迅速卖掉房子。程序、法律基础知识和最佳技巧
迅速出售房屋– 出售房屋是一个复杂的问题，涉及许多不同的步骤。从创建一个有吸引力的广告，到房产的评估和随后的法律步骤，如购买合同和与公证人的预约。在所有这些步骤中，必须考虑到各种要点，以便尽可能快地完成房产销售的利润。提示!在这里你可以找到我的免费XXL指南，从A-Z到所有的检查表。出售房产。
迅速出售房地产：是这样做的
尽快成功出售房产，比你想象的要难。有许多事情需要考虑，也有许多错误可能会犯。因此，你应该从一开始就告知你的过程，并确保你所做的一切是正确的。只有在拥有正确的专业知识和支持的情况下，这个过程才会更容易。
- 你有时间吗？在此阅读我们的卖房指南
现在的大问题是：该怎么做？
4个选项。有/无经纪人，部分销售，亏损……或直接在5个州卖给我们!
快进中的选项。
- 有/无经纪人：销售过程，在此了解一下
- 部分出售：出售给金融公司（快速）。
- 有利的销售价格：快速但很痛苦
- 直接卖给我们。我们在5个联邦州购买
让我们从后面开始。
直接卖给我们。我们在5个联邦州购买
你想快速出售你的房子/房产？然后直接销售，不走弯路，没有佣金，直接卖给我们。我们在北威州、莱茵兰-法尔茨州、黑森州和柏林当地购买，或在梅克伦堡-西波美拉尼亚半径约50至100公里内购买。
没有房地产经纪人，没有房地产门户网站，没有看房预约，对你来说没有压力。
下一个选择，你报出一个低的售价–这是很痛苦的!
这就是为什么我们立即跳过低价销售，跳到部分销售–听说过吗？
部分出售：真正的快速售房？
在我们讨论快速出售房屋的说明之前–也许你已经听说过房地产的 “部分购买 “或 “部分出售”。无论是房子、公寓还是地块，广告商都说这是一种 “快速而简单 “的赚钱方式。你可以快速出售你的房子，在正常的销售过程中，从对你的房子进行估价，到在门户网站上刊登广告，与感兴趣的各方沟通，个别看房预约，信用检查…
什么是房产的部分出售？
或者，你可以选择一种更快捷的方式，即部分出售。在这里，你不是把整个财产卖给新的所有者，通常是私人，而是把你的部分财产卖给一家金融公司。
根据你出售的份额（通常在20-50%之间），你随后每月支付一笔使用费，即所谓的 “使用费”（与租金相当）。从比较中可以看出，这大约是每年3%（售出的股份）。(所售股份的)。然而，你仍然是财产的唯一使用者。
优势，但也有劣势。部分购买
对那些考虑部分出售的人来说，一个重要的说明。
抵押贷款是一个很好的选择
对许多人来说，这样的部分出售有很大的好处，毕竟你可以快速获得现金。然而，也有缺点，例如，使用费比你的房产抵押或抵押贷款要高得多。因此，值得进行计算并权衡利弊（后续费用）。
供应商和费用的比较
我的建议显然是朝着抵押贷款的方向发展，而不是部分销售。如果你还想了解更多，你可以在这里找到所有供应商的比较。
程序：如何出售你的房子
销售过程中的平稳过程是最重要的，也是最重要的。许多不同的步骤是卖房获利的必要条件。对于大多数人来说，单独解决这些问题是非常耗时的。需要广泛的专业知识，仅这一点就需要大量的时间来获得。
为了使房屋销售尽可能容易，最重要的是，尽可能快地为你提供服务，房地产代理专家以他们的知识和多年的经验帮助你。因此，这个过程对房主来说可以是快速和简单的，而且不需要投入大量时间。坐下来放松一下，让房地产经纪人为你做工作。
提示。在市场上出售（不公开）
你不希望你的房产出现在公开的房产市场上？
非市场意味着你的房产销售将永远不会被公众看到。你的房产只会被推荐给内部的、有偿的、有理想星座的买家群体。非市场销售尤其被那些希望对销售以及地址、照片和更多内容保密的知名人士所使用。私人也利用这项服务，例如，如果家庭或邻里不应该发现即将进行的销售。对于这种谨慎的非市场销售，你需要一个拥有良好网络的著名房地产经纪人。你的优势：没有人会发现这笔买卖。
迅速出售房地产：3个经常问到的问题
我们不想占用你太多时间，所以这里有3个具体问题，是我们在咨询过程中最常被问到的。
你能多快地卖出？
问题1：好的房地产经纪人能多快地卖出一套房产？
