出售带租客的公寓：权利、义务 & 特殊情况

出售带租客的 平坦 – 出售已出租的自有 平坦 可能是一种释放资金、重新投资被占用的自有资金或战略性调整投资组合的有利可图的方式。然而，这一过程伴随着诸多特殊之处：租客权利、解约禁令期、优先购买权以及明显较小的买家群体，导致实际交易价格相比空置 平坦 的售价通常会降低 20 至 35%。有关整个流程的所有详细信息，请参阅我们的 房产出售指南。在本文中，您将了解到租客拥有哪些权利、如何找到合适的买家、哪些税务陷阱潜伏其中，以及如何在有租赁关系的情况下获得市场合理的价格。

出售带租客的 平坦：需要注意的事项

出售已出租的平坦比出售空置房产要复杂得多。从《德国民法典》第566条规定的解约保护，到租户的优先购买权（《德国民法典》第577条）以及出于自用需求的解约禁令的封锁期（《德国民法典》第577a条），存在诸多法律障碍。此外，买家群体也在缩小——自用买家被排除，资本投资者成为主要目标群体。我们来详细看一下最重要的几个要点。

解约保护：购买不终止租赁（《德国民法典》第566条）

出售平坦并不会终止租赁关系。核心原则“购买不终止租赁”在《德国民法典》第566条中明确规定：新业主将继承现有租赁合同中的所有权利和义务。租金价格、解约期限、房屋修缮条款、现代化改造协议——所有内容均保持不变。只要租户履行合同义务，其对平坦的无干扰占有权依然有效。

实际上这意味着：即使租金多年来一直低于市场水平，新业主也无法简单地调整合同。租金上涨只能在封顶限制（三年内15–20％）和当地比较租金的范围内进行。正是这一点导致严重空置的物业出现显著的价格折扣。

一目了然的重点：

• § 566 BGB：购房不终止租赁
• 买家需承担租赁合同，包括所有条款
• 押金也一并转移给买家（§ 566a BGB）
• 租金上涨只能在法定范围内进行
• 卖方需对过户前的欠租负责

租户的优先购买权（§ 577 BGB）

当一栋公寓楼首次被分割为独立产权单元并出售给第三方时，租户享有法定的优先购买权。这一保护机制旨在防止租户因物业的转换和出售而被驱逐。重要的是：优先购买权仅适用于分割后的首次出售，不适用于之后的每一次转售。

实际操作中优先购买权的运作方式如下：

• 出售方必须以书面形式向承租人告知买卖合同内容
• 承租人有两个月的时间行使优先购买权
• 行使优先购买权必须通过公证形式进行
• 承租人需以与第三方买家相同的条件购买
• 例外情况：出售给家庭成员或同住人时，不适用优先购买权

关于多户住宅分割出售时还需注意的其他事项，请参阅此处：单独出售公寓。

转换后的解约禁令（《民法典》第577a条）

一个常被低估的要点：当出租公寓被转为自有产权并出售时，新业主在出于自用或增值目的解约方面将受到解约禁令的限制。在此期间，买家不得以自用为由解约。

禁令期限概览：

• 全国最低保护期：产权转移后3年
• 在紧张的住房市场（按州法规）：长达10年
• 适用于慕尼黑、柏林、汉堡、科隆、法兰克福等大城市
• 期限从新业主在土地登记簿上登记之日起开始

对投资者而言，这属于中性至积极的影响——他们本来就想出租。对于自住买家而言，这一禁售期可能成为交易的决定性因素，并实际上将这一买家群体排除在外。

解除租赁合同：昂贵但干净的解决方案

如果您希望空置出售以获得更高的自住买家价格，解除租赁合同通常是唯一合法的途径。租户通过一笔补偿金自愿放弃其租赁权利，并在约定的时间点搬出。

市场常见的补偿金额：

• 标准：6至12个月净冷租金
• 在紧张的市场：12至24个月净冷租金
• 大致金额：10,000欧元至50,000欧元，在优质地段也可能明显更高
• 经验法则：补偿金应低于出租与空置价格之间的差额

计算示例：慕尼黑一套冷租金为1,200欧元的公寓，出租可带来480,000欧元，空置时可带来620,000欧元。差额为140,000欧元。在此情况下，支付30,000–50,000欧元的补偿金是经济合理的，因为净收入仍可保留90,000–110,000欧元的额外收益。

