Cro的巴厘岛房屋之旅：天堂中的别墅 – 这就是Cro在巴厘岛的居住方式！
Cro – 德国最著名的面具佩戴者 – 在巴厘岛打造了一处豪华住宅，展示了在热带建筑和适当预算下可以实现什么。他的 巴厘岛别墅 将开放空间、天然石材、柚木和私人泳池融合在一起，形成了一种生活方式，越来越受到德国房地产买家的关注。我们借此房屋之旅进行一次诚实的分析：建筑风格、以欧元计价的价格、德国人的法律状况以及与马洛卡、伊比沙岛和马贝拉的直接比较。
巴厘岛别墅建筑的特点是什么？
巴厘岛别墅遵循一种名为“开放式生活”的原则：仅在必要时才设置墙壁。结果是在室内外之间形成了流畅的过渡 – 这不是一种建筑风格，而是对湿度高达75–90%、全年气温在27至33摄氏度之间的热带气候的一种回应。
典型的材料和建造方式
- 钢筋混凝土骨架 配以 Bengkirai、Merbau 或 Ulin（铁木）的木质元素
- 天然石材（安山岩、Paras 砂岩）用于地板、外墙和浴室
- 屋顶：传统的Alang-Alang茅草屋顶或现代的绿色屋顶平顶
- 口袋门：覆盖整面墙的宽度 – 房间完全向花园敞开
- 游泳池：在高级别墅中为标准配置，通常长度为8–15米，山坡位置配有无边泳池
- 户外浴室：配有露天雨淋浴和热带植物装饰
Cros Villa：House Tour展示的内容
Cros庄园包括一个主区域，配有厨房、餐厅和台球桌，一个专业的音乐工作室，一个创意工作室（也可用作家庭影院），带有树屋氛围的卧室，以及一个配有私人泳池的花园。特别引人注目的是来自Gianyar的定制家具，以及他在寻找一年并评估了十台乐器后终于找到的钢琴。
Villa一览 – AD Germany Tour
巴厘岛别墅的价格是多少？以欧元计价
巴厘岛早已不再是购物天堂。在乌鲁瓦图或森马亚克等顶级地段，高端别墅的价格已达到马贝拉水平。下表显示了出售或租赁（25–30年）的参考价格：
| 地区 | 特色 | 别墅（3–4间卧室，带泳池） |
|---|---|---|
| Canggu / Berawa | 冲浪，文艺青年，数字游民 | 450,000 – 150万欧元 |
| Seminyak | 成熟，海滩俱乐部，餐厅 | 600,000 – 250万欧元 |
| Uluwatu / Bukit | 超豪华，悬崖边，海景 | 120万 – 800万欧元 |
| Ubud | 艺术，健康养生，丛林氛围 | 350,000 – 200万欧元 |
| Sanur / Nusa Dua | 家庭，度假村风格，安静 | 500,000 – 300万欧元 |
自建成本（不包括土地）
- 标准建造方式：约600–900欧元/平方米
- 高端（如Cros Villa）：1,200–1,800欧元/平方米
- 超豪华（设计师，悬崖边）：从2,500欧元/平方米起
- 对比：德国新建目前约3,500–5,500欧元/平方米
定制家具：在巴厘岛，一款定制的超大沙发价格约为1,500–4,000 €，而在德国几乎买不到低于12,000 €的。马斯和 Gianyar 的木匠和木工坊属于整个亚洲最好的之一。
德国人的法律地位：购买时真正适用的规定
大多数房屋参观中缺失的最重要事实是：外国人不得在印度尼西亚拥有土地。 购买别墅的人实际上只能获得三种模式中的一种。
外国人的三种土地所有权模式
- Hak Sewa (租赁权)： 25–30 年的租赁权，可续期。最常见的模式，透明且安全。通过公证人（Notaris/PPAT）进行交割。
- Hak Pakai (使用权)： 持有居留许可（KITAS/KITAP）的外国人可获得 30 年使用权，可续期。比单纯的租赁权更安全。
- PT PMA（印尼公司）： 通过自己的公司购买土地。虽然繁琐，但对有意出租的投资人来说通常是最佳选择——实际毛回报率可达 8–15%。
您绝对应该避免的事情
- “候选人”结构（印尼人托管土地）：法律无效，存在高全部损失风险
- 无PPAT公证的购买：没有获准的房地产公证人绝不要签字
- 不明确的分区类别：绿色土地（稻田，“Sawah”）通常不得开发
- 自然灾害风险：巴厘岛位于“火环”上 – 地震、火山爆发和洪水是真实的风险
巴厘岛 vs. 马洛卡 vs. 马贝拉：直接对比
