购买公寓楼是好主意吗？全球最快的评价（也适用于公寓）

你从一个熟人那里听说有一处公寓楼出售？那你一定想尽快知道：购买是否值得？通过几个简单的数字，你可以在几分钟内自己判断 (快速评估公寓楼) —— 不需要评估师或中介。你需要什么？地址、购买价格、年净冷租金（JNKM）、翻新状况、租金水平、租金上涨潜力 —— 开始吧！更多视频？👉 关注我的 YouTube x Lukinski Immobilien。 5分钟内评估公寓楼 让我们从一个可能今天就发生在你身上的案例开始： 想象一下，一位朋友坐在你旁边的咖啡馆里，说：“在这条街上有人想出售一栋公寓楼，我认识那位老妇人，现在她的儿子在处理这件事。我帮你问问看。” 一天后，你通过WhatsApp收到了这些数据：年租金24万欧元，购买价格应为850万欧元，A类地段。听起来很吸引人 – 但这真的是一笔好交易吗？ 重要的是：你只需要两个数字——购买价格（KP） 和 年净冷租金（JNKM）。凭借这两个数字，你可以立即计算出 价格系数 和 毛租金收益率。这两个指标是判断一项投资是否具有意义最重要的关键数据。 免费计算器，用于你的快速评估 无论收益率还是房价因素 – 请使用我的 免费房地产计算器 在 Immobilien Guru 或直接使用 房价因素计算器。 此处免费获取 Stream – 世界上最快的房地产 评价！更多视频？👉 关注我的 YouTube x Lukinski Immobilien。 计算房价因素和毛收益率 示例： 房价：8,500,000 € JNKM：240,000 € 现在立即开始： 房价因素 = 房价 / JNKM […]

阅读更多 ›

GroKo-Leaks x YouTube：特别基金、建筑政策、利率——首次购房者和投资者分析

在基民盟与社民党的联合政府谈判中，部分内容已经浮出水面，甚至部分文件被泄露。这些草案为德国未来的房地产政策提供了有趣的展望。特别值得关注的是：针对首次购房者的新资助模式、对投资者的税收激励措施，以及一个可能影响利率发展的特别基金。我的新视频将这些事实简洁地汇总如下。 政治上讨论了哪些内容？ 据泄露文件显示，基民盟和社民党目前正在讨论多项措施，以稳定德国房地产市场并刺激住房建设。充分利用税收优惠：房地产税收建议。其中讨论的要点包括： 最高达五百亿欧元的新特别基金 重新引入新建住房的特别折旧 为首付较低的首次购房者提供资助计划 数字化和建筑许可加速 这些措施对买家和资本投资者的影响各不相同。以下我们将根据目标群体区分事实。 首先观看关于泄露内容的视频，然后是针对买家和资本投资者的事实。 联合政府泄露内容：视频 特别基金、建筑政策、利率发展和特别折旧在YouTube x 房地产经验。 首次购房者：便利措施，但融资成本上升 目前许多年轻买家正面临较高的入门门槛：利率上升、自有资金紧张和房价昂贵。政府正在作出反应——至少根据草案——通过有针对性的资助建议： 计划措施： 家庭利率支持计划 降低KfW融资的入门门槛 首次购房简化补贴 但同时，国家计划设立一个数十亿规模的特别基金。该基金将通过新债务进行融资——而这也带来了问题：资本市场利率因此可能长期上升。 尽管欧洲央行降低基准利率，但对住房贷款的影响有限。住房贷款主要参考长期债券，如十年期德国国债。如果其收益上升，建筑贷款利率比较也将上升——尤其是对首次购房者而言，长期贷款期限是一个严重的问题。 首次购房者现在应注意的事项： 审查利率保障（例如远期贷款） 尽早规划资助机会 合理计算购买决策 针对投资者：特别折旧作为杠杆 对于投资者而言，计划中的特别折旧在新建项目中可能成为一个关键杠杆。目前，住宅建筑的直线折旧每年限制在约2%。特别折旧允许在最初几年进行额外折旧——根据早期模型，每年可高达5%，持续四年。 示例优势： 更快的折旧 = 更快的税务减免 通过税务优化提高自有资本比例 新建项目中的更多投资激励 在建筑成本不断上升的时期，这些激励措施可能会再次为项目市场注入活力。然而：计划同时引入的特殊基金将增加国家的资本需求——从而可能导致未来几个月外债利息进一步上升。 投资者现在可以采取的措施： 重新评估新建项目的税务情况 尽早确保融资策略 将具有税务效果的资助机会相结合 在政策与市场之间：新的动态正在形成 泄露的计划显示：政府希望设置激励措施——既针对私人买家，也针对机构投资者。然而，这些计划产生的财务框架可能会长期增加融资成本。这导致了一个有趣的动态： 一方面更多资助 另一方面利息成本上升 在房地产市场中活跃的人，无论是个人还是商业用途，都应该密切关注这一发展趋势。因为这将决定补贴是否真的能带来可观的优势，或者是否会因更高的贷款成本而被抵消。 结论？买家和投资者的机会——伴随风险溢价 对于首次购房者来说，新的补贴计划可能有助于他们最终迈出拥有房产的一步。对于投资者而言，特别折旧使新房再次变得更具吸引力。然而，计划中的国家支出将带来利率风险，可能会使融资变得更加困难。 现在采取行动的人应有针对性地进行比较，审查补贴，并最重要的是：战略性地保障融资成本。因为大联合政府希望推动很多事情——但它也会推动利率。 来源和背景： Https://www.welt.de/politik/… Https://www.bild.de/politik/… Https://www.handelsblatt.com/meinung/…

