买房子。财务规划、地产代理、佣金、贷款和辅助费用
买房–拥有自己的家，独立生活在自己的四面墙内，能够自己设计一切，并根据自己的个人意愿进行装修的梦想。但这些梦想并不是故事的结束，因为买房子的事情还有很多。要达到能够在自己的花园里坐下来、放松和享受生活的目标，还有很长的路要走。为了尽可能的方便，这里有最好的提示和技巧，告诉你买房时应该注意什么，可以避免哪些陷阱。首先，你应该熟悉常见的房屋类型和它们各自的特点，如乡间别墅、
买房：房产中介、佣金和贷款
当第一次考虑购买房产时，许多问题立即出现。什么是最好的方法？我需要一个房地产经纪人还是应该自己去寻找？房子应该有多大，需要多少平方米和多少房间？我应该在哪个领域进行搜索，最重要的是，我需要多少预算？我们现在将对所有这些问题进行深入探讨。
提示!在这里可以找到从A到Z的所有房屋类型的概述。定义、费用、提示和更多：房屋类型。
要求–通往你的梦想房产之路
在通往梦想房产的第一步，你应该首先考虑你对自己的家有什么要求。你需要多少个房间，你的房子和房产最好有多少平方米？当然，你也应该清楚你想搬到的地区，并据此调整你的需求。城市里的房子会比郊区或乡下的房子更贵。你是否需要附近有学校，或者超市应该在步行距离之内。你想要一个花园或一个适合儿童的环境。当然，你也应该考虑到你的财产的外部。你是否喜欢某种风格的房子，房子应该是更现代还是更北欧的风格？一旦你回答了这些基本问题，并知道你希望你的梦想房产是什么样子的，你就可以进入第二步了。
房地产作为一种投资：特别
财务规划–融资选择和要求
财务规划是拥有房屋之路的一个重要部分，因为建筑融资和贷款是一个可能跨越几十年的重大承诺。因此，任何想买房的人都应该首先检查自己的财政资源。这包括，例如，财产或建筑储蓄合同是否已经有了，以及它的数量是多少。你还应该检查哪些资金可以在短期内实际提取。为了从银行获得贷款，建议你至少要有所需金额（购买金额和辅助购买费用）的10-20%作为股本。股权越高越好。
财务复原力
当然，个人情况在财务弹性方面也发挥着作用。这些因素包括，例如，计划生育和生孩子的愿望，伴侣的就业状况，当然还有婚姻状况。重要的是要考虑未来几年是否有重大融资计划，以及这将如何影响财务状况。确定永久性支出也很重要，以便能够将其纳入规划。这些费用包括固定费用，如保险和辅助费用，但也包括假期、购车或财务安全的规定。
还款期
接下来重要的一点是还款期，因为应该考虑到自己想要还款多长时间，从而考虑到自己想要负债多长时间。建议对融资进行规划，使债务人在60岁之前无债务。然而，这也取决于还款率能有多高。还款期越短，还款率越高，但较短的贷款期也有略低的利率。根据经验，以2%的还款率计算，还款期约为30年。
汇编文件
一旦回答了这些问题，就该为银行整理文件了，因为他们首先需要许多不同的文件，以便能够申请到offer。这些文件包括每月的收入，如所得税评估所证明的，以及定期开支和流动资产的清单。在这个阶段，你也应该已经有了购买对象，最好还有成本估算，因为你提交的文件越精确、越全面，银行就能越快越好地准备报价。比较许多不同的报价，来自几个信贷机构，因为可能有许多差异，因此你可以为你的项目找到最佳报价。
购买房地产：从租房到拥有自己的家
当第一次考虑购买房产时，许多问题立即出现。什么是最好的方法？我需要一个房地产代理，还是应该自己去寻找？房子应该有多大，需要多少平方米和多少房间？我应该在哪个领域进行搜索，最重要的是，我需要多少预算？我们现在将对所有这些问题进行深入探讨。
想要的梦想财产。购买房屋的基本要求
在通往梦想房产的第一步，你应该首先考虑你对自己的家有什么要求。你需要多少个房间，你的房子和房产最好有多少平方米？