| Kriterium | Bali | 马洛卡 | 马贝拉 |
|---|---|---|---|
| 德国人拥有权 | 仅限租赁权/PT PMA | 完全所有权（欧盟） | 完全所有权（欧盟） |
| 购买附加费用 | 约5–8 % | 约11–13 % | 约10–12 % |
| 毛租金收益率 | 8–15 %（短期租赁） | 3–5 % | 3–6 % |
| 从德国出发的行程 | 15+小时飞行 | 约2.5小时 | 约3小时 |
| 气候 | 热带，全年温暖 | 地中海气候，夏季炎热 | 地中海气候，非常晴朗 |
| 法律保障 | 中等 | 高（欧盟法律） | 高（欧盟法律） |
| 价值稳定性 | 波动，增长中 | 非常高 | 非常高 |
| 语言 / 日常 | 英语/印尼语 | 德语广泛使用 | 德语广泛使用 |
将 马洛卡、伊比沙岛或马贝拉 与巴厘岛进行比较，很快就会发现：欧盟法律、短途旅行和价值稳定性都明确支持欧洲。巴厘岛在回报率、按价格计算的建筑质量以及生活氛围方面占优。
对在马洛卡自建房屋感兴趣的人，可以在这里找到一篇关于
为什么巴厘岛对德国人来说很有趣
低廉的建筑成本、高品质的生活、国际化的机场（登巴萨的努拉莱机场）以及完善的外籍人士网络，使巴厘岛成为富裕德国人最喜欢的热带目的地。此外，印尼的税法对于在德国具有正式纳税义务的外国人来说相对简单——只要不打算在印尼建立永久的税务居住地。
Cros 在巴厘岛的生活 – 之前的见解
https://www.youtube.com/watch?v=H30Sxekb9Vo
Cro – 谁藏在防疫面具背后？
Cro，本名Carlo Waibel，是一位德国音乐人、歌手、制作人和设计师。他凭借单曲《Easy》一举成名，获得了多张白金唱片以及Echo奖。他的风格被归类为“Raop”（说唱+流行），而他的防疫面具则成为其独特的标志。除了音乐，他还活跃于时尚界，并在巴厘岛生活多年，那里他进行创作、绘画和弹奏钢琴。
Cro – Easy（官方版本）
巴厘岛作为投资：机会与风险
在巴厘岛投资的人应该了解这两方面。机会是真实的——但它们依赖于欧洲投资者并不熟悉的因素。相反，如果寻求具有欧盟法律保障的稳定 投资房地产，那么在德国大城市或马洛卡会更稳妥。
机会
- 高租金回报率：专业短期出租可获得8–15%的毛租金回报率
- 较低的建筑成本与欧洲相比 – 相同的建筑质量，花费更少
- 增长的市场：巴厘岛旅游业每年增长，新建项目数量上升
- 生活质量加分：泳池、员工（清洁工、园丁）每月300–600欧元是现实的
风险
- 产权问题：外国人无法直接拥有土地所有权 – 租赁权到期
- 自然灾害：阿贡火山、地震风险、洪水
- 偏远位置：从德国出发飞行时间超过15小时，无法迅速干预
- 政治风险：印尼法律可能变化 – 没有欧盟保障
- 湿气损害：电子设备、乐器在85%的空气湿度下会持续受损
常见问题：在巴厘岛购买别墅
作为德国人，我可以在巴厘岛购买别墅吗？
外国人无法在印尼拥有直接的土地所有权。现实可行的模式包括租赁权（Hak Sewa，可续期25–30年）、持有居留许可的使用权（Hak Pakai）或成立PT PMA公司。这三种模式都十分正规，每天都有人使用——前提是必须有授权的公证人/PPAT参与。
Cro的别墅要花多少钱？
Cro的别墅位于高端市场，拥有独立的工作室、工作室、泳池和宽敞的土地。类似物业的价格根据地段不同，从约80万欧元到250万欧元不等（租赁权）。Canggu或Berawa：约80万欧元起。Ubud高端：约70万欧元起。Uluwatu悬崖：经常超过200万欧元。
在巴厘岛购买房地产的合理租金回报率是多少？
通过Airbnb等平台或当地别墅经理进行专业出租，毛租金回报率可达8–15%，远高于欧洲水平。前提条件：优越的地段（Canggu、Seminyak、Uluwatu）、积极的管理以及60–80%的季节性入住率。
购买巴厘岛房地产有哪些风险？
最大的风险是产权问题：租赁权到期后无法续期，续期是可以协商的，但并非有保障。此外还有自然灾害（阿贡火山）、政治风险以及单纯的地理位置距离。对于注重安全的投资者而言，欧洲大都市的豪华房地产是更为稳定的选择。