卖掉一栋公寓楼。确定价格、税收和租户+投机税

出售公寓楼[年] – 完全出租或空置,出售公寓楼(也是唐人街/公寓房)更特别,但也更有利可图,你评估一切,从单位类型,到财产。在出售旧公寓楼时,它变得更加特别。但让我们从销售过程和首次卖家最重要的3个问题开始,一步步来。之后,你将了解更多关于装修、升值,当然还有出售房地产时的税收

出售公寓楼[年]:一步一步来

让我们从那些第一次销售的人最常问的3个问题开始。

  • 你的公寓楼值多少钱?
  • 有还是没有房产中介?
  • 公开销售还是隐蔽销售?

然后,你将学习所有18个销售步骤!

你的公寓楼值多少钱?

有很多问题需要回答,最好的答案是让专家在你身边进行财产评估。如果你想出售你的公寓楼,那么有一件事很重要。一个知情的、以市场为导向的、现实的购买价格。财产的类型决定了用于确定市场价值的估价方法。有三种标准化的评估方法来确定房地产的市场价值:比较价值法、资产价值法和资本化收益价值法。通常,这些程序中至少有两个是同时计算的。

  • 比较价值法
  • 资本化收益法
  • 实际价值法
  • 剩余程序
  • 抵押贷款价值的确定

财产所有者的核心问题。我的财产值多少钱?如何计算一栋公寓楼的价值?税务局如何确定房屋的价值?谁决定房产的市场价值?银行是如何对房产进行估值的?为了让你对位置、市场价值、可比性、建筑结构等的复杂性有一个初步印象,我们写了这份关于公寓楼估值的指南。

有无房产中介出售?

你一定不要低估准备时间。对自己要现实和诚实,比如说,对可能积压的装修工作。在公寓或房屋的所有工作之外,还有所有的销售准备工作。

超过70%的人在房产中介的专业支持下出售。从评估到创建博览会,再到接触客户和销售阶段,几个月过去了,没有市场知识。在所有领域,位置是最重要的因素,不仅仅是在销售公寓楼时。在销售房地产时很容易犯错,特别是在销售公寓楼等大型房产时

对与:”卖不卖房产中介?”这个问题。

在市场上销售还是在市场外销售?

非市场–非市场销售意味着您的房产销售将永远不会被公众看到。你的公寓楼只会被推荐给内部的、有偿的买家群体,有一个理想的星座。非市场销售尤其被那些希望对销售以及地址、照片和更多信息保密的知名人士使用。私人也利用这项服务,例如,如果他们不想让家人或邻居知道即将进行的销售。你的优势:没有人会发现这笔买卖。

在市场上–在市场上销售时,您的公寓楼由代理人通过通常的营销渠道进行介绍。你可能对典型的营销渠道很熟悉。

  • 在经纪人办公室的广告展示
  • 区域报纸广告
  • 超区域房地产门户网站
  • 像Ebay这样的分类信息门户网站

因此,在通常的18个步骤的过程中,为你增加了+1个问题。

在市场上销售还是在市场外销售?

要找到好的非市场房地产代理,你应该特别注意参考资料,已经售出的物业。你通常可以在房地产经纪人的网站上找到这些。因此,值得仔细看看房地产经纪人的网站,而不是只去 “联系”。

销售的18个步骤:检查表MFH

程序、费用和提示–所有这些都在一篇大的、免费的文章中,用于房产、公寓、房子、别墅、公寓楼。学习如何出售房产,一步步来:出售房产

所有18个步骤分3个阶段。

  1. 准备工作:准备房屋和销售
    1. 财务规划和销售时机
    2. 聘请房地产经纪人
    3. 记录和文件
    4. 提高财产价值
    5. 确定报价价格
    6. 创作揭露性文章
  2. 销售阶段:推销房屋,寻找买家
    1. 市场财产
    2. 与潜在的买家联系
    3. 筛选和选择潜在的买家
    4. 信用检查
    5. 查看日期
    6. 销售谈话和购买价格谈判
  3. 销售交易:购买合同直至移交
    1. 在公证处起草购买合同
    2. 公证员任命
    3. 土地登记册的输入和付款处理
    4. 财产移交
    5. 公证费和经纪人佣金
    6. 缴税

下面是一些更多的细节。

准备销售:程序

你想在没有房产中介的情况下出售你的房产?然后,你应该按照这些销售步骤的顺序进行计划和实施。

决定出售

什么时候是正确的出售时机? 最终,只有你自己决定何时出售。对于销售房地产来说,一年中没有什么时间是特别 “有希望 “或 “特别不成功 “的。如果你不想在节日或圣诞节期间给自己带来负担,那只是你的决定。因为买家自己的决定通常完全独立于一年的时间。

卢金斯基的建议:有花园的房产在春季和秋季之间实际上卖得更好。然而,这时花园也应处于良好的维护状态。

市场分析和定价策略

我怎样才能获得正确的销售价格?