阅读更多 ›

一栋公寓楼值多少钱？公寓大楼的 5 个价值因素

一栋公寓楼值多少钱？在房地产投资领域，经常会出现这样的问题：一栋公寓楼到底值多少钱？无论是对于潜在买家、卖家还是希望扩大投资组合的投资者来说，这个问题都至关重要。然而，确定一栋公寓楼的价值并不简单，需要对各种因素进行全面分析。 这 5 个因素决定了公寓楼的价值 提前提示，我推荐我的导游： 公寓楼估价 对价值起决定性作用的是 物业位置（宏观和微观位置） 财产和缺陷（状况） 使用类型 租户和租赁协议 潜力 赶紧解释： 房产所在地：柏林、伍珀塔尔还是乡村？ 众所周知，地理位置是房地产估价的决定性因素。宏观位置（区域和城市范围的因素，如经济形势、基础设施和发展前景）和微观位置（房产的直接周边环境、邻里关系、公共交通的便利性）都会被考虑在内。 下面是 ImmoScout24 的快速报价查询： 柏林 Rudow -1,149,000 € / 355 平方米居住面积 -A 级地段 上巴门，伍珀塔尔 -629,000 € / for 456 m²living space -B-location Wusterhausen/Dosse (Brandenburg) -128,000 欧元，居住面积305 平方米-C 区位置 柏林和 Wusterhausen 相距约 100 公里，购买价格相差约 10 倍。 地理位置对房产价值的影响如此之大。 想了解更多信息？请阅读我的指南： 物业位置 财产状况 公寓楼的状况在估价中起着关键作用。建筑年份、建筑结构、翻新和现代化要求以及能源效率等方面都在考虑之列。维护良好、现代化程度高的建筑可能比需要翻新的老房子价值更高。 更多关于施工年限和缺陷的信息： […]

阅读更多 ›

销售能源性能证书：强制性？内容、结构、费用 – 快速解释

德国的能效证书 – 简而言之：在出售房产时，法律要求提供能效证书。房产的能源状况是潜在买家做出决定时最重要的因素之一。能源性能证书提供了有关房产能源效率的信息，并对未来的能源消耗进行了预测。能源效率的等级从 A+ 到 H，其中 H 表示急需采取能源翻新行动，也表示该物业在能源消耗方面不再符合最新要求。 没有能源性能证书的房产不得出售 能源性能证书的制作（根据EnEV 第 16 条）只能由合格的专家进行。这意味着您需要寻找一位拥有相应执照的专家。根据 EnEV 第 16 节的规定，每一位潜在的房产买家都必须获得一份能效证书。作为房产的所有者和销售者，您有义务起草该证书并将其纳入销售文件中。拒绝出示能效证书属于行政违法行为，最高可被处以 15000 欧元的罚款。 为什么能效证书如此重要？ 它可为买方提供有关房产能源状况的所有相关信息。此外，它还提供了以前的能源消耗信息以及未来业主的预期能源成本。如果能源平衡为负值，则向潜在买家表明有必要进行翻新，这可能意味着更换电气和供暖系统等的高昂费用。 快速解释能源证书 关于能效证书的 5 个最重要事实 法律义务：在出售房产时，法律要求提供能源性能证书。 决策标准：房产的能源效率是潜在买家的一个重要标准。 能效信息：能效证书提供有关房屋能效和预计能耗的信息。 从 A+ 到 H 的等级：能源效率按从 A+ 到 H 的等级评定，H 级表示急需翻新。 如不出示则构成行政违法：业主必须起草并出示能效证书；拒不出示者将被处以最高 15000 欧元的罚款。 能源性能证书或物业的能源状况在物业估值和公寓楼估值中也发挥着作用。 结构：内容和结构说明 下面是一段简短的视频，逐步解释了能效证书的各个要素。 需求证书还是消费证书？成本和收益 这两种形式都可以使用，但它们之间的区别如下： 消费证书 需求证书 快速解释消费证书 能耗证书的费用通常为 100 欧元，而需求证书的费用在 300 至 500 […]

