出售带居住权的平坦：如何操作？- 优势 & 特别之处
出售带居住权的平坦——在保留终身居住权的前提下出售自己的房产，是预先继承的一种强有力的工具。如果结构合理，一个家庭因此可以节省六位数的赠与税和遗产税，而卖方则可以在自己的房子里度过晚年。如果结构不合理，就会产生关于维护费用的争议、意外的税务负担以及再次出售时的问题。在本指南中，您将了解到居住权在法律上是如何运作的，如何具体计算价值折扣，与使用权的关键区别在哪里，以及在公证人之前必须明确的十二个要点。
居住权解释
当谈到房地产作为养老保障时，很快就会提到居住权。根据《德国民法典》第1093条规定的居住权，使受益人有权自行居住在一处房产或其部分，即使该房产属于他人。这是一种物权，因此与土地不可分割，并且在每次所有权变更时仍然有效。
有期限的、终身的、有偿的、无偿的
居住权可以根据需要灵活设定。在实践中，主要有四种形式：
- 终身 & 无偿 — 家庭内部转让时的经典形式
- 终身 & 有偿 — 受益人支付较低的租金，常见于出售给投资者的情况
- 有期限 & 无偿 — 例如计划五年后搬入养老院前
- 延期条件 — 居住权在配偶去世或特定日期时才开始
居住权 vs. 使用权 — 决定性区别
计划通过长期居住保障进行出售的人，必须清晰区分这两种工具。它们经常被混淆 —— 但其经济后果却有显著差异。
| 特征 | 居住权 (《民法典》第1093条) | 使用权 (《民法典》第1030条) |
|---|---|---|
| 自用 | 是 | 是 |
| 可出租 | 否（需同意） | 是，租金收入归使用权人 |
| 价值折减 | 较小 | 较高（通常以全额市场租金为基准） |
| 税务折旧 | 业主 | 使用权人（如出租） |
| 典型应用场景 | 老年自有住房 | 公寓楼，收益物业 |
| 终止 | 死亡或期限届满 | 死亡或期限届满 |
经验法则：只想继续居住的人会选择居住权。希望保持灵活性，可能想出租或搬走但又不希望失去权利的人则会选择使用权。
谁适合选择居住权？
典型的情况
在实践中，终身居住权主要在以下四种情况下达成：
- 父母至子女 — 提前安排继承，每十年可使用赠与税免税额度
- 夫妻之间 — 在各自拥有房产的情况下，为寿命较长的一方提供保障
- 出售给投资者 — 所谓的“基于养老金的出售”或“房产终身使用权”
- 兄弟姐妹的遗嘱 — 一方继承房产，另一方获得居住权
居住权非常适合亲近的亲属、夫妻、父母&祖父母。
何时不适合
如果受益人本来就在可预见的将来打算搬家，如果房产必须以低于市场价出售，因为市场疲软，或者如果业主需要外部融资——银行对设有居住权的房产评估更为保守，并且经常要求在地籍簿中进行权利让位——那么居住权的意义就不大。
价值计算：居住权的价值是多少？
每次谈判中的核心问题。根据《遗产税法》第14条，居住权的资本价值被确定，并减少购买价格或赠与税的计税基础。
公式
年价值（当地标准冷租金 × 12）× 年金因子 = 居住权的资本价值
年金因子根据受益人的统计预期寿命得出，并由联邦财政部长每年更新。简化来说：受益人越年轻，因子越高——居住权的价值减少也就越明显。
计算示例——慕尼黑的公寓
- 公寓的市场价值：850,000 €
- 当地标准冷租金：1,800 €/月 = 21,600 €/年
- 受益人：72岁女性，终身年金系数约为9.8
- 居住权资本价值：21,600 € × 9.8 = 211,680 €
- 折后出售价格（给女儿）：850,000 € − 211,680 € = 638,320 €
由于女儿享有400,000 €的赠与税免税额度，折后价值与免税额度之间的差额所涉及的税收明显低于没有居住权的情况。通过战略性地在十年内分批进行，通常可以将税负降至零。
快速计算的经验公式
| 受益人年龄 | 终身年金系数（约） | 每月1,500 €租金的价值减少 |
|---|---|---|
| 60岁 | 13.1 | 235,800 € |
| 70岁 | 10.5 | 189,000 € |
| 75岁 | 8.9 | 160,200 € |
| 80岁 | 7.2 | 129,600 € |
