房产缺陷根据建造年份：建筑材料、砌筑、隔热等 – 评估
二手房及其缺点 – 您是否想将 房产作为金融投资？无论它们是建于1920年、1930年还是1960年，二手房相比 新房 都有其特定的缺点和不便之处。您找到了一套1938年建成的 公寓？或者您想购买一套1982年建成的 住宅楼？如果是这样，您将在这里了解到有关建筑结构、砌体、隔热和隔音、维修和缺陷等所有需要注意的内容。此外，最后还将回答一个问题：您是否应该投资购买二手房？
二手房：几十年前建造的公寓和房屋
在1919年之前，德国已建造了超过265万处房地产。随后，到了世纪中叶，甚至有近750万栋房屋！当然，当时建筑技术有所不同。但随着几十年的发展，建筑行业迅速进步，不仅使用了更高效的建筑材料，还更加注重隔音、隔热以及防火性能。
以下为简要概述：
- 1919年前建造：2,655,042
- 1919 – 1949年建造：2,374,762
- 1950 – 1979年建造：7,357,255
- 1980 – 1989年建造：2,090,142
- 1990 – 1999年建造：2,490,829
- 2000 – 2011年建造：1,954,588
每十年都有其优势和劣势。您想投资一套建于1940年的公寓？还是购买一套建于1967年的住宅作为投资？在探讨各种缺点之前，先来看看这类老旧房产的优势和劣势：
现有房产：优势和劣势总结
如果您想投资一处具有收益潜力的房产，一处已有数十年历史的现有房产显然具有明显优势： 购买价格具有优势，且 租金收益率较高。 附加购买费用和需要投入的自有资金也相对有限。与此同时，维护成本相对较高。
再次总结一下优缺点。
购买旧有房地产的优势：
- 购买价格通常更具优势
- 如果知道缺陷，成本是可以计算的。
- 较低的购买价格通常能带来更好的回报
- 位于基础设施完善的地区
购买旧有房地产的缺点：
- 维护和修理成本较高
- 可能存在隐藏缺陷
因此，不同建造年份的房地产有什么区别？您又该期待哪些缺陷？让我们从时间顺序开始，先来看看建造时间超过120年的房地产。
1900年建造的房产
墙体裂缝是1900年前建造的老房子的典型特征。由于当时落后的建筑技术，隔热效果要么不存在，要么非常不足。窗户通常是单层玻璃，因此冬天会漏风，而湿气则会在阁楼和地下室中积聚。浴室也存在一些缺陷：自1971年起已禁止使用铅管，但这些铅管在浴室中仍很常见，通常在购房后需要紧急更换。
典型的超过120年的建筑：当时能源效率并不是一个关注点！
1900年前房产的缺陷
以下是一个简要概述：
- 灰泥和墙体的裂缝
- 外墙、屋顶和窗户缺乏隔热层
- 地下室潮湿
- 过时的机械和电子设备
- 浴室中过时的陶土管和铅管
1900年至1939年间建造的建筑特性
在1900年至1939年间建造的房地产中也可以找到类似的缺陷。缺乏底层结构会使寒冷和湿气进入房屋，木梁天花板容易滋生霉菌，而墙壁往往建造得太薄，容易 发霉。天花板不是唯一的木制结构，楼梯也是如此——这是一个巨大的火灾风险！
特性：过去在建造时并未考虑防火保护！
检查清单：1900 – 1939年间房产的缺陷
所有缺陷一目了然，简要总结如下：
- 缺乏底层结构
- 存在冷凝问题
- 有海绵和霉菌存在
- 防火保护不足
- 使用过时的陶土和铅制管道
- 砌体出现裂缝
1939年至1945年间建造的房产
1939年至1945年间建造的房地产以其较差的结构为特点。战争期间，原材料、时间和能源都被投入到战争中。因此，建筑速度很快且成本较低，这导致一些房地产的结构和静态稳定性受到影响。此外，还使用了不合适的建筑材料，例如建筑废料和夏季木材。
检查清单：1939年至1945年间房地产的缺陷
典型的缺陷包括
- 建筑结构不佳
- 由于使用不合适的建筑材料导致害虫侵入
- 静态问题
- 砌体裂缝
- 过时的燃气管道
- 防火保护不足
1945年至1959年间建造的房产
尤其是在1945年至1959年建造的房产中，经常发现隔热性能差或完全没有隔热层的问题。当时还经常使用如今被认为存在隐患的建筑材料，例如石棉、沥青、甲醛涂料和含铅涂料。防火保护不足的问题至今仍然存在。战后，房屋需要快速且高效地建造，因此消防员的进入通道通常不足，防火门也较为罕见。当时并未考虑隔音问题，因此这些老式住宅往往非常嘈杂。
检查清单：1945年至1959年房产的缺陷
该时期房地产的特点是
- 使用可疑的建筑材料
- 缺乏防火保护
- 缺乏隔音措施
- 缺少隔热性能
- 燃气管道不密封
- 砌体存在裂缝
1960年至1969年间建造的房地产
20世纪下半叶，建筑质量得到了改善。木材不再用于楼梯和天花板，取而代之的是石材和混凝土，窗户则用铝材进行隔热。排水系统防止了地下室和阁楼的湿气导致发霉，还安装了屋檐下的防护板。虽然强调了隔热性能，但一些有害健康的材料仍被使用。
检查清单：1960年至1969年间房地产的缺陷
以下是一个简要概述：
- 建筑材料存疑
- 有害健康的隔热材料
- 混凝土损坏
- 未隔热的屋顶结构
1970年至1979年间建造的房地产
在1970年代，建筑技术再次显著提高。新近采纳的隔音指导方针促使了更高效的建筑方式。人们不再使用铅管，而是使用铜水管，并主要采用混凝土建造。尽管建筑结构有所改善，但在冬季，寒冷仍会渗入住宅房间，导致发霉。
检查清单：1970年至1979年间房产的缺陷
典型的缺陷包括
- 含有沥青的地板胶
- 需要翻新
- 混凝土作为建筑材料
1980年至1999年间建造的房产
在过去的30至40年中建造的房地产通常以现代建筑技术为特点。然而，它们也存在一些缺点。维护成本高，屋顶接缝破裂，1985年以前的中央供暖系统常常带来问题。
检查清单：1980 – 1999年房地产的缺陷
以下是1980 – 1999年房地产的典型缺陷：
- 平屋顶的接缝和收边
- 中央供暖系统
- 高昂的维护费用
结论：是否应投资于旧房？
必须承认的是：与现代新建房产相比，几年前建造的房产自有其独特的魅力。根据建造年份，它们各自具有不同的优缺点，只要有一点资金，也可以对水电系统、屋顶和墙体进行翻新。
您可以在我的新项目（Immobilien-Erfahrung.de）中找到更多关于不同建造年份房产缺陷和状况的详细信息：
- 房产建造年份：缺陷和状况（外部链接）
