单人企业：成立、责任、法律形式、经营与税务
面向房地产投资者的个体企业 — 个体企业（EU）是德国最简单的法律形式：一个人、一个税号、一个营业执照。然而，对理发师来说理想的形式，对房地产投资者而言却可能在税务和责任方面带来隐患。作为个体经营者，如果五年内出售三套公寓，就会进入商业地产交易领域。如果盈利达到250,000欧元，需缴纳高达45%的最高税率 —— 若以有限公司形式，则只需缴纳15.825%的企业所得税加上商业税。在这里，你将了解到个体企业对房地产投资者何时有利，责任隐患在哪里，实际的税负是多少，以及从何时起你应该考虑转为 房地产控股公司 或有限公司。附有计算示例、对比表格和逐步转换计划。
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个体企业：定义、成立 & 七个决策标准
个体企业从严格意义上讲并不是一种独立的法律形式，而是对三种非常不同的商业存在形式的统称：自由职业者（例如建筑师、税务顾问）、小企业主（根据《德国商法》非商人）和注册商人（e. K.）。它们的共同点是：一个自然人既是创始人、合伙人、经营者，又是承担无限责任的人——并承担所有后果。
七个标准决定个体企业是否适合你：
- 合伙人数量 —— 始终只有一人
- 公司管理 — 独自代表，无需协商
- 成立 — 税号 + 如有必要注册商业 + 如有必要登记在册
- 公司名称 — 明确名称（自由职业者/小企业）或自由公司（有限责任公司）
- 融资 — 无最低资本要求，但需承担个人责任
- 责任 — 以公司及个人财产承担无限责任
- 利润分配 — 100%归经营者所有，需全额缴纳所得税
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三种形式概览：自由职业者、小企业、有限责任公司
| 标准 | 自由职业者 | 小企业 | 注册商号（e. K.） |
|---|---|---|---|
| 职业 | §18 EStG 中的目录职业 | 在 HR 申报限额下的商业活动 | 商业活动在商业范围内 |
| 注册 | 税务局（免费） | 商业局（10–65 欧元） | 公证人 + HR（200–400 欧元） |
| 账簿记录 | 简化申报（EÜR）足够 | 简化申报（EÜR）足够 | 双重账簿记录 + 财务报表 |
| 商业税 | 无 | 有（24,500 欧元免税额起） | 有（24,500 欧元免税额起） |
| 公司名称 | 真实姓名 + 行业 | 真实姓名 + 行业 | 自由公司名称 + „e. K.“ |
| 责任 | 私人无限责任 | 私人无限责任 | 私人无限责任 |
| 房地产适用性 | 有限（无交易） | 入门 / 出租 | 活跃交易的标准形式 |
方案 1：自由职业者 —— 24 小时内成立
自由职业者是自由职业者中的贵族：无需注册商业执照，无需缴纳商业税，无需进行财务报表。只需向税务局提交一份通知，并申请税号和税务登记（ELSTER表格）。
- 前提条件： 根据《所得税法》第18条规定的目录职业（医疗职业、咨询职业、创意职业）
- 账簿记录： 收入盈余计算（EÜR）即可 —— 与营业额无关
- 公司名称： 仅需真实姓名 + 职业（“Dr. Max Müller，牙医”），公司名称可选
- 房地产相关： 建筑师和评估师可以 —— 纯粹的房地产商不行，因为商业不属于自由职业
方案2：小商业 —— 实用的入门方式
小商业是房东、小型中介和兼职人员典型的入门方式。你向当地的商业登记办公室（费用根据市镇不同为10至65欧元）注册你的业务，该办公室会自动通知税务局、工商会和行业保险协会。将业务登记在商业登记簿中是可选的——只要你的生意不需要以商业方式设立的营业场所。
- 营业额门槛 HR 义务：经验法则为每年 600,000 EUR 营业额或 60,000 EUR 利润。
- 小企业规定 §19 UStG： 上年营业额不超过 25.000 EUR，预计今年营业额低于 100.000 EUR —— 无需缴纳增值税，但也不能抵扣进项税
- 账簿记录： EÜR 代替资产负债表
- Achtung Vermietung: Reine Wohnraumvermietung ist KEIN Gewerbe, sondern Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung (§21 EStG) — kein Gewerbeschein nötig
Variante 3: Eingetragener Kaufmann (e. K.) — die professionelle Stufe
达到一定营业规模后，必须将公司登记在商业登记簿中。这样一来，商法典（HGB）将全面适用：双重账簿记录、财务报表义务、盘点、保存义务10年。作为回报，你将获得一家“真正的”公司——即受保护的公司名称，附加说明为e. K.、e. Kfm.或e. Kfr.
