S-公司：房地产、组建、优势/劣势和税收

S型公司–对于房地产来说，S型公司在某种程度上已经失宠了，但并不是有什么好的理由。组建S公司以减少责任并为房地产省税，仍然是值得的。许多人将从S型公司的房地产投资中受益匪浅。你需要什么表格，如何申报，S型公司对房地产的优势、劣势和风险是什么等等，我们在这里讨论。

Key Facts -

S-公司的最大节税额度 – 自营职业者的税收

S公司/S资本公司：成立、优势和劣势

S公司通常是为短期投资者服务的。其形式通常出现在那些喜欢卖房子（翻转房子）的投资者中，而不是像有限合伙这样的长期投资选择。知道这种形式的存在以及它的优点和缺点是什么，是很方便的。你可能还会发现，这种形式的公司在减少你的责任和增加利润方面非常实用。

定义和基础知识：S公司

S型公司，也缩写为S-Corp，是公司。这些公司有一定数量的股东，利润、亏损等都转嫁给他们。这意味着利润不属于公司，而是直接转给所有股东。这通常意味着对每个人的收入征收较少的税。

S公司能否拥有房地产？

是的，事实上，经常从事房地产销售业务的房地产投资者对S型公司（或像S型公司一样纳税的有限责任公司）最为有利。

非常适用于房地产的销售

组建一个S型公司。如何改变状态

这就清楚地表明了什么是S公司。现在的问题是如何成为这样的公司。在你开始这个过程之前，确保你符合国税局所描述的资格。

成为S公司的要求–法规

根据美国国税局的规定，要想有资格组建S公司，你必须首先满足这些要求。

它必须不是一个国际公司
股东必须符合条件（可以是个人、某些信托和遗产，但不能是合伙企业、公司或非居民外国人股东
小于或等于100个股东
只限于一类股份
没有金融机构、保险公司或国内国际分销公司

简单的过程–成为S公司的所有步骤

要将你的公司地位改为S型公司，你所要做的就是满足要求并填写IRS 2553表。然后，它必须由所有股东（以及他们的配偶，如果适用）签署。如果是一家新公司，它在成立后有两个半月的时间来申请S公司的地位。否则，它仍然在C分章中。

过程总结。

国税局的2553表
全体成员签名
提前提交

文件。

2553表 – 国税局

优势。分期付款、扣税和折旧

房产的卖家可以避免自营职业/社会保障税的一部分，即出售房产所得的金额。其他优点包括S公司避免双重征税，保护股东责任，减少自营职业税，以及（在某些条件下）允许将升值的财产捐给S公司而不确认收益。与大多数房地产公司一样，S型公司也保护股东不受债务影响。

分期销售的利润实现方式
资本收益税率
免税交换财产
折旧扣除

劣势。损失扣减、限额和股票类别

S型公司在房地产界是有争议的。以下是原因。你可能不会像你想象的那样节省。S-公司的一些股东不能从他们的收益表中扣除公司的损失。这意味着投资者希望得到的保护已经丧失。当然，还有对股东人数的限制，这对较大的或成长中的公司来说可能是一种阻碍。其他的限制，如股东（如美国公民）和股票类型，也是不利因素。

不能扣除损失
对股东人数的限制
股东必须是美国公民
只有一个类别的股票

房地产S公司：通过炒作获利

S-公司最受欢迎的应用是翻转。这意味着，在短时间内购买和装修房屋的人可以得到很好的服务。这是因为翻牌往往涉及高额税款，而且很少有减税的机会。S型公司可以抵制这个问题。

炒股–必须用S型公司来做

如前所述，S型公司很适合于 “房地产炒作”。当房地产被翻转时，它被认为是库存，投资者被认为是 “经销商”。不在S型公司下经营的房地产商，就会错过S型公司的这些好处。

为什么S型公司最适合炒股？

你可以节省自营职业税（占你收入的15.3%）。这要与你的所得税区分开来。如果你赚了100000的利润，作为有限责任公司，你必须同时缴纳所得税和自营职业税，这当然是你想避免的。

税收：S型公司

当然，S型公司最大的优势还是在于，你可以避免作为房地产投资者必须缴纳的自营职业税。

自营职业税
如何用S型公司省税

S-公司的最大节税额度 – 自营职业者的税收

当你成为S型公司时，你会立即减少你的自营职业税。出现这种情况是因为当你成为S型公司时，你可以从你的红利中分得收入。这些红利不需要缴纳自营职业税。当然，你的工资仍然是，但它更少。

你想节省更多的财产税吗？

房地产税收减免

如何用S型公司省税

要充分了解这些税收优惠是如何运作的，请观看以下视频。它解释了你可以通过S公司节省最多的方式。

S公司实例–解释

假设约翰和简成立了一家S公司。他们平分财产，简贡献了95万美元的现金。另一方面，约翰贡献了价值950,000美元的财产，该财产以850,000美元抵押，原始金额为600,000美元。抵押贷款现在包括在S公司中。这意味着约翰已经没有债务。事实上，抵押贷款高于他的房产成本，所以他理论上有25万美元的利润。还要注意，这笔存款是免税的。现在，这可能是不公平或不可取的，但这是S公司的一个方面。