投资达姆施塔特:房地产、房屋和公寓–在法兰克福郊区投资赚钱

达姆施塔特的投资物业 – 如何在达姆施塔特投资物业?你如何计算你的贷款金额?而在周边地区,哪里可以找到最好的购买价格?物业规模融资盈利能力–我们与一位城市和地区的真正行家交谈,了解达姆施塔特及周边地区的物业投资者可选择的方案。回到概述:法兰克福的房地产。提示!资本投资 莱茵河主要地区特别

达姆施塔特的房地产市场:供不应求

问题:您主要是在达姆施塔特和莱茵-美因地区从事房地产咨询和投资活动。根据您的经验,德国这一地区的房地产市场的发展情况如何?

受欢迎的居住地和商业城

在黑森州的南端是达姆施塔特,最近它喜欢把自己正式称为 “科学城”。这不仅是由于 “技术大学 “的存在,也是由于众多技术公司专门在此定居。

如果要将达姆施塔特纳入莱茵-美茵地区,那么达姆施塔特在该地区占有真正的特殊地位。作为一个大学城,达姆施塔特已经比其他同等规模的城市有更多的人流入。另一方面,近年来,该市在修补其作为 “科学城 “的形象方面非常成功。

众多以技术为重点的公司都在那里设立了总部,或者至少是大型分支机构。这意味着相应数量的大多数非常高薪的工作,以及这些人也希望居住在城市或周边地区。

这就是为什么值得在达姆施塔特购买房产的原因。

  • 中心位置
  • 稳定的科学部门
  • 大学城
  • 收入很高的工作

达姆施塔特的位置

达姆施塔特位于黑森州的南部,分为九个区。附近的城市有。

这里是达姆施塔特的中间图

在达姆施塔特受欢迎:新建筑

这种发展将继续下去,特别是因为在达姆施塔特开发的 “人工智能”、气候研究等方面的技术是真正的未来技术,对员工的需求越来越大。当然,这也反映在房屋和公寓的价格上。增长率在几年内已达到两位数。达姆施塔特市住宅楼的建筑许可申请数量仍然远远低于需求。

新建筑在达姆施塔特的需求量尤其大!

房屋空置和翻修积压

另一方面,达姆施塔特市已经有明显的空置公寓数量,并有大量积压的装修工程。贝松根(Bessungen)、马丁斯(Martins-)和约翰内斯(Johannes-Viertel)只是其中几个例子。这些楼房的业主不拿出资金来翻修单位,从而缓解市场上的情况,这实在令人难以理解。我非常肯定,没有人会因此而去计较租金收入和购买价格的下降。租金水平已经绝对可以与法兰克福威斯巴登甚至慕尼黑相比。

与法兰克福、威斯巴登和慕尼黑的租金水平相似

通过适当的整修翻新,你可以享受你的财产在这里的价值增加。

成为一名房地产投资者–但如何成为?

问题:专业房地产投资者如何为购买或新建房产融资?

任何一个专业投资房地产的人,通常都在这个行业中工作了很长时间。这意味着这样的人首先有非常好的银行关系,其次有相当丰富的业务经验。因此,他或她总是有正确的 “嗅觉”,能够很好地实施项目或房地产报价,并得到银行的信任,以便顺利获得融资。

使用杠杆和滚动股权

但基本上,无论你是作为专业人士还是初学者进入市场,都是一样的。原则仍然是一样的。你买了你的第一个房产,应该有一定的资产,然后把它租出去。在最好的情况下,租金收入将覆盖整个债务偿还,但至少应该是利息和还款的年金的很大一部分。如果你在购买房产时注意了正确的位置家具条件,你将很快从价值的增加中获利。由于 “物以稀为贵 “这句话也适用于房地产,未来的房地产投资专家现在可以利用这种价值的增加来购买和资助他的第二处房产。这就被称为“杠杆效应“,而且几乎可以无限期地持续下去。

  1. 用资产购买你的第一个房产
  2. 通过价值提升获得利润
  3. 杠杆效应影响第二套房产的购买

首先是学生公寓,然后是独立屋

例如,在达姆施塔特,你可以从一个小型的学生公寓开始。几年后,可以增加一个可出租的多室公寓,直到也许甚至有一两座完整的公寓楼加入到投资组合中。作为一个房地产投资者,我强烈建议不要购买和出租独栋别墅。当然,在达姆施塔特及周边地区租房不会是问题,没有人需要担心租金的损失。但独栋别墅的租户通常是要求非常高的租户。为了保持房屋的理想状态,业主通常要比单位或公寓楼的情况下投入更多、更频繁。

