在哈恩瓦尔德居住：科隆最尊贵的别墅区

哈恩瓦尔德不是一个自然形成的村庄，而是一个有意识规划的别墅区——20世纪中期在城市南部的原森林地区建立起来，明确的目标是：在绿色环境中宽敞地居住，远离大城市的喧嚣。正是这种DNA一直塑造着这个城区。在这里购买房产，不是购买一所房子，而是购买隐私、地位和一个防止密集开发的建设规划。

哈恩瓦尔德与其他科隆地区有何不同

• 科隆最低的人口密度：约每平方公里2300名居民，市中心则超过12000人。
• 严格的建设规划：地块面积通常至少1000平方米，经常是1500至2500平方米。最多两层，不允许高层建筑、多户住宅或商业建筑。
• 没有贯穿街道：哈恩瓦尔德是“死胡同式社区”——交通仅限于居民及其访客。
• 允许并常见高围栏：2.50米高的视线遮挡是标准配置，许多地块完全不可见。
• 微型社区：约800户家庭——几乎人人相识，同时保密性是最高准则。

谁住在Hahnwald?

Hahnwald是科隆经济精英、媒体名人、律师和企业家家庭的地址——从电视面孔如Oliver Pocher到莱茵河畔大公司的董事会成员和中型家族企业的业主。与更受老科隆市民影响的Marienburg不同，Hahnwald具有更年轻、更国际化的特征。典型买家画像：45–65岁，自有资本比例超过50%，通常是第二或第三套房产。

位置：Hahnwald具体位于哪里？

Hahnwald 位于科隆南部，地处森林植物园、和平森林和 A4 高速公路之间。邻近社区有 Marienburg（北部，类似的价格水平，更多老式建筑特色）、Rodenkirchen（东部，中产阶级较高）和 Sürth/Rondorf（南部，更偏向传统单户住宅水平）。

可达性 & 距离

• 科隆大教堂 / 主火车站：驾车10–15分钟，约8公里
• 科隆/波恩机场 (CGN): 约15分钟，经A4高速公路
• A4 / A555: 2–4分钟直达
• 杜塞尔多夫市中心: 约45分钟（A57高速公路）
• 法兰克福: 经A3高速公路约1小时45分钟
• 公共交通: 城市铁路线路（KVB 16/17）方向市中心，经玛丽恩堡，市郊铁路连接罗登基兴

最重要的街道

• Am Eichenwäldchen — 主轴线，经典的别墅街道
• 乌鸦巷、猫头鹰巷、麻雀巷 — “鸟类街道”，格外安静
• Alfred-Schütte-Allee — 过渡到罗登基兴
• Hahnenweg / Im Hahnwald — 历史中心

哈恩瓦尔德的平方米价格 & 购买价格

哈恩瓦尔德属于德国最昂贵的居住区之一——价格水平与汉堡-布兰肯埃塞和部分慕尼黑-格林瓦尔德相当。重要的是：在这个地区，单纯的每平方米价格意义不大，因为土地价值和建筑物价值差异很大。经验法则：在现有别墅中，50–70%的购买价格用于土地和地产。

哈恩瓦尔德当前价格范围

比较：哈恩瓦尔德 vs. 其他科隆顶级地段

来源：市场观察 Lukinski，科隆估价委员会。价格根据地段、状况和装修情况有明显差异。完整价格概览 科隆。

投资情景：Hahnwald作为投资是否值得？

哈恩瓦尔德是一种典型的资产投资，而非现金流投资。租金收益率较低（毛收益率为2.0–2.8％），但该地区的地段被视为价值稳定且具有抗通胀能力。在此购买房产，投资者注重的是资本保值 + 价值增长，而非持续收益。

示例计算：可出租的现有别墅

• 购买价格：3,200,000 €（别墅，350平方米的居住面积，1,400平方米的土地）
• 购置附加费用（约9％，北莱茵-威斯特法伦州）：约288,000 €
• 总投资：约3,488,000 €
• 可实现的冷租金：18–22 €/平方米 = 约6,500–7,700 €/月
• 年度冷租金：约78,000–92,000 €
• 毛收益率：约2.2–2.6％
• 哈恩瓦尔德的价值增长（长期平均）：约4–6％/年
• 有效总收益率（包括价值增长）：6–9％/年

