财产和税收。房屋、公寓、A-Z税单+技巧和窍门
用房地产省税–学习如何做税!你是你能找到的最伟大的金融专业人士，为你的个人环境（私人和公司）。自己计算税收是将自己的税收负担降到最低的工具。因此，这是一个将税收转换为私人财富的问题。你需要向税务局缴纳的税款越少，你就可以更快地积累你的私人财富。在这里，我为你收集了我写的关于税收优化的文章。其中大部分是关于在德国购买房产的，但在最后你也会发现在欧洲投资的提示，以及最大的特别：美国的税收。出售房地产时有很多
房地产投资者的A-Z税种
根据不同的情况，不同的税收可能适用于房地产。有关征税的规定是在联邦、州或市一级制定的，在评估基础和税率及征收捐款的数额上都有所不同。对于房地产的买卖，无论是单位买卖还是房屋买卖，多户型房屋和土地。
最重要的税种的快速列表
财产税的例子。
现在让我们详细了解一下所有的税收负担。
房地产转让税（GrESt）：购买房地产
房地产转让税是一种合法的交易税，其一次性征收通常是由收购一块土地或房地产引发的。它是在传统的购买协议以及财产交换协议或分割的基础上征收的。此外，由于转让以及强制拍卖中的最高出价而导致的房地产转让税意义上的所有权变化，也会导致税收征收。
触发GrESt的税收征收。
- 经典购买合同
- 土地置换协议
- 土地划分
- 转移
- 赎回权拍卖中的最高出价
房地产转让税的数额：联邦各州
税率在全国范围内确定，从2020年起，税率可以在购买价格的3.5%至6.5%之间。评估的基础是作为公证证明结果的购买价格–它乘以国家特定的税率，以确定应支付的税额。
现行税率2020年（最低的先）。
- 巴伐利亚: 3.5 %
- 萨克森州: 3.5 %
- 汉堡：4.5 %
- 不来梅：5.0 %
- 下萨克森州: 5.0 %
- 莱茵兰-法尔茨州：5.0
- 萨克森-安哈尔特州：5.0 %。
- 黑森州: 6.0 %
- 梅克伦堡-西波美拉尼亚：6.0 %。
- 勃兰登堡州：6.5 %
- 北莱茵-威斯特法伦州：6.5 %。
- 萨尔州: 6.5 %
- 石勒苏益格-荷尔斯泰因: 6.5 %
- 图林根州: 6.5 %
更多关于土地转让税的信息。
税务债务人、纳税人和免税人
原则上，买方和卖方同样受到税负的影响。然而，作为一项规则，支付义务被转移给房地产买方。在解决其税收负担的过程中，纳税人会从税务局收到一份所谓的清算证书，作为新业主在土地登记册上合法登记的基础。
房地产转让税法》（GrEStG）允许在某些条件下免除所需的一次性付款。例如，这适用于以直线方式向家庭成员出售房地产，以及在合伙企业内或在离婚或解体过程中向配偶/合伙人出售房地产。购买价格不超过2,500欧元的房地产或土地也可免征房地产转让税。
免税的条件。
- 父母和子女或祖父母和子女（关系度I）。
- 配偶或注册伴侣
- 购买价格不超过2500欧元的房地产/土地
在应税继承和赠与的情况下，为了避免纳税人和纳税人的双重负担，房地产转让税被完全免除了。
财产税（GrSt）：估价、税率和评估率
房产税是一种市政税，每年向各市镇缴纳的房地产财产税。对财产税A–农业–和财产税B–结构–进行了区分，因为特别评估率适用于农业和林业用途的财产。
评估基础、估价和财产税征收
2024年的新改革–在确定应税财产的价值时，有两部法律起作用：一方面是《土地税法》（GrStG），另一方面是《估价法》（BewG）。由于陈旧，计算财产税所需的标准值目前正在进行改革，并由新的标准值取代。这一过程将在2024年底前完成。
首先，国家税务局借助所谓的资本化收益价值法确定一个标准价值。土地的实际价值以及开发的类型、位置和大小都被考虑在内。
