期权合同–租户和房东可以在合同中约定，在租赁协议到期后，有可能将约定的租期延长一定时间。 更多：房产租赁。因此，房东只要宣布他希望继续租赁就足够了。如果几个租户签署了合同，当然是共同签署选择权。如果期权期限超过一年，必须以书面形式记录。通常情况下，这种协议在最初的租赁期结束前三到四个月就已签订。一旦租户选择延期，之前的租约就会自动延长。如果承租人或房东希望达成某些条件，如增加租金或进行现代化改造等，必须事先明确约定。 选项权一目了然。延长租约的选择权 如果承租人希望延长租期，那么选择权协议是相关的 在第一个租赁期结束前三个月，必须讨论期权合同 如果租赁协议延长一年以上，必须以书面形式进行 必须及时和明确地澄清合同的额外条件 回到维基。房地产
阅读更多 ›
出售公媄桃您真正需要注意什么？出售公媄桃披露义务–一旦决定购买房产，购买者必须被告知购买的所有重要事项。 继续阅读：Lukinski杂志。当卖方认为有义务披露有关房产的某些事实，并且潜在的买方可以期望卖方会诚实地告知他时，就存在披露的义务。该术语也被称为披露的责任。 披露义务一目了然。诚实地披露房产的缺陷 卖方与潜在的买方澄清了房产的重要方面 披露的责任=澄清的责任 回到维基。房地产 你可能也喜欢出售杜塞尔多夫别墅：价格、中介、检查清单 + 买家候购名单出售杜塞尔多夫的别墅：价格、房产中介、检查清单 + 买家等候名单出售慕尼黑的公寓楼：什么最重要？步骤、税费、房产中介出售公寓楼在柏林：步骤、中介、税收 - 需要注意什么？房地产股份交易：出售公司 "代替 "房产--省税出售公寓楼 税务：资产与股份交易 发现更多‹在慕尼黑购买别墅：生活与投资在慕尼黑购买别墅…出售杜塞尔多夫的公寓楼：您需要了解的信息出售杜塞尔多夫的…在汉堡出售公寓楼：出售说明在汉堡出售公寓楼…房产作为投资在柏林：投资、地价和增值情况房产作为投资在柏…伍珀塔尔多户住宅出售：公寓楼和公寓区伍珀塔尔多户住宅…房屋出售时最常见的7大错误：价格、评价、市场营销、谈判房屋出售时最常见…房地产的回报率有多高？公寓、住宅、投资房地产的回报率有…出售房产出售房产 业主共…出售法兰克福的公寓楼：出租公寓出售法兰克福的公…出售波恩的公寓楼：房产中介、税费、步骤出售波恩的公寓楼…›读者也喜欢房地产资产交易：它是什么？+ 税例销售能源性能证书：强制性？内容、结构、费用 - 快速解释自住与资本投资的区别：信贷、成本、税收优惠机器人顾问 它是如何工作的。算法和机器学习（AI）
阅读更多 ›
委托书 – 委托书，即授权一个人以自己的名义行事，可以非正式地签发。 访问Lukinski.one。房地产购买合同必须经过公证。出于这个原因，有必要对第三人的授权进行公证。只有在这些情况下，才有可能在土地登记册上登记变更后的情况。如果不是这样，该代表就没有代表权。授权书可以在任何时候被撤销，并且可以要求归还授权书文件。 授权书一目了然。经公证的个人授权书 授权一个人以自己的名义行事，可以是非正式的授权 房地产购买合同以及第三人的授权书必须经过强制公证。 只有在这些情况下，才有可能在土地登记册上修改登记内容 如果代表没有经公证的授权书，就没有代表权 委托人可以在任何时候撤销授权书，并且可以要求归还授权书文件 回到维基。房地产
阅读更多 ›