阅读更多 ›

确定市场价值：确定市场价值并计算销售价格

市场价值的确定 – 财产评估条例(ImmoWertV) 对财产市场价值的确定做出了法律规定。除了房产的使用类型、面积和条件外，房产的能源效率也是确定市场价值的重要因素。市场价值由房地产经纪人或测量师确定。您需要了解的有关市场价值和估价方法的所有信息 [年份]，请点击此处！ 市场价值：房屋和公寓的销售价格[年份 让我们从最重要的两个问题开始： 市场价值是什么意思？ 市场价值是指根据物业或其他估价对象的法律情况和实际特点、其他属性和位置，在规定时间内的正常业务过程中可以实现的价格。 2004 年，《德国建筑法规》（BauGB）第 194 条的市场价值定义中增加了 “市场价值 “一词，该词在整个欧盟范围内使用。因此，市场价值是对市场上可实现价格的估计。市场价值通常用于土地和建筑物的买卖。在强制出售、税务局评税、离婚和继承 时，也可能需要确定市场价值。 在哪里可以找到市场价值？ 您不会在清单中找到市场价值，它必须使用典型的估价方法计算出来，稍后再详述。 确定市场价值：如何计算市场价值？ 市场价值评估涉及房地产的宏观位置（城市/地区）和微观位置（房地产周边环境）、区域、面积以及可能降低价值的任何现有土地费用。根据 BauGB 的规定，市场价值不是一个永久固定的价值，而是指评估中所述的参考日期。在一定时期内，市场价值可能会发生重大变化。 市场价值对估价时的价值进行量化。市场价值评估需要考虑以下几点： 如果开发，房产的重要价值 房地产的性质和位置（面积、开发类型） 法律情况（如土地登记、古迹保护） 估值的其他目的 但是 但实际上，市场需求对房产价值有着决定性的影响。 不同地区对房产的需求和所追求的功能大不相同。想想慕尼黑和柏林这样的A 级城市，地理位置对市场价值起着至关重要的作用。 确定市场价值的文件 在对房地产销售进行估价时，一般会对以下文件进行分析： 土地登记摘录 建筑平面图、楼层平面图、剖面图 建筑说明 场地平面图和地块图 居住面积计算 能源证书 对于共有公寓，还需要提供以下材料： 最近三次业主大会的会议记录 业务计划 分割声明（土地登记） 住房福利声明 对于有收入的房产，也必须提交这些资料： 运营成本 租赁清单 租赁协议 还必须考虑权利和抵押权： 公证契约 特殊登记（通行权、居住权等） 市场价值标准的权重 对房产的位置和未来预期风险给予了特别重视。这些风险通常是现代化风险，例如由于翻修工程积压而预计产生的费用。此外，还要评估最昂贵的维护措施，通常包括屋顶、地下室、窗户和暖气。房屋类型也要进行评估。如果建筑建于 1945 年之前，则属于老建筑；建于 […]

阅读更多 ›

有产权和无产权房产贷款：部分、全部和 110%融资的比较

作为未来的房主，正确的购房融资是您必须做出的最重要的决定之一。资产净值在其中起着至关重要的作用，因为它直接影响到融资方案和长期财务负担。在这里，我将为您比较三种不同的融资方案，从全额融资到股本出资，并分析其对每月分期付款和总成本的影响。此外，我们还将探讨为什么保留一定数量的股权是可取的，以及这对利率有何影响！ 首先：为什么 110% 或全额融资是值得的？ 作为投资者，您更愿意贷款购买房产，并在较长时期内（约 35 年）偿还贷款。这样做的好处是：您需要的资产较少，因此可以 “投入更多资金”（因为您不需要任何资金）。这使您可以获得更多的租金收入。是的，有利息，但也有通货膨胀。货币贬值确保贷款分期付款实际上变得 “更便宜”。点击此处了解更多信息：房产作为投资的优势。 这就是为什么值得计算这三种情况的原因！ 房产的全额融资：成本 全额融资示例：假设房产购买价为 240,000 欧元，且无股本出资： 房产购买价：24 万欧元 股本：0 欧元 贷款额：24 万欧元 贷款条件： 利率（实际利率）2.5% – 根据银行/信用评级，全额融资的利率可能会高出 0.05 至 0.1 期限：20 年 每月分期付款：1,218.75 欧元 按购买价的 110% 融资：费用 110% 融资示例 – 在这种情况下，除了购买辅助费用和储备金外，还为购买价格的 10% 提供融资： 房产购买价：24 万欧元 股本：0 欧元 贷款金额（包括 10%的辅助费用）：264 000 欧元 贷款条件： 利率（实际利率）2.5% – 根据银行/信用评级，全额融资的利率可能会高出 0.05 至 0.1 […]