提示：在 Hahnwald，租赁市场非常稀薄 —— 很多买家自行使用。出租的人通常拥有高质量的客户群（外籍经理、富裕业主的离婚案例）。税收和融资结构应与专家一起规划 —— 详见 房产作为投资。

建筑 & 城市规划：什么被允许？

在 Hahnwald 建造或改建房屋的人必须了解城市规划 —— 这是该地区保持其独特性的原因。最重要的规定：

• 楼层高度：最多 2 层完整的楼层加一个装修过的顶层
• 容积率（GRZ）：通常只有 0,2–0,3（即只有 20–30 % 的地块面积可用于建设）
• 建筑面积系数（GFZ）：通常为 0,3–0,5
• 屋顶形式：没有严格规定，从传统的坡屋顶到现代的平屋顶都有
• 最小间距：与相邻地块的间距较大
• 地块分割: 在许多地区被禁止 → 无密度压力

在哈恩瓦尔德，建筑风格主要有三代： 50年代/60年代的独立屋（通常是拆除候选，土地价值占主导），70年代/80年代的经典风格城市别墅（最常见的建筑类型，通常需要翻新）和 现代建筑师新建住宅，配有大面积玻璃窗、泳池、智能家居和地下车库。提示：购买较老的别墅时，通常需要根据实际情况合理计算800–1500欧元/平方米的翻新预算。 科隆的建筑。

基础设施：学校、供应、休闲

学校 & 幼儿园

• 幼儿园: 哈恩瓦尔德及相邻的罗登基兴区有多个小型机构
• 小学: 莎尔特小学、罗登基兴小学
• 中学（公立）: 罗登基兴文理中学
• 附近的私立学校：St. George’s English School，Inda-Gymnasium-Region，通过波恩的国际学校选项（Independent Bonn International School）

生活配套 & 日常生活

• 购物：Rodenkirchen 有全品类商店（3 分钟步行距离），精品超市，Rodenkirchen 主街有精品店
• 医生 / 私人诊所：科隆南部医疗资源丰富，大学医院 15 分钟车程
• 餐饮：Rodenkirchen 和 Marienburg 有星级及高级餐厅
• 运动：科隆南部有赛马场，高尔夫球场（Refrath、Bergisch Gladbach），Hahnwald 网球俱乐部，莱茵河畔适合慢跑
• 绿地：门前即有森林植物园和和平森林

购房清单：在 Hahnwald 购房需注意什么？

• 查看建设规划：容积率、覆盖率、楼层高度 — 决定扩展潜力
• 土壤检测：Hahnwald 位于原森林区域，需检查地下水位（与地下室/泳池相关）
• 建造年份 & 翻新状况: 很多70年代的建筑含有石棉，旧供暖系统，隔热效果差
• 能源状况: 现有建筑需现实地考虑H/G，检查翻新义务
• 非市场渠道访问: 汉纳瓦尔德的顶级房产经常在没有公开广告的情况下交易 —— 经纪人网络至关重要
• 公证预审: 检查历史遗留问题，通行权，地役权配置
• 融资结构: 购买价格超过200万欧元时，私人银行的条件通常比分行更好
• 保密性: 对于知名卖家，通常需要NDA和非市场交易义务

FAQ：在汉纳瓦尔德居住

为什么汉纳瓦尔德这么贵？

汉纳瓦尔德结合了四个在德国很少同时出现的因素：极低的建筑密度，严格的建设规划没有发展潜力，位于

生活在特根湖：远离大城市的喧嚣，是一个受欢迎的居住地

无论是公寓、度假屋还是平房，特根湖都是慕尼黑最受欢迎的居住地之一。每个人都可以在这里找到一些东西!毕竟，这一小片未受破坏的大自然离巴伐利亚州首府不远，让游客、通勤者、家庭和单身人士都很满意。住在特根西的人都很欣赏这里令人惊叹的环境和社区的友好和熟悉的气氛。