- 必须进行商业登记的情况：商业经营（有员工、多个营业地点、较高营业额）
- 公司类型：个人公司（“Müller 房地产 e. K.”）、实体公司（“Hanseatic Real Estate e. K.”）、幻想公司（“Lumina e. K.”）——所有类型都具有独特性
- 商标保护：还可向DPMA申请注册，基础费用为290欧元
- 形象优势：在银行、公证人和商业房东眼中，e. K.显得更加正规
优势 & 劣势：什么时候真正值得成立个人企业？
七大硬性优势
- 成立只需几天，而非几周 —— 无需公证人、无需公司协议、无需注册资本
- 无需最低资本 — 法律上零欧元自有资本即可（不同于有限公司25,000欧元或股份公司50,000欧元）
- 100 % 利润流入 — 不像有限公司那样需缴纳25 % 资本利得税进行利润分配
- 与其他收入合并计算亏损（《所得税法》第10d条） — 决定性杠杆：你可以直接将房地产业务的亏损与你的雇员工资合并计算。在有限公司中，亏损会被困在公司内部。
- 无需披露义务 — 与有限公司/股份公司不同，你无需在联邦公报上公布资产负债表（例外：特定规模的有限责任公司）
- 完整的所得税免税额 — 基础免税额、储蓄免税额、广告费用可直接适用
- 每年24,500欧元的商业税免税额 — 小型欧盟企业通常无需缴纳商业税；有限公司没有此免税额
五个严重的缺点
- 无限责任 — 包括公司和私人财产，包括自有住房、汽车、储蓄账户，如在共同财产制下可能还包括配偶财产
- 税收累进最高达45% 收入超过约277,000欧元时需缴纳尖税——通过有限公司积累财富则明显更划算
- 无商业/私人区分 —— 无法扣除经理人薪酬（因为你本人就是所有者）
- 商业房地产交易 在五年内出售超过三个房产时可能面临风险 → 详见 免税出售房产
- 信用&信贷额度受限 —— 银行差别很大：有限公司显得更机构化
个体经营者税款：所得税、增值税、公司税附计算示例
最大的错误假设是：“个体经营者缴税很少。” 这只适用于小利润。收入较高时，计算结果会大幅向有限公司倾斜。
所得税（ESt）——主要税负
你的个体经营收入将被视为工资：起征税率14%（扣除免税额后），约68,000欧元起适用最高税率42%，约277,000欧元起适用富人税税率45% —— 各自加上5.5%的附加税（仅在富人税中适用）以及可能的教会税。更多详情：所得税（ESt）。
增值税（USt）—— 义务或选择
- 常规征税： 19%（优惠情形为7%），可全额抵扣进项税
- 小规模纳税人规定 §19 UStG： 不计算增值税，不可抵扣进项税
- 房屋租赁： 根据 §4 第12条 UStG 免征增值税（不可抵扣进项税，因此在商业房产中通常选择缴纳增值税是有意义的）
深入阅读：增值税（USt）
商业税（GewSt）—— 乘数因素
- 免税额： 每年24,500欧元（仅适用于个体经营者和合伙企业 —— 有限公司没有免税额）
- 计税基数： 3.5%
- 地价税率： 地方政府差异很大 —— 从 200 %（如税收避风港 Zossen、Eichenzell）到超过 530 %（慕尼黑、法兰克福、柏林）
- 根据《所得税法》第 35 条计算： 房产税最多可按 4 倍的应税金额计入所得税 —— 在地价税率约为 400 % 的情况下，通常可完全抵消
更多信息：商业税（GewSt）
计算示例：个体经营的房地产中介
| 职位 | 小场景 | 中场景 | 大场景 |
|---|---|---|---|
| 年度利润 | 50.000 EUR | 150.000 EUR | 300.000 EUR |
| 商业税（税率400%，扣除免税额后） | ~357 EUR | ~1.757 EUR | ~3.857 EUR |
| 商业税抵免 §35 EStG | 全额 | 全额 | 全额 |
| 有效所得税 + 固定税（单身，无教会税） | ~10.500 EUR | ~50.000 EUR | ~117.000 EUR |
| 总税负 | ~21 % | ~33 % | ~39 % |
| 对比有限公司（留存收益） | ~30 % | ~30 % | ~30 % |
结论： 直到约 80.000–100.000 EUR 的利润，个体经营在税务上更有利。超过这一数额后情况会逆转。