当然，你也应该清楚你想搬到的地区，并据此调整你的需求。城市里的房子会比郊区或乡下的房子更贵。你是否需要附近有学校，或者超市应该在步行距离之内。你想要一个花园或一个适合儿童的环境。当然，你也应该考虑到你的财产的外部。你是否喜欢某种风格的房子，房子应该是更现代还是更北欧的风格？一旦你回答了这些基本问题，并知道你希望你的梦想房产是什么样子的，你就可以进入第二步了。
财务规划：融资方案和还款
财务规划是拥有房屋之路的一个重要部分，因为建筑融资和贷款是一个可能跨越几十年的重大承诺。因此，任何想买房的人都应该首先检查自己的财政资源。这包括，例如，他们是否已经拥有房产或有一份建筑储蓄合同，以及这个合同的金额。你还应该检查哪些资金可以在短期内实际提取。为了从银行获得贷款，建议你至少要有所需金额（购买金额和辅助购买费用）的10-20%作为股本。股权越高越好。
当然，个人情况在财务弹性方面也发挥着作用。这些因素包括，例如，计划生育和生孩子的愿望，伴侣的就业状况，当然还有婚姻状况。重要的是要考虑未来几年是否有重大融资计划，以及这将如何影响财务状况。确定永久性支出也很重要，以便能够将其纳入规划。这些费用包括固定费用，如保险和辅助费用，但也包括假期、购车或财务安全的规定。
接下来重要的一点是还款期，因为应该考虑到自己想要还款多长时间，从而考虑到自己想要负债多长时间。建议对融资进行规划，使债务人在60岁之前无债务。然而，这也取决于还款率能有多高。还款期越短，还款额越高，但较短的贷款期也有一定程度的低利率。根据经验，以2%的还款率计算，还款期约为30年。
一旦回答了这些问题，就该为银行整理文件了，因为他们首先需要许多不同的文件，以便能够申请到offer。这些文件包括每月的收入，如所得税评估所证明的，以及定期开支和流动资产的清单。在这个阶段，你也应该已经有了购买对象，最好还有成本估算，因为你提交的文件越精确、越全面，银行就能越快越好地准备报价。比较许多不同的报价，来自几个信贷机构，因为可能有许多差异，因此你可以为你的项目找到最佳报价。
搜索：广告、经纪人和重大选择
有许多不同的方法来寻找房子。当然，房地产经纪人有很多优势，因为他或她会自始至终陪同你寻找，知道内幕消息，并能在你做决定时给你建议和支持。然而，如果你喜欢自己搜索，有许多在线门户网站，如 “Immonet “或 “Immobilienscout24″，你可以查看大量的展览选择。让你的朋友和熟人知道你在找房子，因为很多事情可以通过联系发生。在看房时，有几件事你应该记住，以尽可能多地收集有关房产的信息。首先，你应该只在白天进行看房预约，这样你可以比在人造光线下更好地看到缺陷和瑕疵。仔细观察周围环境，注意可能的噪音、气味和停车情况。还应仔细探索房产周围的基础设施，比较它是否适合你的要求。与邻居交谈也可以发现有用的信息。
在房产本身，他们应该注意外墙、屋顶和阁楼以及地下室的房间和窗户的状况。在这些观察中可以发现墙壁和天花板上的水渍、绝缘性能差的过时窗户或屋顶漏水。对房产和任何有问题的地方进行拍照。当然，你会从曝光中了解到很多关于房产的信息，但不是所有的问题都会在这里得到解答。所以要列一个问题清单，以便在看房时尽可能多地了解房产情况。可能的问题可以是，例如，以下问题。
- 是否需要进行翻新或整修？
- 屋顶和窗户的状况如何？
- 房产里有什么暖气，它有多老，房子有什么保温措施？能源证书在这里总是有用的，所以要明确地要求它。
- 带承重墙图纸的平面图，以便能够规划可能的转换。
- 业务费用报表
- 例如，检查光线的入射率和红心方向，以了解太阳何时照进花园。
- 询问他们出售的原因和空缺的时间。
- 诸如厨房、橱柜等固定装置是否会留在房子里，是否必须接管？
