成立基金会 & 节省税款：税收优惠与资产保障
家族基金会是用于长期保障房地产资产的最强大工具之一——但同时也是最容易被误解的工具之一。它结合了仅15%的法人税、对债权人的保护以及跨代的资产绑定。同时，您每30年需缴纳继承税，并且在设立时需计算赠与税。本指南通过具体数字展示家族基金会从何时开始值得设立、哪些税务陷阱潜伏其中，以及它与房地产有限公司相比的表现如何。
家族基金会：何时才真正值得设立？
家族基金会并非适用于所有人。设立和持续成本以及结构性的复杂性只有在达到一定的资产规模时才变得划算。
- 自有资本经验法则：约100万欧元的自由资产，或拥有可持续年现金流6万至10万欧元的房地产投资组合。
- 设立费用： 15,000–40,000 €（公证人、基金会章程、税务规划）– 详情请参阅 家族基金会费用
- 持续费用： 每年 5,000–15,000 €（账目管理、年度结算、基金会监管、董事会）
- 低于此门槛： 房地产有限公司 或 财产管理有限公司 通常更为高效 – 了解德国所有 法律形式 的概览
- 时间跨度： 基金会只有在跨越两代人（50+年）的情况下才值得考虑
概览：您将在本指南中学习到的内容
家族基金会的设立主要税务影响一览。
| 税务主题 | 核心要点 |
|---|---|
| 租金的公司税 | 仅15%，而非私人资产中高达45%的所得税 |
| 商业税 | 纯资产管理部门的基金会：0欧元（可申请扩大减免） |
| 设立时的赠与税 | 根据《遗产税法》第15条第2款的免税等级特权 – 通常为第一等级，免税额度最高达400,000欧元 |
| 继承替代税 | 每30年一次，模拟继承情况，免税额度800,000欧元（可翻倍） |
| 房地产出售收益 | 10年投机期后免税（根据《所得税法》第23条类推） |
| 向受益人分配 | 25%的股息税 + 固定税 |
| 资产保护 | 4年后（根据《破产法》第3条）或如存在故意行为则10年后，可免受债权人追索 |
小贴士！在 家族基金会 从 A 到 Z 的指南中，Steuern Sparen One 提供内部税务建议。
计算示例：家族基金会 vs. 私人财产 vs. 有限责任公司
一位投资者拥有一处多家庭住宅，其关键数据如下：
- 市场价值：2,000,000 €
- 年净冷租金：90,000 €
- 折旧 & 广告费用：30,000 €
- 应税利润：每年 60,000 €
- 投资者个人边际税率：42%
每年税负对比
| 位置 | 私人财产 | 资产管理有限公司 | 家族基金会 |
|---|---|---|---|
| 应税利润 | 60.000 € | 60.000 € | 60.000 € |
| 税率 | 42 % 所得税 + 固定税 | 15,8 % 公司税 + 可能的利润税 | 15,8 % 公司税 |
| 商业税 | — | 0 €（已减税） | 0 € |
| 每年税款 | 约 26.600 € | 约 9.450 € | 约 9.450 € |
| 每年净收入 | 33.400 € | 50.550 € | 50.550 € |
| 与私人财产相比的节税 | — | +17.150 € | +17.150 € |
在30年累计的情况下，与私人财产相比，家族基金会可获得约515.000 €的流动性优势。不过，家族基金会将从中扣除继承替代税（见下文）。
家族基金会的五大税务优势
1. 租金收入仅征收15%的公司税
一旦房地产位于基金会名下，租金收入将不再受所得税（最高45% + 固定税 + 可能的教会税）的约束，而是适用15%的公司税，加上团结附加税 – 实际税率为15,825%。
在家族基金会中，租金收入仅需缴纳15,825%的税 – 而在私人财产中可能高达47,475%。
2. 通过扩展减免获得工商税豁免
