出售平坦：需要注意什么？- 税收、房源介绍 & Co.

出售私人房产 – 在出售自有房产时有两种方式：通过中介或自行出售。选择私人出售可以节省中介佣金，通常为3.57％（含增值税，买方和卖方合计约7.14％）。以500,000欧元的房价计算，每方节省的费用很快就会达到17,850欧元。同时，您将承担全部风险：错误的定价、缺少文件或融资失败可能会让您付出比中介收费多得多的代价。在这里，您可以了解整个流程、费用、税收、展示资料、文件和常见的陷阱。有关全面概述，请参阅我们的指南：出售房产。

私人房产出售：优缺点一览

私人出售听起来像是快速获利 – 但只有在您拥有时间、市场知识和谈判能力时，才具有经济意义。一个诚实的对比：

私人出售的优势

• 无需支付中介佣金 – 以400,000欧元的房价计算，大约可节省14,280欧元（卖方部分）
• 完全控制价格策略、市场营销和买家选择
• 直接联系潜在买家 – 真实展示房产
• 灵活的时间安排无需第三方协调
• 更高的净收益在合理定价的情况下

您应诚实地考虑的缺点

• 定价风险： 低估5% = 在500,000欧元的情况下已损失25,000欧元 – 超过节省的佣金
• 时间投入： 准备、看房和谈判需要现实的40至80小时
• 责任风险在展示资料或购房合同中提供错误信息时
• 没有信用检查流程： 私人卖家常常忽视要求财务确认
• 情感谈判 – 房主往往过于让步或顽固
• 覆盖范围较小没有中介网络和高级门户访问

出售房产：6个阶段的流程

在实际操作中，您应为整个流程计划四到七个月的时间 – 根据具体情况和市场阶段也可能更长。

阶段	时长	核心任务
1. 估价	1–2 周	市场分析，如有需要可聘请估价师
2. 收集文件	2–4 周	能源证明，地籍簿，住宅管理文件
3. 房源介绍 & 拍照	1–2 周	房屋布置，摄影师，文案撰写
4. 营销 & 看房	8–16 周	房产门户，客户咨询，看房安排
5. 谈判 & 信用审查	2–4 周	价格，融资确认
6. 公证 & 交割	4–8 周	购房合同草拟至钥匙交付

评估房产价值：三种方法对比

评估 房屋价值 是最重要的一步 – 价格过高会使房产在市场上难以出售，价格过低则会损失真金白银。

方法	费用	准确性	适用情况
在线评估工具	免费	±15–25 %	初步参考
自行比较价值分析	免费	±10–15 %	密集市场中的标准房产
专家简要评估	500–1.500 €	±5–10 %	高端或特殊细分市场的房产
完整评估（市场价值）	1.500–3.000 €	±3–5 %	遗产、离婚、法院

实用小贴士： 将报价价格有意设定在您的目标价格之上3–7% – 这样您可以创造谈判空间，而不会使房产在市场中显得缺乏吸引力。

私人房屋出售的费用：您将面临哪些开支

即使没有中介，私人出售房产也不是免费的。标准公寓的现实成本概览：

位置	费用范围	必要?
能源证书（消耗）	50–100 €	是，在发布广告时
能源证书（需求）	300–500 €	适用于1977年前未翻新的老建筑
地籍簿摘录	10–20 €	是
地形图 / 位置图	15–60 €	建议
物业管理文件（经理）	50–250 €	是，在ETW时
专业摄影	200–600 €	建议
家居布置	1.500–4.000 €	可选
广告高级平台	50–250 € / 月	建议
估价报告	500–3.000 €	可选
公证费用（通常由买家支付）	1,5–2 % 的购买价格	是
提前解约赔偿金*	个别情况	在有贷款时

* 如果提前偿还房产贷款，银行可能会要求支付提前还款补偿金 – 通常在5,000欧元至25,000欧元之间。在决定出售前请计算清楚。

为出售做准备的住房：回报率最高的杠杆

并非所有出售前的投资都能带来回报。谁如果彻底翻新一套住房，很少能在售价中1:1收回成本。请专注于投入产出比最好的措施：

• 清空 & 去个性化： 花费几乎为零，但能明显提升感知价值
• 将墙壁刷成白色： 材料费用300–800欧元，通常售价可提高2–5%
• 修复小的缺陷： 水龙头、硅胶密封条、灯具开关 – 传达出维护良好的状态
• 深度清洁窗户 & 地板
• 在高档地段进行Home-Staging： 投资回报率通常为5至10倍

