Homeday.de – 新的房地产门户，专为房产中介打造

Homeday.de 属于 DACH 地区增长最快的房地产门户网站之一，它明确地处于传统中介业务和纯粹的在线平台（如 ImmoScout24 或 Immowelt）之间。作为业主想要出售房产，或作为买家寻求现实的市场价值评估，这里提供了一种混合模式：数字工具、实时市场数据和固定的区域性中介 —— 费用通过佣金支付，自 2020 年实施买方付费原则以来，佣金由买方和卖方各承担一半。本指南将展示 Homeday 的运作方式，其优势和劣势所在，以及该平台对哪些卖家群体真正具有价值。

Homeday.de 是什么 —— 该门户网站与传统中介有何不同？

Homeday 于 2015 年在柏林成立，自 2021 年起主要隶属于 Axel Springer SE。与纯粹的广告平台不同，Homeday 在德国 100 多个地区拥有约 200 名全职房产中介。其商业模式是 PropTech 与传统房产中介业务的结合：平台提供数据分析、潜在客户生成和数字营销工具，而人工则负责评估、看房和公证预约。

与纯粹的广告平台相比，所提供的服务承诺也发生了转变 —— Homeday 不是出售曝光度，而是提供完整的销售成交服务，包括 评估房产 阶段的准备工作。

特征	Homeday.de	ImmoScout24	传统中介
模式	混合模式（科技 + 中介）	广告门户	本地中介办公室
卖家佣金	约 1,98–3,57 % 含增值税	广告费约 99 € 起	3,57 % 含增值税
市场数据	实时价格计算器	居住指数	本地经验
看房	3D 导览 + 现场	自行安排	现场
覆盖范围	中等	非常高	本地

市场价值计算器：在线评估真的有多准确？

Homeday 的核心是免费的价格地图，它基于超过 3000 万条数据，包括报价、公证合同和官方土地基准价格。用户输入地址、居住面积、建造年份和状况 —— 作为结果，用户会得到一个价格范围，通常有 ±10–15 % 的偏差。这对于初步参考是有用的，但在与银行或税务局谈判时则不够。

谁需要可靠的数据——例如遗产分配、离婚或抵押价值——应补充使用 收益价值法，或在自住房屋的情况下使用 实物价值法。对于公寓而言，比较价值法通常能提供最贴近市场的结果——Homday 价格地图也正是基于这一方法。

佣金、买方原则和隐藏成本

自2020年12月23日起，德国实施了关于出售公寓和独立住宅时中介费用分配的法律（《德国民法典》第656c条和第656d条）：买家和卖家平分中介佣金。Homeday通常收取总佣金为3.57%（含增值税），即每方1.785%——在一些地区可能更低。如果售价为50万欧元，每方约需支付8,925欧元。

重要提示：这笔佣金并不是唯一的费用。如果想计算实际到手金额，还需计算提前还款补偿金（如有未还清的贷款），以及可能需要使用 提前还款补偿金计算器，并使用 投机税计算器。最终的净收入可通过 净收入计算器 得出。

• 中介佣金 — 每方1.785%（标准）
• 提前还款补偿金 — 未偿还余额的0.5–3%
• 能源证书 — 根据类型不同为50–500欧元
• 公证 & 抵押注销 — 约 0,2 % 买价
• 投机税 — 在出售不足 10 年的房产时征收

对于哪些卖家来说 Homeday 是值得的 —— 何时不值得？

Homeday 主要发挥其优势在中等价格区间，即 250,000 € 至 800,000 € 之间，也就是柏林、慕尼黑、汉堡、科隆或杜塞尔多夫等大都市地区的典型住宅公寓和联排别墅。在这里，数据密度高，买家群体庞大，标准化流程运作良好。

在约 150 万欧元以上的豪华房产或复杂的房产如 多户住宅评估、商业房地产或受保护的历史别墅时，该模式会遇到限制 —— 在这些情况下，离线非公开渠道和私人买家网络比算法更重要。如 出售宅院 指南中所述，选择合适的销售渠道是对售价影响最大的杠杆。

3D看房和数字营销——真正的优势还是营销手段？

Homeday通过Matterport相机进行虚拟3D看房进行显著宣传。实践表明：其优势是真实的——根据平台数据，现场看房的预约数量最多可减少40%，因为不合适的潜在买家会更早放弃。这节省了时间，保护了仍有人居住的房产的隐私，并提高了剩余看房的质量。

对买家而言，3D看房意味着可以提前获取更多信息。如果同时准备 房地产融资 并计算自己的 自有资金需求，那么在虚拟看房之后可以更快地提出有约束力的报价——这在竞争激烈的市场中是一个明显的优势。

作为买家使用Homeday

对于买家而言，该平台同样具有吸引力。通过搜索代理功能，可以根据位置、价格和收益率标准筛选房源。在评估投资时，应同时计算两个关键指标：计算购买价格系数（购买价格 ÷ 年租金；低于25为稳健）和扣除所有管理成本后的净收益率。

一个典型的初学者错误是：买家只关注毛价格，而忽略了计算购房附加费用（土地增值税、公证费、地籍登记费，可能还有中介佣金，约为9–15%，各联邦州不同）。在北莱茵-威斯特法伦州，一套40万欧元的住房，附加费用很快就会达到6万欧元。

总结：功能明确的稳健平台

Homeday.de 并非一场革命，而是一种针对德国标准房产销售的专业混合解决方案。优势：快速的市场价值评估、公平的中介佣金结构、良好的数字工具。劣势：在特殊使用权、地役权或高价特殊房产方面深度有限。如果销售城市中的标准房产，使用该平台效果良好。如果希望销售更复杂的结构或高端地段房产，应额外结合传统的中介网络。

Homeday.de 的中介佣金具体是多少？

Homeday 根据地区不同，按购房价格收取总佣金在 1.98% 至 3.57% 之间（含增值税）。自 2020 年 12 月起，按照买方承担原则，买卖双方各承担一半佣金。以售价 500,000 欧元和总佣金 3.57% 为例，每方需支付约 8,925 欧元 —— 具体金额在中介合同中确定，可协商，特别是在售价约 800,000 欧元以上的房产中。

Homeday 的免费市场价值计算器准确吗？

Homday价格地图基于约3000万组数据，提供一个典型波动范围在±10至15%之间的价格区间。对于初步了解来说，这已经足够，但在正式场合如遗产纠纷、离婚、银行抵押或向税务局提交的税务相关事宜中，这种精确度是不够的。在这些情况下，应由认证的专业人士根据实物价值法、收益价值法或比较价值法出具一份传统的评估报告。

Homday对于出售多户住宅或商业物业是否也有帮助？

有一定限制。Homday主要针对标准住宅物业——即公寓、联排别墅和单户住宅，价格约为100万欧元以内。多户住宅、10个以上居住单元的出租公寓或商业物业需要专业的投资者网络、折现现金流评估以及通常的非公开市场推广。对于这类物业，传统的商业房地产中介公司或专门的投资中介通常是更好的选择，因为它们可以直接接触到家族办公室、持有者和机构买家。

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