部分所有权 – 部分所有权是指对建筑物中不用于居住目的的房间的独立所有权。 访问Lukinski。这意味着，与公寓所有权相比，它由商业用途的单位组成，相应地不能用于居住目的。如果要将共管所有权转换为部分所有权，需要得到所有共管所有权人的同意，并在土地登记册上做相应的登记。 部分所有权一目了然。可用于商业用途的独立财产 由商业使用单位组成的共管公寓 不能用于居住目的 在将共管公寓转换为部分所有权时，需要得到所有共管公寓业主的同意和相应的土地登记记录 回到维基。房地产
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一个 细分市场 是整体房地产市场中一个明确划分的领域，它通过独特的供应、独特的市场需求结构和独特的价格形成机制而区别于其他市场。无论是购买、出售还是融资房地产，人们从未在“市场”整体中进行操作，而总是在一个具体的细分市场中进行。这听起来像是理论，但实际上却关系到真金白银：慕尼黑博根豪森区的一套三居室公寓，每平方米可能高达12,000欧元，而在开姆尼茨同等面积的公寓价格仅为1,500欧元。两者都属于“房地产市场”，但在现实中它们毫无关联。不理解细分市场的人，就像在拿苹果和梨做比较——从而做出错误的投资决策。 定义：什么是细分市场？ 细分市场是房地产经济学中的一个概念，用来描述一个市场领域，其中供应和需求在很大程度上与其他领域隔离开来相互作用。通常根据三个维度进行区分：实物（物业类型）、空间（地理位置）和功能（用途）。只有将这三个维度结合起来，才能形成一个真正的细分市场。 客观 — 平坦，宅院，商业，物流，酒店 空间 — 州，城市，街区，微区位 功能 — 自用，出租，投资 价格区间 — 标准，高端，奢华 买家画像 — 首次购房者，家族办公室，基金 柏林-米特区的一套顶层公寓售价420万欧元，勃兰登堡的一套联排别墅售价32万欧元，两者都是“住宅房地产”——但它们身处完全不同的细分市场，拥有不同的买家、融资方式和回报预期。 德国房地产市场最重要的细分市场 在实践中，整个市场最初可以大致分为四个主要细分市场。每个细分市场都有自己的回报逻辑、评估方法和周期——这对于您想要评估房地产来说至关重要。 细分市场 示例 典型毛收益率 评估方法 住宅地产 联排别墅，独立住宅，公寓楼 2.5 – 5 % 比较价值/收益价值 商业地产 办公室，零售店 3.5 – 6 % 收益价值 工业地产 物流，生产 4 – 7 % 收益价值 特殊地产 酒店，护理，数据中心 5 – 8 % 收益价值/DCF方法 […]
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指数租金 – 指数租金是一种可变租金，这意味着商定的基本租金可以改变。 访问首页。因此，这是一份书面协议，其中的租金只能参考消费者价格指数（CPI）。但是，如果合同中提到了另一个指数，这就是无效的。此外，租金必须至少在一年内保持不变。 与指数挂钩的租金一目了然。可变租金 基本租金是可以改变的 租赁协议只能提及消费物价指数（CPI）。 如果提及任何其他指数，相关合同应是无效的。 租金必须每次至少保持一年不变 回到维基。房地产
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路权–路权是指使用从公共道路穿过他人的财产到自己的财产的通道和路径的权利。 访问Lukinski.one。在别人的财产上走小路，只能起到将其作为通道或车行道的目的。路权必须在土地登记册上登记为明确界定的地役权，以避免与邻居发生纠纷。 路权一目了然。占用他人财产的路径 使用他人财产上的通道和路径的权利 使用路权的目的只是为了进入自己的财产。 必须作为明确界定的地役权记录在土地登记册上 回到维基。房地产
