关于租金的一切

租金一词定义了房东从租房人那里得到的交出某物的代价。通过合同授予的使用权限于一个固定的时期，与租赁有很大的不同。根据《德国民法典》，财产是具有固态、液态或气态的物体。除其他外，土地、房屋和公寓都是租赁的。

Key Facts -

加租考虑

关于租赁协议需要了解的事项

作为房产的所有者，你与租户签订合同，规定租赁期限并确定应支付的租金数额。这是一份无限期或特定时期的无格式合同。在后者的情况下，我们谈论的是临时租赁协议，租赁限于一定的时间，结束时没有任何进一步的通知期。法律依据是《德国民法典》(BGB)中的第535至580a条，即2001年6月改革后的租赁法。对于有效期超过一年的租赁协议，必须始终采用书面形式，并由所有各方签署其姓名。根据《德国民法典》第126条，一份文件必须始终包含租户和房东双方的签名。如果你作为房东违反了正式要求，合同不会无效，但其有效性将被无限期固定。如果是预先制定的租赁协议，请确保它们符合关于一般条款和条件的法律（AGB）。

因收取租金而产生的义务

假设你出租公寓或房屋并收取租赁协议中规定的租金，你就会产生某些义务。你不仅要让你的租户按合同规定使用所租的房产，而且还要将其保持在可使用的状态。如果由于磨损而发生损坏，你也必须按照合同规定进行维修。然而，重要的是要区分损害是由故意行为还是不正当使用造成的。在这种情况下，租户将不得不承担维修费用。在出租可用于商业用途的场所时，你也有义务让任何竞争者远离你的租户。该规则在此适用：真诚地。作为房东，你有权利按时收到租金，特别是在出租房屋的情况下，有所谓的房东留置权。这意味着，如果按照《德国民法典》（BGB）第562条的规定，索赔未得到满足，你可以扣押租户的动产。

承租人的职责

支付租金的人有义务妥善使用委托给他或她的租赁财产，并按照合同规定进行外观维修。此外，他或她必须提前支付约定的租金，通常约定每月付款。通常情况下，租金由两个不同的部分组成。所谓的 “冷租金 “定义了纯粹使用出租物业的价格。租金的第二部分是由辅助费用或运营费用组成的。

关于 “二次租赁 “需要知道的事情

作为房东，你有权将第二笔租金分摊给租户。这些是因出租而产生的运营成本，将其分摊给租户的做法在联邦德国很常见。在标准合同中，运营成本分配的基本要素并不总是清晰易懂地制定。下面的文字将使你熟悉第二种租金的细节。

根据定义，运营成本

运营成本条例（BetrKV）第1条提供了精确的信息。它指出，这些是有土地的房屋的所有者通过使用该建筑物或其中的设施而产生的运行费用。必须对冷暖运行成本进行区分。你只能将某些运营成本转嫁给你的租户，除此之外。

财产税
废物收集的费用
清洁大楼、看守所或花园维护的金额
杂项保险

维护、管理和维修的费用是不可分摊的。你作为房东与租户在合同中约定的费用可以分配给租金。根据BGH VIII ZR 137/15，如果合同中提到 “运营成本 “一词，你没有义务列出所有发生的费用。除了已经提到的财产税和费用之外，运营成本报表还可以包括分项排污费。污水处理费的计算是分割的，因为你支付的是依赖于消费的污水处理费，而降水费的数额则取决于你的财产区的密封性。无论如何拆分，废水费都是可以分摊的，尽管只有废水部分可以按照消费来收费。街道清洁和垃圾收集是可分摊的费用，但不包括新垃圾桶的支出。楼梯、电梯和洗衣房的清洁工作可以在租金中分摊，清除害虫的费用也可以分摊。这同样适用于一般可进入区域的照明，但是，照明剂和维修不得转嫁给租户。烟雾探测器的维护费用和饮用水分析的费用也可以分摊。

什么是温暖的运营成本？

根据租赁法条例，”温暖的运营成本 “一词包括热水和供暖的所有费用。作为拥有中央供暖系统的建筑物的房东，根据《供暖费用条例》的规定，你必须根据消费情况将总费用的50%至70%分配给你的租户。

房地产的租金是如何确定的？

在遵守法定条款的前提下，你可以自由地与租户协商你的房屋或公寓的租金。这里的基准是当地惯用的可比租金。当涉及到租金上涨时，法律规定了更严格的限制。只有在前15个月租金保持稳定的情况下才有可能增加。在三年内，你最多可以提高20%的租金。然而，你可以自由地与你的租户商定一个渐进的租金。在渐进式租金的情况下，每12个月可以增加一次，在这期间不允许再增加。现代化之后，你可以将租金提高到当地的比较租金，尽管你可能受到严格的限制。在任何情况下，你必须以书面形式通知你的租户增加租金，并详细说明要求的理由。任何租金上涨都需要征得租户的同意，而且你必须给他们两个月的时间来考虑。

加租考虑

当然，你对有吸引力的回报的兴趣是完全合理的，但租金的增加也可能导致与租户的负面关系。租户不理解的租金增长可以提出异议。最后，当你搬走时，你就得花时间去寻找新的租户。空置也意味着缺乏用于运行成本的收入。

租金与租赁有何不同？

由于缺乏知识，许多外行人将租金和租赁作为同义词使用。两者都是所谓的现有合同，这是正确的。房东或出租人在有限的时间内授予房屋或土地的使用权，以换取合同规定的最后付款。如果你允许某人私自使用你的房屋或位于其中的公寓，则应支付租金。如果建筑物或土地被用于所谓的 “水果职业”，则应收取租赁费。水果职业被理解为是指创造收入。例如，可以通过经营一家餐馆或耕种一块可用于农业的土地来获得收入。