Tegernsee: 地图和位置

Tegernsee位于慕尼黑的南部。该镇与当地的湖泊同名，是德国和国际旅游最受欢迎的目的地之一。Rottach-Egern、Bad Wiessee、Gmund和Schliersee等社区就在湖的周围。

从慕尼黑到Tegernsee湖：路线

开车到Tegernsee只有不到54.2公里。因此，在交通良好的情况下，到达慕尼黑市中心的时间不超过46分钟。而且，即使那些不喜欢开车的人，也可以通过公共交通在慕尼黑和特根湖之间往返。

受欢迎的居住地和未受破坏的自然环境：为什么要搬到特根西湖？

特根湖（Tegernsee）以其令人叹为观止的自然风光激发了人们的兴趣。这也难怪：毕竟，特根湖及其周边地区是景观保护区的一部分。迷人的森林、风景优美的山丘和湖畔的小社区，以及典型的巴伐利亚建筑–不仅投资者、企业家和家庭自己发现了这一点，而且德国和欧洲的名人也发现了这一点。因此，如果你也想在这里买房，请做好准备，不时地遇到一些来自电影、电视、体育和音乐界的著名面孔。

以下是生活在特根湖的几个理由，为什么值得居住在特根湖。

• 轻松和熟悉的氛围
• 高质量的生活
• 令人惊叹的大自然
• 与慕尼黑有良好的联系
• 安全的住宅区，有很多隐私

湖边的风景。

不仅是湖边邀请你去轻松地散步，而且周围的社区也邀请你去散步。

Tegernsee最受欢迎的地方：房产和每平方米的价格

特根湖的每平方米价格在巴伐利亚州是最高的。因此，这里经常可以实现最高价格。目前，在特根湖，你可以预期每平方米的价格在6000至7500欧元之间。虽然在特根湖周边地区有很多令人叹为观止的巴伐利亚传统建筑的豪宅和别墅，但特别是豪华公寓现在正受到极大的欢迎。格蒙德（Gmund）宽敞的阁楼、罗塔赫（Rottach）老建筑中的现代化公寓或巴德维塞（Bad Wiessee）的一流小套房–150至200平方米的公寓在特根湖周围特别受欢迎。请在这里了解更多关于各个住宅区和每平方米价格的信息。

利贝格：可观湖景的豪华别墅

莱尔贝格曾经被认为是特根湖周围最抢手的地点之一。最近的城镇罗塔赫-埃根（Rottach-Egern）很容易开车到达，从山上看特根湖的景色被认为是巴伐利亚最美的景色之一。然而，通往山上独家别墅区的陡峭道路，很快就把潜在的买家吓跑了。因此，如果你决定在Leerberg买房，你肯定要准备好开车去办事。

Leerberg别墅：300平方米，总价300万欧元

然而，这里的别墅是特根湖上最豪华的房产之一。宽敞的车库、最先进的设备、私人健身室和保养良好的游泳池是莱尔伯格的标准配置。在这里，300平方米的面积可以轻松支付300万欧元。

虽然公寓在山谷中特别受欢迎，但别墅和独立屋更可能在莱尔贝格找到。

罗塔赫：山谷里的独家公寓

最受欢迎的住宅区之一是罗塔赫（Rottach）–特根湖以南的一个社区。与莱尔巴赫相比，这里的别墅和公寓楼并没有最美的湖景，但它们因靠近村庄中心和湖岸而令人振奋。不喜欢住在山上的人特别喜欢在这里定居。这里100平方米的房产平均价格为每平方米11,000欧元。

罗塔赫的公寓：每平方米11,000欧元

在这里看到更多的流景。

Wiessee和Gmund：受欢迎的湖畔房产

在Wiessee和Gmund的住宅镇，每平方米的价格多年来一直保持稳定。Bad Wiessee的住宅区位于Tegernsee湖的西部。Gmund在北方。在这里，尤其是公寓的需求量很大。这里的规则是：离湖岸越近，价格越高。