管理员合同–共管公寓业主协会通常有一个管理员，负责管理公共财产。 更多：阅读更多。为移交这项任务，制定了一份管理合同。这份管理合同规定了管理人相对于公寓业主委员会的权利和义务。管理人的报酬是根据管理人的开支、规模和任务范围而定。谁被任命为共管公寓业主协会的管理人，由协会成员的多数票决定。 管理员的合同一目了然。公寓业主协会的管理员 共管公寓业主协会通常有一个经理，负责管理公共财产。 应为这项任务的授权起草一份管理人的合同。 管理人的合同规定了管理人对公寓业主委员会有哪些养老金和义务 管理人的薪酬除其他外，应根据支出、规模和职责范围而定 共管公寓业主委员会的多数决议决定谁成为管理人 回到维基。房地产
阅读更多 ›
拍卖 – 一方面是房产的强制拍卖，另一方面是分权拍卖。强制拍卖是在业主无法再支付与财产有关的债务时进行的。当财产的所有权在几个人之间分割，而他们不能就财产的处理达成一致时，就会进行分割拍卖。财产的拍卖由土地登记区的区法院的Rechtspfleger（司法官员）进行，该财产在该区登记。一处房产总是连同其所有附件一起拍卖，即住宅的所有可移动和不可移动的物品也被收购。拍卖的日期是公开宣布的。 拍卖一目了然。最后的手段 我们的提示!你想在强制销售中买到便宜的房产？在这里，你可以找到买家的在线门户、地区法院名单和提示。在强制拍卖中购买房产。 对财产的强制拍卖和分权拍卖进行了区分 如果业主无法再支付与财产有关的债务，就会进行强制拍卖。 分割拍卖发生在房地产的财产被分割给几个人，而他们不能就如何处理这些财产达成一致意见的时候。 财产拍卖由土地登记区的地区法院的司法官员进行，该财产在该地区登记。 拟拍卖的财产包括所有动产和非动产 拍卖会的日期将公开宣布 回到维基。房地产
阅读更多 › 一种 市场营销策略 是一个结构化的计划，通过该计划，房产可以以正确的价格、针对正确的目标群体并通过合适的渠道进行出售或出租。它包括价格确定、目标群体定义、宣传资料质量、渠道选择（门户、网络、非市场渠道）和时机 —— 在实践中，它决定了成交价格差异可达 5–15%。如果某人以 450,000 欧元挂牌出售一套公寓，却没有策略，只是联系“通常的可疑对象”，很快就会损失 25,000–60,000 欧元。 市场营销策略具体能做些什么 从根本上说，市场营销策略回答四个问题：什么 被出售（物业概况），卖给谁（目标群体），通过什么渠道（门户、网络、非市场渠道）以及 以什么价格。这些变量中的每一个都会影响其他变量 —— 一套标价 240 万欧元的顶层公寓，不需要与一套标价 28 万欧元的两居室投资房产使用相同的渠道组合。以下概述展示了完整的策略必须涵盖哪些调节因素。 定价策略 —— 市场价值、谈判缓冲、竞价程序 目标群体档案 — 自用者，资本投资者，家族办公室 展示册 & 图片集 — 平面图，HDR照片，视情况而定3D导览 渠道组合 — ImmoScout，网络，非市场，社交 时机 — 春季/秋季，利率情况，当地市场阶段 资质审查 — 看房前进行信用检查 价格策略：市场价值是基础，而非终点 大多数营销错误始于报价。过高 — 房产在门户上“燃烧”，90天后被视为滞销品，可实现的价格下降。过低 — 白白浪费现金。对房产进行一次干净的 评估 分析是必须的，视物业而定，采用 比较价值法（ETW，EFH）或 收益价值法（公寓楼，投资物业）。 示例计算：科隆-苏尔茨的房产 假设一套位于科隆-苏尔茨的78平方米的公寓，建成于2008年，户型良好。过去12个月的市场比较价格为每平方米6,200欧元，即约484,000欧元。 策略 报价 营销时长 […]
阅读更多 ›