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继承房产伴随着很多责任。关于你的继承权和所有权的一些问题必须事先澄清。如果你是房产的唯一继承人，你可以独立决定是否出售。 更多信息：出售技巧。如果有共同继承人可能不希望出售，情况就不同了。 房地产继承的出售程序是什么？ 继承从根本上说与广泛的情绪和悲伤有关。你发现自己处于一个困难的境地，你很难理性地评估和出售房子或公寓。为了代表客户出售你的房产，你必须首先在土地登记册上登记为合法所有人。这意味着你必须拿着公证处的遗嘱或遗嘱检验法院的继承证书去土地登记处，并改变所有权。 此外，检查房产是否有抵押物，并了解是否有抵押或其他债务，这一点非常重要。一旦所有权情况得到澄清，你是房产的所有者，准备阶段就开始了。所有必要的销售文件都被组织起来，博览会被准备好，房产被宣传。 为房屋销售打下基础 将房屋出售委托给地产代理，你就不必亲自处理出售事宜，你可以确信出售将在市场价值的基础上为你的利益而进行。在出售之前，我们建议你清理房产，从而为房屋出售打下稳定的基础。 关于继承专题的更多信息。 继承权的划分 在社区继承的房产在出售时构成了一个特别的困难。在继承人共同体的框架内，土地登记册上有几个所有者。这种情况对潜在买家的兴趣有不利影响，使销售过程更加困难。有一个解决方案可以简化结算，同时为所有继承人提供一个具有平等权利的明确准则。继承权的解决是指继承人共同体的解体，它是在明确的合同规定的基础上进行的，不受形式的约束。关于遗产结算的一切。 继承人的共同体 从实践中可以看出，继承人群体很少达成一致。然而，关于房地产继承的分歧和公开的纠纷会导致损失，而你可以通过审慎的方式来避免。通过寻求房地产经纪人的建议，并在支持下找到最好的方式，从而避免在房地产方面的冲突。如果遗嘱没有其他规定，所有共同继承人都有同等权利和义务。这意味着出售往往是最好的解决方案，让你有机会在所有共同继承人之间分配遗产收益，从而避免出现遗产纠纷问题。了解更多关于继承人群体的信息。 遗产税 对许多继承人来说，悲痛、快乐和悲伤是紧密相连的。当你继承一所房子时，这个过程总是与痛苦的、情感上的损失联系在一起。一段时间后，一种轻微的喜悦蔓延开来，你意识到你是一个屋主。同时，还担心税务局会向你索要遗产税，而你只有在卖掉房子后才能支付这笔钱。你有一个免税额，低于这个免税额一般不需要缴纳遗产税。这一津贴的数额取决于你与死者的关系程度。配偶可以免税继承50万欧元以下的房地产，子女可以继承40万欧元以下的房地产。为了避免支付投机税，如果继承的房子是在10年前购置的，你应该考虑你是否愿意自己住在那里。关于遗产税的一切。
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标准地价（柏林）–标准地价指的是土地和未开发的地块。 柏林市场：柏林房产。这是考虑到不同的发展状况，一个地区的土地的平均地价，以每平方米欧元计算。在柏林，从1964年至今的标准土地价值可以在网上免费检索。 标准地价（柏林）一目了然。为了使财产具有可比性 指地面，因此指未开发的地块 为确定购买价格需要收集 指导价值区是通过购买价格收集形成的，据此确定标准土地价值 楼层的平均位置价值，以每平方米欧元计算 在柏林，从1964年至今的标准土地价值可以在网上免费查询。 回到维基。房地产
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维护义务（WEG）–每个公寓业主都有义务维护其个人所有权中的建筑部分。 更多请访问Lukinski.one。例如，底层业主必须维护位于其区域的花园部分。作为适当管理的措施，积累了维护储备金，但这在法律上不是强制性的。然而，每个公寓的业主都可以要求这样做。这些储备避免了流动性瓶颈和财产的恶化。 维护义务（WEG）一目了然。维护建筑的一部分的义务 每个公寓业主都有义务维护他或她单独拥有的建筑部分。 可以积累维护储备金 维修储备金的作用是避免流动性瓶颈和财产的恶化 回到维基。房地产
