护理房地产投资：购买护理公寓作为投资–成本、回报和5个价值因素
护理房地产的投资 – 购买护理房地产作为投资？很少有想投资房地产的人首先想到疗养院或公寓。然而，值得一看的是，这种类型的投资，也是有优点和
将钱投资于护理房地产，但如何投资？
护理财产是什么意思？护理物业的费用是多少？你能买到退休住宅吗？诚实的问题，诚实的回答。
看一看作为投资市场的德国。
目前，德国有410万人需要照顾。731,000人在完整的住院护理设施中得到了照顾。德国拥有世界上最昂贵的医疗保健系统。在投资护理房地产时，最大的回报因素当然是人口统计学的发展，但也是一个国家的经济能力，它最终支持护理系统及其融资。像许多富裕或富有的国家一样，德国的人口正在变得越来越老。
很快，一半的人口将超过50岁，对护理物业、护理院和养老院的需求将相应增加。对服务于标准的简单住宅的需求，当然也包括符合更高标准的护理部门的房产。后来的租户在这里每月支付2000欧元甚至更多，这取决于护理水平。平均每月2600欧元，有73.1万人需要住院治疗，即每月19亿欧元，每年228亿。
不绕弯子，先看看这个系统的优点和缺点。
疗养院房产作为金融投资的优势
疗养院很受有经验的投资者的欢迎。它们提供了一些 “经典 “房地产无法提供的投资优势。最大的优势当然是你作为一个投资者可以相对无忧地进行投资。
与运营商长期租赁护理物业，确保了最小的努力。你，作为房东或业主，要做的工作很少。委托的物业管理几乎所有的事情都是直接与物业的经营者进行调节。
优势。
- 发展潜力大，410万（增加）需要照顾的人
- 731,000人在完整的住院护理设施中得到了照顾
- 现场投资，在有一万名居民的城镇有100个单位
- 与运营商的长期租赁协议
- 不费吹灰之力，物业管理几乎与运营商解决了所有问题
- 房地产开发商为新建筑寻求投资者
劣势。养老院投资形式的风险
当然，不可能有自我利益。同样，还有一些特殊的建筑规定，然而，作为一个 “纯粹的 “买家，这些规定并没有真正发挥作用，因为这些要求已经由建筑公司或开发商完成了。
劣势。
- 没有自己使用的选择（ETW是租给运营商的）。
- 特殊建筑条例（由开发商履行）。
- 而且…
也有对该模式的批评，如这里的房地产杂志FIV（采访）。向我们的专家提问：”你对退休或养老院的投资有什么看法？”他的回答是：”非常少。- 是我简洁的回答。这与这种形式的住房作为一种投资具有非常高的风险有关。我们正在谈论所谓的社会房地产。鉴于人口不断老龄化，因此对养老院和疗养院场所的需求肯定会增加，建议这是一项安全的投资。但作为管理物业–比如说酒店–这些物业有一个严重的缺点：如果运营公司做得不好，这样的物业很快就会变成一个无底洞”。
在该杂志中阅读更多内容（外部）。
产量和成本（购买价格，辅助收购成本）。
每个区都有老人院、养老院和其他变化。投资者的一个共同点是，租赁协议是长期的。运营商签署了20年、25年的合同，并有3年、有时5年的续约选项。因此，”业务是有长期保障的”。那些想加入的人可以预期，房产的典型收益率通常在3.2-5.0％之间。
产量。
产量大多在3.2 – 5.0 %之间
当然，为了实现回报，首先必须进行投资。这些辅助性收购成本被加入到收购价格中。
土地转让税（3.0 – 6.5 %）。
此外，还有
公证员、法院 (2.5 %)
有两个因素很突出：首先是土地转让税，其次是公证和法庭费用。根据联邦州的情况，土地转让税从3.0 – 6.5 %不等。公证和法院的费用约为购买价格的2.5%。
现在说说 “需求方面”。德国的护理房地产市场是如何发展的？
老龄化社会：对适龄住房的需求不断增加
因素1：老龄化社会。让我给你举个例子–在明爱Altenhilfe，一个疗养院的位置平均需要2600欧元。一年下来，就是31,200欧元。明爱表示，根据护理水平、联邦州和设施的不同，费用在每月1800至3990欧元之间。
在德国，大约有410万人需要照顾（根据联邦统计局的数据）。在这个国家，大多数需要照顾的人都在60岁以上。最终，对于需要照顾的人背后的私人来说，每月的支出是非常高的。在2级护理中，单个护理单元的费用已经达到每月~2800欧元。这里我们谈论的是绝对的基本设备。根据疗养院、个人单位的大小和设备的不同，一如既往地没有上限。
- 731,000人接受寄宿照料
- 2,600欧元/月；或31,200欧元/年
- 产量/月：19亿
- 产量/年：228亿