每个地方，每个条件都有不同的时间。我们可以为您在德国的房产提供报价，包括汉堡、柏林、慕尼黑、科隆、杜塞尔多夫、法兰克福以及德国、奥地利和瑞士地区的所有其他城市。
在大约32%的客户咨询中，我们在当天，即24小时内就有了初步报价。经过仔细检查和评估，最短的时间是72小时。然而，除此之外，还有购买合同和公证员任命的通常程序。稍后你将了解更多关于这两方面的信息。
有买家库或在线门户的经纪人？
问题2：为什么要雇用房地产经纪人来快速出售房屋，而不是直接在网上出售？
你应该联系房地产经纪人，以便快速出售房屋。如果你想要一个有保障的快速销售，而且没有任何相关的额外费用。
如果你把你的房产放在一个常见的在线门户网站上，并不能保证它真的能卖出去–甚至不能以你自己确定的理想价格出售。
如果没有房地产经纪人（有联系人，市场外的买家名单和投资者的背景），你的财产可能在公开市场上几个月没有看房，更不用说报价。
对于快速、有保证的现金销售，你不会从私人那里得到更好的交易–卖给那些愿意并能够开发你的财产的专业人士。
此外，我们有一个严格的估价过程，这意味着我们总是能得到每个房产的最准确估价。
保证迅速出售？
问题3：你怎么能保证我的房子能快速卖给你？
投资者经纪公司与其他公司的不同之处在于，我们有合作伙伴自己的资金准备购买你的房屋。我们的投资者伙伴已经在这个行业中工作了25年以上，拥有数百年的综合经验。这使我们能够有一个快速的销售过程，并意味着如果需要，我们能够在最短的七天内完成购买。
有了一个由法律专家和经验丰富的专业人员组成的外部团队，从评估到成交的过程是无缝的。您可以定期与专门的销售代表直接联系，因此您可以随时了解情况，任何潜在的问题都可以得到迅速解决。
这里有针对所有常见销售案例的免费指南。
确定财产价值。这就是评估师的工作方式
确定房产价值的确切标准是什么，评估师究竟是如何准备评估的？一般来说，根据BauGB第194条，市场价值应反映在评估时在正常商业年度所能达到的价格，而不考虑异常或个人情况。为了确定这个数值，专家们以各种标准为指导。
房产的位置
一方面，房产的位置包括附近环境的基础设施，如交通连接、购物设施，但也包括与医生或医院的连接。另一方面，时尚的地点有优势，特别是在大城市。社区的知名度越高，那里的房产价值就越高。
当然，在市中心和热门城市的郊区出售房产特别容易。
德国房产价格比较。
标准接地值
标准地价可能是确定市场价值的最重要标准，因为它是计算的基础。标准地价表示在各自的标准地价区，一平方米的未开发土地的价值。
财产上的污染点
财产上的污染点当然对财产没有好处，因为它们必须由新的所有者接管。这种受污染的土地被记录在土地登记册上，对评估有负面的影响，因为潜在的买家会产生更多的费用。
提示!你想了解关于出售土地这一主题的更多详细信息吗？点击此处阅读更多信息：出售土地。
精力充沛的状态
当然，首先必须出示能源证书。这表明能源消耗有多高。越高，越糟糕。此外，还有外墙和屋顶的绝缘材料的质量和新旧程度。这些对能源消耗有决定性的影响，如果隔热性能差，能源成本会大大增加。如果时间并不充裕，而你又需要快速出售，我们的建议是：通过装修实现增值。
财产的结构和技术状况
第二个重要的标准当然是房产的状况。这不仅包括所使用的材料，如建筑材料、电线、管道或电力系统，还包括房产和材料的年龄。此外，户外设施、车棚、花园和车库等额外设施也会对估价产生积极影响，并加强正面评估。
目前的市场情况
房产的价格总是由供求关系决定的，这就是为什么这一标准对专家来说也起着重要作用。在这里，类似地点的可比房产的销售数据被使用，并与被检查的房产数据进行比较。
财产的发展程度
对房产价值来说，同样重要的是开发程度。这意味着必须检查房产是否与重要的网络连接，如供水系统、电话网络，但也包括电力。当然，如果该房产与所有重要的网络相连，这也是一种优势。
房地产转让税
只要在德国购买房产或房产份额，就会产生土地转让税。但购买房地产时应缴纳多少贸易税？税收的数额由各个联邦州决定。通常情况下，土地转让税在3.5%和6.5%之间，取决于房产或地块所在的联邦州。为了快速定位，我们总结了从巴伐利亚到汉堡的所有16个联邦州的土地转让税率，购买价格为100-500万欧元的例子。
免费小费？是的!
