为公寓估价:计算购买价格和出售公寓

公寓估价–你有一套公寓,如小套房、公寓甚至单位,想知道它的价值?当然,你可以带着这个问题直接去找评估师和/或房地产经纪人。然而,最迟在你想出售或遗赠公寓时,准确的估价就变得很重要。即使你要抵押房产–例如,因为你想购买另一处房产–也应该非常精确地确定价值。这就是专家发挥作用的时候。价值因素,位置,家具,市场价值,现实价格:这就是你如何评估你的房产,避免在出售公寓时出现错误。你现在想卖吗?在 “出售公寓“中阅读更多关于税收、程序和公司的提示。

是什么影响了公寓的价值?

但是,我们首先坚持所谓的 “π的拇指值”,即非常粗略地确定价值。为了确定你的公寓的价值,一些 “软 “的影响因素首先起作用。

在我们深入探讨位置、建筑结构、市场价值等评估主题之前,让我们从与客户咨询时收到的3个基本问题开始。

  • 我如何对房产进行估值?
  • 谁决定房产的市场价值?
  • 银行是如何对房产进行估值的?

提示!如果你不确定相应平面类型的标准,你可以在这里找到带有定义和特征的概述。平面类型A-Z。

位置、位置、位置:价值提升和销售论证

这指的是所有你能看到但不能直接转化为货币或其他价值的东西。首先,这意味着,例如,所谓的公寓的微观和宏观位置,即对周围和区域环境的看法。无论你的公寓是位于繁华的街道还是在安静的郊区,无论你的公寓周围的环境是比较中产阶级还是社会地位低下,所有这些 “软 “条件都会影响你的公寓的价值。

铁的事实。基础设施和设备

微观定位的 “硬 “因素又包括靠近医生、公共设施或文化场所。因为这里的条件至少可以从距离和可用设施的数量方面来衡量。这里的基本规则是。

越接近公共生活,这些因素越能增加价值。

你的公寓靠近公共交通也是–当然也是越来越多的–一个优势。毕竟,在气候辩论的背景下,公共汽车和火车在城市和国家的重要性越来越大。当然,拥有自己的停车位,甚至是地下停车场,也会对公寓的价值产生积极影响。

你知道你所在地区的犯罪率吗?这是住房估价中真正的软硬兼施的 “混合因素”。一方面,这个 “硬 “比率可以通过数字来确定,但另一方面,一个街区的比率不一定要适用于你的财产的直接街道位置。特别是在这个地区,有很多 “感知 “的安全或不安全因素。

减值或增加因素

这些标准有一个共同点:它们不能被兑换成硬通货,或者只有在非常困难的情况下才能兑换。这里没有确切的贬值或升值因素。这也适用于单位的宏观定位。换句话说,单位在更大的地理区域内的位置,如果是较大的城市则是一个区。即使德国南部的公寓通常被认为比北部更贵,但例如汉堡Winterhude或HafenCity的智能公寓总是比奥格斯堡附近Göggingen的公寓更有价值。以埃森为例,南部地区的公寓平均比北部地区要贵得多。

检查表。为出售的公寓估价

出售公寓时很重要。

  1. 花时间做基础工作
  2. 专业地介绍单位
  3. 利用我们的服务来实现良好的销售价格。

每平方米价值和价格的比较

在对公寓进行估值时,我们将当地每平方米的价格纳入比较范围。从全国范围内,特别是区域性的数据库中,我们确定可比的住宅物业及其销售价格。

在比较价值法中,行业和地区习惯的每平方米价格被应用于你的公寓。这可以为你的公寓提供一个现实的销售价格估计。除了单位的位置和大小等比较性特征外,个别特征也包括在房产估价中。例如,温室或高能源效率会大大增加价格。但在确定价格时也要考虑到结构性损坏、待修或现代化措施。

德国的房地产价格

在这里,你可以看到德国最大的城市,其购买价格、比较以及经济和基础设施的发展等信息一目了然。

估值的标准

确定你的房产价值的其他标准包括房产的一般信息,如楼层、房间和家具。

  1. 对象的建造年份
  2. 居住楼层
  3. 房间的数量和大小
  4. 阳台、露台、木屋和暖房
  5. 共同财产
  6. 租用的公寓

对象的建造年份

对于老建筑(1945年以前建造),老建筑的翻新会增加销售价值。维护良好或翻新过的旧楼房的价格往往高于当地平均价格。新建的公寓一般也会有较高的估值。然而,如果发现有特别差的建筑结构,许多60年代和70年代的公寓往往面临降价。

