单独出售公寓：分割公寓楼–程序和技巧
分割公寓楼和单独出售单位 – 出售公寓楼是一项复杂的工作，需要良好的准备和执行。由于住宅楼由多个租户组成，经常会出现这样的问题：出售整个公寓楼还是单个单位？请在此了解在哪些情况下值得拆分，以及在终止租约的保护、优先购买权等方面需要注意的事项。
出售公寓楼：完全出售还是每个单位单独出售？
谈到出售公寓楼，有几种方法。一种可能性是将整栋楼作为一个单元出售。另一种选择是将大楼分成各个单元，然后分别出售。这两种选择都有优点和缺点，在做决定时必须考虑到。
你有这两个选择：
- 出售整个财产
- 出售个别单位
在大多数情况下，业主决定出售整个房产。
完全出售房产的优势和劣势
如果你决定出售整栋公寓楼，在完整出售的情况下，销售过程要简单得多。毕竟，为一栋完整的大楼寻找买家比为几个独立的单位寻找买家要容易。同时，完整的公寓楼比单个单位或独户住宅的需求量小，因为公寓楼通常只对资本投资者和投资者感兴趣。
然而，出售整栋楼也可以获得较低的价格，因为买方要承担潜在的空置和租赁问题的风险。
以下是其优点和缺点：
- 优势：容易和快速销售
- 缺点：零售价格低
这就是为什么值得划分公寓楼的原因
相比之下，将建筑分成独立的单位可以提高售价。由于每套公寓现在可以单独出售，也可能更容易找到买家。
但缺点是，将大楼分割成独立的单位可能涉及额外的费用，如建造隔墙和安装独立的公用事业线路。此外，你应该提前预留足够的时间，因为公寓楼的分割必须认真准备和处理。
- 优势：增加购买价格和许多感兴趣的人
- 缺点：成本和时间密集
即使把房子分成几个单位需要很多资源，但把房子分成几个产权份额也是值得的。为了使这一做法顺利进行，你有几件事要考虑。
将一栋公寓楼划分为独立单元
为了将公寓楼分割成独立的单位并分别出售，你必须采取某些步骤。我们现在就来仔细看看这是如何进行的。
建筑监理机构出具的完备性证明
如果一栋公寓楼被划分为几个共管公寓，就会成立一个共管公寓业主协会（简称WEG）。这方面的一个重要前提是，根据《共管法》的规定，要有自成一体的证书。该证书由负责的建筑监督机构颁发，并确认各个公寓是独立的。这意味着它们有一个独立的、可上锁的入口，有自己的天花板和墙壁，还有自己的卫生间。
必须满足这些条件，住宅才能被视为上锁：
- 独立的、可上锁的通道
- 自己的天花板和墙壁
- 自己的卫生间
通过建筑师或工程师提供的隔断计划
除了隔离证书外，你还需要一份整个建筑物的分区计划。该计划是分割声明的一个重要部分，显示了建筑物将如何被分割。
关于分配计划的最重要信息一目了然：
- 另外还需要
- 显示建筑物的划分
- 包括位置和尺寸
- 由建筑师或工程师创作
它必须由合格的建筑师或工程师编制，并说明各个单位的确切尺寸和位置。
分割声明的公证证明
一旦你收到隔离证书和分房计划，你就可以准备分房声明。这说明每个业主将把他或她的财产转换成与整个住宅区的份额相对应的共同所有权份额。分割声明必须经过公证，才具有法律效力。
共同所有权份额的土地登记条目
最后，你必须在土地登记处进行登记，以确保共同所有权的份额。这通常是由公证员完成的，公证员起草所有权转让契约，并在相关的土地登记处申请登记。
一旦完成这一步骤，你就可以出售相应的单位。但出售后，租户会怎样？
这是你需要牢记的内容：租户的优先购买权
如果你将一栋公寓楼改建成独立的公寓并出售，你必须记住，目前的租户有优先购买权。这意味着租户有机会以你和另一个买家之间的购买合同中约定的相同条件购买他们以前的公寓。优先购买权的作用是给租户一些安全感，确保他们不会被轻易踢出他们的公寓。
但是，租户有可能不行使他或她的优先购买权。在这种情况下，你可以把房子卖给其他愿意履行购买合同条件的买家。
出售房屋时免受解雇的保护
此外，根据《德国民法典》（BGB），买方受现有租赁协议的约束。这意味着，即使在房屋出售后，租户仍然保留他们的租赁协议，不必担心他们会被终止。
如果你打算出售公寓楼里的各个单元，你必须遵守至少三年的通知锁定期。在这段时间内，新的买家不能简单地终止租赁协议。
提示：为了避免卖房时买家和租客之间的潜在冲突，你应该在购买合同中加入有约束力的条例。这些规定应提及未付租金的索赔、运营成本的支付和押金的偿还。
综上所述：
- 买方受现有租约的约束
- 出售后终止租户不可能
- 终止锁定期为3年
- 提示：在购买合同中记录所有手续
结论：单独出售公寓楼
是将公寓楼作为一个整体出售，还是将其分割成单个单位出售，取决于各种因素，如大楼的状况、位置和该地区的住房需求。如果你决定将公寓楼分割成独立的单位并出售，你可以期待高的销售价格。同时，必须考虑到租户的优先购买权和对解雇的保护。