我在本指南中的所有提示对你来说都是免费的。作为房地产经纪人，我们代理销售价值在100万欧元或以上的豪宅类房产。我们很乐意为你的销售提供技巧和窍门，免费的，详细的，一步步的解释。也请看一下我们的链接，在那里你可以找到关于各个主题的更多详细信息。如果你想和我们一起出售你的房产。你知道我们无可比拟的优势是什么吗？我们每月独立接触超过25万名读者，这意味着每年共有300万人次。我们独立于普通的房地产门户网站，接触到一个有偿的、特殊的目标群体。此外，在我们的非市场区域，我们提供有趣的买家群体和投资者，你无法通过通常的报价接触到他们。点击此处阅读更多信息：房地产经纪人。
揭秘：介绍和推销你的房子
正确的广告是自我推销房产的全部和最终目的。但也必须考虑到其他方面。如果你在没有帮助的情况下接近出售房屋，你应该准备好大量的时间和组织。只有当你拥有正确的专业知识时，这个过程才会变得更容易。
广告。配方、图像和第一印象
没有什么比你的广告在大众中丢失更糟糕的了。简短、冷静的描述使潜在的买家感到厌烦，而且没有吸引力。因此，要确保标题松散但仍然严肃。为了达到这个目的，你应该使用尽可能丰富的想象力的语言，引起人们的情感，从而吸引注意力。
想一想你自己会卡在哪个标题上。
你的房产的特殊优势可以用诸如 “优雅的粉刷老建筑 “或 “阳光普照的南向露台 “这样的短语来强调，因为你显得很热情，并直接邀请房产寻求者。尽量用标题吸引买家，让他继续点击你的广告。
图片。内部、情节和细节
然而，最重要的因素可能是图片。买家自然希望尽可能多地看到房产，以了解该房产是否适合他的情况。
为了给你的财产拍出好照片，你需要考虑几件事。首先，房间应该是整洁干净的。一定要在日光下拍照，这样才能真正看到房间的情况，买家才能体会到日光落入房间的程度。你的封面照片应该是最有表现力的，代表单位最好的东西。
最漂亮的房间、屋顶露台、开放式厨房，或者是能看到风景的窗台。所有房间的图片，如果有的话，还有花园/阳台/露台的图片，外景图，最重要的是平面图，绝对不能缺少。平面图绝对不能缺少，因为它能让潜在的买家对各个房间之间的比例有一个印象，并帮助他们看到房间的布局。
这就是专业人士对房地产照片的工作方式。
文本。准确描述和优势
一旦潜在的买家在你的广告上，还有两个因素可以让他相信这个房产。广告的文字和你的图片。在你的文本中，你应该解释关于房产的重要关键数据以及房产标准。这些措施包括
- 房间数量
- 地区
- 阳台
- 配套的厨房
- 地板，但也有完整的浴室
- 酒窖房间
尽可能准确地描述单位的位置、优势和设备的名称。这包括厨房设备、供暖系统，但也包括其他将留在房产中的物品。在此过程中，要提到现有设备的补偿款和中介费的费用。包括租金、辅助费用和单位面积等信息也很重要，以平方米计。
销售中最常见的5个错误
大多数房屋卖家在这个领域相当缺乏经验，不知道从哪里开始。他们通常会拍几张照片并把它们放在房地产门户网站上。然而，房主们不知道该期待什么，该注意什么，以及所有的东西对他们来说是什么。为了防止这种不确定性，在出售房屋前最重要的是了解情况，并向该领域的专家寻求帮助。
经纪人从一开始就被排除在外
当然，也有可能在没有房地产经纪人的情况下成功完成房产销售。因此，在你决定支持或反对房地产代理之前，请考虑在你的情况下什么是最有意义的。在出售房产时，房地产代理可以为你节省大量的工作和时间。他们还可以就财务和营销问题向你提供建议。所以要问自己这些问题。
- 我是否有时间独自组织、陪同并完成整个房屋销售？