阅读更多 ›

租金收益率与购买价格倍数对比：详解！用于快速评估/比较房产的计算方法

租金收益率对比购买价格倍数。我们的房地产词典收录了从A到Z的所有重要术语。我们将详细讲解如何计算房产收益率，以及背后所用的公式。收益现值法如何运作，我们也会通过示例计算详细说明。计算购买价格倍数——购买价格倍数与毛租金收益率之间究竟有什么区别？房地产新手在评估房产时，经常会听到两个专业术语：购买价格倍数和毛租金收益率（简称租金收益率）。两者都有助于快速评估房产，从而比较不同的报价——甚至在实地看房之前，仅凭房源资料、报价或房产门户网站上的广告即可进行比较。 区别：购买价格倍数与租金收益率 两种计算方式所使用的因素其实相同：年租金收入与投资成本。区别仅在于计算公式的排列方式，因而结果也不同。再附上一个小贴士：我的房产应用和在线计算器，完全免费，随时可用： 净收益率计算器 购买价格倍数计算器 两者都能反映出投资的盈利能力。 租金收益率：结果说明……定义 租金收益率计算结果： 租金收益率 > 每月剩余多少盈余，用于偿还本金、利息以及维修储备金，或用于财富积累？ 在95%的情况下都会使用（净）租金收益率，尤其适用于产权公寓或单栋住宅这类“较小”规模的房产。 购买价格倍数：结果说明……定义 购买价格倍数计算结果： 购买价格倍数 > 需要多少年，年租金收入才能还清全部投资成本？ 购买价格倍数则常用于“较大”规模的房产类别，例如出租公寓楼及公寓楼组合投资。 收益率/购买价格倍数简化公式 接下来您将了解到的公式，简化后如下所示： X / Y = Z1 Y / X = Z2 Z = 盈利能力 收益率还是购买价格倍数？建议：租金收益率 作为房地产新手，您需要尽快获得持续的收入，因为您的大部分自有资金很可能都投入到了第一套房产中。因此，对新手而言，按照租金收益率来比较房产更为实用——这样您能立刻知道，某一套房产（对您而言）每月能产生多少盈余。 购买价格倍数则更适用于长期投资（目标是10年、20年、30年后的资产增值；在此之前您每月可能还需要额外支付），此时短期现金流并非重点。 提示！您可以在我的新项目（专为购房者打造）中了解更多两者之间的区别！深入解析“收益与房产投资”之间的细微差别 – 外部链接 无论如何，这两种计算方法的目的都是让您能够快速比较不同的房产报价！ 租金收益率！示例 + 收益率应达到多高？ 让我们再次详细了解这两种盈利能力计算方式，并结合示例说明。 再简要重申一下定义：计算毛租金收益率时，结果会告诉您每月剩余多少盈余，构成您的现金流（提示：我的现金流计算器），用于偿还本金和利息（银行融资）以及维修储备金——剩下的部分，则可用于您自身额外的财富积累。 租金收益率计算器 公式与比较 租金收益率 = 年净收益 / 投资额 * 100 购买价格为10万欧元，年租金为3,200欧元。计算方式如下： […]