其次，评估值乘以相应的税率，这与各自的财产有直接关系。例如，农业和林业财产的统一税率为每千米6.0，而建筑财产的每千米税率为2.6至3.5。
按财产类型划分的税收测量数字概览。
- 6.0/mille的农业财产
- 2.6/mille或3.5/mille的单户住宅
- 两户人家的房子，每平方米3.1元
- 剩余的结构性财产为3.5/mille
然后，最终的房产税被计算为税务局发出的房产税评估通知和房产税评估率的乘积。评估率由市政府制定，通常适用于一年的时间。
分期付款，自己使用和第三方使用的房地产
通常情况下–在业主自住的情况下–税收债务人是房产的所有者。税款评估后，业主会收到市政当局的相应纳税评估，该评估至少在一个日历年内具有约束力。因此，每个日历年1月1日时的合法所有者被认为是税收债务人，即使他在此期间转售了该财产。当然也可以进行有利于财产卖方的私法和解。
财产税一般每年分四次缴纳，分别在2月15日、5月、8月和11月。对于15至30欧元的小额付款，通常每半年分期付款–在2月15日和8月，而对于低于15欧元的税款，每年8月15日的分期付款被认为是足够的。
财产税分期付款。
- 税款>30欧元：每季度一次（15.02.，15.05.，15.08.和15.11.）。
- 15-30欧元的税款：每半年一次（15.02.和15.08.之前）。
- 税款<15欧元：每年（8月15日前）。
然而，在出租物业的情况下，只要事先达成相应的合同协议，这些税款可以作为可分摊的辅助费用转嫁给租户。如果不是因为租户的过错而发生大额租金损失，可以向地方当局提交房产税减免申请。
公共部门拥有的财产、教会财产和非营利公司拥有的财产完全免征财产税。
投机税和期间
根据联邦法规，投机税是在私人销售交易中对房地产卖方征收的一种税。根据《所得税法》（EStG）的规定，该税种是对所有私人销售产生的利润收入征收的，但业主自用的房地产除外。
租用、未开发的土地、可继承的建筑权及有限公司。
范围和到期日 – 出售出租公寓和房屋以及未开发的土地和可继承的建筑权必须缴税。封闭式房地产基金的股票和共同拥有的股票也受到投机税的影响。
投机税的范围。
- 租用公寓和房屋
- 未开发的土地
- 租赁案件
- 封闭式房地产基金的单位
- 共同财产中的股份
应付日期是销售的那一年。征税金额由联邦各州单独决定，并根据价值增长和卖方的所得税率等标准决定，但可以通过某些费用减少。
这包括，例如，减少利润的现代化成本–只要它们超过原始购置成本的15％–、某些广告费用以及房地产经纪人和公证费。巧妙地安排分期付款，有时也可以利用豁免限制来减少缴款。
减少投机税的征收。
- 现代化成本>收购成本的15%。
- 广告费
- 经纪费
- 公证费
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投机期为10年。这意味着，在这一时期之后，所有根据私法进行的销售交易都免征投机税。另一方面，如果公寓或房屋被业主临时使用，则可以规避10年的期限，将其缩短为2至3年。
如果房地产在销售年度和之前的两个年度完全用于纳税人自己的居住目的–即使是自住的第二居所或度假屋，也总是这样的。只要房地产所有者能证明为其子女领取儿童福利，他们的私人用途也被认为是纳税人的 “自己的居住目的”。
如果在五年的时间窗口内总共进行了三次以上的房产销售，并因此超过了三个房产的限制，根据法律规定，这些销售被视为商业贸易，因此自动需要缴纳贸易税。
遗产税（ErbSt）：确定不动产的价值和免税额
当死者留下的遗产被受益人接受时，遗产税就会发挥作用。
税基和税款征收
根据基准日的市场价值征收遗产税–与国外相比，联邦法规没有将遗产税定义为遗产税，而是定义为继承税，这意味着税款的征收一般与遗产的具体数额有关。延长的税负确保受益人在继承遗产时不会从移民国外中获益。
