养老投资账户与房产：如何将两者结合，为退休做出最佳配置

房产还是股票？关注财富积累的人都熟悉这个问题。随着国家补贴养老金制度的改革，出现了一个新答案：Altersvorsorgedepot（养老投资账户）。联邦议院通过的这项法律首次开放了在国家补贴下通过ETF和股票为养老进行储蓄的可能性——没有保险外壳，没有开户费用，没有保本强制要求。对于房产所有者、投资者以及所有从战略角度考虑自身财富的人来说，这意味着：一个拥有可观税收优势的新资产类别，正与”砖头黄金”（房地产）并列而立。而现在有趣的问题不再是”房产还是账户”，而是：如何将两者结合，使杠杆、现金流和税收优势最大程度地相互配合？

什么是Altersvorsorgedepot？

Altersvorsorgedepot是自里斯特养老金（Riester-Rente）推出以来国家补贴养老金制度最大改革的核心。与以往的里斯特产品不同，它允许将缴款直接投资于基金、ETF和股票——没有强制性的缴款保本要求。储蓄阶段完全免税：股息无预扣税，账户内已实现的资本利得无需纳税。

核心数据一览

特征	Altersvorsorgedepot（新）	里斯特养老金（旧）
投资形式	ETF、基金、股票、债券	保险、银行储蓄计划
保本比例	3种方案：纯投资型（0%）、80%、100%	强制100%保本
每人基础补贴	最高270欧元（提升后最高540欧元）	175欧元
子女补贴	每名子女每年300欧元	每名子女每年300欧元
最高补贴金额	3,500欧元，逐步提高至5,250欧元	2,100欧元
储蓄阶段征税	免税	免税
领取时征税	递延征收（所得税）	递延征收
自由职业者资格	是（新增！）	否
最早领取年龄	65岁起	62岁起
符合条件人数	约5,000万人	约3,500万人

尤其值得关注的是：选择纯投资型（无保本）方案的人，可以将全部缴款投入高收益资产。从历史数据看，广泛分散的股票ETF（例如MSCI World指数）的年均收益率约为7%至8%——明显高于通货膨胀率，也高于大多数保本型产品。

三种保本方案：哪一种适合你？

本次改革刻意提供了灵活性。根据风险承受能力，投资者可以在三个级别中进行选择：

• 纯投资型（0%保本）：收益潜力最大。全部资金投入市场。适合还有20年以上投资期限的年轻投资者。
• 80%保本：在开始领取养老金时，至少80%的已缴款项获得保障。是安全性与收益之间的折中方案。
• 100%保本：与旧的里斯特养老金一样，完全保留所缴款项。收益潜力最低——仅在剩余期限少于10年时才有意义。

30年期的收益差异

以每月缴款200欧元、期限30年为例的具体计算：

• 纯投资型：约244,000欧元最终资本（7%收益率完全生效）
• 80%保本：约195,000欧元（保本成本降低了股票比例）
• 100%保本：约110,000欧元（主要为债券）

纯投资型与100%保本之间的差额超过130,000欧元。这就是所谓”安全感”的代价。

提示：借助AktienRenteRechner.de的Altersvorsorgedepot计算器，你可以计算全部三种方案，立即看出保本级别在20年或30年后会带来怎样的差异。

房产作为养老保障：优势与劣势

几十年来，房产一直被视为德国最受欢迎的投资形式之一。原因显而易见：租金上涨带来的通胀保护、通过折旧获得的税收优惠、通过债务融资产生的杠杆效应，以及——若自住——晚年可免租居住。根据德国储蓄银行协会的数据，约42%的家庭拥有自有住房。

被低估的杠杆效应

房产的真正魅力在于通过债务融资获得的自有资本收益率。一个具体的计算示例：

• 公寓购买价格：400,000欧元
• 自有资金：80,000欧元（20%）
• 10年间每年2%的增值：+88,000欧元
• 自有资本收益率：约每年11%——仅通过增值实现，尚未计入租金盈余

没有任何证券账户能提供这种杠杆效应。在股市投资80,000欧元的人，拥有80,000欧元的运作资本；而将80,000欧元用作自有资金的人，则拥有400,000欧元的运作资本。