  • 对60年代/70年代的建筑来说,购买价格往往有所降低

居住层:底层、顶层和电梯

单位在建筑中的位置越高,其价格就越高。底层公寓的需求较少,其价格可能比平均价值低30%。如果较高的单位也能通过电梯进入,潜在的买家圈子也会增加。

底层单位-30%。

根据我自己的经验,房产买家往往是 “自发地爱上了”,尤其是对顶层公寓和阁楼公寓。购买价格肯定会比市场价值略高。如果阁楼适当地开发了开放空间,还有额外的增值因素。

同样关键的是,公寓越高,越有可能有电梯。如今,没有电梯的公寓吓跑了许多买家,特别是在大都市的内城,有许多可供选择的房产报价。

  • 地面层最高为市场价值的-30%
  • 阁楼/复式楼增加购买价格
  • 重要:电梯安装

房间的数量和大小

至少有10平方米的房间才算数。如果数量较少,则算作半间房。厨房和浴室不计算在内。一般来说,有很多房间的公寓,每平方米的价格也比较高。

根据经验,卧室的数量是最重要的。特别是豪华房产 ,卧室的数量必须足够。在这里,即使是单身人士也很重视拥有足够的容量,无论购买后是否需要。

数量。

  • 卧室
  • 客厅
  • 浴缸/浴室
  • 厨房,步入式厨房
  • 研究
  • 步入式衣柜
  • 走廊/门厅

阳台、露台、木屋和暖房

可供消遣的地方受到追捧,因此这些额外的功能增加了公寓的潜在售价。它们以25%的比例计入居住面积的计算中。在特别有利的住宅地点或在非常精心设计的情况下,可以考虑将其作为生活空间,最多可达50%。

共同财产

公共财产,如电梯、楼梯、屋顶、门、暖气和供应线,可以是非常有吸引力的公寓财产。如果室外设施维护得特别好,或者有实用的公共房间,那么公寓的市场价值也会增加。

租用的公寓

如果未来的买家不能直接搬进新的房产,这往往会对购买价格产生不利的影响。然而,市场上也在寻求租得好的房产。投资者考虑的是房产的预期收益。在这些情况下,我们也可以果断地帮助你对你的ETW进行估价。

网上统一估价

网上的统一估值?许多人使用房地产门户网站来评估他们的单位 – 但这有意义吗?算法永远无法像人眼那样准确评估你的财产状况。从由于南-北-东-西的位置而有光照的房间分布开始,买方可能的进一步用途,实际的装修状况,对最新的现代化工程的见解等等。如果您在网上免费生成PDF格式的在线评估,您将收到一个基于几个参数的标准评估。

这并不是一个合理的评估!这是因为这里从未详细询问过所有条件。这些包括,如上所述,除其他外。

  • 平面的对象数据
  • 内部设备
  • 建筑条件和设施
  • 现代化措施
  • 你的单位的个别对象标准
  • 地区和当地的联系(学校、超市等)。

如果你进行网上估价,你也会很快注意到,例如,许多门户网站在对单位进行估价时也会问一些关于房产的问题。这有意义吗?不,这就是为什么这种标准化的查询通常不会给你相关的结果,你可以用来出售你的公寓。

销售?我们给你一个明确的评估:联系

区域差异和房地产

作为一个扎根于地区的房地产团队,我们只能热情地建议你从值得信赖的房地产经纪人那里获得你的估价。在这里,你会被问到真正重要的问题,你会得到基于真正与市场相关的评估标准对你的公寓进行的免费和有根据的评估。

许多房地产门户网站提供的简单的在线估值,可以给你一个洞察力,但不是对你的房屋销售的合理分析。

德国统计局:每平方米的价格

在这里,你可以看到在2010年和2018年的比较中,公寓每平方米价格最高的城市*(单位为每平方米欧元)。你可以在以下网站找到更多的事实、数字和房产价格趋势。房产统计

  1. 慕尼黑(巴伐利亚)每平方米8,342欧元;从2014年的每平方米6,737欧元;4年内每平方米增加1,695欧元。
  2. 斯图加特(巴登-符腾堡州),每平方米5925欧元;从2014年的每平方米4744欧元;每平方米增加1181欧元
  3. 美因河畔的法兰克福,每平方米6060欧元;从2014年的每平方米4373欧元;每平方米增加1687欧元
  4. 弗莱堡市(巴伐利亚),每平方米4943欧元;从2014年的每平方米4740欧元;每平方米增加203欧元
  5. 英戈尔斯塔特(巴伐利亚),每平方米4969欧元;从2014年的每平方米4287欧元;每平方米增加682欧元

Statistik: Städte mit den höchsten Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2010 und 2018* (in Euro pro Quadratmeter) | Statista

什么是估价中的 “硬 “标准?