- 参观不同的房产以进行选择，并能看到不同的优惠。在不确定的情况下，如潮湿的墙壁等，最好是咨询专家，让他评估整个事情。
房屋类型一目了然
不同的房屋类型有很多，每一种都有其各自的特点，任何想投资房产的人都应该熟悉相应的房屋类型，或者至少打过交道。这里列出了常见的房屋形式，并有进一步的链接，可以找到有关各自房屋类型信息的综合文章。
搜索 – 经纪人、耐心和广告
有许多不同的方法来寻找房子。当然，房地产经纪人有很多优势，因为他或她会从头到尾陪伴你的搜索，知道内幕消息，并能帮助你做出决定。然而，如果你喜欢自己搜索，有许多在线门户网站，如 “Immonet “或 “Immobilienscout24″，你可以查看大量的展览选择。让你的朋友和熟人知道你在找房子，因为很多事情都可以通过联系发生。在看房时，有几件事你应该记住，以便尽可能多地收集有关房产的信息。首先，你应该只在白天进行看房预约，这样你可以比在人造光下更好地看到缺陷和瑕疵。仔细观察周围环境，注意可能的噪音、气味和停车情况。还应仔细探索房产周围的基础设施，比较它是否适合你的要求。与邻居交谈也可以发现有用的信息。
外墙、屋顶和阁楼的状况
在房产本身，他们应该注意外墙、屋顶和阁楼以及地下室的房间和窗户的状况。在这些观察中可以发现墙壁和天花板上的水渍、绝缘性能差的过时窗户或屋顶漏水。对房产和任何有问题的地方进行拍照。当然，你会从曝光中了解到很多关于房产的信息，但不是所有的问题都会在这里得到解答。所以要列一个问题清单，以便在看房时尽可能多地了解房产情况。可能的问题可以是，例如，以下问题。
- 是否需要进行翻新或整修？
- 屋顶和窗户的状况如何？
- 房产里有什么暖气，它有多老，房子有什么保温措施？
- 能源证书在这里总是有用的，所以要明确地要求它。
- 带承重墙图纸的平面图，以便能够规划可能的转换。
- 业务费用报表
- 例如，检查光线的入射率和红心方向，以了解太阳何时照进花园。
- 询问他们出售的原因和空缺的时间。
- 诸如厨房、橱柜等固定装置是否会留在房子里，是否必须接管？
- 参观不同的房产以进行选择，并能看到不同的优惠。如果你不确定，如潮湿的墙壁等，最好咨询专家，让他评估整个事情。
法律依据–购买合同、土地登记记录与有限公司。
为了购买房屋，必须遵循法律程序，并且必须遵守许多标准。为了正确地做到这一点，并使房屋销售合法化，必须遵循一些事项。
购房合同的公证–公证员帮助进行土地登记和其他工作
该购买协议符合标准，根据
如果转让的是不动产所有权或相当于不动产的权利，则必须根据《德国民法典》（BGB）第311b条的规定提供公证契约。
然而，所有权的转让在签署和公证后是无效的，只有在土地登记册上登记后才有效。首先，公证员准备一份旨在满足双方的销售合同草案。这是在签署前的一段时间内敲定的，以便双方可以检查。在公证会上，公证员再次宣读合同，双方都可以提出问题。公证员还告知出售房屋的后果，并解释所有权转让的进一步步骤。
在土地登记册上登记之前，买方对财产的要求通过在土地登记册上登记所谓的优先权转让通知来保证。这确保了财产所有权的转让能够安全进行。只有在购买价款全部转让后，公证处才会在土地登记册上启动所有权转让。税务局还必须用清算证书确认买方已支付土地转让税。财产转移给买方的时间点，即 “经济转移”，也在公证合同中确定。从这时起，买方承担所有费用并对财产负责。然而，在所有权转让完成和他的名字被输入土地登记册之前，他不是最终的所有者。
所有权的转移–从卖家到买家
通过签订购买合同，不仅房产的所有权转移到购买者手中，而且他或她还承担了与房产所有权相关的所有风险、税收和负担。这允许新的所有者按照自己的意愿处理财产。占有的转移在日期上有精确的规定，并且完全独立于新的所有者在土地登记册上的记录，即所有权的转移。