阅读更多 ›

通货膨胀率高，利率上升。房地产贷款和后续融资的提示

通货膨胀率高，利率上升 – 通货膨胀率比几十年来都要高！ – 通货膨胀率高的原因是什么？其后果是：贷款利率上升。当通货膨胀率高，利率上升时，该怎么办？最好的主意是：购买房地产，并迅速进行，以确保现在的有利利率。我在这里告诉你，利率只有1%的变化意味着什么!PS：在90年代，利率在7%、8%的范围内，目前你的融资仍在2%左右，有时甚至低至3%。这是关于1）对通货膨胀的保护，另一方面2）正确的购买时间–现在！。因为利率将继续上升，而且上升。为第一笔贷款和正在考虑后续融资的人提供提示。 房地产贷款。快速解释 如果你正在寻找后续融资的技巧，你可以跳过这一小部分那些想为自己的第一套房产融资的人，无论是房子还是公寓，再次快速解释。 年金/信贷分期付款是什么意思？ 年金/贷款分期付款 – 专业术语 “年金 “是指你每年向银行偿还的房地产贷款。这包括还款（贷款偿还）和利息（你的贷款费用）。如果利率上升，你的月度贷款分期付款，或年度年金，将增加。 迅速解释。 年金–来自还款和利息的年度金额 贷款分期付款 – 每月付款（还款和利息）。 还款是什么意思？- 贷款偿还 还款（偿还贷款）–还款一词是指你的贷款偿还。每次还款，剩余的债务就会减少，利息也会减少。 提示。题外话–作为一个有融资的业主，你不认为通货膨胀是如此糟糕。为什么？ 典型的还款方式是（曾经）每年2%。有了这2%，你就可以在30年内为你的财产提供资金（每年2%），相应地也可以利用通货膨胀（货币贬值）给你带来的好处。毕竟，今天的1,000欧元在10年后的3%、4%甚至5%的通胀率下 “不再一样了”。同时，你的房产价值也在增加，你的租金收入也在增加。在此阅读更多关于房地产和通货膨胀的信息。 利息是什么意思？- 信贷成本 利息（信贷成本）–可以说，利息是你为贷款支付的成本。每月或每年的利息费用的基础是你剩余的债务数额。 在过去的10年、15年里，你通常以2%的利率来计算。这种情况现在正在改变，因为利率正在上升。 利率越高，你的每月费用就越高 你可以在计算中看到即将到来的利率上升对你资产的影响。 高通胀、利率上升：为您的贷款提供提示 我文章中的提示。高通货膨胀，利率上升，怎么办？ on immobilien-erfahrung.de 高通货膨胀率，利率上升，这对大多数人来说是新闻！但是，这并不意味着我们就可以不受影响。 自2011年以来，欧洲央行一直没有提高关键利率。这种新形势对房屋建筑商和资本投资者提出了挑战，并迫使他们采取新的思维方式。让我们再一次总结一下这些提示。 新的房地产贷款：不要等待太久 你应该尽快关闭你的贷款，而且时间越长越好，这是我们在利率转折时期能给你的最好提示。 利率将上升，保护自己不受利率上升影响的最好方法–毕竟你要偿还几十年的贷款–是迅速贷款。你的贷款也应该尽可能长，这样你就可以尽可能长地利用仍然有利的利率。 你想及时购买吗？然后。 尽快完成 尽可能长期地结束 如果不再是关于你的第一次房产融资，而是关于即将到来的后续融资，我可以推荐如下。 1年以上的后续融资。远期贷款 通过 “远期贷款”，你可以利用现在的利率在1年或2年内进行后续融资。 当你的房子或公寓的后续融资到期时，这是我的建议。 你从未听说过远期贷款吗？那么这里就简单解释一下。 远期贷款=提前结束，保证当前的利率 远期贷款 – 远期贷款是典型的年金贷款，唯一的区别是你在当前融资结束前的一到两年取出来。费用有些高，但你现在已经可以锁定（甚至更有利的）利率了。如果两年后的利率明显提高，你的后续融资将从今天的有效利率开始。 5年以上的后续融资。短期的 不幸的是，远期贷款只能在一定时期内进行，因此，如果你的后续融资在五年、六年或七年后首先到期，那么这个针对当前利率情况的提示将对你有所帮助! 短期后续融资（只有1、2年期限），等待利率发展。 […]