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中介合同对于许多购房感兴趣的买家来说是房地产流程中的第一步——同时也是最容易被低估的一步。通过电子邮件、电话或在线展示委托中介，从法律角度来看，这相当于签订了一项远程销售合同，因此根据《德国民法典》第312g和355条，买家享有14天的法定撤销权。然而，如果撤销权告知存在错误或根本没有告知，撤销期限将延长至最长12个月零14天。对于投资者而言，这意味着：在某些情况下，数万欧元的中介费用可能在合同签订数月后仍可被追回——即使购房已经由公证人正式确认。本指南将解释相关的法律机制，通过实际的数字案例说明何时撤销合同是值得的，并为资本投资者提供清晰的决策矩阵。 法律依据：撤销权具体在什么情况下存在？ 中介合同中的撤销权源自消费者保护法，并非每个合同都会自动适用。关键在于必须同时满足三个前提条件，买方才能撤销合同。 消费者属性 —— 买方为私人（《德国民法典》第13条） 经营者相对方 —— 经纪人从事商业活动（《德国民法典》第14条） 远程销售或非营业场所 —— 合同不在经纪人办公室签订 告知义务 —— 经纪人必须以书面形式正确说明 14天期限 —— 自收到告知书之日起开始 失效 —— 最迟在12个月和14天后失效 实践表明：如今超过80%的中介合同通过电子邮件确认、在线平台如ImmoScout24或电话签订 —— 几乎都是远程销售。因此，撤销权通常自动适用，除非您直接在经纪人的办公室签署。 14天期限：何时真正开始？ 与人们通常认为的不同，撤销权的起始时间并非从合同签署开始，而是从收到一份符合规定的书面撤销通知开始。该通知必须用德语书写，清晰可读，并明确说明：谁可以撤销，如何撤销，应寄往哪个地址，以及撤销将产生哪些后果。 如果通知中缺少任何一项必要内容——例如中介的正确地址或撤销通知的样本格式——则视为未提供该通知。根据《德国民法典》第356条第3款，撤销期限将延长至最长12个月零14天。 对于投资者而言，这开启了一个巨大的谈判空间。那些想要购买第一套房产或希望购买公寓楼的人，应仔细检查收到的通知——理想情况下应由专营租赁法和住房产权的法律专家进行审查。 佣金比例及撤销的财务影响 自2020年12月23日中介法改革（《德国民法典》第656c、656d条）以来，在购买公寓和独栋房屋时，实行一半分摊的原则：卖方和买方各自承担一半的中介费。在通常总中介费为7.14%的情况下，这意味着买卖双方各自承担房价的3.57%——这一金额很快就会超过一项投资的年度净租金收入。 房价 总中介费（7.14%） 买方承担部分（3.57%） 如撤销可追回 350,000 € 24,990 € 12,495 € 12,495 € 650,000 € 46,410 € 23,205 € 23,205 € 1,200,000 € 85,680 € 42,840 […]
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购买地块 – 许多想购买地块的感兴趣者打算在上面建房。然而，只有当土地被指定为建筑用地或所谓的 “Bauerwartungsland “时，才有可能这样做。这一指定适用于在不久的将来被城市或市政当局指定为建设用地的地块。 购买土地。买家的基本知识 此外，有些地块即使在几个月或几年内也可能肯定不会被建造。它们必须用于农业目的或属于花园土地。你通常可以通过以下事实来识别建筑地块，即它们的价格高于用于农业用途或作为花园用地的地块。 初步建筑许可，直至水、污水和电力连接 一般来说，已经有了积极的初步建筑许可和相应的基础设施，如水、污水和电力的连接。如果你想获得第一手资料，可以询问负责该房产的城市或市政当局是否是建设用地，并以书面形式确认。这样，当你买下地块，并为你想在地块上建造的建筑物提交建筑申请时，你就会感到安全了。 花园用地不等于建设用地 如果你买了一个建有较大夏屋的花园，这并不意味着你可以把这块地上的夏屋换成房子。