这就是它变得非常特别的地方!因为评估整个房地产市场以及区域性的房地产市场需要大量的知识和经验。这也适用于房产的估价。特别是当涉及到你自己的 “四面墙 “要出售时。

确定房产价值时,最好不要对房产有 “感情上的依恋”。因此,如果你想在没有房产中介的情况下出售你的房产,你必须把自己从与房子的所有 “联系 “中解放出来。但即使如此,私人卖家仍有足够多的 “陷阱 “可以落入。例如,对浴室、地板等高质量配件的投资本身并不能增加房产的价值。特别是浴室、地板覆盖物、配件等的选择,往往取决于业主的品味。例如,一个新的业主不会想在这些东西上花钱,会试图以这种方式压低购买价格。像Lukinski这样的房地产经纪人肯定知道一个房产的哪些家具被认为是 “高档的”。

你的房产的 “正确 “价格的一个重要指标可以通过与具有可比性的位置、设备和条件的其他房产的价格进行比较。要做到这一点,你就需要与其他房产的买家和卖家交谈,或者浏览你所在地区的相关房地产代理门户网站。然而,即使如此,你也无法确定其他房产的价格是否完全可以转移到你的情况。这是因为微观因素总是在房产估价中发挥作用,房地产专家会不偏不倚地向你解释这些因素。

准备工作。翻新、设计、现代化?

出售房屋时的常见问题:是否必须事先进行装修?我们的卢金斯基在这一点上提示。如果你想为你的房产实现最高价格,主要的建筑缺陷应该被消除。当然,这应该是可以通过相应的发票来验证的。墙壁上的潮湿点、霉菌、油漆剥落的窗框、”盲 “窗或磨损的镶木地板都会大大降低购买价格。即使只有几个地方没有展示其最好的一面,这些不足之处也会影响到整个房产。

翻新或现代化的费用必须始终与预期销售价格保持合理的比例。通常情况下,要估计这一点是非常困难的。当然,这里也可以咨询建筑专家。但这种专家意见在任何情况下都要花钱。卢金斯基,当然还有其他的房产中介,都是免费提供建议,并且有大量的专业知识和经验。

一个特殊的情况是在销售时没有(或不再)居住的房产。一旦所有的家具和个人物品被移出房屋或公寓,任何可能的损坏都会很快变得明显。在这里,座右铭也是:清除!否则,以后可以因隐瞒缺陷而取消销售。如果有任何家具留在房产内,它们应该处于完美状态。其他一切都给人以 “大件垃圾 “的印象,应在第一次看房预约前清除。

对私人卖家来说是困难的,但对房地产专家来说已经是常见的做法:所谓的 “家庭分期”。空屋是故意为预约看房而配备的。这给买方留下了舒适和惬意的印象,从而增加了–往往是买方没有注意到的–购买意向。

市场营销和展示: 揭秘

你如何创建一个销售曝光台?

当然,在销售过程中,有一项要求较高的工作:为房产制作一份内容丰富的销售文件。曝光往往是价格的决定性因素之一,也是你出售房产的速度。正确的照片照明条件、拍摄时的良好视角和有意义的文字是曝光的决定性因素。图片应表达出对房产的真实看法,文字不应使用过多的措辞。如果爆料中的陈述和现实差别太大,这就会给买方留下卖方不值得信任的印象。

即使在数字时代,印刷和装订的揭发材料也往往非常有用。特别是如果你的财产具有较高的价值。如果你想在你的家用打印机上制作爆料,墨盒应该装好。颜色暗淡或有条纹的印刷是绝对不专业的。

无论怎样:通过照片和文字介绍你的财产需要大量的时间。在此基础上,还应该有更深层次的经验,即选择合适的文字作为配文。抛开与房产的所有个人关系,尽可能地采用一种超然的视角来看待你的房产。

报价和谈判

谁是最好的买家,我怎样才能得到最好的价格?