结构性弱点

但房产也有投资者常常低估的缺点：

• 集中风险：花费400,000欧元购买房产的人，其全部财富都集中在单一资产、单一地点。
• 流动性差：房产无法分部分出售。需要50,000欧元的人，必须出售整套房产，或者进行成本高昂的追加贷款。
• 维护费用：屋顶、供暖、外墙——每年按市场价值1%计提维修准备金的经验法则，会明显侵蚀收益。
• 监管风险：租金限制、强制性节能改造、可能出现的财富税讨论——立法机构的干预正日益增多。
• 区位风险：位于人口萎缩地区的房产，从长期来看甚至可能贬值。

这并不意味着房产不好，而是意味着仅靠房产本身并不能构成完整的养老策略。正是在这一点上，Altersvorsorgedepot作为补充发挥了作用。考虑将继承的房产用作养老保障的人，可以在继承父母房产指南中找到最重要的选择方案。

为什么房产与投资账户的组合是明智之举

最强大的养老策略从来都不是二选一的决定，而是两者兼顾。房产带来稳定性、现金流和通胀保护，投资账户则带来分散配置、流动性以及不成比例的增长机会。

两类资产的直接对比

标准	房产	Altersvorsorgedepot
分散程度	低（1处资产，1个地点）	高（通过ETF涉及1,600多家公司）
流动性	低（出售需数月）	高（每日可交易，但资金锁定至退休）
起始资本	50,000–100,000欧元以上自有资金	每月10欧元起
杠杆效应	高（通过债务融资达4–5倍）	无
持续成本	高（维护、管理）	极低（总费用率0.1–0.5%）
税收优惠	折旧、可抵扣费用	补贴 + 免税储蓄阶段
通胀保护	有（租金上涨、增值）	有（企业利润同样随之增长）
管理负担	高（租户、工匠、物业管理）	极低（设置后即可自动运作）
继承	可行（取决于遗产税）	仅限配偶且不丧失补贴资格
债权保护	有限	储蓄阶段可免受债权人追索

投资者日常生活中的三个实践场景

场景一：米勒一家，35岁，受雇人员

米勒一家在汉堡拥有一套公寓（购买价格350,000欧元，每月贷款还款1,200欧元），并另外以纯投资型方案开设了一个Altersvorsorgedepot：

• 每月缴款：200欧元
• 基础补贴：540欧元（2名符合条件者）
• 子女补贴：600欧元（2名子女）
• 补贴总额：每年1,140欧元
• 假设收益率：年均7%（MSCI World平均水平）
• 期限：30年

30年后的结果：账户增长至约310,000–350,000欧元——而自身缴款仅为72,000欧元，仅国家补贴一项就超过34,000欧元。这是与届时已还清贷款的房产并存的一笔流动性储备。

场景二：托比亚斯，42岁，自由职业房产经纪人

首次符合补贴资格。拥有两套出租公寓，但没有证券账户。

• 每月缴款：350欧元（来自租金盈余）
• 基础补贴：270欧元（单身）
• 特殊支出抵扣：按42%的边际税率计算，约可节税1,700欧元
• 期限：23年

结果：账户增长至约245,000欧元——托比亚斯借此首次将此前完全集中于房产的风险，通过全球股票市场进行了广泛分散。

场景三：萨比娜，52岁，起步较晚

距退休还有13年。由于剩余期限较短，选择了80%保本方案。

• 每月缴款：500欧元
• 基础补贴：270欧元
• 期限：13年，年收益率5%（混合投资组合）

结果：账户增长至约113,000欧元——作为她晚年将免租居住的自住房产之外的补充。

想要计算自己方案的人，可以在AktienRenteRechner.de上找到多种计算器——从Altersvorsorgedepot到传统的养老金计算器，再到不同保本方案的对比。

Altersvorsorgedepot与自由ETF账户对比：到底哪个更划算？

对于具有战略眼光的投资者来说，最重要的问题是：将资金锁定到退休为止究竟是否值得——还是征收资本利得税的自由ETF账户更具吸引力？

方面	Altersvorsorgedepot	自由ETF账户
储蓄阶段税收	完全免税	股息与收益需缴纳26.375%
国家补贴	每个家庭每年最高1,200欧元以上	无
可支配性	仅退休后可支配	随时可支配
领取时税收	按全额所得税税率	仅收益部分按26.375%征税
投资范围	受提供方限制	可自由选择
债权保护	高（可免受债权人追索）	无保护