市场价值–房产的市场价值决定了房产在位置、知名度和物质价值方面的综合价值。如果要出售房产，购买价格是基于房产的市场价值。评估师准备了一份市场价值评估，卖家和买家可以把它作为一个指南。 确定价值：房产评估。尚未建设的土地按标准地价评估，已开发的土地也按物质价值法评估。 市场价值一目了然。确定价格的因素 房地产的市场价值是由位置、知名度和物质价值形成的 一块土地的购买价格是基于公平的市场价值。 测量师准备市场价值评估以指导买家和卖家 未开发的土地根据标准土地价值进行估值，已开发的土地则根据有形价值法进行估值。 回到维基。房地产
阅读更多 ›
出售限制 – 拥有住宅或住宅部分的人有权出售该房产。 查看我们的我们的博客。如果业主是一个业主社区的成员，社区成员对新业主适当融入现有团体有兴趣。为此，《WEG》第12条有这样的规定。 在分割声明中，可以规定 “公寓业主需要得到其他公寓业主或第三方的同意才能出售他或她的公寓或部分公寓”。这条规定的作用是确保共管公寓协会在新业主成立方面的问题较少。业主和买方之间的合同在大多数情况下未经业主团体同意是无效的。 限制销售的情况一目了然。防止出售独立财产 公寓或部分公寓的业主有权出售房产 如果业主是业主委员会的成员，成员们都希望新业主能适当地融入这个团体。 WEG第12条的规定：在分割声明中可以规定，公寓业主在出售其财产时需要得到其他公寓业主或第三方的同意。 目的：业主委员会在新业主成立方面的问题较少 未经业主委员会同意，业主和买方之间的合同在大多数情况下是无效的 回到维基。房地产
阅读更多 ›
通风 – 适应季节的定期通风可以防止霉菌的产生，并确保良好的室内气候。 访问Lukinski。租户对定期供暖和通风有异议，往往是租户和房东之间纠纷的原因。消费者组织和房东协会提供有关这一主题的信息。 通风情况一目了然。家中的健康空气 适应季节的定期通风可以防止霉菌的形成，确保良好的室内气候。 关于定期供暖和通风的分歧往往是导致租户和房东之间纠纷的一个原因 消费者组织和房东协会提供信息 回到维基。房地产
阅读更多 ›
自2020年12月23日起，德国的中介佣金已依法重新规定——这使它成为房地产投资者经常被低估的收益因素之一。在购买一套价值500,000欧元的房产时，许多联邦州的佣金费用会带来17,850欧元的额外支出，这直接压低了资本投入，并需要通过多年的出租才能收回成本。无论是作为买家还是卖家，都必须理解《德国民法典》第656a至656d条规定的买方承担原则，了解各地区的最高费率以及存在的谈判空间。本指南提供数据、情景和清晰的决策矩阵。 中介佣金：佣金在法律上具体包括哪些内容 佣金——与中介费用或中介工资同义——是房地产中介成功促成买卖、租赁或租约合同的成功报酬。它仅在可证明中介参与的情况下才产生：如果合同在没有中介参与的情况下达成，则不存在要求。法律依据是《德国民法典》第652条，补充了自2020年底生效的住宅房地产的特殊规定。以下概述总结了买卖双方必须了解的重要法律特征。 成功报酬 —— 仅在有效签订合同时才产生 计算基础 —— 购买总价或净冷租金 增值税 —— 对净佣金征收19% 委托人原则 —— 自2015年起适用于租赁 50/50分摊 —— 自2020年起住宅房地产买卖的强制规定 书面形式 —— 中介合同必须以书面形式存在 2025年的佣金究竟有多高？各地区费率对比 与 土地增值税 不同，中介费在法律上并未明确规定金额 —— 它是可以协商的，但已在各地区趋于市场通行费率。在柏林、勃兰登堡、汉堡、黑森和不来梅，通常总费用为 7,14 %（含增值税），在巴伐利亚、巴登-符腾堡和北莱茵-威斯特法伦为 7,14 %，在梅克伦堡-前波美拉尼亚部分地区仅为 4,76 %。自 2020 年起，买家最多只需承担一半 —— 如果卖家委托了中介。 联邦州 通常总费用 买家承担部分 卖家承担部分 柏林 / 勃兰登堡 7,14 % 3,57 % 3,57 % 汉堡 6,25 % 3,12 % […]