如果你在没有房产中介的情况下出售你的房产,你几乎没有可能提前筛选出买家。潜在的买家可以在电话中留下一个很好的印象。但最终,你永远不知道在看房时你会让谁真正进入你的房子。对于第一次探索性的谈话,列出要问潜在买家的问题清单。这包括,除其他事项外,你目前居住的地方和方式的问题。问清楚是否已经有了可能购买的融资银行也很重要。然而,只有训练有素的耳朵才能听出潜在的买家在电话中是否说了实话。

如果你私下出售你的房产,你也必须自己协调和进行所有的看房预约。对于特别有趣的房产,这通常是最耗时的部分。这要花费你的时间,往往也要花费你的神经,因为真正的潜在买家在访问期间会问非常详细的问题。最后,你自己要拒绝那些不在候选名单上的感兴趣的人。这也要花费时间和神经。

采购合同:合同可以有多大的个性?

在私人销售的情况下,为最终购买合同指定公证人也是卖方的责任。当然,公证员也会告诉你哪些东西属于合同,哪些不属于。许多买家对购买价格的支付、交接日期、责任等都有各自的愿望。讨论这些合同项目也是非常耗时的。另一方面,此时私人卖家出现重大错误的风险肯定较小,因为公证员在购买合同的准备阶段以顾问身份行事。

房屋交接

根据房地产和卖家之间的关系,这肯定是卖房中情感上最困难的部分之一。特别是如果房屋买卖是在紧急情况下产生的,而且与房产的分离或多或少是非自愿的。通过第三方–如Lukinski–进行销售,在这一点上特别安静,没有问题。

房子的交接往往会出现延迟。例如,因为卖家的新房产还没有准备好入住,或者其他事情耽误了交接。在纯粹的私人销售中,又要由卖方来管理这些延误。这往往涉及到与买方不愉快的讨论,甚至是法律纠纷。作为一个真正意义上的中介,经纪人的知识和经验在这里也会被需要。

检查、谈判和错误

准备:文件、规划和支持

你想卖掉你的房子或公寓,并迅速找到一个足够的、有偿的买家?那么一定要牢记,准备阶段是顺利出售房屋的基础。为一项耗时而复杂的任务做好准备。

对于私人销售,你需要一系列的文件。即使是最小的错误也会产生昂贵的后果,导致房屋销售非常困难和长期。复杂性已经从确定报价开始。如果你在专业房产评估的基础上设定条件,你就有很大机会达到理想的销售价格。尽管如此,大量的谈判技巧、敏感性和对人性的了解是必要的。为潜在买家的各种问题做好准备,用所有可能被要求提供或应该被要求展示的必要文件武装自己。现在,你需要准备一份揭露材料,真实地描述你的财产,但要从它最美丽的一面来描述。介绍中的文字选择决定了你的房产如何快速转手,以何种价格转手。

探视。讲座和演讲

每个潜在的买家都希望在买房前先看一下房子,以便对房子的外观有一个概念。因此,看房是销售阶段的一个重要部分。房产展示得越有吸引力,你为回答潜在买家的问题准备得越充分,你的成功机会就越大。然而,这需要一些准备工作和良好的组织能力。

第一印象很重要

整洁、开放和适当的气氛–在出售房屋时也是如此:第一印象很重要。这就是为什么一个房产应该尽可能地展现出吸引力。这意味着内部和外部都应做相应的准备。草坪和树篱应保持良好的状态。如果有必要,建议为外墙涂上一层新的油漆。垃圾和大件垃圾应予清除。在内部,整洁干净的房间创造了一个愉快的氛围。在最好的情况下,旅游应该在白天进行。在冬季,应提供足够的照明。如果房间很暗,就会给人一种不舒服的感觉。你可以通过使用谨慎的装饰物,如植物或窗帘,使房间看起来很诱人。

展示和装饰

但重要的不仅是表现形式。卖房者也应该能够在看房预约时回答关键问题。在这里,如果你雇用房地产经纪人,你也有一个优势。他们知道常见的问题,当然也知道适当的答案。他或她会准备好平面图和能源证书,并知道房屋的建筑面积。许多潜在买家也对辅助费用和房屋费用的信息感兴趣。在观看过程中,所有问题都应得到满意的回答。可以强调的是优势。反之,不应隐瞒缺陷。即使在合同签署后,卖方也要对这些负责,至少如果他知道有关缺陷,但在被问及时没有说出这些缺陷。一个有经验的房地产经纪人清楚地知道什么应该披露,什么不应该披露。

