购买和租赁。投资住房，评估和购买房产 – 第一部分
购买和出租。投资住房–新建筑（如可视化的封面图片[柏林房产实例]）或直接购买房产。许多人选择自住，但租房不是更明智的选择吗（关键词1：养老规定；关键词2：租户支付赎金）？在这篇文章中，我总结了Alex Fischer的一些经验。亚历克斯-费舍尔拥有最大的Youtube房地产和税收频道。我已经读了他的书，部分章节3，4倍，因为所有的信息。账户结构，”Immobilien GmbH”，基金会，税收优惠。如果你问我，房地产是最强大的投资。如果你知道正确的窍门，你可以在购买房产时避免许多错误。你犯的错误越少，作为一个房东，你口袋里的利润就越多。我从亚历克斯-费舍尔那里学到了很多东西。这就是为什么我想为你写并链接这个关于购买和租赁的总结。Alex Fischer的这些文章都是免费的。如果你也进入税收优化，我建议你阅读我的税收辅导的经验报告：经验。更多关于亚历克斯-费舍尔的信息。
购买和租赁房产。让我们开始…
周末，我不厌其烦地浏览了亚历克斯-费舍尔的很多很多文章。如果你读我的博客，你肯定应该熟悉亚历克斯-费舍尔。我的关于税务辅导经验的文章也很新（值得一读！），而《财务：7个基本规则》则在此前发表。了解税收，和建立财富等文章也是基于此。今天，重点是房地产和投资，从购买到融资到税收。
一步一步地学习如何购买和出租房地产。
从这里开始，所有的链接都是外部链接，并指向亚历克斯-费舍尔的博客和视频。
指南文章和视频都是完全免费的。我已经学到了很多很多，应用了很多很多。房地产投资、金融结构和税收优化（将税收变成私人财富）。如果你想知道亚历克斯-费舍尔是谁，这里有一些关于这个房地产投资者的更多信息（仅在杜塞尔多夫就有2万平米的私人所有权）。
程序、基础知识和定义
你是在购买你的第一个房产吗？在Alex Fischer的房地产词汇表中，你会发现所有重要的定义，从年金贷款到临时融资。
如果你已经沉浸在购买房产的话题中，你也可以在这里直接看一下房产转让的过程。
这是作为一个房地产投资者，你需要的4个主要标准，能够从小处开始。首先，你需要有稳定和定期的收入。对于单身人士，目前约为每月2000欧元，已婚夫妇为2500欧元，你还应该计算每个孩子每月300欧元。你需要有正数的资产余额（提示：要求提供信用报告有帮助）。在银行的决定中，你现有的权益资本也算在内。你应该有10-12%，有一个好的银行顾问。
PS：你将在 “融资 “一章中了解更多关于股权资本的信息。
你要注意什么？避免错误
了解购买房地产的过程是一个方面。另一个是你需要注意的事情，无论是公寓、房子还是城市别墅。首先，作为一个房东，你将通过租金收入达到的盈亏平衡点。某些决定可能导致税收优惠的丧失，你也将不得不在某个时候处理装修积压的问题。而且…我们不是刚到买房的地步吗？在这里，也有许多其他方面需要考虑，特别是：”位置、位置、位置”，以及财产的设备和面积。
这导致了许多可清楚识别的买方错误。你可以在这里找到最重要的内容。
财产估价：地点、建筑结构和设备
停止！在我们谈及房产估价之前，这里是房产购买价格的核心因素。
财产的位置
位置、位置、位置：购买价格因素
即使在一个地区，房产的购买价格也会有极大的不同。虽然一条街的价格不高，但再往前走3、4条街的房产价格已经是两倍、三倍了，一会儿就会看到柏林的例子。购买价格的核心因素始终是房产的位置。在房地产经纪人的世界里，有一句话叫 “位置、位置、位置”，这不是没有道理的。
作为一个房地产买家（也是买家、投资者），你有三个因素。
- 宏观形势：在德国的什么地方？
- 中场位置=在城市的什么地方？
