出售房屋–你不应该陷入的法律基础知识和误区

出售房屋是一个重大决定，涉及许多法律程序、合同和要求。作为房主，你应该事先充分了解店内的情况以及你需要注意的事项，以便在交易中获利。对于这个领域的无知者来说，有许多法律基础知识需要考虑，最重要的是，应该不惜一切代价避免的小绊脚石。

公证–缔结合同时的法律作用、任务和必要性

公证人是律师，与律师不同，他们不支持某一方的利益，而是公正地行事。他们的工作重点是对法律交易、书面意向声明进行公证，如遗嘱，也包括合同。因此，他们是独立和保密的公职持有人。在特殊情况下，公证员也可以通过 “公证代管账户 “托管资金，例如在支付购买价格时。因此，公证员在房屋销售中发挥着重要作用。

任务–这就是公证员在房屋销售中的作用

公证员的任务是作为一个公正的法律权威来规范房地产的销售，使所有各方都感到满意，并从头到尾避免或解决所有可能的争议点。公证员起草一份公证书（销售合同），其中所有必要的法律问题都得到透明和明确的解决。公证员的进一步任务是。

房地产购买合同必须经过公证

在德国，《民法典》（BGB）第311b条规定，所有与土地、资产、地产和不动产有关的法律合同都需要强制性的公证证明。

公证员确保对买方和卖方的保护

为了保护买方的法律权益，他在土地登记册上为买方保留了房产，作为优先通知，这样卖方就不能在短时间内将房产卖给别人。为了对卖方进行法律保护，公证员会在买方实际支付购买价款后立即安排在土地登记册上进行所有权的最终转让。

公证员确保可立即执行的索赔

这意味着经过公证的合同中规定的索赔可以立即执行。因此，为了执行债权，不再需要向法院提出额外的诉讼，而是可以立即委托法警执行。例如，如果没有支付购买价格，就会发生这种情况。

公证员解释房地产销售中所有未解决的法律问题

公证员必须以全面的、可理解的和充分的方式向所有签约方解释所有的法律和司法问题，以便能够对双方的实际意愿做出书面记录。由于他们的公职，他们有义务这样做。

公证员的费用总是一样的

公证处产生的费用总是相同的，因为公证费在全德国统一由《法院和公证费法》（Gerichts- und Notarkostengesetz，GnotKG）规定。如果公证员试图以不同的方式管理费用，这是无效的，因为这是法律所禁止的。这既适用于成本的减少，也适用于成本的增加。

购房合同–法律问题、土地注册登记、法律保护和检查表

购房合同是房屋销售的法律基础。根据不同的情况，购买合同看起来总是不同的，包含更多或更少的规定，这取决于双方的约定。买卖合同是一个复杂而广泛的合同，其中有许多法律上的模糊之处，也是一些人的陷阱。实施也可能需要相当长的时间。有时，从在公证处签署合同到在土地登记处进行所有权转让，中间会有长达8周的时间。购房款的转移、所有权的变更从而用益物权和抵押权的变更，以及所有权的最终变更和移交之间的这种差异，引起了房屋销售中的进一步法律问题，必须在购房合同中详细规定。

一步步走向购买合同–什么时候会发生什么？

销售合同是非常复杂的，而且经常被审查和重新审阅。所有各方都应了解购买合同的内容和其中规定的条例。现在一步一步地解释有哪些需要考虑的问题。

第1步 – 在签订购买合同之前会发生什么，你要考虑什么？

如果双方都同意，将安排与公证员进行非正式的初步会面。公证员澄清正式事项，如个人数据的记录和事务状况，并回答第一个法律问题。他还检查了该房产的土地登记条目，并开始起草一份购买合同。购房合同必须在正式公证日期前至少两周寄给双方，以便在可能的会议上提前澄清未解决的问题，并使大家同意购房合同。公证员有义务提供有关合同的法律信息，所以不要害怕问问题。

第2步 – 在购买合同期间会发生什么，你要考虑什么？

在购买合同的公证过程中，公证员向双方宣读购买合同。在这段时间里，可以就每一点提出问题，必要时可以修改合同的文本。当所有各方都对合同感到满意时，由公证处签署并公证。通过签署合同，买方同意支付全部购买价格，并且在合同公证后不能撤回。因此，银行的融资承诺应该总是在这一日期之前得到。

第3步–购买合同之后会发生什么，你要考虑什么？

在与公证处预约后，公证处被授权代表当事人采取下一步措施，以启动执行。首先，公证员在土地登记处登记所谓的 “优先转让通知”。可以说，这是在土地登记册上的保留，宣布所有权从卖方转移到买方。该保留意见还能保护买方，使其不至于两次出售房产。这些工作完成后，公证处会将购买合同发送给税务局。只有在支付了土地转让税、所有费用（公证费和土地登记费）和购买价格（通常直接进入卖方账户）后，公证员才会在土地登记册上申请转让所有权。由于从支付购买价款到买方在土地登记处登记之间可能有两个月的时间，所有权和钥匙的转让通常会提前进行，通常是在接近支付购买价款的时候。

购买合同应包括哪些内容？最重要的要点的检查表

• 出售的是哪种购买对象？
• 谁卖给谁？
• 用它来卖什么？( 配套厨房、物业、… )
• 它是如何销售的？
• 如何进行支付？( 现金，银行转账，……)
• 交接日期是什么时候？
• 辅助和维护费用的细目是什么？
• 如何规范开发成本？
• 是否有任何可能的保修索赔？
• 该物体的状况如何？
• 该物体是否有缺陷？
• 哪些许可证是可用的，哪些是缺失的？
• 费用的分配
• 公证处的授权

检查购买合同 – 这些是你应该在房地产购买合同中找到的东西

您将在公证日期前至少两个星期在公证处收到房地产购买合同。然后，你应该仔细阅读合同，澄清所有重要问题，并在合同中找到某些东西。首先，你应该检查所有的名字、地址、…写得很正确。你也应该在销售合同中找到关于购买对象的数据。这包括土地登记册的摘录，在这里你可以找到业主、地点、财产描述和建筑描述。此外，应准确列出所出售的一切。这包括家具，但也包括地板或遮阳棚。下一点应该是如何销售。这包括销售价格、资金转入的银行账户以及是否同意分期付款或类似的付款方式。合同还应该规定转让的日期和占有的转移，因为这也将权利、义务和费用转移给买方。

法律保护–购买合同有哪些选择？

在购买合同中，有各种方法可以合法地保护自己。其中之一是临时购买合同。例如，如果买方尚未收到融资的全部确认，或缺少建筑许可证，就会使用这种方法。然后签订一份临时购买合同，其中规定了买方可以退出合同的特殊情况。然而，也有可能要求获得所谓的撤销权。如果买方不履行他的义务，这是必要的，因为那时卖方可以退出购买合同。

另一个法律保护选项是取消赎回权。这确保了买方实际支付，因为他以其全部资产提交了购买和支付义务。最后一个法律保护选项是合同处罚。这些都能保护买方，因为比如说，如果卖方不能遵守移交财产的日期，他将承担损害赔偿责任，并可能需要支付约定的合同罚金。