通常情况下,卖方最好不要在看房预约时在场。相反,将这一任务完全交给地产代理。这有很多好处。例如,潜在的买家不那么拘泥于提出问题。此外,作为卖家,你不会冒着说出可能使潜在买家失望的话的风险。此外,房地产经纪人在谈话过程中始终保持专业性和非情绪化。看房后,他将准备好的包含所有重要关键数据的房产介绍交给潜在的买家。

谈判:准备、专业知识和经验

谈判出售房屋不仅需要专业知识和经验,还需要敏感。出售公寓或房屋的业主通常对房产有感情,对其价值的估计往往高于实际情况。这不仅在评估房产价值时是不利的,而且在谈判中也是不利的。另一方面,房地产经纪人则始终保持客观。他不为情绪所左右,因此通常能提供一个更好的谈判结果。

如果你想在卖房和谈判中得到帮助,最好是联系卢金斯基。我们销售房地产,并通过我们的专业知识和多年的经验使自己与众不同。在谈判会谈中,我们利用我们的专业知识和策略,使您能够获得最佳的购买价格。相信我们的销售人才,并从我们的日常工作中受益。

谈判中的重要内容

良好的准备工作是成功的价格谈判的全部和终结。卢金斯基的房产经纪人知道,买家也会为谈判做准备,知道如何利用房子的每一个缺陷来对付他。这使得了解房产的优势变得更加重要。这些包括,例如,乡下的安静地点或城市的中心位置。良好的交通连接和购物设施也会提高房产的价值。其他优势可以是新安装的供暖系统、新粉刷的墙壁或最近的装修。靠近大学或重要的雇主,也是对房产有利的说法。

由于房屋的销售总是要经过谈判的,所以不能达到起价是可以预期的。相应地,它应该设置得更高,但也不能太高。如果房产中介和卖家决定了一个适度的起价,买家就会觉得自己受到了公平对待,不会有坐在暴发户对面的感觉。虚高的购买价格会导致更长、更艰难的谈判,在谈判过程中必须降低更多价格。如果房子在一个抢手的位置,需要快速出售,也有可能设定一个低价,然后导致几个潜在的买家互相竞价,而你作为卖家,最终得到理想的价格。哪种策略适合你的财产,取决于许多个人因素。

避免错误。私下出售还是通过经纪人出售?

出售自己的房子或公寓不可能那么困难。但是,如果你在这种确定的情况下着手出售你的房子,昂贵的错误已经预设好了。在我们详细介绍这些错误并告诉你为什么你应该委托像Lukinski这样有经验的房地产代理来销售你的房产之前,我们想指出一个基本问题。

如果你独自管理房屋销售,你实际上是在日夜工作,必须投入所有的时间来介绍房产,回答买家的询问和安排看房。即使是必要的提前采购所有的文件,也是一个障碍赛,不是每个愿意出售的业主都能克服,不至于 “黑眼圈”。你可以通过将复杂的任务外包出去,集中由卢金斯基这样的房地产经纪人进行专业的执行,认真而专业地销售房地产。作为一个在线房地产代理,我们的工作迅速而可靠,这样你就可以在没有任何压力的情况下以最好的价格卖给有能力的买家。

销售时最常见的错误

第一个错误早在你处理揭发和准备工作之前就发生了。你为你的房产设定了过高的要价,并倾向于高估它的价值,这与你对房产的情感联系有关,是相当人性化的。与市场完全脱节的天价,最终会导致销售被不必要地拖延,你的房产无法引起买家的真正兴趣。反之,太低的报价也会给你带来不利因素。如果你以低于其价值的价格提供你的房产,众多的买家会立即站出来,但在签署合同时,你势必会损失惨重。缺少的文件、无意义或曝光不足的照片、雨天拍摄的房产照片以及显示街道和你的门牌号的照片总是被证明是房产销售中的错误。如果你不想在没有约定看房时间的情况下被赶出家门,你应该让人难以找到你的房产,为此,故意不在爆料中公布门牌号或街道标识等信息。私人销售吸引了讨价还价的人,但也吸引了无数可疑的转售者。你很难避免查询,但你也很难达到理想的价格和满意的销售交易。最迟在看房时,房主的出现会对销售产生不利的影响。

购买合同:程序、公证、初步和主要合同

销售合同记录了所有出售房屋所需的规定和信息。因此,应该非常谨慎地起草。为了避免模棱两可和令人不快的意外,建议将购买合同和整个房屋销售交给有经验的房地产经纪人处理。