- 微观定位=房产的具体位置在哪里？
宏观形势：在德国的什么地方？
例如，通过观察巴伐利亚州的慕尼黑和北威州的波鸿之间的购买价格差异，可以很快解释宏观位置。在慕尼黑，你目前要花180万欧元购买一套185平方米的相对标准的房子。在波鸿，类似的房产目前在市场上的价格约为230,00欧元。这相当于慕尼黑房产价格的7.8倍。在柏林，一栋185平方米的房子（同样的家具）的购买价格从郊区的74.9万欧元到Zehlendorf的230万欧元不等，而在Grunewald的别墅则高达1670万欧元–但稍后在Meso的位置会有更多介绍。
宏观位置示例：柏林
中间位置：在城市的什么地方？
中观情况着眼于一个城市的各个部分。让我们看一下柏林的例子，以及城市各区之间的极端差异。虽然个别别墅在
柏林-格吕内瓦尔德的成本高达1670万欧元，而在柏林-科佩尼克，你 “只需 “280万欧元就能得到一整栋公寓楼，有1400平方米的居住空间，1200平方米的土地和大约48个房间分布在住宅单元。
宏观位置示例：柏林-格吕内瓦尔德
微观定位：具体在哪里？附近有什么？
微观定位对自住者很重要，但对房东也很重要。它不仅回答了准确位置的问题（街道、门牌号、楼层）。微观定位还回答了一个问题：房产附近有什么？学校、餐馆、与其他地区、城市的交通连接，以及超市和电影院。中层位置将直接接触到所有重要的日常需求，就像这个例子一样。从街角的咖啡馆，到超市，到药店。
宏观位置示例：柏林-格吕内瓦尔德，特普利策大街
估值：最高购买价格是多少？
如果价格太低，你就是在送出现金（你的资产）。过高的购买价格会使你作为房东的利润降到最低。评估正确的要价是购买房产时最重要的一点。在我们深入探讨位置、建筑结构、市场价值等方面的估价问题之前，这里先介绍一下卢金斯基的房产估价课题。提示!在关于房屋、公寓、公寓楼和土地的个别文章中，你会发现关于所有类型的财产评估方法的更多详细信息。
财产的估价越高，辅助费用和营业税就越低。这就是为什么我建议你也研究一下房地产的估价。PS：顺便说一下，这也是很多人雇用房地产经纪人的原因。如果你立即接受一个购买价格，你可能会支付更多。你可以把它作为学徒工来写。但如果是5位数的金额，对很多人来说很快就会变得很痛苦。你可以把钱投资在装修或现代化上，例如安装一个新的供暖系统。这将有两个积极的副作用。
- 通过具体的批评点（如建筑结构）使购买价格最小化
- 通过翻修/现代化改造转售的价值增加
因此，你不仅要支付较少的费用，还可以利用现有的资产来增加你的财产价值。因此，请记住：你对房产检查得越详细，你就能越早地将购买价格降到最低。在这里，你可以了解更多关于评估房地产时的重要内容，请看领头文章。
如果你已经有了一个特定的房产，我建议你阅读关于土地、公寓、房屋等的个别文章。
如果你想谨慎地评估一个独家房产，我们建议由专家进行无约束力的评估。如果你想联系我们，你可以在这里找到我们的联系方式。联系。
出租：收益率、辅助费用、翻修和空置率
对于购买决定，你必须考虑租金收益。我们将在下一步讨论这个问题，即出租。如果你正在寻找一个你想直接购买并出租的房产（让租户接管你的还款），那么租金收益率就是要计算的工具。
计算租金收益。对于房东来说，估值的基础
如果你在寻找出租的房产，一定要看一下租金收益率。租金收益率是年收入除以购买价格×100。 有各种计算方法，但我现在使用简单的方法。
年租金除以购买价格×100
你的结果将是一个百分比。对于共管公寓，应该是4到6的比例。否则你就买得太贵了。
在较贵的地方，收益率会下降一些，在较差的地方，收益率会上升一些。
这是你认识到的廉价房地产的范围!