阅读更多 › 作为一个租户，一个错误的决定是令人讨厌的，但它不会变成一个财务上的惨败和噩梦。如果你搬进的单位不适合你的需要，你可以很容易地调整自己的方向并搬家。当你购买公寓时，你正在做一个涉及大量财务努力的决定，对大多数买家来说，这是一个生活决定。在你仔细研究购买之前，要具体确定你的目标，并考虑你是喜欢自用的公寓还是投资的公寓。 如果你想自己搬进去，不再想向房主支付月租，你的具体想法就是重点。如果你买房时注重收益率，例如作为退休准备，那么其他标准就是重点。因为这样一来，住宅区的选择就不是你的需求，而是需求水平和每月可实现的租金。住房作为一种投资，在蓬勃发展、持续增长的城市尤其适合。在这里，你不仅有最高的回报，而且可以肯定的是，你不会长期寻找一个有偿付能力的租户。 购买公寓前的财务考虑 在大多数情况下，购买公寓是通过贷款实现的。如果资产负债率为20%至30%，你就有很大机会获得有利的融资，而且是短期的。 指南：信贷指南。但首先你应该问自己，这套房子可能要花多少钱，你可以不受限制地每月偿还多少贷款额。在这方面，将目前的家庭收入与支出进行比较，并计算出每个月剩余的、可用于偿还贷款的金额。你可以在这里加上目前的租金支出，因为这些在买房时是不适用的。 在大多数情况下，购房者的目标是使还款率与目前的租金支付相等。这里建议谨慎行事。虽然租金包括所有辅助费用，但也有例如垃圾收集费。公寓内的看守费用和运营费用是在贷款金额之外的。严格审视你的财务状况，考虑即使你的职业，也就是你的财务状况发生变化，你是否有能力偿还贷款。你需要的信贷越少，期限越短，你可以设定的分期付款额也越低。 因此，考虑单位的购买价格是值得的，应该是一个考虑不同选择的机会，例如，将你所期望的地区附近的单位纳入考虑范围。你还应该记住，在购买公寓时，会产生一些附带的购买费用，通常由你的自有资金支付。 买还是租？对谁来说，买房是值得的! 把你过去20年的租金支付加起来。如果这笔钱超过了目前公寓的购买价格，那么你就不必再考虑了，而且买下的效果会更好。在租金过高的地区，公寓的购买价格也明显高于全国平均水平。比较可能是值得的，例如，导致你在离你目前位置不远的地方支付较低的每平方米住宅价格。请记住，购买是对贷款人的一种长期责任。 因此，购买公寓也应根据你的个人、职业和财务因素来计划。如果你获得有利的利率和低风险的融资，购买是有利可图的。如果你的职业前途也有保障，你的决定就是安全的。在融资时，请记住，最迟在你达到退休年龄时，你就已经完成了还款。如果你有孩子，你是在决定通过购买公寓来提高遗产的价值，从而决定你的后代未来的安全。如果你打算买一个单位作为退休准备，最好把重点放在有安全升值的地区。 在需求最大的地方，你将支付每平方米更多的钱，但你也可以指望更高的租金。无论你是买来自住还是投资，位置都是一个一般的决定标准。在这两种情况下，如果你具备重要的先决条件，并且在退休前已经支付了融资，那么购买公寓是一个很好的决定。 访问：正确的时间和时期 你应该计划至少一个小时，但最好是两个小时的观看时间。在白天安排看房预约，最好是利用下午的时间。