经过公证的初步合同几乎总是具有约束力

在出售房屋或公寓时,会签订所谓的初步合同。这些文件只有在经过公证后才具有法律约束力。只有在公证处签字的情况下,房子才算真正售出。在初步合同中,记录了房屋销售的所有重要关键点。如果双方同意并签订了初步合同,那么主合同就会随之签订。如果初步合同没有经过公证,它就没有任何意义。在这种情况下,买方和卖方都可以撤回合同,而不必说明理由。然而,一旦经过公证,初步合同就具有约束力,这样就给双方提供了保障。只有在极少数情况下,才有可能摆脱初步合同的约束。这些包括,例如,自然灾害。如果没有严重的原因,双方中的一方退出了初步合同,另一方可以提出损害赔偿要求。

以下几点应记录在初步合同中。

  • 买方和卖方的姓名和地址
  • 购买对象的细节,包括家具
  • 购买价格和支付条件
  • 签订主合同的固定日期
  • 赔偿条款

一旦融资问题得到澄清,就可以签署初步合同并进行公证。公证员检查土地登记,并与签约双方讨论进一步的细节。然后由公证员起草主合同。这包括初步合同的信息以及在公证会议上讨论的所有条件。这包括,例如,房屋的交接,购买价格付款和到期日期的规定,土地登记的声明,以及如果适用,融资委托书。如果买方需要贷款为房产融资,则需要这样做。

双方都有时间来审查主合同。如果没有反对意见,就可以签署主要合同并进行公证。这使得房屋的销售具有法律约束力。付款日期过后,可以按照合同中的约定移交房屋和钥匙。

检查买方。信用检查

信用度和偿付能力检查–信用度检查提供关于各种因素的信息。一方面,它证明了为房地产购买融资的能力,另一方面,证明了支付意愿和可靠性。这些数据可以通过过去的贷款和分期付款获得。通过舒法的自我披露,卖家可以现实地评估买家是否有能力支付购买价格以及其他费用,如公证费或土地转让税,以及他是否愿意这样做。卖方可以自己向舒法申请资料,或要求买方自我披露。后者在实践中更常用,因为它涉及的成本更少。此外,自我披露还包括所有相关数据,如对支付风险的总体评估和过去支付经验的所有信息。自我披露对买方来说是免费的。

确认融资、公证代管账户和信用评级

此外,可以向银行申请融资确认。然而,这只有在贷款明确用于为房地产购买融资时才有意义。此外,贷款的支付不应取决于其他条件。

为了提供更多的安全保障,还可以设立一个公证代管账户。这是由公证处监督的,目的是保护卖方。只有在收到钱后,财产才转入买方手中。

信用评估应尽早进行。这可以防止最后变成多余的漫长谈判。此外,你可能已经拒绝了其他感兴趣的人,他们在此期间已经购买了另一处房产。一个好的房产中介会及时进行买方的检查。此外,他或她还会向买方指出,他或她应该尽早与他或她的银行举行融资讨论。这是因为融资确认书可能需要14天才能发出。此外,买方必须准备好贷款审批的文件,这可能需要先获得贷款。

交接:协议、钥匙和文件的交接

一旦签署了购买合同并办理了公证手续,房屋买卖的最后一步就开始了:交接。这时你把你的财产交给新的主人。为了确保在签署购买合同后不出现任何问题和不出现不愉快的意外,有几点需要牢记。损害赔偿或随后降低购买价格使许多买家的头发都竖起来了。

一旦签署了购买合同并办理了公证手续,房屋买卖的最后一步就开始了:交接。这时你把你的财产交给新的主人。为了确保在签署购买合同后不出现任何问题和不出现不愉快的意外,有几点需要牢记。损害赔偿或随后降低购买价格使许多买家的头发都竖起来了。但情况不一定是这样。

交接是出售房屋时必须克服的最后一道障碍。作为房地产经纪人,我们当然也会为你承担这项任务。交接协议创造了明确性,避免了纠纷。仅仅是购买合同并不能记录所有重要的内容。缺陷、仪表读数和现有库存可以再次记录或在协议中更详细地记录。这是由卖方签署的,这样他就不能在随后声称他没有按照合同约定找到房子。

卖房的交接协议与租房的交接协议没有什么不同。然而,必须记录其他重要内容。这些包括,例如,仍然需要由卖方补救的缺陷。还应确定一个日期。此外,移交协议应记录哪些库存仍然需要清除。此外,所有的电表读数都应该写下来。移交钥匙的过程也应在协议中注明。如果仍然缺少钥匙,就会记下钥匙的数量和交出的时间。顺便说一下,通常只有在全额支付了购房款之后才会交出钥匙。