以下是对所有重要内容的总结。

  • 有利可图:微型公寓、多室公寓和公寓楼
  • 无利可图:单户住宅

最适合学生的是达姆施塔特的许多老建筑中的公寓,这些公寓是理想的合租房。

房地产开发商的特殊情况:预融资和现代化建设

房地产投资者中的一个特殊情况是房地产开发商。他们购买土地或旧建筑,目的是大规模地建造新的或现代化的建筑。随后建成的公寓通常作为 “交钥匙 “房产出售。除了大量的经验外,开发商还需要银行的无条件信任,因为他必须预先为购买、建造和翻新的费用提供资金,有时需要很长的时间。他还需要一批优秀的工匠来从事建筑外部和内部所需的所有行业。买房和租房绝对是比较容易的方式。

财产、盈利能力和融资:在线收益率计算器

问题:在无数的在线计算器中,你认为哪些对房地产投资者或那些正在成为房地产投资者的人有帮助?

用在线计算器计算贷款

我先说说贷款计算器。我看不出那里有什么做错了。这就是为什么我不会特别推荐任何电脑。Stiftung Warentest或一家著名的在线报纸的计算器在隐蔽转发用户数据方面当然不会有什么嫌疑。基本上,这样的在线计算器只能是一个初步的信息来源。例如,对于我的问题,我的房产贷款每月需要支付的利息和还款率是多少。我也可以反过来问。

如果我每月有一笔X的资金,我可以负担多少贷款额度来购买一个单位?

这些确定贷款的计算器是值得信赖的。

  1. 基金会(Stiftung Warentest
  2. 严肃的在线报纸

房地产贷款:与银行顾问交谈

另一方面,我不知道有什么贷款计算器–甚至是金融机构的计算器–可以计算出我的房地产贷款 所需支付的利率,而我的资产和其他抵押品。这始终是一个与银行个人讨论的问题。这就是为什么调用和使用互联网上的各种贷款计算器是没有用的。对我来说,信息最准确、结果最安全的最佳贷款计算器仍然是与金融家本人交谈。从不同的银行获得报价是一个好主意。有时在提供的利率方面确实存在明显的差异。

提示:最可靠的方法总是和你的融资银行谈一谈!

计算回报:在线和当面

任何考虑将房地产作为投资的人自然都想知道他们的房产会产生什么样的回报。换句话说:我的投资能赚多少钱?当然,互联网上有很多这方面的工具。房地产的收益率计算器通常与房地产机构或金融机构挂钩。这不是一个缺点,你只需要知道它。因为绝大多数网上的房产收益率计算器无法考虑到房产的每一个细节。这就是为什么通过在线计算器了解概况,然后与真正的财产进行个人对话,总是要好得多。

综上所述。

  • 在线计算收益和贷款金额
  • 然后,在第二步,寻求与你的银行顾问进行讨论。

无论是旧建筑还是新建筑–你的银行顾问总是在那里帮助你解决融资问题。

混凝土黄金的投资替代品

问题:在达姆施塔特,人们在投资时不仅考虑到房地产。有趣的公司都在那里–特别是由于它靠近法兰克福。在你看来,哪三个投资机会最有意义,有什么缺点?

投资的形式取决于目标

首先,我建议任何想通过投资赚钱的人都应该问问自己。扪心自问,你自己是否愿意在利润和损失方面承担风险。因为投资必须始终适合个人和他或她的目标。一个投资者寻求最大的安全性,而另一个投资者对风险和损失没有异议。然后还有人从字面上想看看自己的钱投到了什么地方,这又对其他投资者完全漠不关心。

原材料和稀土

那些不怕大风险的人可以把钱投资于商品或稀土,例如。这是一种还不是很普遍的投资形式,但正变得越来越流行。在一些大银行和咨询市场上,有一些人对这个问题相当了解。正如我所说,这不是为胆小的人准备的,顺便说一下,这是一项应该运行几年的投资,以补偿价格的波动。

银行和保险的投资基金

对于纯粹的安全狂热者–提到完全不同的一面–有一些基金,其利润是有上限的,但也有防止损失的保护。这种基金由银行和保险公司提供。然而,许多人认为它们非常无聊。

艺术品。谨防伪造!