阅读更多 ›

建筑融资：利率、条件的比较、提示和计算器

建筑融资–拥有房屋或公寓的道路通常要经过建筑融资。除了经典的带土地抵押的年金贷款外，还有其他有吸引力和可单独计算的建筑贷款。你可以根据你的个人条件，通过全面搜索和比较，找到最有利的报价。 以高于平均水平的条件计算出合适的建筑贷款 你可能已经使用了在线贷款计算器，并发现你可以在什么条件下获得你的建筑贷款。这个计算是我们为您提供的卢金斯基定制建筑融资方案的第一个预览。由于目前的低利率，你可以非常有利地融资，并确信在支持下，你会找到最便宜和最安全的方式进入自己的四壁。 谈到建筑贷款，有各种选择。 年金贷款只是一个例子，尽管这种建筑融资是最经常使用的提议。另外，你可以选择远期贷款，如果你想为一套公寓融资，你可以用住宅贷款融资。你的信用度和你带来的资产对建筑贷款的借贷利息和有效利率有决定性的影响。 如果你想建造，不同的融资可能比你想购买更突出。告诉我们你的个人要求，让我们了解你想融资多少财产和你想偿还多长时间。根据你所设想的房价，我们将确定最佳条件，并提交一份能说服你的建议，为你以优惠的价格获得自己的住房铺平道路。 与经典贷款的区别？ 建筑融资与传统的消费贷款不同，其利率更优惠，期限更长。在融资中，财产作为抵押品。债务被记入土地登记册。如果不能按时偿还分期付款，银行有权终止房地产贷款，并要求取消赎回权。在这种情况下，它可以拿回自己的钱或其中的一大部分。由于有了这些抵押品，银行有可能为房地产融资提供比没有抵押品的消费贷款更有利的条件。 额外提示!你是否已经知道我们的指南，建筑融资的9个提示？在这里阅读全部内容。 建筑融资：9个具体提示 对不同供应商进行比较是很重要的 如果你想了解建筑融资的选择和细节，房地产经纪人会为你提供个人建议。如果你想出售你的房产，房地产经纪人会提供一揽子服务。地产代理对市场了如指掌，并将经验带到工作中。您可以从个人支持和无压力的房产销售中受益。 经纪人还可以支持你在建筑融资方面的规划。 来自不同部分的个人建筑融资 许多房产买家进行建筑融资，因为这笔钱不能一次性付清。财产的融资应事先进行安全的规划。利用个人建议的优势，因为融资计划总是适应建设者的情况。 它站在各种支柱上。这意味着，一个房产通常不会只用一笔贷款来融资。现有股权、补贴贷款、建筑储蓄合同和传统银行贷款的组合是融资的组成部分。在规划阶段对不同的供应商进行比较是很重要的。 建筑融资：利率及其影响（贷款利率） 建筑融资的特点是期限长。如果利率在小数点后只有几个百分点，这可以使整个期限的储蓄达到四位数。 每月的分期付款额较低，利息支付也没有那么高。在签订合同之前，也应比较来自补贴贷款领域的报价。准备好的建筑储蓄合同可以减少每月的分期付款，股权资本或提供个人捐款也是如此。归根结底，重要的是，建筑融资的设置方式是可以贯穿整个期限的。除了比较各种报价外，建议是非常重要的。 建造和搬入自己家的附带费用 融资并没有与购买房产的价格一起完成。你必须考虑到进一步的成本。 购买房屋时，应向公证员和房地产经纪人支付费用。作为建筑商，你要支付保险费，而且你应该期望能同时支付新房的第一批分期付款和租金。在搬进去之前，你可能需要购买取暖油。根据坦克的大小和目前的市场价格，这可以达到四位数。还要把搬家的费用纳入融资的范畴。如果你要搬到另一个城市，而且不能自己组织搬家，这一点尤其正确。 融资也可以包括与房屋建设没有直接关系的部分。如果你带着股权资本，并能变现现金投资或存款，以减少贷款成本，这是很有利的。比较市场上的报价会给你的建筑融资成本带来额外的节省。 计算器：建筑融资的精确规划 计算器在建筑融资方面是必要的，以便能够准确地确定购买或装修房产的成本。计算器也被用来确定贷款的成本。 借款成本：利息和赎回部分 贷款成本包括利息和当前贷款金额的还款部分。兴趣在这里起着重要的作用。由于房地产贷款的期限通常为十年，所以利息的支付会在很长一段时间内分摊。如果一家银行的报价在利率上只便宜半个百分点，你一年就已经可以节省几百欧元。这也是由于贷款额度高，对于大多数建筑融资来说，贷款额度达到六位数。在进行贷款之前，个人建议是很重要的。 建筑融资通常由几个支柱组成，而不仅仅是单一的贷款。建筑物储蓄合同、股权资本和开发贷款都在经典的银行贷款之前。原因是这些形式的融资在成本上明显比银行贷款便宜。该计算器可以帮助你将融资分为不同的要素，从而确定费用。 房屋和公寓的免费在线计算器 点击这里返回到所有在线计算器提示的概述。 在线计算器：房地产 在此阅读更多关于各个主题的信息。 预算计算器 预算计算器 偶发性购买成本计算器 租金计算器 还款计算器 利息计算器 我们想指出的是，仅仅是最低的利率并不能提供任何适合你要求的真正好的建筑贷款的信息。只有当整个条件符合你的要求，框架条件的灵活性和还款期根据你选择的分期付款金额是正确的，你才能选择最适合你的建筑贷款。