注意：只有在现有状况使房产无法出售时，进行全面的厨房或浴室翻新才是值得的。否则，买家希望实现他们自己的品味。

创建有说服力的房产说明：必备内容

专业的房产说明是您最重要的销售文件。它具有两种功能：法律规定的必要信息和情感化的销售文件。

法定必要信息（否则可能面临最高15,000欧元的罚款）

• 能源证明的类型（能耗 / 需求）
• 最终能源消耗或需求，单位为kWh/(m²·a)
• 主要能源类型（天然气、燃油、区域供暖、电力）
• 根据能源证明的建筑年份
• 能源效率等级（A+ 至 H）

提升销售效果的内容

• 10–20张高质量的横版照片，自然光，广角拍摄
• 带尺寸标注和说明的平面图
• 带微区描述的地理位置（学校、公共交通、购物步行可达）
• 具体配置特征：地面类型、供暖、窗户、浴室
• 在ETW中：住房补贴、维护储备金、特殊使用权
• 真实描述 – 夸大其词可能构成责任陷阱

房屋出售的重要文件

完整的文件 应 在首次看房 之前 准备好 – 需要融资的买家需要它们提供给银行。

一般文件

• 最新的地籍簿摘录（不超过3个月）
• 能源证明
• 地块地图 / 位置图
• 按照WoFlV计算的居住面积
• 平面图
• 建筑图纸 / 建筑说明
• 现代化改造证明（发票）

业主公寓的附加文件

• 分割声明附分割图
• 最近3次业主大会会议记录
• 最新的经济计划
• 最近的物业管理费结算
• 维护储备金的金额
• 现行及已通过的特别摊派一览
• 管理人合同及联系方式

买家信用审查：最常见的新手错误

私人卖家在获得第一份承诺后便会在公证处签署合同——结果买家的融资却后来失败。请保护自己：

• 要求银行出具融资确认函 – 不仅仅是贷款预审
• 对于希望现金支付的买家，要求其提供自有资金证明
• 对于私人买家：要求提供信用信息自我声明（自愿，但常见）
• 对于商业买家：要求提供商业登记簿摘录和最新的年度财务报表
• 在获得信用审查证明之前，不要签署预订协议

私人房产出售的税收

即使没有中介，税务局也会介入。应缴纳的税款取决于持有时间、自用情况和您出售的房产数量。

投机税：10年内出售

当购买和出售之间的时间少于十年时，将征收投机税。出售收益将按照您的个人所得税税率征税——对于高收入者，最高可达45%，加上团结附加税和可能的教会税。

示例计算：

• 6年前的购买价格：280,000 €
• 购置附加费用（公证人、土地转让税、地籍簿）：28,000 €
• 今天的出售价格：420,000 €
• 出售附加费用（能源证明、广告、照片）：1,500 €
• 应税利润：420,000 – 280,000 – 28,000 – 1,500 = 110,500 €
• 在边际税率42%的情况下：约46,400 €的投机税

自用例外情况

如果在出售当年及前两个日历年内，该住房仅用于自住，则出售所得可免征税。因此，只要满足两个完整的日历年度自住，加上前一年和出售当年的已开始天数即可——不强制要求36个完整月份。

三套房产界限：注意商业房地产交易

在五年内出售超过三套房产的，将被税务部门视为商业房地产经营者。后果相当严重：

• 商业税 除所得税外另行征收（根据地区不同，实际税率约为7–17%）
• 不再享有十年投机免税期——所有利润均需缴税
• 必须进行账簿记录和双重账目
• 需注册商业经营并加入工商会
• 可能追溯审查之前的交易记录

注意：修缮后出售或建设时即有出售意图，即使未达到三套房产的界限，也可能构成商业经营。

其他税务方面

• 增值税： Be