联合协议 2021 适用于房主 & 平坦 – 新建房屋，供暖，太阳能装置，…
Was bedeutet der Koalitionsvertrag der Ampel-Regierung für Immobilieneigentümer, Vermieter und Kapitalanleger? Nach 16 Jahren Bundeskanzlerin Angela Merkel hat die Koalition aus SPD, Grünen und FDP einen 177-seitigen Vertrag vorgelegt, der die Immobilienbranche in den kommenden Jahren grundlegend umbaut. Wir analysieren die wichtigsten Punkte aus Investoren-Sicht: Was kostet die neue 65-Prozent-Regel bei Heizungen? Wie wirkt sich die verschärfte Mietpreisbremse auf die Rendite aus? Welche Förderprogramme gibt es konkret für Neubau, Umbau und energetische Sanierung? Denn eines gilt unverändert: Je höher die Investitionskosten, desto geringer die Mietrendite — wer die neuen Spielregeln früh versteht, sichert sich entscheidende Wettbewerbsvorteile.
联盟协议一览：业主关注的十个最重要要点
联合政府协议中最具影响力的主题莫过于气候问题。在177页的文件中，“气候”一词出现了约198次，其中超过40页专门讨论气候保护。总体目标是实现气候中性。对房地产业主而言，这意味着一波新的义务——以及机遇。
快速概览：之前 vs. 之后
| 领域 | 此前 | 新（联盟协议） | 对业主的重要性 |
|---|---|---|---|
| 住宅建设 | 每年约295,000套 | 目标：每年400,000套（其中100,000套为公共住房） | 更多补贴，更多竞争 |
| 新供暖系统 | 无可再生能源配额 | 65%可再生能源（自2024/2025年起） | 更高的投资成本 |
| 太阳能安装义务 | 仅州级规定 | 商业新建必须安装，住宅新建有规定 | 每栋独栋住宅增加8,000–20,000欧元成本 |
| 租金刹车 | 3年内上涨15%（封顶限制） | 紧张市场中3年内上涨11% | 租金上涨空间减少 |
| 新建建筑直线折旧率 | 每年2% | 每年3% | 更高的税务折旧 |
| 建设部 | 属于联邦内政部 | 独立的部 | 更大的政治影响力 |
| 最高税率 | 42% / 45% | 保持不变 | 规划确定性 |
| 充电基础设施 | 约50,000个公共充电桩 | 100万个充电桩 | 社区需安装墙装充电器 |
现实检验：究竟实现了什么？
从宣布到现实之间存在巨大差距。与承诺的每年400,000套住房相比，最近仅完成了约250,000套——由于利率调整、建筑成本和材料短缺，这一数字呈下降趋势。供暖法中的65%规则已被多次削弱。太阳能安装义务仍由各州自行决定。因此，投资者应清楚区分政治意图和法律现状，并基于法律上具有约束力的内容进行计算。
建筑热潮：每年400,000套住房——目标背后隐藏着什么？
政治任务明确：每年应新建400,000套住房，其中100,000套为公共资助。这比目前平均每年约306,000套的水平高出30.5%。
设立自己的建设部：仅仅是象征意义吗？
自1998年以来，德国首次重新设立独立的建设部。这样一来，此前分散在内政部、经济部和环境部的职责将得到整合。对房主而言，从中期来看这意味着一个中央的办事机构，但短期内由于重新组织，将带来额外的官僚程序。
联邦不动产管理局（BImA）作为杠杆
BImA管理约400万平方米的联邦土地。这些土地将更多地用于社会住房建设，部分情况下甚至低于市场价值。对私人开发商而言，这意味着在B类和C类地段的土地竞争将减少，而在A类地段，市场依然紧张。
加快建筑许可
- 建筑申请的数字化（目标：完全数字化）
- 许可假定：如果主管部门未在规定期限内作出决定，申请将被视为已获批准
- 针对批量建设的类型许可
- 加建和屋顶扩建的简化程序