在交接房屋时,不仅要交出钥匙,还要交出许多其他重要文件。建筑计划、平面图、居住空间的计算、建筑合同、专家意见、维修合同、保险单等等都在这一天移交给新主人。如果你出售的是出租物业,那么租赁协议和关于各租户的文件也必须交出。在交接过程中,卖方通常也会向买方解释供暖系统的功能以及房子里的其他重要电器。

移交文件的检查清单。

  • 建筑计划
  • 平面图
  • 生活空间的计算
  • 建筑合同
  • 专家意见
  • 维修合同
  • 保险政策

公证。由公证员进行公证

为了起草一份房产销售合同,必须进行公证。公证的目的是为了保护买方和卖方不作出仓促的决定,并确保双方的利益得到适当记录。利益记录是由公证员进行的,他不是一方利益的代表,而是公正地行事。

房地产估价:确定市场价值

我可以以什么价格出售我的房子?这个问题是每个要卖房子的业主都会问的,他们想知道报价中什么价格是现实的。虽然财产评估是一种估计,但它是基于客观的,因此是可信的评估。实践表明,不同的评估师的价值是不同的,尽管房地产评估会出现不同的价格建议。然而,当涉及到你的房子的销售价格时,你不应该依靠你的直觉或你自己的情绪化的估计。为了对一项财产进行估值,必须将各种因素纳入确定范围。房产评估越全面、越专业,你出售房屋的成本就越确定,提出低于或高于实际市场价值的报价的风险就越低。

没有财产估价?没有现实的定价可能!

不做房产评估意味着你使你的房子的价格主要取决于感觉和你在房产上投入的费用。在没有进行房产评估的情况下出售的房产通常定价过高,因此实际上是无法出售的,或者过于便宜,因此在出售时将会出现损失。作为业主,如果你选择了专家评估,你不需要知道影响要价的因素。在你说出一个价格并承诺销售金额之前,你肯定应该弄清楚你的房子的市场价值是多少。如果你在没有进行房产评估的情况下进行销售,你就会犯房地产行业中最大的错误之一,而且很少会根据所售房产的情况提出真实的报价,因此对买方来说是有趣的,对你自己的财务状况来说也是正确的。

实际价值和市场价值–区别

出售房屋时,最终有两种价值,其中市场价值或公平市场价值与确定价格有关。实际物质价值说明房屋的价值是基于其建造年份、设备和物质以及地块的大小。如果你知道物质价值,你就知道与你的房子相关的客观价值是什么。然而,购买价格与纯物质价值无关,而是与市场价值或公平市场价值有关。这种财产评估考虑到了与环境和市场有关的因素,是定价的基础。为了确定市场价值,需要大量的技术和市场知识、分析和比较以及房地产估价方面的经验。由于需求大,报价少,今天的市场价值往往高于纯资产价值,让你有机会以目前最高的价格出售房产。市场在决定市场价值方面起着最重要的作用,是决定你能否以好的价格或相当低的价格出售你的房子的决定性因素。为了避免错误,你应该委托房地产经纪人或测量师应对估值的挑战,并让他们确定你的房产将被广告和销售的最佳要价。

抵押贷款的价值是基于有充分依据的房地产估价专家意见

市场价值是一个重要的参数,不仅对你作为业主,而且对潜在的买家。为了实现房地产融资,贷款银行需要房产的抵押贷款价值。这是以市场价值为基础的,相当于财产评估中确定的市场价值总额的80%。明确地说,抵押贷款价值是对房产在较长时期内可以出售的金额的一个有根据的估计。对于一个潜在的买家来说,房产的估价是很重要的,原因有二。要价反映了严肃性,表明它是以专业知识确定的,而不是以情感影响来估计的。第二位是抵押贷款价值,这在融资方面很重要,决定性地决定了潜在的买家是否能以具体的要价为房产融资,并获得银行的确认。

估值报告中的重要事实

房地产估价是由不同方面组成的。当然,建筑结构,即房屋的实际物质价值,也起着重要的作用,甚至可以说是最重要的作用。但同样重要的是位置的细节,这对销售价格有决定性的影响。在人流量大的热门地区,房产价格远远高于农村、基础设施薄弱和不太受欢迎的地区的报价。虽然财产的资产价值是一个可变的变量,例如通过拆迁和新建,但位置仍然是静态的,不可改变的。房产估价要考虑到该地区的未来发展以及你想出售房产的地点目前的受欢迎程度。房产所在地的基础设施建设和网络建设越好,叫价就越高。对于房产估价来说,这个地方的房产需求和房屋的供应量也要考虑在内。估值中还包括同一地点的类似房产的比较价格。