即使它是一个巨大的避暑山庄，有电力连接，有水和污水的连接，在寒冷的季节有供暖的可能，但这并不意味着你可以用这个房子换取你自己的家。 经济用途是指 土地的经济用途由负责的城市和市政当局非常精确地规定。在过去，计划中的建筑项目屡屡令人失望，最初被城市或市政当局拒绝，后来甚至被法院拒绝。出于这个原因，获得有关你打算购买的房产的广泛信息是非常重要的。 在购买之前，要了解是否允许在入围的地块上进行计划的建筑项目。这不仅适用于单户住宅的建设，也适用于公寓楼，因为公寓楼只能建在相应指定的地块上。 提示!在这里可以找到所有房屋类型和公寓类型的概览，从A到Z。定义、费用、提示和更多。 房地产作为一种投资：特别 部分：经典或异国投资–哪种房产适合作为投资？ 部分。房地产作为一种投资–我需要注意什么？ 购买土地。私人卖家 你可以从私人卖家那里购买一块土地。你直接与卖家处理购买事宜，或者你决定使用房产中介的服务。其优点是你可以得到专业的建议。代理人可以代表您询问您入围的地块打算用于哪些建筑项目。他有可能向城市或市政当局询问该地块上哪些建筑项目被批准，哪些没有被批准。 必须考虑到城市/市镇的法规 如果你从私人供应商那里购买一块土地，在大多数情况下，你可以根据你的个人想法来实现你的建筑项目。在这样做时，你只需遵守房产所在城市或市镇为建筑项目制定的法规。在这些规定的框架内，你可以自己决定房子应该有多大，是否要有地窖，以及是否要建造预制房屋或实体房屋。如果在建筑项目的规划开始之前，你已经拥有了地块，也可以和建筑师一起按照完全个性化的规格设计房屋。 购买土地。开发商 房地产开发商收购较大的地块或几个相邻的地块，以便在那里实现一个建筑项目。此外，在非常有吸引力的地点的个别地块也从开发商那里购买。如果你决定同时建房，你自己往往只能从开发商那里购买该地块。在这种情况下，选择余地要比从私人供应商那里购买地块小。 许多开发商与预制房和实心房的制造商紧密合作，只提供他们的产品。然而，你可以选择从制造商的方案中选择一个财产，并根据你的个人需要进行调整。这种解决方案的另一个好处是，你不必自己照顾建筑项目。 如果你愿意，开发商将协调整个建筑项目，并在商定的日期将你的房子移交给你准备入住。开发商的服务包括所有许可证。车库或车棚的建设和花园的美化也可以由开发商来负责。 建筑项目的进一步规定 在许多城市和直辖市都有规定，房屋只能有一定的尺寸或高度。有时必须保留周围建筑物的整体外观。对他们来说，这意味着他们只能建造一层结构和尖顶的房子，比如说。 现代的两层楼房在某些地方是不允许的，因为它们会破坏街道的统一形象。你还应该了解你必须与相邻建筑保持的空间距离。这些规定只适用于独立的单户住宅，不适用于半独立式或排屋。在大城市郊区正在建设的新住宅区中，往往会出现偏离这一规则的情况。然而，如果是在住宅街道上有单户住宅的经典开发项目，你应该考虑到你的建筑和邻居之间的距离必须至少有三米。这不仅适用于主楼，而且也适用于车库和车棚。 拆除破旧的建筑物 如果房产上有一栋旧的破旧建筑，你想拆除，这也需要得到许可。在这种情况下，可能有关于保护历史遗迹的要求。在你决定购买房产之前，你应该了解这些情况。 大块土地上的建筑地点不能自由选择 城市和市政当局为一个发展项目制定的法规也可能包括有关建筑场地的规范。通常只有当你购买了一块非常大的土地时，这才与你有关。 你可能不想把房子直接建在街上，这样你就可以远离交通噪音，生活得更安静一些。但是，如果附近的其他房屋都是直接建在街道上，你可能会被规定你的新房子要放在排列上。错落有致的建筑，你不会得到许可。在购买土地之前也要弄清楚这些问题。即使你把建筑土地称为你的财产，你也必须遵守适用的法规。通常情况下，城市和市政当局在其规格方面不能被动摇。 如果你在没有获得你所选择的建筑场地的明确许可的情况下进行建设，在最坏的情况下，你可能会受到拆除或解体的威胁。不要让它走到那一步，而是通过在决定购买之前获得所有必要的信息来防止它。 卢金斯基不仅为您提供各种地段的地块，我们也很乐意为您的建筑项目计划获取所有的信息。 结论：买地，最好找专家 购买地块时应充分考虑。最重要的是，提前获得建筑项目计划的许可证。这将保护你免受不愉快的意外，而这些意外往往与对适用法规的无知密切相关。 卢金斯基为您提供与购买黑森州和莱茵兰-法尔茨州联邦土地有关的各种服务。这包括获得你所需要的重要信息，以成功地开始你的建筑项目。如果你想得到建议，请随时通过电话与我们联系。我们将在短时间内安排与您的个人会面，并向您介绍您所选地区的合适房产。