房地产估价条例（ImmoWertV）规定了基于比较价值、资本化收益价值或资产价值方法的估价。对于房地产的继承，估值是基于参考日期的当前市场价值，即在该日立即出售该房产可实现的价值。
对于出租的房产，采用10%的统一税率估值折扣，而对于非出租的房产，100%的市场价值被纳入估值。
根据ImmoWertV的评估基础。
- 对于租用的房产：市场价值的90％。
- 对于不出租的房产：市场价值的100％。
估价师的报告可以作为附属的继承费用从税收中扣除。
免税额和税收减免：亲属和近亲属
继承人与死者的关系程度及自己的使用情况 – 遗产税的缴纳额度可以通过某些补贴来减少。这些都是根据受益人与死者各自的亲属关系程度来决定的。
根据关系提供的津贴。
- 配偶/生活伴侣500,000欧元
- 亲生子女以及继子女和领养的子女和幸存的孙子女400,000欧元
- 200,000欧元给孙子女
- 父母和祖父母为100,000欧元
- 所有其他继承人（相关和非相关）20,000欧元
法律规定，死者生前居住在自用房产，其继承人在继承发生后至少连续10年将该房产用于自己的居住目的，就可以免征遗产税。另一方面，在提前离开的情况下，会有后续的税收。
礼物税（SchenkSt）：礼物合同和免税
赠与税不适用于赠与受益人的资产，而不是出售、借出或继承。
在房地产捐赠方面，捐赠者通常被授予居住权和/或用益权。在这些情况下，建议签订赠与合同，如果有必要的话，应包括收回权，以避免在最坏的情况下进行强制拍卖或扣押。如果授予终身居住权，也应在土地登记册上做相应的记录，以确保明确的可核查性。
免税额和税收减免
受益人与捐赠人的关系程度–在向配偶或民事伙伴捐赠的情况下，可以完全免于纳税。这也适用于正在办理离婚或解除婚姻关系的伴侣，只要他们在赠与时仍共同占有家庭住房。
礼物方面的免税额度可以每十年重新计算一次。就父母而言，这甚至有可能是两次。他们在捐赠者和受赠者之间的家庭关系方面有所不同。
根据关系提供的津贴。
- 配偶/生活伴侣500,000欧元
- 子女和幸存的孙子女400,000欧元
- 200,000欧元给孙子女
- 父母和祖父母为100,000欧元
- 所有其他受益人（相关和非相关）20,000欧元
赠与和继承情况下的强制部分索赔和补充索赔
在排除继承权的情况下，死者的近亲属有一个所谓的对强制性部分的要求，即对遗嘱继承人的付款要求。
你目前是否正在考虑从长远来看什么是更好的：遗赠还是出售？在这篇文章中，我将更具体地论述 “适当遗赠 “的话题。这是因为早期出售往往可以防止家庭中的重大纠纷。
- 给业主的阅读提示：正确的遗赠方式
对于继承人，在这篇文章中，我深入探讨了继承人的侧面，程序和更多。
- 给继承人的阅读提示：正确继承
根据《联邦民法》（BGB）的规定，死者在去世前的最后十年内所做的赠与，可作为其继承人享有的强制部分的补充。索赔额按照摊销模式逐年减少，并从继承前的第11年起降至0%。
对于在婚姻或登记的民事伙伴关系中进行的馈赠，可以无限地要求对强制部分进行补充。然而，礼物本身仍然绝对有效。
增值税和贸易税: 商业房地产交易
在商业地产销售中，增值税（VAT）按购买价格的19%转给买方和新业主。
贸易税（GewSt）由房地产卖方在商业销售交易中支付，并根据资本收益单独计算。与3.5%的税率相对应的利润份额乘以市政评估率，得出应缴纳的贸易税金额。
贸易税额=利润的3.5%*评估率
自动贸易税责任和免税额
合伙企业、自然人和公司 – 只要房地产是一种商业资产，相关的利润收入一般都要纳税。如果在出售房地产单位时，没有达到《所得税法》（EStG）规定的关于投机税的10年期限，或者超过了三个对象的限制，相应的收入也会自动缴纳贸易税。