因此,在确定住宅的价值时,让我们坚持严格意义上的硬性标准。而那些你作为一个公民,通常可以很容易地访问。例如,有一个城市或地区的家庭收入。家庭收入水平与公寓的价值之间没有直接的联系,但高收入表明生活水平高,购买力强,而且地点有一定的吸引力。

如果居住环境–在这种情况下也是相当区域性的–有大量不同的有吸引力的雇主,这个硬性标准也会对住房价值产生积极影响。最后,我们可以假设,在这种环境下,对住房的需求是相当高的,因此也是供应的价值(平)。

硬性标准与公寓的位置无关,还包括国家的基本经济稳定。经济发展的进程–也称为商业周期–对住宅物业的需求有明显的影响,因此也对价格有影响。

估值程序

别人愿意为其支付多少钱,房产就值多少钱–这就是房地产市场的基本原则。当然,对于房屋或公寓的购买价格来说,建筑和装修的成本有多高很重要。但如果在考虑到建筑成本的情况下,无法以合理的价格为豪华别墅或公寓找到买家,那么不幸的是,其价值仍然较低。然而,这也适用于另一种情况。

一套 “住过 “的房子,如果位于一个受欢迎的社区,就会产生很高的需求,从而产生高价。通过这种所谓的 “比较价值程序”,你甚至可以自己确定你的公寓的大致价值。在比较价值程序的意义上,可比较的是附近的类似公寓。

然而,相邻单位的赋值 “范例 “也应该是合理的最新的。比方说,一个十年前实现的价值也反映了十年前的市场情况。

 

注意:这三个程序中的每一个通常都会得出不同的结果!

计算实例 比较值

简单解释:为了计算房产的比较价值,我们以两个房产的关系为例。利用购买价格和总居住面积的信息,我们就可以计算出你的房产的购买比例价格。

要估价的财产的细节。

  • 被估价的财产面积:200平方米
  • 待估财产的购买价格:?

比较财产的细节。

  • 比较房产的面积:100平方米
  • 比较房产的购买价格:300,000欧元

资本化收益价值、比较价值和资产价值

对于出租的房产,“资本化收益价值法“通常是评估的重点。除了房产的土地价值外,房产的租金收入和所谓的房产利率也被用于评估。

除了比较价值法“资产价值法“也经常被用于自用住宅,特别是豪宅。这里的重点是结构性资产的物质价值,除其他外,它是由结构的立方米价格和建筑价格指数得出。

在任何情况下,后两种方法都适合对你的公寓进行非常准确的估值,但最终只能由专业人士来使用。归根结底,只有有经验的房地产经纪人才对比较价值法的市场情况有所了解。

这很正常,因为估值的基本参数是不同的。然后,你的房地产经纪人作为房产专家会向你解释哪种价值是适合你或你的目标的。

住房估价的费用

为了计算,首先要进行粗略的估价。因此,在大多数情况下,最终估价的价格是基于待估财产的估计价值。

如果房产价值低于150,000欧元的限额,你可以期待大约1500欧元的费用。对于价值超过100万欧元的豪华房产公寓楼,估计费用增加到3000欧元。

  • 价值150,000欧元以下,约1500欧元
  • 价值超过1.000.000欧元,约为3.000欧元

来源:联邦专家协会

关于住房估价的结论–检查表

比较你附近的公寓的价值,为你确定自己公寓的价值提供了一个非常好的第一参考点。原则上,以下因素会增加价值。

  • 你的单位位于一个有吸引力的住宅区内的位置
  • 位于大都市范围内或靠近主要中心的位置
  • 安静的市内地点,最好也是城市的中心地带
  • 与当地公共交通的良好连接
  • 离超市、医生、药店、当局都很近
  • 保养良好的生活环境
  • 房屋内公共设施的良好状况
  • 对你的家进行高水平的照顾
  • 一个电梯系统
  • 停车位或地下停车场