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维修储备金（WEG）–每个公寓业主都可以要求积累维修储备金，但这并不是强制性的。 了解更多：主页。这种储备金的积累是为了防止流动资金问题和财产的恶化。维修准备金的数额取决于一个有远见的业主会为其财产的维修节省多少。这笔钱与每月的住房补贴一起分期支付。 维修储备金（WEG）一目了然。专项储备金 仅用于维护财产的储备金 公寓业主可以要求这样做，但这并不是强制性的。 为了防止流动性问题和财产的恶化 用每月的住房补贴分期支付 储备金的数额取决于业主自己为维护其财产所节省的费用 回到维基。房地产
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本周，《明镜》报道了2018年当前的租金指数评估等内容。 将通过改建多层停车场和超市来创造100多万套新公寓，这比新建建筑要便宜。焦点》涉及的话题是，联邦财政部长奥拉夫-肖尔茨在受到猛烈批评后缩小了他的房产税改革模式，《经理人》杂志展示了马略卡岛上昂贵的别墅在哪里，以及房产中介费用的新规定。 租金指数：2018年的新评估 目前德国的租金指数评估显示，住房越来越贵。研究公司F+B在对350个拥有2万居民以上的城市进行评估时得出了一个令人惊讶的结论。高昂的租金使大城市的许多人无法负担，但周边地区的租金也越来越高。根据新的租金指数评估，慕尼黑20年来首次不再居于首位。慕尼黑房地产市场被过度刺激的事实也可以从周边地区的价格上涨中看出。在九十年代，要找到一个新家已经不容易，也不便宜，但在此期间，由于房地产的繁荣，情况发生了更大的变化。在潮流区，正常收入者几乎不可能找到负担得起的住房。 慕尼黑和斯图加特周边地区的蓬勃发展 慕尼黑郊区达豪区的卡尔斯菲尔德（Karlsfeld）有22000名居民，20多年来第一次取代了慕尼黑。就租金水平而言，慕尼黑已不再处于领先地位。根据租金指数，卡尔斯费尔德成为最昂贵的城市，65平方米的公寓的净冷租金为每平方米10.62欧元，家具中等，位置中等。慕尼黑紧随其后，每平方米10.45欧元，斯图加特为9.97欧元。10个最昂贵的城市包括达豪和Germering，这是慕尼黑地区的两个郊区。在斯图加特地区，Leinfelden-Echterdingen、Ditzingen和Ludwigsburg是最昂贵的城市之一。 柏林的租金相对便宜，大都市的价格在上升 柏林的租金相对较低，令人吃惊。 信息：柏林市场。在柏林西部，每平方米的价格是7.27欧元，东部是6.58欧元。然而，所有大都市的租金都在上涨，如慕尼黑、柏林、斯图加特或汉堡，但有一在周边地区，价格也在稳步上升。房地产购买价格的上涨甚至超过了租金。房地产价格的上涨已经持续了九年多的时间。房地产行业春季调查报告显示，2018年德国的共管公寓平均价格上涨了8.2%。相比之下，前一年则少了0.3%。 10个最昂贵的城市 2018年标准地方比较租金占全德国平均水平的百分比；来源：F+B Mietspiegelindex 2018。 根据排名、位置和指数列出。 Karlsfeld 153 慕尼黑 151 斯图加特 144 Leinfelden-Echterdingen 144 达豪 139 Tübingen 137 格姆林137 迪琴根 128 路德维希堡 128 达姆施塔特127 房地产新闻。 