因此，在五年内转售原本作为多户住宅购买的房产，在更好的出租过程中被分割成几个单位，就会导致自动产生这样的纳税义务。
合伙企业和自然人在法律上有权获得24,500欧元的津贴。其他公司和协会在某些条件下可以享受较低的免税额，即5000欧元。
提示!在购买或租赁房地产的街区之后，这里有几个有趣的房地产所有者和投资者的税务提示
阅读更多。购买/租赁房地产时的税费
房地产入门–在购买房屋、公寓、公寓楼或只是一块地时，你要期待什么？
基础：购买房地产时的附带费用
低利率、优惠的贷款和不可抗拒的购买价格诱惑着一些人，使拥有房屋的梦想成为现实。然而，大多数人没有对这个问题给予足够的重视，忘记了买卖双方在签署购买合同时可以预期的额外费用。购买公寓时会产生哪些额外费用？买房时的比例是多少？
签署购买合同时，融资已被包裹起来。然而，辅助性的购买成本往往被低估。贷款一经确定，房地产中介、公证处、土地登记处和税务局的账单就会出现。这就是为什么贷款往往被定得太低。
房地产转让税：按联邦州征税
只要在德国购买一块土地或一块土地的份额，就要缴纳土地转让税。
土地转让税是一种国家税。它是由每个联邦州单独设定的。目前的税率在3.5%至6.0%之间，取决于联邦州。该税种是根据《土地转让税法》（GrEStG）征收的。土地转让税的数额由联邦各州决定。因此，它是一种国家税。因此，各联邦州可以自行决定是否将征收的税款转给其城市。
对房地产进行估价。减少辅助成本+投资资本
财产的估价越高，辅助费用和营业税就越低。这就是为什么我建议你也研究一下房地产的估价。PS：顺便说一下，这也是很多人雇用房地产经纪人的原因。如果你立即接受一个购买价格，你可能会支付更多。你可以把它作为学徒工来写。但如果是5位数的金额，对很多人来说很快就会变得很痛苦。你可以把钱投资在装修或现代化上，例如安装一个新的供暖系统。这将有两个积极的副作用。
- 通过具体的批评点（如建筑结构）使购买价格最小化
- 通过翻修/现代化改造转售的价值增加
因此，你不仅要支付较少的费用，还可以利用现有的资产来增加你的财产价值。因此，请记住：你对房产检查得越详细，你就能越早地将购买价格降到最低。在这里，你可以了解更多关于评估房地产时的重要内容，请看领头文章。
如果你已经有了一个特定的房产，我建议你阅读关于土地、公寓、房屋等的个别文章。
租金收入的税收。有限公司或基金会
为了尽可能有效地对你的租金收入征税–在第一层，你应该考虑为你的房产设立一个额外的公司。
租金收入的税收肯定是房东的问题。私人房地产所有权、房地产有限公司（资产管理有限公司）或家族基金会？在以下两篇文章中，我将告诉你为什么在你私人购买房产或成立房地产有限公司之前，考虑一下基金会是非常明智的。
Immobilien GmbH: 资产管理有限公司
Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – 在这篇文章中，你将了解有关房地产公司的基本知识。谁会在购买房屋或公寓时想到成立一个有限责任公司？诚然，这对自住的人来说没有意义，但对租房的人来说有意义。
什么是房地产公司？房地产公司是一个追求租赁、开发、融资、变现或营销房地产的公司。不管是一个还是多个属性，都不重要。它还包括对自己和第三方的房产进行物业管理。
你现在可能会问自己这个问题。
房地产公司、家族基金会，这不是一回事吗？
的确，在购买和征收租金收入的问题上，这两种法律形式几乎没有任何区别。然而，当涉及到房地产的销售时，事情就变得有趣了。虽然房地产有限公司内的资本收益必须全额征税，但在投机期满后，房地产的销售是免税的。