只要基金会仅管理自有地产（不从事商业活动，不具有商业性质），便可适用《工商税法》第9条第1款第2句规定的扩展工商税减免。效果：即使基金会在形式上具有商业性质，工商税仍为0欧元。
内部提示： 光伏发电、具有酒店特色的度假租赁或共同租赁经营设备可能会使扩展减免失效 – 此时整个利润可能突然面临14–17%的工商税。
3. 基金会中也适用10年投机期限
出售房地产所产生的资本利得在家族基金会中（与有限公司不同）在十年的投机期结束后可免税。基金会因此结合了较低的日常所得税（KSt）优势以及退出时私人财产的特权。更多信息请参见
4. 对受益人的低税率分配
向受益人（Destinatäre）提供的赠与需缴纳25%的补偿税，加上附加税（Soli），即26.375%。因此，即使在完全提取的情况下，总税负（KSt + 补偿税）也低于私人财产中的最高税率。
5. 防止移居税
如果设立人计划移居国外（瑞士、迪拜、葡萄牙等），则根据《遗产税法》第6条，在私人财产或有限责任公司股份中将适用移居税——即假定出售并对其隐性储备征收全额税款。家族基金会作为具有法人资格的所有者仍留在国内，不会触发此税款。对于巨额资产，可节省数百万欧元的税款。
设立时的赠与税：税级优惠
与人们经常声称的不同，将财产转移至家族基金会 并非 免除赠与税。然而，根据《遗产税法》第15条第2款第1句，适用 税级优惠：关键在于与基金会最远受益人之间的亲属关系。
税级和免税额
| 最远受益人 | 税率等级 | 免税额 | 税率 |
|---|---|---|---|
| 配偶 | I | 500.000 € | 7–30 % |
| 子女 | I | 400.000 € | 7–30 % |
| 孙子女 | I | 200.000 € | 7–30 % |
| 兄弟姐妹、侄女、侄子 | II | 20.000 € | 15–43 % |
| 非亲属受益人 | III | 20.000 € | 30–50 % |
设计提示： 基金会章程应明确限定受益人范围，仅限于近亲属，以确保适用税率等级I。若纳入“所有后代及其配偶”，则可能带来高昂的税务风险。
遗产替代税：永恒的代价
由于基金会不会死亡，立法者每30年虚构一次继承事件——根据《遗产税法》第1条第1款第4项规定的遗产替代税。
计算与免税额
- 计税基础： 基金资产减去两个免税额，每个为400,000 €（总计800,000 €）
- 税率等级： 一级（虚拟：两个子女作为继承人）
- 税率： 根据资产规模为7–30%
- 分期缴纳： 对于不动产资产，税款可分摊至最多30年（《遗产税法》第24条）
遗产替代税计算示例
30年后基金会资产：5,000,000 €
- 减去免税额：800,000 €
- 应税价值：4,200,000 €
- 一级税率：19%
- 遗产替代税：约798,000 €
- 若分30年分期缴纳：约26,600 €每年
流动性陷阱： 没有现金流储备的纯不动产基金会每30年都会陷入困境。计划长期发展的基金会应尽早建立流动性储备或利用分期缴纳权利。
将不动产转入基金会：您需要了解的内容
将现有不动产转入家族基金会从法律和税务角度来看具有较高要求。
注意转让时的投机期限
如果在10年期限届满前将房产从私人资产转入基金会，这可能被视为根据《所得税法》第23条的出售行为——需对增值部分征收全额投机税。无偿转让在此情况下可能有所帮助，但必须谨慎结构安排。
转让时的地价税
将房产转入基金会原则上会触发地价税（根据各州不同为3.5%-6.5%）。若将房产赠与基金会，根据《地价税法》第3条第2款可适用免税条款——前提是为真正的无偿转让。
资产保护：何时生效？
- 转让后4年（《破产法》第3条）： 保护基金会设立人债权人撤销权
- 有故意时10年（《破产法》第3条第1款）： 若存在损害债权人意图，期限将延长
- 破产撤销（§ 134 InsO）： 无偿服务4年
内部人士： 只有在情况紧急时才成立基金会的人得不到保护。资产保护只有在“好时光”时才有效。