建筑资金和费用–购买房产时需要支付的费用
在你决定购买你的梦想房产后，正确的融资问题就出现了。在这里，你应该让自己了解所有的选择，因为你将不得不在未来的几年里与融资的决定一起生活。特别是对于没有经验的人来说，购买房产是一个很大的步骤，这就是为什么你应该特别确保你找到合适的报价。
积累资金：成功融资的6个技巧
成功融资的6个技巧。在此阅读3个更实用的建筑资金提示。
提示1 – 确定你的起始情况
在你开始寻找之前，你应该详细确定你的预算和要求。这包括居住空间、房间数量、建筑和家具、位置、建筑、当地交通以及与工作场所或学校等重要场所的距离。一旦你确定了你的要求，就要明确你的预算。你能筹集多少股权？同样重要的是，要确定未来的最大月度费用，以及你真正能负担多少。要做到这一点，请比较你目前每月的固定成本和支出。一旦你建立了一个概述，你将对你可以寻找的东西有一个粗略的概念。
提示2–包括赎回款项
租金和利息是真实的成本，但有了还款，钱就被当作一种分期付款的储蓄计划。这意味着你的贷款债务减少，而你的净资产增加。因此，你也应该在计算中包括你每个月必须支付的贷款偿还额。想一想你希望在多少年内把债务还清，然后用这个值来计算。请记住，你每月支付的租金并不是价值投资，而还款仍将每月增加你的净资产。
提示3 – 尽可能多地比较报价
你要求和比较的报价越多，你的选择就越多，你就越有可能找到你的梦想房产。不要害怕广泛的搜索和看许多房产。不仅要在房产门户网站上搜索，还要在报纸上刊登，询问你的朋友和熟人，并始终保持警惕。从长远来看，你在搜索方面所付出的努力肯定会给你带来回报。
有两件事你会不断地需要和听到。租金收益率，或者更准确地说，毛租金收益率，以及购买价格因素。两者都有助于快速评估房地产报价。在这里了解更多的区别，并了解我对你的建议，作为一个房地产的初学者。
租金收益率与购买价格因素
提示4 – 选择长期融资
长期融资的重要之处在于，你要尽可能长时间地保证低利率。最好是在未来15年或更长时间内。这可以保证你有一个稳定的还款率。根据购买价格，使用20%的资产或更少，选择经典的年金贷款。这项贷款的还款率应该在2%左右。如果它比较高，在通货膨胀的情况下，你的回报也会比较高。然而，如果它更低，你将无法满足你所需要的一定的还款额，以避免在后续融资中陷入困境。如果你还办理了其他贷款，如补贴贷款，条款必须匹配，否则在出售时你可能会受到提前还款罚款的威胁。
技巧5–获得几个融资提议
当然，最简单、最直接的做法是直接向银行贷款，通过银行处理融资事宜。然而，不同银行的融资报价有很大差异。出于这个原因，你应该至少得到两个不同的报价，甚至更多，以找出哪个银行为你提供最公平和最好的条件。永远不要忘记贷款是长期的，所以每年节省0.2%的利息对你来说是很大的不同。
提示6 – 不要回避债务
负债是一个重大的决定，但如果你选择一个 “好的债务”，你最终实际上会获得金钱。房屋融资是这些 “好学校 “之一，因为你可以节省住房成本，并很好地保护自己免受通货膨胀的影响。你最终获得的是真正的财富，而不是像投资消费品那样失去任何财富。为此，不要太快还款，坚持初始还款额为2%，期限为15年。这样，你就不必担心利率上升的问题。
后续贷款–债务重新安排和长期规划
融资时，重要的是你要向银行证明你是一个未来的借款人。对于那些已经连续几年证明他们有能力按照合同规定偿还贷款的借款人，银行很乐意提供更好的条件。在贷款开始时，每月分期付款的很大一部分通常是利息，只有在一段时间内，还款的份额才会增加。在重新安排债务的情况下，通常已经偿还了部分贷款。对银行来说，这意味着贷款与价值的比率低于初始贷款的情况，而且所需的咨询量也较低，因为客户已经知道融资的运作方式和对他们的期望。这意味着银行对客户的工作更少，这使得准备报价更容易，花费的时间更少。