在Wiessee和Gmund的公寓：每平方米1500-4500欧元

不仅位置会影响购买价格，而且家具也会影响。你可以预期每平方米的价格在1500至4500欧元之间。

景观是值得的。

提示：房地产作为一种投资–公寓楼

无论是Gmund、Wiessee还是Rottach–Tegernsee湖周围的社区都以其各自的优势激励着人们。虽然格蒙德（Gmund）、维塞（Wiessee）和罗塔赫（Rottach）因其靠近湖岸而给人留下深刻印象，但泰根湖和邻近山谷的壮丽景色却使莱尔贝格如此迷人。归根结底，选择合适的居住地取决于你的个人喜好和生活方式。然而，有一点是肯定的：如果你想购买一栋公寓楼，以便将其出租获利，特根湖是一个完美的地方。由于需求的增加，特别是公寓的价格在最近几年有所上升。如果你想把房地产作为资本投资，那就再好不过了!

需求量最大的是：共管公寓和公寓楼

结论：特根西湖的生活与住房

令人叹为观止的自然环境、轻松的生活以及典型的巴伐利亚房屋和公寓为特根塞湖增添了魅力。在慕尼黑生活和居住–许多人都梦想着这一点!但也不一定非要在市中心。毕竟，特根湖有这么多东西可以提供。如果你住在山谷里，你可以很容易地步行到达最重要的商店、办公室和湖边。如果你住在山上，你可以享受美妙的日落和整个景观的壮丽景色。特根湖及其周边地区的每平方米价格往往处于较高的价格段，但居住在这里的优势是非常值得的：高质量的生活、隐私和安全使这里的生活充满吸引力。在我们看来，这也是正确的!经验丰富的房地产经纪人不仅陪同您完成整个购买过程，而且还为您提供有关税收和房地产、与工匠、建筑师和公司一起进行装修和现代化改造，以及房地产估价和非市场的建议。

慕尼黑。巴伐利亚的房地产

慕尼黑是巴伐利亚州人口最多的城市，也是德国第三大市镇。巴伐利亚大都市每平方公里约有4800名居民，也是德国人口最稠密的城市。这些数字证实了人口的增长。越来越多的人想住在巴伐利亚大都市。靠近阿尔卑斯山和邻近的奥地利使慕尼黑非常有吸引力。

慕尼黑的房地产

慕尼黑是德国的经济大都市之一。它也因其高质量的生活和周围的自然环境而闻名。在阿尔卑斯山滑雪或徒步旅行，以及夏季活动的无数湖泊都在附近，更不用说南部的意大利海岸了。

• 慕尼黑房地产

生活在慕尼黑。热门地区和街区

在德国其他城市，没有哪个城市的住房像这里一样昂贵。专家们一致认为，在慕尼黑合适的街区购买房产是一项安全的投资。但是，在慕尼黑，”正确的位置 “意味着什么？为了在巴伐利亚州首府购买一个体面的公寓或豪华的房子，应该有什么样的投资？我们在这里回答这些问题!致概览：生活在慕尼黑

• 博根豪森
• Glockenbachviertel
• 海德豪森
• 马克斯沃施塔特
• 宁芬堡
• 施瓦宾
• 斯坦恩伯格湖
• Tegernsee
• Grünwald

在慕尼黑出售、购买和居住

越来越多的人想住在巴伐利亚大都市。靠近阿尔卑斯山和邻近的奥地利，使慕尼黑非常有吸引力，而各个区也有很多可供选择的地方。莱赫尔和老城以其历史魅力给人留下深刻印象，而博根豪森和施瓦宾的住宅区则以其许多保存完好的绿地和公园而令人振奋。充满活力的马克斯沃市和优雅的宁芬堡也是慕尼黑最吸引人的地方。你想在这里出售你的单位、公寓楼或你自己的房产吗？有了我们关于慕尼黑房地产销售的免费指南，您就可以做好充分的准备。对概述：在慕尼黑出售房地产。