确定市场价值

房地产的市场价值的确定由《房地产估价条例》(ImmoWertV)中的法律规定。除了使用类型、房产面积和房产状况外,精力旺盛的状况也是决定市场价值的重要因素。城市发展情况的价值相关性(城市重建区的城市规划措施)和可预见的未来发展也被考虑在内。市场价值是由房地产经纪人或测量师确定的。然而,只有有执照的房地产估价师才能确定被法院认可的市场价值。

市场价值是指根据财产或其他估价对象的法律情况和实际特点、其他特征和位置,在规定的时间内可以获得的价格,是正常的商业行为。2004年,整个欧盟使用的 “市场价值 “一词被添加到市场价值的定义中,§194 Baugesetzbuch(BauGB)。因此,市场价值是对可以在市场上获得的价格的估计。在土地和建筑物的买卖中,通常使用市场价值。在强制拍卖、税务局征税以及离婚和继承的情况下,也可能需要确定市场价值。

确定市场价值:哪些因素是重要的?

市场价值评估指的是房产的宏观位置(城市/地区)和微观位置(房产的直接周围),其截面、大小和任何可能降低价值的现有土地收费条目。根据BauGB的规定,市场价值不是一个永久固定的价值,而是指评估报告中所述的参考日期。市场价值有可能在一定时期内发生决定性的变化。

市场价值量化了估价时的价值。市场价值评估要考虑到以下几点。

  • 财产的有形价值,如果建立在
  • 财产的性质和位置(规模、发展类型)
  • 法律情况(如土地登记、古迹保护)。
  • 评估的其他对象

然而,事实上,市场需求对你的房产价值有着决定性的影响。各个地区对房地产的需求以及所追求的功能有很大的不同。

确定市场价值的实用程序

当涉及到销售房地产时,免费的房地产评估是快速和良好销售的一个很好的起点。但是,如果评估师要确定市场价值,首先要与客户讨论具体的任务。在特殊情况下(如继承纠纷或离婚案件),如果需要进行市场价值评估或市场价值的书面声明,就必须指定一名评估师。评估师只能在现场预约时确定财产的状况和价值,并能进入所有房舍。

确定市场价值的文件

一般来说,在评估房地产销售的价值时,要对以下文件进行评估。

  • 土地登记摘录
  • 建筑图、平面图、剖面图
  • 建筑物描述
  • 场地平面图和地籍图
  • 居住空间计算
  • 能源证书

如果是共管公寓的所有权,还需要有以下要求。

  • 最近三次业主大会的会议记录
  • 商业计划书
  • 分割声明(土地登记册)
  • 住房福利声明

如果是收入型房产,还必须提交以下材料。

  • 运营成本
  • 租赁清单
  • 租赁协议

如果是权利和抵押权,还必须包括以下内容。

  • 公证契约
  • 特殊条目(路权、住宅权等)。

市场价值中的标准权重

对财产的位置和预期的未来风险给予特别的重视。这些风险主要是现代化的风险,例如翻新积压的预期成本。此外,最昂贵的维护措施,通常包括屋顶、地窖、窗户和暖气,也会被评估。房屋的类型也会被评估。1945年以前建造的建筑被认为是旧建筑,1945年以后的建筑被认为是新建筑。此外,还考虑到了外部设计、平面图、花园、外墙、房间布局和照明条件。

位置、阳台和对目标群体的吸引力等因素对房产的可租性起着重要作用。估值中包括的其他因素有,例如,电梯和房产的家具。

  • 物业面积(居住面积比例或总面积)。
  • 根据居住空间条例(WoFIV),居住空间
  • 车库、地下停车场、停车位(现有重建风险)。
  • 地窖可以额外使用,或者例如地下室的装修积压。
  • 财产地点的人口统计学
  • 物业类型(商业、住宅、护理、纪念碑、其他特殊形式、混合物业)

估值:资本化收益价值法和资产价值法

所有关于房地产销售估价的重要信息和其他估价程序为您清楚地总结。

资本化收益价值法–分为市场价值和建筑收益价值

资本化收益价值法将房产分为土地的市场价值和建筑收益价值。这包括租金收入、维护费用以及管理土地和建筑的费用。因此,租金收入减去管理费用和土地价值包括其利息进行比较。