虽然许多邻居在早上和午餐时间都不在家，街上的交通几乎处于停滞状态，但在下午的关门时间，情况会有所不同。为了获得对环境噪声的真实印象，请在邻居在家和汽车上路时访问。 最好是两人一组来赴约。众所周知，四只眼睛能看到更多的东西，而且在陪同下，你有不急于求成的优势，而且能更仔细地看，有帮助的提示。虽然你通常只参观一次租来的公寓，但在购买公寓时，两到三次参观并不罕见。在第一次预约时，你已经发现了来自外面的噪音，并看到了下午在你喜欢的公寓里有多亮。 在Lukinski，我们建议你也在早晚各检查一次公寓。这将使你对照明条件有一个具体的概述，并让你感受到你在新公寓里的生活可能是怎样的。三次预约加起来你将需要4到6个小时。作为回报，你可以确保在噪音或照明条件方面不会出现令人不快的意外。 如果你在看房时拍了一些照片，你可以在家里闲暇时再看一下这套房子，加深你的印象。这样做的好处是，你可以避免因兴奋而做出决定，可以在没有外界影响的情况下再次思考你对公寓和房舍本身的感觉。 旧楼还是新楼？对设备的要求 你是想搬进迷人的老建筑还是舒适的新公寓，取决于你个人对梦想公寓的想法。如果你想在买房时实施个人的房间布局和装修理念，新楼通常是最佳选择。然而，在这里，你必须权衡你购买的是尚未建成的公寓，还是你正在查看的公寓正在出售。 在新的建筑项目中，在破土动工仪式之前就进行房屋销售的情况并不少见，而你所看的房子也是一个样板房。这种出售公寓的模式适用于资本投资者或希望按照自己的想法开发公寓的家庭。另一方面，如果你重视对周围环境和环境噪音的了解，你应该避免购买尚未建成的公寓。你还会发现，在提供给第二次居住或竣工后首次居住的公寓中，有现代化的舒适装置。 对于自住的人来说，这些优惠或旧楼特别有趣。如果你购买的是现有的公寓，结构上的改变只可能在有限的范围内进行。如果你倾向于购买旧楼的公寓，要特别注意技术设备、电气的功能和所进行的装修措施的工匠账单。如果能源翻新尚未完成，或者没有房产的能源证书，请不要签字。也不应该有未付的附属费用，因为当你签署购买合同时，你不仅接管了该公寓，而且还接管了其继承的负担，你要承担起这些责任。 通往你梦想中的公寓的道路–经验丰富的房地产经纪人可以帮助你! 按照惯例，你在一生中只买一套房子。这意味着你应该特别留心，并排除决定中的任何妥协。卢金斯基很乐意为您提供建议，支持您的搜索，使您节省大量时间，迅速找到合适的单位购买。让我们知道你的愿望，我们将为你搜索并找到合适的公寓。买房是一个信任的问题，对大多数家庭来说，这是他们一生中最大的购买。有了有利的融资、正确的重点和详细的建议，你可以确保你的公寓是正确的决定。在开始寻找之前，你应该仔细看看你对梦想中的公寓的位置、购买价格、家具和细节有什么期望。有了这些提示和我们专业的房地产机构，买房保证不会成为一场噩梦。
阅读更多 ›
担保物的变更 – 当购买者购买房产时，不仅房产的利益转移给他或她，而且担保物也转移给他或她。除其他外，这些抵押品是与房地产有关的所有未履行的付款义务。这些抵押品可以是私人的，也可以是公法规定的。公共担保指的是，除其他外，房地产的财产税，私人担保指的是，例如，建筑保险。 税务方面：房产税务指南。 担保物的变化一目了然。购置财产时承担抵押物 购买房产后，不仅利益转移到购买者身上，而且负担也转移到购买者身上。 抵押品：与财产有关的未偿付义务 抵押品可以是私人的，也可以是根据公法产生的。 公共负担：例如，房地产的财产税 私人负载：例如建筑物保险 回到维基。房地产
阅读更多 ›