A matter for experts: Valuation of your home

估值的文件

因此,准确确定一个单位的价值涉及很多基本条件。即使你目前没有出售公寓的想法,你也应该编制一些基本文件,以便进行准确的估价。他们将帮助房地产经纪人进行准确的评估,并与未来可能的买家建立起坚实的信任基础。

重要文件包括。

  1. 土地登记摘录
  2. 分歧声明
  3. 平面图
  4. 业主会议记录
  5. 过去三年的住房福利报表
  6. 维修储备金概述
  7. 保险证明
  8. 能源证书
  9. 如果你的公寓是出租的,请提供租赁协议的副本

即使能源证书总是针对公寓所在的整个房屋签发的,该证书也可以直接得出关于公寓能源状况的结论。这就是为什么在任何估值中都不应该缺少证书。

谈到保险,只有保护实际建筑结构的政策才是重要的。这意味着火灾和建筑保险。由于该公寓通常是一栋公寓的一部分,通常必须通过管理人向保险公司索取一份保单副本。你的家庭用品的保险不属于估值的一部分!

避免估价中的错误

要马上提到(自己的)估值中最重要的错误之一。大多数公寓业主都对自己的房产有着强烈的感情。通常情况下,他们自己并没有注意到这种依恋,而是不自觉地把单位的价值定得太高。

第二个错误经常发生在公寓的销售是在(时间)压力下进行的。因此,价格通常过低,因为业主希望能更快地出售。这正是为什么即使没有具体的出售意图,确定自己的平面价值也是有意义的。这样,我就可以确保在出售时有一个坚实的价值基础 “在抽屉里”,也可以深入了解我的公寓的价值多年来的发展。

尽管我们在上面提到,比较价值法是确定价值的最常见的方法,并提到了附近可比单位的价格水平:如果使用邻居、朋友或熟人的价值声明,甚至是相关房地产门户网站上的广告,这正是可能出现错误的地方。毕竟,谁知道所做的声明是否反映了后来的销售现实。

经纪人在调查中可以做什么?

谁是评估你房屋价值的合适人选?房地产经纪人还是测量师?这个基本问题的答案取决于你所追求的估价目标。

如果评估必须在法庭上站住脚,你总是需要一个评估师或专家,例如在离婚案件中。评估必须由 “国家批准的房地产估价师 “进行高一级的评估。然后,该评估被所有当局接受。无论你选择这两种方法中的哪一种:这些评估都要花钱。两位评估师在质量上没有实际差异,甚至没有实现不同的价值。

如果两者都认真地按照相同的规范工作,即使是房地产经纪人确定的单位价值也不会与评估师的价值有什么不同。然而,房地产经纪人的 “专家意见 “在法庭上或其他机构面前并不成立。这与房地产经纪人缺乏培训或资格没有关系。

如果你想通过价值评估向潜在的买家自信而有能力地展示自己,自由职业的房地产专家或经纪人的评估(通常也是免费的)是绝对足够的。

因为对所有的专家来说,有一件事要记住:不是每个自称是评估师或专家的人实际上都是专家。例如,如果是评估师,要注意工商会颁发的证书和培训,如果是房地产经纪人,要注意在公寓的评估和销售过程中的相应专业知识。

结论:住房估价

物业的价值,包括你的公寓,可以用各种估价方法来确定。与可能性一样多的是结果,因为你总是会得到不同的结果。这很正常,也很正确,因为每种估值方法都是基于不同的方法。

在线评估只是一个假象:最简单的参数

为什么?门户网站想要你的联系方式,填写 “免费”,然后你就走了……

在线估价主要是基于房产的位置,通常只能充分捕捉到房产的实际状况。因此,在线估价往往会产生一个过于乐观的财产价值。

不应过于欣喜地看待这一结果。

如果你随后委托房地产经纪人或其他专家–包括政府评估师–来确定价值,他或她会给你一个较低的市场价值。

评估师总是在评估日期确定价值,并利用最近的数据工作,而在线评估是一个免费的工具,你将产生费用与直言的评估师。然而,永远不会有任何不愉快的意外,因为与经纪人的成功费用已经事先确定。

他的估值将包括近期的数据以及对未来几个月的预测。此外,房地产经纪人会与你讨论价值,并推荐一个上市价格。

估值是房地产营销的关键。作为所有者,你不应该留下任何机会或敢于尝试。毕竟,你的财务前景岌岌可危,它应该是光明的。

你想卖吗?阅读更多关于税收、程序和其他方面的提示,请点击出售公寓

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