阅读更多 ›

购买和租赁别墅。产量，季节，服务费，装修，融资…

买入并出租别墅–是许多业主青睐的模式，特别是位于别人去度假的地方的别墅。例如，西班牙作为一个热点，特别是马略卡岛、伊比沙岛，但也有马贝拉，这取决于你与其中一个地方有什么个人联系。如果你想出租你的别墅，你不仅是为了自己使用而购买，而且也是经典的投资，目的是让房产产生收入。这么多（收益），可以覆盖成本（贷款偿还、利息和别墅的维护）。了解你需要知道的一切，包括收益率、别墅的季节性租金、你的额外费用，从维护到游泳池服务以及关于融资的事实。另外，在购买房地产时，西班牙的房产税。 出租别墅：投资回报和价值增加 值得在西班牙租房吗？是的!正如你在后面的例子中所看到的，有些人仅仅通过在旺季和旺季前后的租赁，每年就能产生5%-10%的购买金额。剩下的3-6个月，你自己使用你的别墅。 你是否打算第一次租房？ 不仅是租金有利可图，在马洛卡或伊比沙等特殊地点，房产的价值也会增加。在收益率计算之后，会有更多关于这方面的内容。 在这里的指南中了解你需要知道的一切! 租房：别墅的收益 在德国，房产很少作为度假屋使用，在非高峰期出租。如果是这样，计算方法与典型的完全出租的房产有点不同。在一份长期租赁合同中，租户X每月支付Y的款项。在度假胜地租房也意味着有点投机，这取决于淡季和旺季的情况。然而，原则上，财产收益率的计算是相同的。 租金收益目标：租户为你的别墅买单 让我们总结一下良好的财产回报的简单目标。 回报应该很高，以至于你的租户能付清你的别墅。 价值不一，目前好的收益率至少是6%（在德国）。随着国外融资利率的提高，价值也相应增加。多1%的利息直接需要多1%的回报–简单来说就是这样。 计算回报。开始时的例子 通常的收益率计算方式是这样的：计算每年的冷门租金（即月租金*12）。在部分出租的情况下，可能的年度冷门租金也同样重要，但重点是一年中你自己不使用该房产的几个星期或几个月。 简单的计算。 回报=年收入（冷租金）/投资（购买价格和辅助成本）。 快速的例子。 6,7 % = 80.000 / 1.200.000 提示!除了别墅（如游泳池等额外设施）和良好的位置，卧室/浴室的数量总是对好的租金价格起决定性作用。 然而，在原则上，一切都保持不变。产量计算。 别墅的收益率总结 事实1）只要你想出租你的房产，计算房产的回报就变得很重要。事实2）简单地说，它把租金的收入与你的库存（购买价格和辅助成本）联系起来，目的是让你的租户，支付你的别墅。 事实3）房地产收益率的结果是一个百分比。如果这个数字（目前）高于6%，可以说所有的运行成本（融资[还款、利息]和维护）都被覆盖了。如果收益率（目前）低于6%，你就按月支付。 这里还是为了说明问题，计算 “通常 “的回报（用于投资的全额租金），并进行调整，计算你也使用的海外出租房产（度假屋）的回报。 公式 计算的公式。 全部出租。 回报=每年的冷门租金（冷门租金*12）/投资（购买价格和辅助费用）。 局部放行。 回报=每年的冷门租金/投资（购买价格和辅助费用）。 所以原则上来说，计算方法是一样的。 租金：哪个别墅的租金是多少？ 提示。想知道价值X的房产能租出多少钱？比较度假公寓平台或AirBnb上的报价。使用类似的参数（位置、条件、居住空间、卧室）。 这样，你也可以从当地其他房东的经验中获益，而不必自己做大量的租赁实验。 例子：在主要季节租房–2.6%的回报率! 例如，一个熟人仅在7月份就将他价值210万欧元的房产以5.4万欧元的价格出租。 这个月的产量。 购买价格的2.57%。 在德国，投资者的资本投资主要集中在房地产上，年回报率为6%，所以在伊比沙这样的热点地区，你可以在一个月内赚取几乎一半的必要最低回报。当然，一年中没有提供12次的7月（温度高，许多国家的暑假）。但单是5月至9月的主要季节，就能产生相当数量的回报。 不幸的是，你要支付更多的利息，而且还必须组织租赁。 费用。租赁和房屋服务+优势 那些在马略卡岛、伊比沙岛或马贝拉等热点地区租房的人自然不会自己去打理它。但当地有很好的联系人，他们直接处理一切事务，收取20-25%的租金收入。租房，房屋清洁，维修，花园和游泳池维护。当然，你可以把所有的东西分开来租，但一站式采购是租给认真的租户的最好方式，没有压力。 通过代理机构租赁。 租金收入的20%-25%。 再一次，大的优势。 租用别墅 与租户的沟通 别墅交接（搬入和搬出）。 […]

阅读更多 ›

建筑补贴：补贴如何帮助你融资 – 国家补贴

Baukindergeld – 这就是补贴帮助你融资的方式。 更多请访问主页。Baukindergeld是政府促进住房所有权的另一项措施。相应的法律于2018年出台，于2020年12月31日到期。以下是德国复兴信贷银行提供的关于Baukindergeld的简要概述和解释视频。 解释性的视频。申请儿童福利 这意味着：只有在2020年12月31日之前提交建筑许可证或购房合同的家庭仍然可以获得Baukindergeld。每个孩子在十年内最多可获得12,000欧元。融资中是否可以包括Baukindergeld以及多少取决于业主的收入。 以下是关于儿童建筑津贴的最重要的关键点 Baukindergeld “是国家对自住者的补贴。补贴金额为每个18岁以下的孩子每年1,200欧元，为期十年。 有一个孩子的家庭不得超过90,000欧元的收入限制。每增加一个孩子，免税额就增加15,000欧元。 补贴适用于2018年1月1日至2020年12月31日期间购置的房产。对于新建筑，建筑许可证的日期是相关的。 自2019年3月底起，申请所需的证据可以上传到KfW的拨款门户网站。在KfW成功审查后，将支付第一笔部分款项。