这就是为什么疗养院作为房地产投资者的投资是如此有趣。特别是在德国。
计算实例显示了德国年龄结构的这种发展对德国和国外的投资者的优势。
德国的居民年龄
正如房地产统计中已经报道的那样，德国是人口最老的前20个国家之一。目前，德国甚至排在第五位，一会儿就会看到。以下是目前德国各年龄组的分布情况。明显可见的是40/50岁以上的大群体，他们的年龄越来越大，对养老院和老人院的住房需求越来越大。
你可以在Statista找到更多的统计数据
居民年龄比较：全球
德国在平均人口最老的国家中排名第五。只有葡萄牙、马提尼克、意大利和日本排在联邦共和国之前。
- 日本
- 意大利
- 马提尼克岛
- 葡国
- 德国
PS：如果你想知道，什么是马提尼克岛？马提尼克岛是加勒比海上的一个岛屿，是法国领土的一部分。
强劲的国民经济和预测
因素2：强大的经济和预测 – 德国本身是世界第四大经济强国，是欧洲最大的经济区。在谈到资本投资时，几乎没有任何其他国家会如此有趣。然而，很少有人把养老院放在眼里，而是投资于经典的公寓作为投资，或者投资于房子。然而，在这里产生的回报是非常可观的，特别是与德国其他房地产的投资相比。
除了全球现象（2009年金融危机，2020年日冕），位于欧洲中心的德国经济非常强劲和稳定。从这里可以看出，在德国的实际国内生产总值（同比变化）的发展中，从2008年到2019年和预测到2022年。
老年人的护理程度越来越高，费用越来越高
因素3：老年护理程度不断提高，费用增加–德国的医疗保健系统是世界上最昂贵的系统之一。不仅是国家，而且未来居民的亲属也会投资于养老院或居民的每月开支。
在德国，每个有亲属住在养老院的人每月都要支付一定的费用。这取决于被护理者的护理水平。护理级别1是获得最低补贴的。护理水平越高，国家提供的补贴越多，所以费用越高。
没有人愿意在这个过程中牺牲他们所爱的人的舒适度！。
尽管成本不断上升，但对高质量的设施给予了关注。这意味着公寓不必在 “低价 “部分进行建造和交易。在护理房地产领域，最重要的是质量。
大都市或乡村–房地产的回报
因素4：大都市或乡村–房地产回报–养老院并不总是只建在大都市地区，如柏林、汉堡、慕尼黑或科隆和杜塞尔多夫。德国的每个小镇都建有养老院，即使是只有5000至10000名居民的真正的小城镇。每个疗养院通常有至少100个住宅单元。
在大的城市群中，个人公寓的竞争非常激烈，在护理物业中也是如此。在乡下，你有时可以掌握好的便宜货。财产的回报相应地要高得多。竞争较小，通常当地买家的权益也比超区域房地产投资者的权益低。
在 “农村 “投资：远离大城市
因此，作为一个投资者，你不应该只专注于大城市，也应该关注小城镇。特别是在投资5个、10个或20个公寓的时候。
购买房产的整个过程与一般的公寓没有区别。只有几个参数是不同的，但这些对你这个房地产投资者来说并不重要。开发商或建筑公司已经履行了所有法律和法定条件。
房地产收购
因素5：财产收购 – 因此，盈利能力（财产收益）的决定性因素是财产研究（财产收购）。
哪里可以找到有吸引力的新建筑？很少有高收益房产出现在典型的房地产门户网站上；它们是在“非市场“上购买的，直接从房地产经纪人或开发商那里购买。如果你正在寻找高收益的房产，你不应该仅仅依靠房地产广告，而是要提前建立起你的网络，以便接触到真正有趣的房产。
特别是对初学者来说，这个提示。
提示：在早期阶段联系代理；房产在完成之前就已经售出。
为了尽可能减少缺点和风险，值得提前与经纪人联系。如上所述，房产不仅在施工完成后出售，而且在很久之前就已出售。因此，所有的单个单元通常在施工完成前6个月出售。
让我们再一次总结一下护理公寓的优势。
- 发展潜力大，410万（增加）需要照顾的人
- 731,000人在完整的住院护理设施中得到了照顾
- 现场资本投资，在有一万名居民的城镇有100个单位
- 与运营商的长期租赁协议
- 不费吹灰之力，物业管理几乎与运营商解决了所有问题
- 房地产开发商为新建筑寻求投资者
投资 德国：柏林、汉堡、科隆和科罗拉多。
您是否正在寻找在德国的有利可图的投资？在欧洲最大的房地产市场，有很多选择，从柏林等国际大都市的小型公寓，到上述的养老院，在德国这样的老龄化社会，养老院的吸引力越来越大。归根结底，房产的回报率在房产的选择上起着最大的作用。
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