自住与资本投资的区别：信贷、成本、税收优惠

财产的用途：事实 1

自利是什么意思？

购买房产是为了满足自己的居住需求。这里的重点是个人生活的舒适度–简单地说：您购买的是自己的梦想家园

投资意味着什么？

购置房产是为了创收。这可以通过出租或日后出售来实现。重点在于财务回报–简单地说：您购买的是一台赚钱机器

额外提示–两者在一定程度上也可以结合起来。买房或买公寓，住上 3 年，然后可以免税出售（投机期）。假设您买的是柏林的A 级地段，那么房价通常每年上涨约 8%。计算一下 3 年的时间，您就会发现仅这一项利润就相当可观。

差异一步步变大：

融资： 股权和信贷

自住：通常通过房产贷款或购房者的资产来提供融资。

资本投资：通常通过借贷资本（如抵押贷款）进行融资。这样做的目的也是为了利用借贷资本。需要对适当的融资进行规划，在此阅读更多关于购房前财务规划的信息。

额外提示–原则上，这两种形式是一样的，唯一的区别在于国家补贴和税收，稍后再详述。不过，在个人使用的情况下，银行可能会认为信用调查的风险更大。这是为什么呢？假设您有两份收入和一套住房。有人生病，有人失业，有人拖欠贷款。

投资者为什么喜欢借贷？

解释起来很长，简而言之：有很多方面。首先，你不希望把自己的资产花在房产上。有了融资的杠杆效应（20% 的资产[或更少] + 80% 的借贷资本），你就可以 “买得起更多的东西”。现在需要贷款，包括贷款分期付款，即每月还款。通货膨胀会导致货币贬值。因此，贷款分期付款变得越来越 “便宜”。点击此处了解更多信息：

• 作为资本投资的房地产

使用寿命：为完整起见

业主自住：业主有长期打算，打算自己居住。

资本投资：重点是短期或长期收入，无论是通过租金收入还是出售。对您来说同样重要的是：投机期。想快速计算您是否已经可以免税出售？使用我们的投机期计算器。

现在，我们来谈谈其中的一个主要区别。

税务方面：房东的税收优惠

自住：在某些情况下，可以申请税收优惠，如房主津贴或出售免税（自住后）。

资本投资：租金收入应纳税，但也可申请税收优惠，如折旧和与收入有关的费用。

自住者/投资者可享受哪些税收优惠？

额外提示 – 快速讲解，每个例子只有 2 个：

自住者可获得 自住者津贴：在一定条件下，自住者在建造或购买自住房产时可获得自住者津贴，以方便其融资。这就又回到了投机期的问题上，当然，投机期对于自住者出售房产也很重要。

出售免税：如果您在一定的持有期后出售自住房产，所获利润在某些条件下可以免税。但是，如果您在买房后十年内出售房屋，则不适用此规定。

资本投资者可以 申请折旧：资本投资者可以对其租赁的房产申请折旧。这意味着他们可以扣除某些成本，如建筑物折旧和融资成本，从而减轻他们的税收负担。

与收入有关的费用：通过租房产生的所有费用，如修理费、管理费和保险费，都可以作为与收入有关的费用扣除，以减少应纳税收入。

关于税收和财产的更多信息

• 投资者的税收优惠

维护和管理

业主自住：业主负责物业的维护和管理。

资本投资：可将管理和维护工作移交给第三方，如物业管理公司。

额外提示–你应该期待什么？我建议每年支付购房款的 2%。我这里还有一个维修储备金的小计算器。PS: 当然，您可以将运营成本转嫁给租户。

预期回报：挣钱，不花钱

自住：主要动机是个人生活质量，投资回报是次要的。

资本投资：重点是回报，投资者期望从房产中获得收益。同样，因为这对投资者非常重要：

“重点在于回报，投资者期望从他们的房产中获得收入”。

选择自住还是投资取决于您个人的财务目标、情况和偏好。两种方式各有利弊，应谨慎做出决定。