- 我的知识水平和我的专业能力真的足以在没有房地产经纪人的情况下成功完成销售吗？
- 在快速发展的、区域性的、有针对性的房地产市场中，我能否独自协调销售？
你应该知道，销售房地产需要大量的时间、组织和专业知识。地产代理确实在成功的销售中收取佣金，但这可以在地产代理合同中规定。此外，房地产代理将接手你的工作，如正确的房产广告，安排和进行看房预约，准备购买合同和参加公证的预约。这意味着你身边有一个具有足够专业知识的人，可以就所有事项为你提供建议。
曝光给人以错误的印象
揭发是成功出售房产的最重要的事情之一。陈述是潜在客户看到的第一件事，因此应该给人以完美的第一印象。一个糟糕的曝光可以毁掉最漂亮的房子。
你绝对应该注意的是好的照片。由摄影师拍摄有帮助，但自制的照片也可以看起来很棒。确保照片是在日光下拍摄的，并且房间容易看清。它还应该整洁干净，让潜在的买家立即感到安心，并能想象在那里生活。
拍下所有房间的照片，最好还能拍下平面图，这样买家就能对房产有一个清晰的认识。花园或房子的特殊功能的图片也很好看。在你的揭露性文章中要诚实。不要给客户虚假的希望或夸大其词，因为这只会导致在看房预约时的失望。
房地产的市场价值对你来说是未知的
每个房主都记得他们为自己的房子支付了多少钱，以及装修、翻新等花费了多少钱。然而，经常发生的情况是，房产的价值与最初的购买价格不同，因为房产价格是由供求关系决定的。
因此，在你将你的房产出售之前，你应该知道它的价值。你可以让评估师对房产价值进行评估，也可以让房地产经纪人进行评估，从而更好地了解你可以在哪个范围内进行价格调整。房屋的小缺陷会降低房产的价值，成为潜在买家降低购买价格的理由。因此，在出售之前，考虑是否可以事先对小缺陷进行修复，从而要求更高的销售价格。然而，评估师或房地产经纪人也可以帮助你做出这个决定，评估这样的投资是否值得。
你对看房预约没有准备好
潜在的买家面临着是否进行大量投资的决定。因此，他们想安全行事，对自己的决定有100%的把握。为了确保你的房屋销售成功，你应该给潜在的买家尽可能多的保障。
因此，在看房预约时，你应该为买家的许多问题做好准备，并对所有问题有一个好的答案。通常是关于房子的状况。
- 窗户/门有多旧？
- 上一次翻新和整修是什么时候？
- 有什么样的绝缘材料？
- 辅助费用有多高？
- …和和和
对所有这些问题做好准备，从一开始就详细了解你的房子。无知会让潜在的买家感到不安，或者成为压低价格的借口。也要对评估师持开放态度，并理解你的买家只是想玩得安全。
你的业务不流利
当然，作为卖家，你希望尽可能地出售你的房产，并从中获利。但在你对面的是一个最乐意在最后记录利润的买家。
所以不要因为不愿意谈判而毁掉你买房的机会，也要迁就你的买家。只有一件事有助于谈判，那就是做好准备。
你应该从一开始就考虑你能负担什么，什么是你的绝对最低限度。你也应该拿出好的论据来证明你的售价是合理的。这些包括，例如，良好的基础设施，房子的位置或你的财产的特殊优势。有谈判经验的房地产经纪人也可以帮助你准备成功的谈判，甚至在现场支持你。
固执会破坏很多事情，并不必要地拖长谈判时间。接洽对方，找到双方都满意的价格。
法律：公证、土地登记和购买合同
出售房屋是一个重大决定，涉及许多法律程序、合同和要求。作为房主，你应该事先充分了解店内的情况以及你需要注意的事项，以便在交易中获利。对于这个领域的无知者来说，有许多法律基础知识需要考虑，最重要的是，应该不惜一切代价避免的小绊脚石。
公证：对购买合同的监督