因此，银行有充分的理由向债务重组者示好，因为他们可以从中获得好处。但重新安排时间往往对借款人也更有利。根据金融市场情况，利率可能非常有利，以至于对你来说，重新安排旧贷款比继续按旧条件还款更值得。今天的利率通常比你贷款时的利率要好。如果你预计未来利率会上升，建议你选择一个长的固定利息期，确保良好的利率。通过这种方式，如果你提前终止旧贷款，你可以实现利率的快速调整。
如果你想做对一切，今天就开始考虑你想在几年后如何对待贷款的重新安排，以便获得良好的后续融资。如果供应商为借款人承担了债务重新安排的费用，这些甚至是加倍值得的。
服务费–购买房地产时的隐藏成本
签署购买合同时，融资已被包裹起来。然而，额外的费用往往被低估了。贷款一经确定，房地产经纪人、公证员、土地登记处和税务局的账单就会到来。正因为如此，贷款往往被定得太低。20%的辅助建筑费用至少应包括在贷款中，除购买价格外，也是相当现实的。概览显示了买房时可以预期的4大额外费用。
费用 – 购房合同的公证
预约公证的费用可能是买房的附带费用中最大的项目之一。虽然公证费是固定的，不得有任何偏差，但也是相当高的。根据经验，大约1.5%的购买价格是固定的–而这只是签署购买合同的费用。因此，如果你购买一个购买价格为100,000欧元的房产，有1500欧元的公证费，买方通常需要支付这笔费用。德国公证员的具体费用在公证费表中列出，但也可以在网上计算。
税收–税务局的土地转让税
一旦在公证处签署了合同，并对购买协议进行了公证，买方就会收到税务局的邮件。接下来，买方需要支付土地转让税。这种税收有一定的差异。在德国，通常是房产购买价格的3.5%。但在一些联邦州，如汉堡、柏林和萨克森-安哈尔特，则是购买价格的4.5%。因此，以10万欧元的购买价格为例，你要再支付3500/4500欧元的土地转让税。这笔债务应立即支付，因为只有当税务局收到这笔款项时，它才会发出所谓的清算证书。这对于将新的所有者转移到土地登记册是强制性的。这是由土地登记处安排的，同样需要收费，但费用相对较低。
为了快速定位，我们总结了从巴伐利亚到汉堡的所有16个联邦州的房地产转让税率，购买价格从100万到500万欧元不等。
佣金 – 经纪人计算出你的份额
如果你通过房地产经纪人购买房产或地块，你当然必须将经纪人的佣金纳入整体计算。通常情况下，在公证处登记交易后，你会直接收到房产中介的发票。佣金的数额各不相同，取决于各种因素，如地区。它通常在房产购买价格的百分之四到百分之六之间变化。因此，对于一个10万欧元的房产购买价格，你将支付4000至6000欧元的代理费。然而，重要的是要知道，很值得就经纪人的佣金进行谈判，因为众所周知，这与大额保证金有关。建议的总佣金为3.48%（包括增值税），这是一个值得推荐和现实的价值。
优势和劣势 – 购买房地产
购买房地产也有优势和劣势。根据个人的生活状况，不同的情况或多或少都有可能发生。然而，买房子始终是一项大的投资，应该始终深思熟虑。为了帮助你做出决定，我们列出了购买房地产的一些优势和劣势。
优势–无需租金、安全和自己的四面墙
买房子可以提供很多好处。通过买房，你住在自己的四面墙里，你是房子的主人，可以根据自己的意愿来设计房子。此外，你不必支付月租，只要贷款还清，你只需每月支付水电费。房子还提供了大量的空间，根据你的生活状况，有足够的空间用于家庭规划和爱好。此外，如果你愿意，你可以在任何时候对自己的房子进行改动，你不必事先与房东澄清。另一个好处是对老年生活的保障，因为即使养老金不是很高，你也可以继续住在家里，不必搬到更小或更便宜的地方。房子也是继承下一代的一部分，代表着一种价值投资，因为花费的租金金额会损失，不能传给子孙。
