强制拍卖：程序、原因、执行、要求和风险
Procedure of a forced sale – Property owners, like any other person, have costs and obligations that they have to meet and pay.如果一个房产所有者无力偿还某些债务，可能会发生强制出售房产的情况。这种程序是由债权人在主管的地区法院提起的。对于当事人来说，这通常是一个非常不愉快的情况。另一方面，潜在的房地产买家对这种可能性感到高兴，因为许多人希望能够通过这种情况廉价购买房产。
房地产止赎权–含义和程序
强制拍卖，顾名思义，是出于强制而进行的，即违背所有者的意愿。强制拍卖财产是一种执行程序。如果财产的所有者不能偿还债务要求，债权人可以选择申请强制拍卖。这一程序的实施是为了让债权人获得他的权利。在进行强制拍卖之前，必须满足执行的一般条件。
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程序 – 市场价值、投标时间和银行担保
该过程分为7个步骤。
规格
强制拍卖的过程要遵守某些规范。地区法院首先检查是否符合执行的条件。一旦决定地区法院将接受债权人的债权并启动强制拍卖，就必须确定财产的市场价值。这个市场价值通常由执行法院确定。法院委托一位独立专家编写一份评估报告。所谓的市场价值评估可以被任何参与诉讼的人看到，也可以被那些想竞拍待拍卖财产的人看到。
拍卖日期
现在我们来看看拍卖日期。这个日期会提前在地区法院的通知板上公开宣布。在实际拍卖开始之前，在场的人被告知，除其他事项外，拍卖条件、市场价值和建筑抵押品。此外，最低出价被确定，这代表了拍卖的起点。
投标时间
在这些行动之后，投标期开始，在此期间，有兴趣的各方可以出价。竞价时间必须至少持续半小时，但也可以更长。在整个过程中，允许询问有关房产的问题。只有当没有人有兴趣出价，并且最后一次出价已经重复了三次时，拍卖才会结束。
投标
任何提交投标的人都必须能够交纳相当于市场价值10%的保证金。债权人的权利将受到该投标的影响，可以要求该担保金。必须能够立即提供担保金。
提供
一旦报价被接受，相关方的身份将被核实。这通常是通过身份证或护照来实现的。
市场价值
如果出价低于市场价值的70%，债权人有权要求安排第二次拍卖日期。如果出价低于市场价值的50%，法院将确定第二个拍卖日期。
在法院自首的日期
如果财产被成功拍卖，法院将在6-8周后确定财产的转让日期。
执法要求
强制销售的发生有一定的要求。为了决定强制出售是否合理，债权人必须向地区法院提出申请。一般的执行要求包括三个方面；标题、条款和服务。
强制出售的最重要前提是，债权人对债务人有债权。强制拍卖首先需要一个强制执行的所有权。这种执行权是契约、法院判决或确定要执行的债权的执行令。此外，还需要一个执行条款。执行条款是对可执行性的正式说明。此外，还需要送达产权，即产权必须在强制执行开始前或开始时已经送达债务人。服务确保债务人有机会为执行做准备。
如果没有出价最低的投标人，会发生什么？
诉讼程序停止了。这时，债权人可以选择要求继续进行诉讼。如果最高出价低于市场价值的70%，债权人有权安排第二次拍卖日期。如果出价低于市场价值的50%，法院将确定第二个拍卖日期。
强制出售的风险
大多数参加取消抵押品赎回权拍卖的人都希望能得到便宜货。然而，这并不总是得到保证。强制出售涉及的风险，你肯定应该知道。在此，我们为你整理了可能的风险，以便你在强制出售的情况下做好准备。
个人看房很少有可能
在参加房产的强制拍卖之前，事先获得足够的信息是很重要的。不幸的是，很少有可能提前检查房产的内部，因为居住者不需要允许对内部有任何了解。由于这个原因，可能的损坏或缺陷往往在事后才出现。
现有的租约必须继续存在
如果你在拍卖会上购买了已经出租的房产，你就自动成为房东，无权终止租约，除非你需要该房产供自己使用。因此，你在一定程度上受到租户的约束。
投标人的报价超过了财务上的可能
在强制销售中，总是有陷入所谓 “竞价狂潮 “的风险。如果在拍卖会上购买房产的愿望特别大，陷入这种情况的风险就会增加。活跃的竞标者相互推动，在某些时候并没有注意到他们已经达到了他们自己设定的极限。由于这种情况的发生，可能会发生使自己陷入财务危机的情况。一旦达成强制销售，就不再有任何撤回的权利。
对建筑缺陷没有保证
如果你设法在拍卖会上购买了一个房产，随后发现了建筑缺陷，这就特别令人恼火。强制销售的缺点是对建筑缺陷没有保证。
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强制拍卖是每个拥有尚未付清的房产的业主所害怕的情况。然而，对于参与竞拍的人来说，法院命令的拍卖带来了有吸引力的机会。下面的文章解释了强制拍卖是如何发生的以及如何进行的。