明镜周刊》关于昂贵的住房和改建停车场的报道 本周《明镜》杂志的文章《房产太少：缺乏办公室促使公司离开大城市》是关于工匠的空间太少。企业对城市和市政当局尤其重要，因为它们提供税收。此外，本周的游戏是关于目前的租金指数评估：”这就是德国的住房有多贵”，我们在一开始就已经比较详细地看了。本周的更多新闻。 生活在德国：停车库变成宫殿 租金指数评估：这就是德国住房的昂贵程度 房产太少：缺乏办公室促使公司离开大城市 在线关注财产税改革和 “肖尔茨计划 本周《焦点在线》特别关注房地产市场的政治发展。环境部长希望有更严格的规范。一百万个家庭受到了昂贵的烟囱和烟道改造的威胁。而这一切都与国家补贴有关：改革后的住房补贴将比建筑补贴的帮助更大。焦点在线的更多新闻。 改革的最重要答案：肖尔茨的新房产税计划：现在谁将不得不支付更多的租金？ 环境部长希望有更严格的规定。一百万家庭面临昂贵的烟囱和烟道改造 国家补贴：改革后的住房补贴比儿童的建筑补贴帮助更大 土地税改革？用土地价值模型简单解释 新房子的房产税评估要比老房子高得多，尽管房产价值相同。联邦宪法法院现在也认定这是不公平的，并将在明年年底前处理此事。这里有一篇关于目前情况和正在谈判的模型的文章。 IM Immobilienmanager：未来，房地产将像股票一样在证券交易所进行交易 本周在IM Immobilienmanager，除其他外，还有关于 “普华永道和Evana成立数字化智囊团 “和 “Deka寻找Thomas Schmengler的继任者 “的文章。未来会怎样，房地产会不会像股票一样在证券交易所进行交易？更多来自博客的信息。 […]
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出售公媄桃您真正需要注意什么？出售公媄桃估值因素 – 确定房产的市场价值需要几个估值因素。当这些估值因素作为影响价值的方面被考虑时，它们会提供帮助。这些因素包括，除其他外，财产的位置，现有的建筑缺陷和结构损坏，剩余使用寿命增加或设备的特殊标准。 估值因素一目了然。对市场价值有影响的方面 为确定房产的市场价值提供帮助。 因素包括。财产的位置，建筑缺陷/建筑损坏，高质量的外部位置，等等。 回到维基。房地产 你可能也喜欢出售柏林别墅：列表，评价，价格，中介，错误，经验投资房地产：你购买第一处房地产时必须注意的事项一栋公寓楼值多少钱？公寓大楼的 5 个价值因素在柏林购买别墅：别墅作为投资——流程、费用、Off Market & Co.咖啡馆的 5 个物业选址技巧：像星巴克一样扩大规模在汉堡购买别墅：作为投资的豪华房产--房产中介、费用、非市场交易等。 发现更多‹在杜塞尔多夫购买别墅：一流房产--成本、程序、场外交易等在杜塞尔多夫购买…在科隆购买别墅：独家豪华物业--成本、非市场、房产中介及公司。在科隆购买别墅：…在法兰克福购买别墅：作为投资的豪华房产--成本、流程、房产中介及公司在法兰克福购买别…TheThe Line…购买贝莱尔的土地：独家，未开发，1,500购买贝莱尔的土地…出租房屋/公寓房屋出售。地点、条件、估价、房产中介、税费+销售中的所有步骤出租房屋/公寓房…营销房地产。防御性、进攻性和非市场性--策略营销房地产。防御…确定报价价格。对房屋和公寓进行估价--提示确定报价价格。对…为您的房产估价：公寓、住宅、公寓楼和地块为您的房产估价：…商业审计：租赁协议、运营成本、维护商业审计：租赁协…›读者也喜欢柏林 | 克罗伊茨贝格 | 公寓楼 | 3,700,000 €，约 2,7% 收益柏林 | Lichterfelde | 公寓楼 | 4,450,000 €，约 1,88% 的回报率柏林 | 夏洛滕堡 | 公寓楼 | 10,490,000 €，约 1,66% 的收益率柏林 | Pankow | 公寓楼 | 1.410.000 €，约 3,48% 的收益率
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