缺点 – 负债和个人责任
买房的缺点包括，例如，相关的债务和贷款的问题。你也要从买下房产的那一刻起对其负责，必须自己进行维修、改动等。此外，他们有很多空间和面积也需要维护，因此，例如，需要在花园里工作或打扫房屋，并消耗时间。此外，有了房子，他们就被束缚在一个地方，不能随便搬到另一个城市或在国外生活一段时间，因为他们在购买时就已经做出了承诺。
买房、建房还是租房？
买房子，或者说租房子。这个决定是在非常不同的生活环境中出现的，对每个人来说，这个问题都有不同的答案。两种选择都有优点和缺点，但通常有一方占上风。
买房子。寻找房地产时的优势和劣势
买房子可以提供很多好处。通过买房，你住在自己的四面墙里，你是房子的主人，可以根据自己的意愿来设计房子。此外，你不必支付月租，只要贷款还清，你只需每月支付水电费。房子还提供了大量的空间，根据你的生活状况，有足够的空间用于家庭规划和爱好。此外，如果你愿意，你可以在任何时候对自己的房子进行改动，你不必事先与房东澄清。另一个好处是对老年生活的保障，因为即使养老金不是很高，你也可以继续住在家里，不必搬到更小或更便宜的环境。房子也是继承下一代的一部分，代表着一种价值投资，因为花费的租金金额会损失，不能传给子孙。
买房的缺点包括，例如，相关的债务和贷款的问题。你也要从买下房产的那一刻起对其负责，必须自己进行维修、改动等。此外，他们有很多空间和面积也需要维护，因此，例如，需要在花园里工作或打扫房屋，并消耗时间。此外，有了房子，他们就被束缚在一个地方，不能随便搬到另一个城市或在国外生活一段时间，因为他们在购买时就已经做出了承诺。
租用公寓。租约的优点和缺点
租房也有很多优点，但也有缺点。首先，你的责任较小，因为一旦发生损坏或事故，房东必须修复损失。此外，你是非常灵活的，因为租约可以相对容易地被终止。因此，搬到另一个城市或增加生活空间更容易。然而，人们当然必须每月支付在这个意义上的损失金额。因此，你在财务上受到某些月度支出的约束。在租来的房子里进行外观维修也不是那么容易，因为这些总是要先和房东讨论。
建房。对建筑项目的优势和劣势
建房是一个重大的决定，可以提供许多优点和缺点。当然，在建造时，你有很大的优势，可以得到一个为自己量身定做的房子。你可以自己做所有的决定，从平方米数到房间数量和房间布局。然而，建房也涉及巨大的财务风险。没有固定的价格，最后往往会超出预算。此外，建房时可能会出现很多问题，这也是一种财务风险。不过，有一个好处是，你可以自由选择，无论是在地块还是在地块的位置方面。在这里，你也可以单独设计整个房产，包括花园。此外，建造房屋的好处是可以安装最新的技术，因此有非常好的能源效率，可以再次减少辅助费用。
租房、买房或建房是否更适合，取决于个人的生活状况。所有的选择都有优点和缺点，都可以成为好的解决方案。
购买房地产。一位投资者的提示（外部）
购买房地产，也是投资房地产，需要大量的知识和专长。学习的最好方法是借鉴专业人士的经验。这就是为什么我想以对房地产初学者的建议来结束。
初学者的技巧+德国比较：购买房地产
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城市比较：德国的购买价格(外部)
这些关于德国主要城市的个人指南包含了房产买家的重要区域、基础设施的信息，以及购买的前提条件，如收入、信用度、银行和股权。但更重要的是：错误、风险、租金收益率等等。什么是对购买价格和估价的决定性因素？关于地点、建筑结构、装修、设备等一切，都是免费的。
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城市/当前购买价格。