家庭基础：养老金、子女，几乎免税
反复强调：在房地产有限公司中，资本收益是全额纳税的。家庭基金会出售房地产是免税的（在投机期之后）。
在下面的税务文章中，我将与你深入探讨基金会、家庭基金会、房地产购买、税收和税收优化的主题。设立一个基金会，或者更具体地说，设立一个家庭基金会，对你有很多好处。从投机税后的免税资本收益到租金收入的低税率、15%的税收。在这篇文章中，你将了解到这是如何运作的，你如何建立一个基金会，以及你的孙子孙女仍将从中受益。
房地产收购中的其他法律形式
税收是一个重要的话题。你赚得越多，税收负担就越大。在某些时候，税收是你最大的支出。作为一个房东或房地产投资者，你可以通过选择正确的法律形式来节省大量的资金。经典的有，例如，房地产有限责任公司或家庭基金会。在此了解更多关于设立企业的不同法律形式。
这些是你在德国的所有选择。但是，国外的房地产投资情况如何？这里有一个洞察力。
在国外购买房产
在美国买房、买地或买公寓时要交哪些税？在我们的 “美国税 “专题中，你现在可以在一个清晰的列表中找到所有重要的美国税。然后，我们转向欧洲的房地产投资，重点是法国、意大利和西班牙（以及马略卡岛作为额外的）。
美国的税收：房地产专项
美国吸引房地产投资者的程度是地球上其他国家所无法比拟的。除了极度富有的人的小热点，如基茨比厄尔或摩纳哥。加利福尼亚州和洛杉矶尤其如此，但纽约市也是重点。此外，数以万计的人正在寻找单位、公寓和房屋，因为他们的职业吸引他们来到美国。硅谷（靠近洛杉矶）、华尔街（纽约），这里是经济、政治和文化理念的铸造地。因此，在美国投资只有在参数正确的情况下才有意义。
然而，对于房地产买家来说，最大的问题是美国的税收制度是如何运作的？我们和美国的房地产经纪人一起，就美国的税收问题写了详细的文章。第一部分可在此查阅。
旧金山的景色，有典型的美国天际线。
减税。利用美国税收制度的优势
抵押贷款信贷？财产税？在这里，我们解释了你在美国税收制度中会遇到的所有重要术语，因为它与房地产有关。在这里，你会发现一个简单的指南，说明如何减少你在美国购买房产的价格（包括附带费用）。从税收抵免到扣减和津贴。在这份税务指南中，你将快速、简单地了解到哪些因素会影响你的税务计算，以及你如何合法地减少你所支付的税款。
在欧洲投资：法国、意大利和西班牙
你要搬到一个邻国吗？在此，我们为您提供在欧洲邻国购买房产的小建议。据统计，大多数德国人都被吸引到西南部，走向法国、西班牙和意大利。在地中海地区购买房产与在德国购买房产是不同的。它从研究好的、可推荐的房产开始，以非常精确的看房预约结束，从而使现场的可用时间得到最佳利用。
税务技巧解释：向富人学习
最后，从税收优化和税收技巧领域的几个 “小插曲”。
股票的税收：整批股票（10亿）几乎免税
为什么，当你还可以利用极其聪明的可能性时！？在这个例子中，我向你展示了如何能够在斯普林格转让价值数十亿的股份包，几乎是免税的。”实际上，出版商的遗孀给她的高层经理的礼物不会这么慷慨。家庭以外的礼物超过免税额20,000欧元的，应缴纳50%的礼品税。在这种情况下，几乎5亿欧元。但有一些豁免规则，例如对商业资产的豁免”。(Pressehaus) – 现在阅读更多关于这款轿跑车的信息。
所得税：美国总统只需支付750美元/年
只要把损失变成节税就可以了!2005-2007年收到的7010万美元的退款似乎是由于2009年申请的约7亿美元的商业损失的结转。这些损失很可能是基于已经完全 “放弃 “特朗普大西洋城赌场业务的说法（资料来源：《中国日报》）。国税局。”出版物544（2019），资产的销售和其他处置。”2020年10月1日访问）。在这里阅读所有关于这个故事的内容。