• 诺伊豪森-宁芬堡
• リハル
• 老城区
• 施瓦宾
• 博根豪森
• 马克斯沃施塔特

宾根的投资物业

作为在莱茵-美因地区的投资，宾根是一个很好的房产投资地点：经济、基础设施，还有 “美丽的生活”，这里是莱茵-美因地区，在葡萄园、河流航运和不远处的美因河畔的法兰克福天际线之间。在这里，你会遇到一个小城镇的氛围，但又有适当的规模，使城市非常热闹。特别是在夏季和初秋时节，许多游客被吸引到这里。从城市山坡上的地中海别墅，到莱茵河或美因河边的房产。

收益物业和投资物业的位置

在宾根本身，该物业位于非常中心的位置，重要的地方可以快速和方便地到达，超市，医生，莱茵河畔宾根的城市中心。宾根普遍良好的基础设施保证了你可以快速到达美因茨、威斯巴登和法兰克福等附近的大都市。这也使得宾根对投资者很有吸引力，因为许多想逃离大城市喧嚣的人都搬到了附近的Speckgürtel，在那里他们可以安静地生活。在宾根进行资本投资的另一个好处是，与法兰克福房地产市场相比，你作为买家的竞争更少。

这就是为什么你应该在宾根投资房产。

• 中心位置
• 高质量的生活
• 良好的基础设施
• 良好的房地产市场
• 竞争不大

房地产市场：发展

由于独特的地理位置，土地价格正在上升。莱茵-美茵地区提供了一个你很少看到的 “德国”。在这里，几乎每个单元都能看到历史上的城堡。无论是独立的房子，还是老建筑中的公寓 ，或者是独特的阁楼–从房产的独立阳台和露台上，你有时可以同时看到三个城堡。此外，美丽的葡萄园创造了独特的氛围，特别是在春、夏、秋三季。

高需求导致的房产价格稳步上升

特别受欢迎的是：山谷和莱茵河的美妙景色。

宾根的位置

宾根提供如诗如画的风景，伟大的视角和丰富的生活质量。坐落在莱茵河和纳河上的小镇，奇妙地镶嵌在葡萄园和葡萄园景观中。在国家园林展过程中被美化的莱茵河堤坝、罗克山公园（Höhenpark Rochusberg）或仅有几公里之遥的宾根森林（Bingen Forest）提供了纯粹的当地娱乐。

到法兰克福/美茵机场或哈恩机场只需要45分钟左右。宾根确实值得居住。自己看吧。

• 美因茨
• 威斯巴登
• 法兰克福
• 科隆

这里是宾根的中轴线。

房地产融资：贷款和信贷

收入型房产或投资型房产也必须有资金支持。特别是为了这个目的，互联网上有许多网站提供贷款计算器和信用计算器。在这里找出哪些是特别值得信赖的，以及什么时候访问银行顾问是不可避免的。

用在线计算器计算贷款

关于贷款计算器：我看不出有什么地方做错了。这就是为什么我不会特别推荐任何计算器。Stiftung Warentest或一家著名的在线报纸的计算器在隐蔽转发用户数据方面当然不会有什么嫌疑。基本上，这样的在线计算器只能是一个初步的信息来源。例如，对于我的问题，我的房地产贷款每月需要支付的利息和还款率是多少。我也可以反过来问。

如果我每个月有一笔X的资金，我可以负担多少贷款额度来购买一个单位？

这些确定贷款的计算器是值得信赖的。

1. 基金会（Stiftung Warentest
2. 严肃的在线报纸

房地产贷款：与银行顾问交谈

另一方面，我不知道有什么贷款计算器–甚至是金融机构的计算器–可以计算出我的房地产贷款 在股本和其他抵押品方面所需支付的利息。这始终是一个与银行个人讨论的问题。这就是为什么调用和使用互联网上的各种贷款计算器是没有用的。对我来说，信息最准确、结果最安全的最佳贷款计算器仍然是与金融家本人交谈。从不同的银行获得报价是一个好主意。有时在提供的利率方面确实存在明显的差异。

提示：最可靠的方法总是和你的融资银行谈一谈!

