卖方或中介的告知义务（词典）
《信息披露义务》要求卖方和中介在未被询问的情况下，向购房人披露房产的所有价值形成因素和影响购买决策的情况——从隐藏的缺陷到正在进行的法律纠纷，再到如特别摊派等经济风险。如果卖方恶意违反这一义务，买方即使在多年后仍可撤销购房合同，要求损害赔偿或减少购房款——即使双方已签订公证的免责条款。必须披露的具体内容、界限在哪里以及实践中哪些错误最常引发法律纠纷，本文将为您详细解答。 定义：不动产法中的信息披露义务是什么意思？ 说明义务是《德国民法典》第311条第2款结合第241条第2款规定的一项先合同附随义务。该义务在买卖合同磋商阶段即已适用，要求卖方主动披露所有对买方决定购买明显具有重大影响的事实。判例法（联邦最高法院，V ZR 30/19）已在数十年间明确了其范围。 法律依据 — 《德国民法典》第311、241、280条 适用对象 — 卖方、中介、必要时建设方 时间点 — 合同签订前 形式 — 口头或书面，卖方需承担举证责任 诉讼时效 — 有欺诈行为的，为10年（《德国民法典》第438条第3款） 哪些缺陷和情况必须披露？ 需要澄清的是所有对房产价值或适用性有重大影响的事实。衡量标准是，一个普通的买家在做出合理的购买决定时是否会考虑该信息。诸如地板上的划痕等琐事并不属于此类，但结构性、法律或经济风险则属于。 类别 实际案例 建筑缺陷 潮湿、木霉、石棉、屋顶漏水、结构损坏 法律负担 通行权、文物保护、土壤污染、地役权 经济风险 即将来临的特别摊派（例如35,000欧元屋顶翻新），不足的 维护储备金 使用限制 违章建筑、缺乏建筑许可、未经批准的屋顶扩建 周边环境 计划中的高速公路、噪音源、受污染的相邻地块 实际案例：隐瞒的特别摊派花费42,000欧元 典型的业主实践纠纷案例表明，披露义务如何迅速演变为财务风险 —— 尤其是在购买出租物业作为投资时。 买家K于2023年以58万欧元购买了慕尼黑的一套公寓。在产权确认三周后，业主大会决定征收4.2万欧元的特殊附加费用于外墙翻新 —— 但这项决定实际上已在出售前六个月的业主大会上具体讨论过。卖方已获得会议记录，但未进行披露。结果：联邦最高法院将此视为恶意欺骗。K可以减少购房价格或撤销合同 —— 尽管有公证处的免责条款。 因此，想要 购买第一套房产 的人应始终要求并检查最近三次业主大会的会议记录。 中介的披露义务：自行调查还是仅转达？ 经纪人根据中介合同（《德国民法典》第652条）以及缔约前义务，对买卖双方均负有责任。他不需要自己调查每一个细节，但必须将所有已知或可识别的事实如实传达——不得凭空臆断。以下概述展示了实践中经纪人所面临的具体义务。 已知缺陷 —— 完整传达，不得美化 可疑情况 —— 需提示进一步检查 […]
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