| 85岁 | 5.5 | 99,000 € |
对整个家庭的优势
已登记居住权的房产在自由市场上只能以明显折扣出售，因为它们对外部买家缺乏吸引力。因此，这类房产通常在家族内部流转——并在那里发挥其完整的税务和情感效应。
一目了然的优势 —— 谁能受益？
| 当事人 | 具体优势 |
|---|---|
| 出售方 / 赠与方 | 终身居住保障，出售带来的流动性，无需搬家的烦恼 |
| 继承人 / 购买方（子女） | 较低的购买价格，利用赠与税免税额度，提前完成产权转移 |
| 整个家庭 | 财富保留在家庭内部，明确的安排可避免遗产纠纷 |
| 税务优化 | 每十年可使用免税额度（每个子女400,000欧元，配偶500,000欧元） |
此外，对后续产权人具有税务相关影响的是：
需要注意的事项
如果您决定出售带有居住权登记的公寓，必须妥善处理多个方面。在此过程中，如果处理不当，可能会在未来几十年内引发纠纷。
居住权的期限与终止
居住权可以约定为有期限或终身有效——它会在约定的期限结束或受益人去世时终止。除非出现特殊情况（例如受益人严重不当行为），否则业主不能单方面撤销居住权。受益人可以随时自愿放弃其居住权，例如搬到养老院时。单纯的未使用并不会自动导致居住权终止：在连续30年未使用后，居住权可在未经受益人同意的情况下从土地登记簿中注销。
- 期限需事先由公证人确定
- 仅在特殊情况下可撤销
- 受益人随时可自愿放弃
- 受益人去世后自动终止
- 连续30年未使用后可注销
费用与负担——谁来支付?
产权变更后最常见的争议点。如果没有在公证合同中明确规定，则适用法定分配——而这往往并不合适。标准做法：
| 项目 | 居住权人 | 业主 |
|---|---|---|
| 电力、水、供暖（消耗） | 是 | 否 |
| 修缮费用 | 是 | 否 |
| 土地税 | 可协商 | 标准 |
| 管理费（物业管理） | 按消耗比例分摊 | 按维护比例分摊 |
| 屋顶、外墙、供暖系统 | 否 | 是 |
| 建筑物保险 | 否 | 是 |
建议：在合同中逐条列出这种分配方式——诸如“居住权人承担日常费用”等概括性表述往往会导致冲突。
无法继承给第三方
居住权具有高度个人性，不可继承。居住权在居住权人去世后终止——继承人或继任者不能继续行使，除非原始协议中另有明确规定（这是例外情况）。去世后，业主将完全恢复处分权，可以出售、出租或自行使用该不动产。
搬入养老院——接下来会发生什么？
一个常被低估的实务情况。如果权利人长期搬入养老院，居住权最初仍然有效——但房屋将空置。有三种选择：
- 权利人放弃 —— 简洁，但不可逆
- 租赁协议 —— 租金收入通常可以抵消养老院费用
- 社会福利部门追偿 —— 在需要护理和领取社会救助的情况下，社会福利部门可以将居住权视为资产，或要求其资本化
提示：在合同中加入所谓的“租户补偿条款”——该条款规定，当租户搬出时，只要居住权在形式上仍然有效，业主需向有权人支付减少的月租金。
公证及登记于地籍簿
居住权必须经过公证并登记于地籍簿（第二部分），才能作为物权对之后的任何业主产生法律效力。在 公证环节，公证人将确保所有程序符合规定。地籍簿的登记使居住权具有公开可见性，并保护有权人免受之后任何买家的影响。
保障所需：
- 合同的公证
- 登记于地籍簿第二部分
- 对使用空间、共同使用权、费用分摊的明确描述
- 搬出/养老院情况的处理规定
清单：公证前需确认
- 是居住权还是使用权更适合？
- 居住权包含哪些房间（整个住房还是仅部分）?
- 是否规定了花园、地下室、车库、阁楼的共同使用权?
- 是否根据当地现行的冷租金（租金参考表/评估报告）作为评估依据?
- 是否根据年龄计算终身年金因子?
- 费用分摊是否详细（消耗、维护、地税、保险）?
- 是否纳入了养老院条款和承租人补偿规定?
- 是否与税务顾问优化了赠与税免税额度（十年规则）?
- 是否在地籍登记中确定了优先权（在银行抵押权之前或之后）?
- 是否明确了翻新义务和外观修缮责任?
- 是否考虑了家族的优先购买权?
- 是否商定了通过补偿金达成一致解除合同的可能性?