计算回报：在线和当面

任何考虑将房地产作为投资的人自然都想知道他们的房产会产生什么样的回报。换句话说：我的投资能赚多少钱？当然，互联网上有很多这方面的工具。房地产的收益率计算器通常与房地产机构或金融机构挂钩。这不是一个缺点，你只需要知道它。因为绝大多数网上的房产收益率计算器无法考虑到房产的每一个细节。这就是为什么通过在线计算器了解概况，然后与真正的财产进行个人对话，总是要好得多。

综上所述。

• 在线计算回报和贷款 金额
• 然后，在第二步，寻求与你的银行顾问进行讨论。

有许多现有的房产，特别是在山谷中。

新建项目：示例

在宾根，不仅可以找到宏伟的古建筑和令人敬畏的豪宅。但也有现代的新建筑项目。你可以在这里找到一个例子。

住宅单位、规模和位置

这个房产，或者说个别公寓，位于河谷底部。由于位置较低，这些新公寓提供了整个山谷的杰出、独特的景观。该物业本身有一个特别之处，它是由一个前停车场创建的。当然，完全是新建的。只有核心部分被占领了。相应地，个别公寓为您的买家或其未来的租客提供了充足的空间。

财产本身是非常现代的，直线切割，边缘清晰。从第一次参观施工现场到今天的新楼，开发商在这里真的做得很好。在这里，你可以从每一个阳台上看到美丽的风景，要么右边是城市，中间是葡萄园和博肯，左边是整个莱茵河谷，充满了辉煌。

在此总结一下。

• 位置深远，风景优美
• 前多层停车场
• 宽敞的空间和生活区
• 现代物品
• 直线、清晰的切割
• 有阳台和露台

公寓楼：舒适和质量

与现有的房产相比，根据建筑年份的不同，这些房产的状况很差，迫切需要进行现代化改造，你可以期待新楼的最先进技术和一流的建筑。

• 无门槛进入房产
• 从地下停车场到各住宅层的客运电梯
• 所有生活区都有地暖
• 宽敞的隔音窗，带有隔热玻璃
• 电动百叶窗
• 带监视器的对讲机
• 每个单元都有宽大的阳台或露台面积
• 高质量的瓷砖和镶木地板
• 每个单位的内部网络
• 受控的通气和通风
• 地下停车场的停车位
• 宾根市的中心位置

新建公寓：例子

让我们来看看这里的一个新建单位（例子）。

• 走廊10,14
• 儿童房 9.9
• 更衣室 5.34
• 浴场 7,11
• 睡觉 13.51
• WC 2.69
• 生活/饮食/烹调 38.45
• 杂物室 3.34
• 比例梯田 8.17
• 总生活空间 98.65

大窗户在白天让大量的阳光进入客厅和办公室。

在浴室里也能看到美妙的山谷景色。

卧室也很宽敞明亮。

现在投资还是以后投资？

银行低利率使我们有必要寻找合理的投资机会。否则，储蓄的所有者就有可能通过通货膨胀实际减少他们的资产，而不是增加他们的资产。

莱茵-美茵地区的房地产

正如在关于房地产作为资本投资主题的文章中已经描述的那样，它首先是关于房产的回报。由于价值的增加，特别是受到法兰克福大都会区的刺激，土地价格正在上升，相应地，在莱茵-美因地区，特别是宾根的投资是有利可图的。买下后自己住，或者买下后出租，以后再卖掉，都有很好的回报。 有了这栋靠近莱茵河的新楼，你就找到了一个好的新家，为你自己或者为你未来的租客。

房产、公寓、房子–在德国，很少有地方像莱茵-美因河地区一样具有如此大的潜力。美因河畔法兰克福的金融业，莱茵河谷的风景如画，河岸和崎岖悬崖之间的独特房地产。在德国的任何其他地区，德国看起来都是如此 “德国”。葡萄园、城堡、宫殿之间的纯粹浪漫。莱茵-美因地区是一块旅游磁石，其特点是围绕着美因河畔的法兰克福/美因茨/威斯巴登大都市地区的强大经济。在法兰克福周围的大都市地区进行资本投资，还是在几分钟之外的莱茵河谷和美因河谷进行投资？