哪些事件会导致取消赎回权？
由于失业、长期患病或其他原因导致的流动性丧失，使其无法偿还房地产贷款。债权人发出第一份催款通知，因为分期付款还没有支付。如果没有反应，就会发出第二次提醒，并规定最后期限，第三次提醒包含可能采取法律措施的威胁。如果债务人仍然没有反应，银行会向科堡的主管法院申请扣款令。中央扣款法院不检查命令的合法性，债务人可以在一定期限内提出异议。没有异议的缺席传票之后是执行令，由当地地区法院通过法警执行。法警的任务是收取债务并寻找可扣押的物品。另外，也可以同意分期支付未偿债务。如果没有可扣押的物品，而且不可能分期付款，下一步就是宣誓书。债务人必须向法警宣誓披露，并且与Schufa条目相关。在宣誓后，债权人向主管地区法院申请强制拍卖。为强制拍卖程序发布法院命令，该命令送达所有各方并公开宣布。对于房主来说，强制拍卖绝对是一个恐怖的场景，但对于感兴趣的人来说，这是一个以合理价格购买房地产的诱人机会。
关于取消抵押品赎回权需要知道的事情
如果你至少年满18岁，并且具有《德国民法典》意义上的法律行为能力，你可以作为竞标者参与强制拍卖。为了能够出价，你必须用有效的身份证或护照证明你的身份。要代表另一个人投标，你需要一份经过公证的授权书。如果你是作为一个法律实体（公司）的代表，这一点也适用。你也可以和另一个人一起竞标一个物品。只要你们双方都在场，并告知主持司法的官员这是一个联合投标。你必须提供有关股权的信息，因为如果竞标被接受，你们将被共同列入土地登记册。
强制出售需要多少时间？
很难给出一个准确的时间，但你通常应该期待一个小时或更多一点。在诉讼程序的第一部分，宣布了与法院有关的信息。公告部分之后是持续约30分钟的竞标期。但是，在这之后仍然可以提交投标，而投标期的结束将由法院宣布。如果参与者急于出价，强制拍卖会可能会大大延长时间。通常情况下，如果没有人出价，经过法院的几次传唤，就会结束。在强制销售中，每个参与者都有平等的机会。最高支付意愿的结果是接受投标，并立即或在一个迅速的日期进行谈判和决定。
关于止赎的重要问题
与强制拍卖有关的财产的所有细节都将在预约公告部分的条件中公布。作为投标人，你无权检查土地登记。法院不会在拍卖前对财产进行检查。只有在特殊情况下，你才能主动检查房产，因为它要么是空置的，要么是出租的，要么是业主拒绝进入。但是，通常可以亲自从外面检查财产，你也可以在当地法院检查法院判决的未删节版本的估价书。由于在强制销售中不存在传统意义上的卖方，所以没有人对买方负责。强制拍卖中没有任何形式的保证或担保。只有法院指定的调查员的专家意见才能为你提供保障。然而，专家的工作并不使你有权衍生出任何索赔。同样重要的是要注意，你作为一个投标人没有权利撤回你的投标。法院认为每一个投标都是一个合同，通过接受投标而变得具有法律效力和约束力。
拟提供的安全性
在检查评估时，要弄清楚法院是否要求你作为投标人提供保证金。在强制拍卖的情况下，你可能被命令交纳一笔占市场价值10%的款项。你必须在拍卖前将金额转给法院出纳员，如果财产落入他人之手，你会收到这笔钱的回报。
附加费的支付是如何进行的？
如果你提交了最高的出价，保证金仍然在法院，你将被要求在六到八周内支付差额。如果没有押金，则应在此期限内支付全部金额。
强制出售的费用是多少？
从裁决之日到收到提供的金额，将有利息，其数额必须由地区法院通知你。此外，法院还将收取所谓的附加费用。此外，还需要为所需的土地登记条目收取一定的费用，地方税务局也会发出支付土地转让税的请求，其金额取决于联邦州。
关于强制销售的基本考虑
司法拍卖的标准与房地产市场上的购买相同。作为一个竞标者，你应该事先考虑该房产必须满足什么要求，最高价格应该是多少。只要没有很大的需求，你可以在强制拍卖中以远低于市场价值的价格买到你的梦想之屋。另一方面，不存在的保证可能会导致不理想的额外费用。
关于止赎的提示
为了更好地理解这个过程，你应该作为旁观者多次观察这些事件，积累经验。如果要拍卖的房产引起了你的兴趣，尽量多了解一些信息。当地律师和房地产经纪人等专家将是可能的联系人。如果你是认真的，在拍卖之前，融资应该坚如磐石，因为你可以赢得竞标，并将不得不履行合同。详细研究相关评估，在可能的外部检查中也要探索房产的周边环境。在法拍前一定要设定个人最高出价，不要超过这个限度。
你在闲暇时，在各种信息的帮助下，确定了最高价格。如果其他人的出价超过这个数字，那就到另一个法拍屋拍卖会上试试运气。
你什么时候可以处置拍卖物？
如果是有人居住的房产，你作为新主人必须要求债务人离开该房屋。该要求必须以书面形式提出，并遵守法律规定的最后期限。如果是租来的房子，你要接管现有的租赁协议，并承担所有权利和义务。