租房：地点、辅助费用和税收
如果你想成为一名房东，许多因素都会发挥作用。他们是你成功或失败的原因。服务费的分摊，服务费的结算，甚至如果租户突然停止支付，该怎么办？如果你买了一栋公寓，想自己住在其中，你会怎么做？非常重要的是：税收。谈到税收，有许多事情你必须注意。你可以在下一个链接中了解到这些方面的情况。在这里，Alex Fischer解释了关于出租房地产的一切。
正如之前在 “位置、位置、位置 “中所讨论的那样，像往常一样，有很多很多的因素：你需要彻底看一下附近的情况，是否有空缺？一般的空缺率是多少？许多空的住房单元不是一个好兆头。查看当地的销售价格，了解当地的市场价值。你可以在这里找到这些提示和更多信息。
- 租用
税收优惠的共同收入
在这篇文章中，你将了解到你如何通过某些收入属性，每支付一个就能再获得6欧元。全面了解房地产的经济部分，既包括货币投资者，即出于投资原因购买房地产的人，也包括自住者。提前简单地总结了一下。想象一下，你用10,000欧元得到的东西，其价值为100,000欧元。
所以不是30年后的10万欧元，而是立即得到10万欧元的价值。
例如：你买了一辆价值100,000欧元的保时捷，但你只需要支付10,000欧元，而且你已经得到这辆保时捷的交付。你不必立即支付这10,000欧元，而是一点一点地支付。你会喜欢这样吗？了解一下房地产的原理。
自己用：你要注意什么？
你想买一处房产供自己使用？那么新的因素在等着你。但不要担心，你会在这里得到关于自住的第一个答案。事实上，这不仅仅是购买和选择房产时的几个要素，而是在考虑购买这种房产之前需要考虑的几个要点。你可以在此了解购买自用房产时应注意的事项。
业主自住的情况!完全可以理解为自住者
然而，对于潜在的自住者来说，这里也需要一个大的BUT。因为有一个危险。
自住的危险：自住可能导致你最终发现你只–我是说只–为自己的房子或公寓工作。
…然后你意识到你已经放弃了你的自由。因此，不仅有关于自住的提示，这里还有一篇关于自住者的陷阱问题的非常好的文章（有解释视频）。许多自住的人犯了一个错误。他们买了一套房产供自己使用，并认为：”这解决了他们的养老金问题”。因为，”只要我的房产付清了，我就不用再付租金了”。亚历克斯-费舍尔说，这绝对是事实，而且绝对是一个重要的支柱。然而，他在过去15年中所积累的经验表明，许多自住者在还清房产后不得不再次出售房产！这就是所谓的 “自住”。为什么？
自住者：”终于免租了！”。是的，但是……首先，让我们再看一下这个问题：想象一下，你现在是一个自住的人。你减少你的消费行为，你装修你的房产，你投资它，你向银行偿还分期付款，你少买漂亮的衣服，不再买最新的汽车，因为你只是想尽快付清你的自住房产。当它被付清时，你可能会发现自己处于不得不卖掉它的境地。”
在租用的公寓楼里自己使用
使用 “在原本出租的公寓楼里的业主自住的住宅单元”。几乎所有的业主都听说过这个想法。谈到公寓楼，很多人喜欢 “三方住宅”。然后计划自己占用一个单位，通常是一楼的单位，因为它有一个花园。另外两个则被租出去了。
这样就可以得到租户的帮助来偿还自住的房子。
这基本上是一个好主意，如果你能找到这样的东西。
融资和股权
明天我们继续讨论第二部分 “购买和租赁”。投资于住房”。你会学到很多东西，从贷款协议到贷款协议，有股权和无股权的房地产融资，以及通过房地产创造财富的大问题：为什么投资？