如果你正在寻找一种更不寻常的投资形式,你应该看看艺术物品。在达姆施塔特这个新艺术城市,这当然是一个可以想象的选择,特别是在当地有市场,也有很多专业人才。然而,我不是这个领域的专家,不能对各种艺术形式的价值说太多。但如果你看一下严肃的官方统计数据,你会很快意识到,艺术市场上有很多事情正在发生。你当然不需要成为一个艺术史学家,就可以在这个市场上正确地投资你的资本–也就是说,有利可图。但你确实需要知识和经验。即使如此,你也无法避免被伪造。

房地产仍然是一种流行的投资形式。特别是在达姆施塔特的众多景点附近。

基金有什么能比他们自己的房地产做得更好?

问题:许多投资者特别喜欢将基金作为一种投资选择,因为他们认为基金比其他形式的风险要小。你刚才自己也提到了他们。你支持和反对投资基金的论点是什么?

经典投资基金:股票

首先,我们必须明确我们要谈的是哪些基金。我们先来看看由股票和/或政府债券组成的经典投资基金。这些是多年来市场上真正的经典之作,是为所有想参与企业和政府投资的发展,但对自己的 “股权管理 “望而却步的人准备的。无论是作为储蓄计划还是一次性投资,这些基金的风险或多或少取决于其证券的构成。不考虑损失的风险,通常可以通过长的投资期来抵消,这些投资是要花钱的。由于发行附加费,它们要花钱,每笔资本投入都要征收附加费,此外,产生的投资收入要纳税,而且还要支付持续的托管账户费用。所有这些都必须从赚取的或可实现的利润中扣除。

对于股票,你必须从你的利润中扣除以下成本。

  • 发行附加费用
  • 税收
  • 持续的保管费

开放式房地产基金

作为一个房地产人,人们自然会立即想到房地产基金。开放式房地产基金使投资者能够以相对较小的金额投资于各个城市、地区和国家的房地产。在那里,基金经理大多投资于商业地产–首先是办公大楼,但也包括酒店和购物中心。投资者可以通过购买股票来投资这些房产,然后从其租金收入和价值增长中获利。那么,其缺点就与股票基金的缺点相当了。这是因为如果所投资的房产在较长时间内没有租金收入,或者房产价值因市场发展而恶化,在成本不变的情况下,这将降低回报率。

以下是其优点。

  • 商业房地产投资
  • 通过租金收入和价值增长获得利润

以下是其缺点。

  • 在租金损失或价值贬值的情况下,年金递减

封闭式房地产基金

开放式房地产投资基金的风险分散程度比封闭式基金高,因此开放式房地产基金的回报前景较低。封闭式房地产基金有可能取得非凡的业绩。其范围从投资资本的三倍到投资的完全损失。然而,在过去,只有少数房地产基金给投资者带来了巨大的利润;在相当多的封闭式投资中,资本投资者遭受损失。可观的回报前景总是与巨大的风险相伴。与购置住宅物业相比,商业物业的租赁通常受到更多不可估量因素的影响。因此,封闭式房地产基金又不适合神经脆弱和资本储备有限的投资者。

封闭式基金的风险非常高

在达姆施塔特的老城区附近也可以找到受欢迎的房产。

在达姆施塔特地区购买房地产

问题:如果我们的读者是莱茵-美因地区的房地产投资者,正在寻找房屋、公寓等,你会向他们推荐什么?对于他们来说,你有什么秘诀可以让他们进行有价值的房地产投资?

奥登瓦尔德:有利的租金和购买价格

首先,也是最重要的,我想提到奥登瓦尔德。除了廉价的建筑用地之外,还有相应的低租金和房屋购买价格。根据你离达姆施塔特市的主要中心有多远,租金损失的风险会增加。这是因为从奥登瓦尔德城镇到莱茵河谷的连接–无论是公路还是铁路–通常不是特别好。那些不介意开车和喜欢住在乡下的人,总是喜欢住在奥登瓦尔德地区的地方。那么,这就是房地产投资者的潜力所在。达姆施塔特周边地区的一些社区,虽然价格不是很便宜,但仍然很有利。例如Büttelborn,或者里德的其他地方都是我的建议。

提示:奥登瓦尔德或达姆施塔特周边地区(Büttelborn & Ried)。

住房市场的供应和需求:统计数据

法兰克福、达姆施塔特、纽伦堡或汉诺威–这里有一份出租公寓的供需概况。

Infografik: Wunsch und Wirklichkeit auf dem Wohnungsmarkt | Statista

聚焦法兰克福:在莱茵-美茵地区投资

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