房东的看房权

无论是 复式公寓 还是 微型公寓 – 如果您想出售您的公寓，您可以 安排看房时间。然而，看房权是明确受限的。房东必须尊重租户的隐私，提前通知看房时间（通常：至少提前3–4天）并说明看房目的。

法院认为可以接受的看房安排：

• 每周最多一次看房
• 工作日 10 点至 19 点，周六有限制
• 提前通知时间：至少 24 小时，最好 3–7 天
• 看房时间：每个预约最多 30–45 分钟
• 允许多人同时看房，但不可强制

实践经验提示：为租户提供小额补偿（例如每次预约 50–100 欧元）或一次性补偿。这能显著减少冲突，并确保您获得合作的预约。

自住用户：因自用而解约

有效自用解约的条件

如果房东需要将房屋用于自己或近亲属，可以提出自用解约 – 但必须满足严格的条件。笼统的声明是不够的；必须具体且可验证地说明需求。

哪些人属于“近亲属”：

• 配偶、注册伴侣、子女、父母
• 兄弟姐妹、祖父母、孙子女
• 岳父母、女婿（视情况而定）
• 为家庭成员提供护理的护理人员

自用情况下的解约期限

法定的解约通知期根据租赁期限而定：

• 租赁期限不超过5年：3个月通知期
• 租赁期限5至8年：6个月
• 租赁期限超过8年：9个月
• 如进行产权转换：额外3至10年的禁止出租期（《民法典》第577a条）

特殊情况条款和风险

根据《民法典》第574条，如果解约对承租人造成特殊困难，例如高龄、严重疾病、怀孕或缺乏替代住房，承租人可以提出异议。此外需注意：如果房东后来未能实际使用所述自有住房（“虚假的自有住房需求”），可能会面临五到六位数的损害赔偿要求。

有效的自有住房需求解约的前提条件概览：

• 房东具有正当且具体的利益
• 用于自己或近亲属的使用
• 需书面说明并注明姓名和需求原因
• 遵守法定的解约通知期限
• 注意转换后的禁售期
• 实际执行在搬出后是强制要求的

出租 vs. 空置：直接对比

“出租出售还是空置出售”的决定具有重大财务后果。以下是最重要的因素直接对比：

标准	带租约出售	空置出售
出售价格	低于市场价值20–35%	100%市场价值
买家群体	资本投资者，投资者	自用买家 + 投资者
营销时长	通常较长（3–6+ 个月）	通常较快（1–3 个月）
评估标准	租金倍数 / 收益率	比较价值 / 实物价值
看房成本	高（需协调租客）	低（随时可能）
是否可进行家居展示	否	是
租金损失风险	由买家承担	不相关
谈判空间	有限	较大

目标客户为资本投资者：投资者的思维方式

通过租金倍数进行评估

虽然自用买家在情感上进行购买并以比较价格作为标准，但资本投资者纯粹通过租金倍数（也称倍数因子）来评估房地产。公式：购买价格 ÷ 年净租金 = 倍数。

各区域的市场因素：

• A类区域（慕尼黑、汉堡市中心）：系数30–45
• B类区域（杜塞尔多夫、斯图加特、科隆）：系数22–32
• C类区域（中等大城市）：系数16–24
• D类区域（中等城市）：系数12–18

计算示例：一套1,000欧元冷租金（每年12,000欧元）的公寓，在慕尼黑以系数35计算，售价可达420,000欧元；而在莱比锡以系数22计算，售价仅为264,000欧元。如果存在转租情况，在出售前应检查是否可以合法提高租金——每月每增加1欧元租金，售价将按系数×12增加。

哪些类型的投资人适合?

• 私人投资者： 寻找1–3处用于养老的房产，注重系数
• 持有者 / 家族办公室： 购买组合资产，关注现金流和区域质量
• 翻新转售投资者： 寻找具有增值潜力的房产，通常存在即将到期的租赁关系
• 机构投资者： 仅在组合规模较大时才相关，要求高回报

出售时的税务问题

投机税（§ 23 EStG）

如果在购买后10年内出售出租的住房，将按照您的个人所得税税率（最高45％加上团结附加税）对收益征收投机税。期限从公证买卖合同的日期开始计算——而不是从交付或土地登记开始。

关于投机期限的重要事项：

• 出租物业的持有期限为10年</li