我们卢金斯基的投资者团队将很乐意为您的梦想房产制定收益率计算方法。潜在的买家可以相信有良好的回报。根据要求,我们将告知您计算所需的数据。在收到文件后,我们将接手确定资本化价值,并给你一个初步的收益估计。

资产价值法–重建财产的价值

计算时首先用标准地价确定土地的市场价值,然后再加上实际的建筑价值。建筑物的实际价值是由建筑物的生产成本减去由于年限而导致的任何减少。土地价值(土地的市场价值)和建筑价值加在一起,再乘以一个资产价值系数。实际价值系数的计算取决于建筑物的类型、临时实际价值和标准土地价值。以这种方式确定的实际总价值表明了重建财产所需花费的财政资源。

比较价值法–与类似房产的比较

比较价值法将你的房产与类似房产进行比较。它特别用于出售自住的公寓和房屋。未开发的土地也可以确定其比较价值。这种比较只考虑到类似地点和具有可比性布局的房产。纳入估值的房产应来自住宅物业的紧邻区域。比较价值法被认为是特别接近现实的方法。它非常经常被用来确定房产的价值,因为这些地方在区域上是相对可比的。

能源证书–销售房地产时的强制性规定

房地产的能源状况是潜在买家最重要的决策标准之一。这就是能源护照提上日程的地方,因为它提供了关于房屋能源效率的信息,从而提供了关于未来消费的信息。能源效率的分类从A+到H,其中字母H代表能源翻新方面的紧急措施,表示该房产在能源消耗方面已经不符合要求。

没有能源证书的房地产不得出售

只有被授权的专家才可以准备能源证书(根据EnEV第16条)。这意味着你必须寻找一个有适当授权的专家。EnEV第16条规定,每个房产买家必须获得能源证书。对于作为业主和卖家的你来说,这意味着你必须出示通行证并将其纳入销售文件。如果你拒绝出示和提交,业主就犯了行政违法行为,可被处以最高15,000欧元的罚款。

为什么能源证书如此重要?它包含了与买方有关的房产能源状况的所有信息。它还提供了关于消耗了多少能源以及未来业主可以预期的供应成本的信息。如果能量平衡为负值,这种情况向潜在的买家表明需要进行适当的翻新,因此会产生高额的费用,例如更新过时的电气和供暖系统。能源证书是我们的房地产中介出售房屋时的一个组成部分,直接在网上公布。在看房过程中,感兴趣的人可以直接看到原物,并得到我们关于如何阅读和评估能源证书的解释。

需求证明或消费证明?

消费证书的费用为100欧元,而需求证书的费用在300至500欧元之间。签发能源证书的费用由业主承担,业主有义务在出售房屋时提供这一数据。我们建议你开具内容丰富的需求证明,而不要为了节省而只提供一份对买方帮助较小的消费证明。

消耗证明是基于能源供应商的最近3个年度账单。相比之下,需求证明包含具体确定的事实,由能源顾问在现场检查。消费证明和需求证明的主要区别在于,前者提供的是过去的信息,而需求证明则是着眼于能源消耗。这需要现场专家检查建筑、绝缘和加热系统的状况,并根据这些单独的数据对建筑的能量平衡进行预测。

房地产经纪人:优势

出售房屋公寓时,最大的挑战是确定正确的要价。在这方面,我们建议进行市场价值评估,其中包括远远超出纯粹的房产价格的所有因素。

在决定市场价值方面,房屋的陈设和建筑结构与位置、市场特定因素和基础设施以及供需差异一样重要。如果你以私人客户的身份进行估值,你必须期待大约1000欧元或更多的费用。

确定市场价值和辅助性购买费用

另一方面,如果你雇用房地产经纪人,市场价值评估包括在服务范围内,并由买方通过辅助购买费用提供资金。在出售房屋或公寓时,你可以让你的房产以专业方式出售,而不会产生任何费用。那些放弃市场价值评估的人通常会估计一个难以置信的价格,并以高于或低于其实际价值的价格出售房屋。在这两种情况下,你都在犯一个重大的错误,会延长销售过程或导致可避免的损失。

有了经验丰富的房地产经纪人,你可以保护自己在出售房地产时不犯错,并有安全感,知道你会收到包括基于所有事实的房屋、土地或公寓的当前价值的销售报价。同样地,你也不必担心组织文件、准备博览会或发布你的报价。所有与销售有关的过程都从单一来源以专业方式进行。

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