• 莱茵-美茵地区的房地产

本文是我们关于加拿大顶级房地产目标系列的一部分。如需全面了解，请参见 加拿大房地产 – 房地产市场解析。

温哥华一瞥：市场、价格、特色

温哥华是加拿大第二昂贵的城市，仅次于多伦多，在许多排名（UBS Global Real Estate Bubble Index、Demographia Affordability）中经常位列全球最难负担的住房市场前三名。大温哥华地区人口约260万，市区本身约70万。地理环境——夹在太平洋、海岸山脉和美国边境之间——在结构上限制了可建设用地，推高了房价。

• 大温哥华地区人口：约260万
• 独立屋中位价格（温哥华市）：约210万至230万加元
• 公寓中位价格（产权公寓）：约78万至85万加元
• 市中心高端公寓每平方米价格：14,000至22,000加元/平方米
• 公寓毛租金回报率：2.5至3.5%（极低）
• 租赁市场空置率：低于1%
• 地震带：卡斯卡迪亚俯冲带（与保险相关）

特色：Strata费用和BC评估

与德国不同，不列颠哥伦比亚省的产权公寓（”Condos”）需要支付所谓的Strata Fees，类似于德国产权公寓的管理费，但通常更高：每月每平方英尺0,50至1,20加元。对于100平方米的公寓来说，每月很快就会达到600至1200加元。此外还有基于BC评估价值的年度财产税，以及通过“Contingency Reserve Fund”和“Special Levies”进行的独立维修储备金机制。

注意：外国人购房禁令（Foreign Buyer Ban）

对德国投资者最重要的信息是：加拿大通过《非加拿大人购买住宅物业禁止法》（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act）实施了一项针对非加拿大人购买住宅物业的全面禁令，并多次延长。温哥华作为人口普查大都会区（CMA）完全受到该禁令的影响。

受购房禁令限制的内容

• 产权公寓（Condos）
• 独立住宅（Detached Houses）
• 联排别墅 (Townhouses)
• 最多包含三个居住单元的住宅房地产

购房禁令的例外情况

• 永久居留许可 (Permanent Residents)
• 加拿大公民或永久居民的配偶
• 在特定条件下国际学生
• 在加拿大已工作足够年限的工签持有人
• 用于商业用途的房地产（四单元以上的公寓楼、办公室、零售商铺）
• 位于CMA区域外的度假房产（例如，位于大温哥华地区以外的惠斯勒）

对于大多数欧洲投资者而言，目前直接购买住宅房地产不可行。现实可行的方式包括：商业物业、四单元以上的公寓楼、通过基金进行投资，或通过加拿大结构进行购买。关于通过公司结构进行投资的更多信息：房地产控股公司和房地产股份交易。

温哥华真正的奢华地段

想要了解温哥华，就不能只停留在游客区 Gastown，而应该关注四个多年来一直位列北美最昂贵住宅区的地址。

Shaughnessy：老钱阶层

Granville Bridge 南侧的这个老银行家和工业家社区，是温哥华最显赫的住宅区。巨大的地块（通常为 1,500–3,000 平方米），历史风格的都铎和乔治亚式别墅，古老的树木。独立屋价格从约 CAD 400 万起，遗产别墅甚至可达 CAD 2,000–4,000 万。

West Vancouver / British Properties

位于 Lions Gate Bridge 北侧，坐落在 Coast Mountains 山坡上，可俯瞰城市天际线和太平洋。”British Properties” 是温哥华的比弗利山庄：现代建筑师设计的别墅、私立学校、私人码头。价格 CAD 500 万至 2,500 万不等。买家中来自香港和中国大陆的比例很高。

Point Grey & West Point Grey

拥有英吉利湾海景的住宅区，毗邻不列颠哥伦比亚大学。这里融合了老钱阶层和学术精英。独立屋价格 CAD 300 万至 1,000 万不等，拥有海景的则价格更高。

Kerrisdale & South Granville

安静而优雅的住宅区，拥有英式殖民风格的购物街道。受家庭和老年买家欢迎。CAD 250万至600万。

Coal Harbour & Yaletown：豪华公寓

不想拥有花园，而想要拥有海景顶层公寓的买家：Coal Harbour是温哥华的摩纳哥。顶层公寓售价为CAD 800万至2500万，标准豪华公寓价格为每平方米CAD 15000至22000。Yaletown是更年轻、更都市化的版本，位于False Creek旁的玻璃摩天大楼。