公证员的任务是作为一个公正的法律权威来规范房地产的销售，使所有各方都感到满意，并从头到尾避免或解决所有可能的争议点。公证员起草一份公证书（销售合同），其中所有必要的法律问题都得到透明和明确的解决。
此外，公证员还要对房地产购买合同进行认证。
在德国，《德国民法典》（BGB）第311b条规定，所有与土地、资产、地产和不动产有关的法律合同都需要强制性公证证明。
公证人的另一项任务是确保对买方和卖方的保护。为了保护买方的法律权益，公证员在土地登记册上为买方保留房产，作为优先通知，这样卖方就不能在短时间内将房产卖给别人。为了对卖方进行法律保护，公证员会在买方实际支付购买价款后立即安排在土地登记册上进行所有权的最终转让。
可执行的索赔
此外，公证员还确保了可立即执行的索赔。这意味着经过公证的合同中规定的索赔可以立即执行。因此，为了执行债权，不再需要向法院提出额外的申诉，而是可以立即委托法警。例如，如果没有支付购买价格，就会发生这种情况。
此外，公证员会解释房地产销售中所有未解决的法律问题。他或她必须以全面、可理解和充分的方式向所有签约方解释所有法律和司法问题，以便能够对双方的实际意愿进行书面记录。由于你的公职，你有义务这样做。
公证所产生的费用总是相同的，因为公证费在全德国统一由《法院和公证员费用法》（Gerichts- und Notarkostengesetz，GnotKG）规定。
如果公证员寻求偏离成本的规定，因此是无效的，因为这是法律所禁止的。这既适用于成本的减少，也适用于成本的增加。
房地产贸易中的销售合同
销售合同如何产生？销售合同何时存在？那么销售合同中必须包括哪些内容呢？
销售合同是房屋销售的法律基础。根据不同的情况，销售合同看起来总是不同的，包含更多或更少的规定，这取决于当事人的约定。
买卖合同是一个复杂而广泛的合同，其中有许多法律上的模糊之处，也是一些人的陷阱。实施也可能需要相当长的时间。
迅速卖出？有时，从在公证处签署合同到在土地登记处进行所有权转让，中间会有长达8周的时间。
购房款的转移、占有的改变从而用益权和抵押权的改变，以及所有权的最终改变和移交之间的这种差异，引起了房屋销售中更多的法律问题，必须在购买合同中详细规定。
检查清单：购买合同中的14个要点
只是想问：销售合同中必须包括哪些内容？
每份购买合同中应规范的最重要的几点如下。
- 出售的是哪种购买对象？
- 谁卖给谁？
- 用它来卖什么？(适合的厨房，物业，…)
- 它是如何销售的？
- 如何进行支付？(现金、银行转账……)
- 交接日期是什么时候？
- 辅助和维护费用的细目是什么？
- 如何规范开发成本？
- 是否有任何可能的保修索赔？
- 该物体的状况如何？
- 该物体是否有缺陷？
- 哪些许可证是可用的，哪些是缺失的？
- 费用的分配
- 公证处的授权
出售房地产。XXL指南+检查表
程序、费用和提示–所有这些都在一篇大的、免费的文章中，用于房产、公寓、房子、别墅、公寓楼。学习如何出售房产，一步步来：出售房产。
你已经知道出售房产的3个阶段吗？
房地产销售的3个阶段
- 准备：准备财产和销售
- 时间安排
- 经纪人任命
- 文件
- 准备好财产
- 发售价格
- 揭秘
- 销售阶段：推销房产，寻找买家
- 营销战略
- 接受请求
- 与有关各方联系
- 信用检查
- 查看日期
- 销售谈话
- 销售交易：购买合同直至移交
- 购买合同
- 公证员任命
- 土地登记记录和购买价格
- 移交
- 公证员和房地产经纪人的发票
- 缴税
在本指南中，你将一步一步地学习所有步骤。非常适合那些出售其第一处房产的人。