阅读更多 ›

有限合伙：房地产、形成、优势/劣势和税收

有限合伙房地产 – 通过房地产的有限合伙，你可以避免个人责任。普通合伙人通常做大部分工作，投资者只贡献他们的资本，这是一种非常流行的房地产投资合伙形式。什么是RELP？如何对有限合伙企业征税？请看下文 有限合伙：形成、优势和劣势 有限合伙企业通常更昂贵，许多投资者参与。这些人通常较少参与日常业务，并将此留给普通合伙人，由其代表投资者做出大部分决定。 定义和基础知识：房地产行业的有限合伙企业 在有限合伙企业中，许多投资者汇集他们的资本。其中一个，即所谓的普通合伙人，要承担全部责任，即他要对任何损失承担全部责任，其他合伙人只在他们的出资额范围内承担责任。 许多投资者汇集他们的资本 什么是RELP？ 专门从事房地产的有限合伙企业，即经营房地产，通常被称为RELP。这只不过是房地产有限合伙企业这几个字的一个方便的首字母缩写。 RELP = 房地产有限合伙 什么类型的公司是有限公司 – 有限公司的含义 辽宁省的公司是指公司的类型，即有限合伙公司。因此，当一个公司以Ltd一词结尾时，就很容易识别出有限合伙企业。这只是一个缩写，只表示有限合伙。 该公司是作为一个有限合伙企业成立的 成立有限合伙企业：流程的简单指南，个别步骤 有限合伙企业是一种不太复杂的有限合伙形式。首先，你必须决定一个地点。这似乎是一个奇怪的问题，但你可以自由选择你想在哪个州注册。例如，特拉华州使成立公司变得更加容易，而且通常更加宽松和灵活。接下来，你可以检查登记册，看看你所选择的名字是否已经被占用。然后制定一份协会备忘录，其中应包含各种法律要点，以便在企业不能如愿成功时让你安心。最后，请注册! 过程总结。 选择注册地（联邦州） 查找名字 起草公司章程/工作协议 注册 文件。 公司协议 优势：税收和筹集资本 赞成房地产有限合伙的最有力的一点可能是你的责任较小。如果发生法律诉讼，被起诉的是公司而不是个人。也可以有规划和赠与机会方面的优势。与有限责任公司一样，你也可以避免双重征税。当然，另一个重要的观点是，经理人拥有比平时更多的资本，因此有更好的机会。同时，由于普通合伙人承担了责任，合伙人可以被动获利，风险很小。 粘性较小 避免双重征税 更多可能性 劣势。利润分享，冲突 每个公司都由几个成员组成，因此，根据定义，会有人际冲突。当然，这往往是一件好事，迫使成员更仔细地思考他们的决定，但也可能导致崩溃和停滞。特别是在合作协议写得不好的情况下，关系会破裂。当然，第二个缺点是需要分享利润。这是因为工作也被分担了，但对补充者来说，这有时会让人感到沮丧。 人际冲突 糟糕的伙伴关系合同 利润分享 房地产有限合伙企业：出资、冲突 用有限合伙的方式来投资房地产是一种常见的方法。然而，有一些要点需要考虑。这些包括日常程序和伙伴关系如何运作。 有限合伙人是否可以贡献财产？ 这是一个常见的问题。由于有几个投资者来自房地产行业，一个成员想贡献出自己拥有的财产的情况并不罕见。根据法典，有限合伙人可以以金钱或财产的形式出资。 是的，有限合伙人可以贡献房地产 有限合伙人是做什么的？ 除了以资本形式出资外，有限合伙人在某种程度上在公司没有任何作用。他们拥有股份，根据合伙企业的价值，这些股份可能会增加。但他们在日常业务中没有任务或贡献。当然，他们也参与了一些决策，但这些决策往往被避免，因为这些合伙人随后也会成为责任人。 出资 有限合伙企业如何运作？ 本视频快速概述了这种形式的公司如何运作，并解释了如果你想了解有限合伙企业，你需要从头到尾知道的一切。 税收。何时支付，如何保存 每年，在特定的时间，所有的合伙人都会收到有限合伙公司的利润份额。这些人有责任在适当的时候在他们的报税单上报告这笔收入。合伙企业将向所有合伙人提供一份K-1，列出他们的合伙收入。 谁在有限合伙企业中缴税 有限合伙企业的税收优势 如何在有限合伙企业中缴税 谁在有限合伙企业中缴税？ 有限合伙企业不被强制缴税，相反，个人在报税时将他们的利润份额作为收入缴税。 每个合伙人按其份额 […]

阅读更多 ›