房产AfA折旧：计算方法、税率与示例
房产AfA折旧是什么？
Key Facts
-
AfA是德语Absetzung für Abnutzung（磨损折旧）的缩写。房东可以在多年内对建筑物的购置成本进行税务折旧。建筑物会逐渐磨损——这种价值损失会降低应纳税所得额。只有建筑物可以折旧，土地不可以。
AfA税率一览
| 建筑类型 | AfA税率 | 期限 | 法律依据 |
|---|---|---|---|
| 住宅建筑（1925年及以后建造） | 每年2.0% | 50年 | 《所得税法》第7条第4款 |
| 住宅建筑（1925年以前建造） | 每年2.5% | 40年 | 《所得税法》第7条第4款 |
| 新建出租房（2023年起） | 每年3.0% | 33年 | 新《所得税法》第7条第4款 |
| 新建递减折旧 | 每年5.0% | 可自由选择 | 《所得税法》第7条第5a款 |
| 文物保护建筑（房东） | 9% × 8年 + 7% × 4年 | 12年 = 100% | 《所得税法》第7i条 |
AfA计算：分步说明
购买价格：500,000欧元 | 建造年份：1985年 | 位置：中等城市
| 步骤 | 计算 | 结果 |
|---|---|---|
| 总成本（含附加费用） | 购买价格 + 公证费 + 土地购置税 + 中介费 | 535,000欧元 |
| 扣除土地占比 | 25%（中等城市位置） | – 133,750欧元 |
| AfA基数（建筑物占比） | 535,000 – 133,750 | 401,250欧元 |
| 每年AfA（2%） | 401,250 × 0.02 | 8,025欧元/年 |
| 税收节省（42%税率） | 8,025 × 0.42 | 3,370欧元/年 |
确定土地占比
税务局认可三种方法：
- 标准地价法：最精确的方法——（标准地价 × 土地平方米数）与总购买价格的比例。
- 联邦财政部辅助工具：财政管理部门提供的免费Excel工具（搜索关键词：”Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung”）。
- 固定比例20–30%：视位置而定——税务局并非总是接受。
新建建筑的递减折旧
自2023年起，投资者在新建建筑（2023年1月1日后竣工）中可以在3%线性折旧和5%递减折旧之间选择：
- 按账面余值的5% → 初期折旧额较高，之后逐渐降低。
- 从递减折旧转为线性折旧只能进行一次——反之则不可以。
- 适用情形：如果您在最初几年应纳税所得额较高。
翻新与AfA
- 维护支出（窗户、浴室）：可作为经营费用立即扣除。
- 建造成本（扩建、阁楼改造）：会增加AfA基数 → 需在50年内折旧。
- 15%界限：购买后前3年内超过建筑物价值15%的翻新被视为建造成本（《所得税法》第6条第1款第1a项）。