社区比较：价格、特色、买家

不列颠哥伦比亚省的税费和购房附加费用

真正的冲击来自税收。温哥华拥有加拿大所有大都市中最为复杂的税务制度——这是省级政府有意为之，以对抗投机和外国资本。来自德国的人，如果只了解联邦州的土地转让税，在这里应该仔细看一下。

物业转移税（Property Transfer Tax，PTT）——购买时

• 前200,000加元部分收取1%
• 200,000至200万加元部分收取2%
• 200万至300万加元部分收取3%
• 超过300万加元的部分收取5%（针对住宅物业）

外国买家税（额外PTT）

在大温哥华地区，外国买家需在购买价格基础上额外支付20%的税费。例如，购买一套价值300万加元的住宅，将额外支付60万加元——在正常PTT之外。

投机和空置税（Speculation and Vacancy Tax，SVT）

• 加拿大居民按市场价值的0.5%
• 外国业主和卫星家庭按2%
• 如果房产未至少自住或出租6个月，每年需缴纳

空置房屋税（温哥华市）

如果房产空置超过6个月，每年需缴纳相当于市场价值3%的税费，与SVT累加。

未充分利用住房税（联邦层面）

对非加拿大人名下的特定未充分利用或未使用的住宅房产，每年征收1%的税费。即使没有产生税款，也需进行解释说明。

新建房产的GST（商品及服务税）

购买新建公寓时，需对房价征收5%的GST。而二手房则免征GST。

示例计算：作为外国买家在Shaughnessy购买价值400万加元的独立屋

持续的负担才是真正的杀手：谁购买了一座价值400万加元的别墅，却只作为第二居所使用，每年仅需支付的特别税就可能高达20万加元，再加上物业税、分层管理费或相当于土地税的费用。更多关于德国比较视角的信息：自用 vs 投资。

收益现实：温哥华不是现金流市场

那些寻找毛收益率或净收益率的人在温哥华是错误的。这座城市是一个典型的增值市场，而不是现金流市场。以下是一个温哥华Yaletown地区标准公寓的示例计算：

• 80平方米公寓的购买价格：110万加元
• 可获得的冷租金：3800加元/月 = 45600加元/年
• 毛收益率：约4.1%
• 扣除分层管理费（700加元/月）、物业税、保险、管理费和空置
• 净收益率：约1.8–2.3%
• 购买价格因素：约 24–28 倍年净租金

作为对比，可以将 收益率对比 与德国的 B 级城市或加拿大如卡尔加里或埃德蒙顿等二级市场进行比较，在这些地方 5–7 % 的毛收益率是正常的。温哥华的房价增长主要由移民、土地稀缺和亚洲资本推动，长期年均增值率为 5–8 %。

温哥华房地产购买流程

购房流程与德国的公证人制度有显著不同。在不列颠哥伦比亚省，购房通常不是通过公证人，而是通过 房地产律师 或 公证官 来完成。产权登记在 土地和勘测管理局（LTSA） 进行。

逐步检查清单

1. 获得加拿大银行的融资承诺（非居民通常需要 35–50 % 的自有资金）
2. 委托律师或公证官
3. 检查非加拿大居民身份（外国买家禁令）
4. 购买要约附条件条款（检验、融资、物业文件）
5. 进行房屋检查，查看过去24个月的业主大会会议记录
6. 主题移除（合同将具有约束力）
7. 支付定金（通常为房价的5%）
8. 结案：律师转账剩余购房款，并向LTSA登记产权
9. PTT, ggf. Foreign Buyer Tax, ggf. GST entrichten
10. 钥匙交接

Vergleichbar mit dem deutschen Prozess: Kaufvertrag & Notar sowie Nebenkosten Immobilienkauf