内部小贴士：现有建筑中的 加层 和 顶层扩建 拥有最大的加速潜力 —— 在这里可以快速创建无需购买土地的住宅。如果您拥有一处 多户住宅现有物业，应请专业人士评估其加层潜力。
租金刹车：对房东意味着什么
柏林 Berlin、慕尼黑 München、汉堡 Hamburg 和法兰克福 Frankfurt 的租金上涨主导了政治辩论。因此，联盟协议将加强租金刹车 —— 不过是按地区差异进行的。
三种租金上涨工具 —— 清晰区分
| Instrument | What is limited? | Height | Applies where? |
|---|---|---|---|
| 租金刹车 | 新租赁的初始租金 | 最高不超过当地比较租金的10% | 紧张的住房市场 |
| 封顶限额（新） | 租赁合同期间的租金上涨 | 3年内上涨11%（原为15%） | 紧张市场，各州事务 |
| 现代化费用分摊 | 维修费用分摊 | 每年现代化费用的8% | 全国范围内 |
具体计算示例：对现金流的影响
一位房东在慕尼黑拥有一套80平方米的公寓，现有租金为12欧元/平方米 = 每月960欧元。
- 以前（15%）： 3年内最高可上涨至13.80欧元/平方米 = 1104欧元/月 → 每月增加144欧元
- 现在（11%）： 最高可上涨至13.32欧元/平方米 = 1066欧元/月 → 每月增加106欧元
- 差额： 每月38欧元 = 每年456欧元 = 若持有25年，现金流减少约11,400欧元
对于一栋拥有12个单元的公寓楼，25年内的现金流损失将达到约137,000欧元。如果在投资计算中未考虑这一因素，就会系统性地高估租金收益率。
期限和例外情况
- 租金刹车：在紧张的市场中延长至2029年
- 指数租金：可能不受限制，指数租金的趋势将进一步加强
- 带家具出租：仍可收取附加费用，但需透明说明
- 新建项目：首次出租仍自由（例外：获得补贴的情况）
促进自有住房：利用具体项目
德国的
德国自有住房比例的时间变化
- 当前水平：约46.5%
- 十年前：45.5%
- 15年前: 41,6 %
- 25年前: 40,9 %
来源: 联邦统计局
自住用户资助计划一览
| 计划 | 对象 | 金额 | 条件 |
|---|---|---|---|
| KfW家庭自有住房贷款（300） | 有孩子的家庭 | 最多27万欧元的利率优惠 | 收入限制，KfW-40 |
| KfW 261（能效房屋） | 房主 / 买家 | 最多15万欧元 + 还款补贴 | 能源效率 |
| BAFA供暖补贴 | 房主 | 最多投资成本的70% | 可再生能源供暖 |
| 住房储蓄奖金 | 住房储蓄者 | 储蓄贡献的10% | 收入限制 |
| 住房Riester计划 | Riester储蓄者 | 补贴 + 税收减免 | 自住 |
| 各州计划 | 不同 | 不同 | 例如巴伐利亚家庭住房补贴，北莱茵-威斯特法伦银行 |
在联合政府协议中写道：
“我们希望让德国的更多人能够拥有自住的自有住房。”
具体措施：提高自用房产的地产取得税免税额度（地方事务，联邦政府可提供补贴），为年轻家庭提供KfW资助，为自有资金替代提供担保模式。
太阳能义务：强制光伏的成本是多少？
太阳能系统将成为常态——在商业新建项目中是强制性的，在私人新建项目中“将成为常态”。在联合政府协议中提到：
“未来所有适合的屋顶面积都应用于太阳能发电。”
成本与回收：以单户住宅为例
重复（尝试3）。之前的尝试有错误。之前的尝试改变了HTML结构。精确地按照输入中的数量和顺序复制标签。不要添加任何或其他标签，不要遗漏任何一个。
| 安裝規模 | 投資 | 年產量 | 自用比例 | 回報期 |
|---|---|---|---|---|
| 5 kWp（小型） | 約9,000歐元 | 約4,750千瓦時 | 30–40 % | 11–13年 |
| 10 kWp（中型） | 約16,000歐元 | 約9,500千瓦時 | 25–35 % | 10–12年 |
| 10 kWp + 儲能 | 約24,000歐元 | 約9,500千瓦時 | 60–80 % | 12–15年 |
| 30 kWp（MFH） | 約42,000歐元 | 約28,500千瓦時 | 可變 | 9–11年 |
稅務處理 — 對出租人很重要
- 30 kWp以下的裝置：免所得稅和增值稅
- 供應和安裝：0%增值稅（零稅率）
- 出租時：可以使用租戶電力模式，租戶電力補貼
- 對於較大的裝置，應考慮直接銷售而不是EEG補貼
雄心勃勃的目標：到2030年，可再生能源在電力消耗中的比例應達到80％，安裝的太陽能電力應達到200千兆瓦（峰值）。目前約為80千兆瓦
