
- 19.1 % =382 000 欧元
在投机期（> 10 年）内出售：
- 2024 年购买 = 2 100 000 欧元
- 2034 年销售额 = 4 100 000 欧元
- 应税利润 = 2,000,000 欧元
- 免税
但你不能现在买 10 处房产，等 3 年后再从房产升值中获利，因为：
柏林的 3 条物业规则
还有 3 处房产规则。如果 5 年内出售 3 处以上房产，则属于商业地产交易。
在出售房产时，”3 处房产规则 “指的是德国个人在五年内最多可以免税出售三处房产。如果个人在此期间出售的房产超过三处，则被视为商业地产交易，需要缴纳所得税，即使这些房产没有出租，而是自住。
不过，持有 10 年后，出售始终是免税的。
为什么会有这条规定？
与投机税一样，该规则也旨在遏制房地产市场的投机行为，并有利于住宅物业的销售。
那么，”大玩家 “是如何节税的呢？
股份交易：”代替 “出售房产出售公司
销售税仅为 1.54
如果您将公司置于控股结构中，则可以进行股份交易。这意味着您只需支付 1.54% 的公司间特权税（德国税法第 8b 条）。
- 资产交易 = 出售财产
- 股份交易 = 出售公司（附带财产所有权）
现在，让我们以直接出售一处房产为例，再次计算一下：
以公司名义出售房产（资产交易）：
- 2024 年购买 = 2 100 000 欧元
- 2028 年销售额 = 4 100 000 欧元
- 柏林应税利润约为 19.1 %（贸易税 4.1 %，公司税 15 %）= 2,000,000 欧元
- 19.1 % =382 000 欧元
以公司形式出售房地产有限责任公司（股份交易）：
- 2024 年购买 = 2 100 000 欧元
- 2028 年销售额 = 3 100 000 欧元
- 应税利润 = 1,000,000 欧元
- 德国 1.54 % =1 540 欧元
你可以看到差别有多大。
购买时无需缴纳房地产转让税
让我们深入探讨一下房地产和税收优化问题！
还是那句话，简单明了：
- 出售低于 89% 的 Immobilien GmbH = 无需缴纳房地产转让税
为什么会这样？在德国，出售拥有不动产的有限责任公司股份时，只要股份低于一定比例，通常无需缴纳不动产转让税（§ 5 GrEStG）。
有哪些优势？房产作为一项投资必须带来利润，通常以
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