公寓楼出售税费：自用房产、遗产等的投机税

出售公寓楼税收 – 您是否想 出售公寓楼？这不仅涉及通常的税费、公证费和地籍局费用，还涉及一些税收支付。在这里了解您在出售公寓楼时需要考虑哪些税费。此外：如何节省税费以及在出售继承的公寓楼时需要注意什么。有问题？请随时联系我：联系我们。

出售公寓楼时的税收

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• 出售公寓楼时的税收

出售公寓楼时需要缴纳哪些税款？

出售公寓楼可能涉及大量税款。简要概述如下：

多户住宅的投机税

多户住宅也适用10年投机期限（§ 23 EStG）。期限从公证购买合同开始计算。关键如下：

• 10年后：出售收益完全免税（私人）
• 10年内：收益按个人所得税税率征税
• 自用：对于多户住宅，3年自用规则仅适用于自住单元，不适用于整栋建筑
• 免税额：每年600欧元（§ 23 Abs. 3 EStG）——在多户住宅出售中通常不相关

出售收益的计算

公式： 出售价格 − 购买成本 − 附加费用 − 折旧（AfA 房地产折旧与比率) + 应纳税折旧金额

重要：在出售时，已扣除的折旧（AfA）将重新计入应税收益（AfA回算）。这会显著增加实际税负。

商业税：何时会面临？

将房地产作为资产持有的个人原则上 不缴纳商业税。危险的情况出现在所谓的 三物业界限：

• 在5年内购买和出售超过3处房地产的人将被视为商业房地产商
• 后果：所有收益——包括追溯——都将被征收商业税
• 商业税：约15%公司税 + 地方政府的税率（实际为30–40%）
• 进行商业交易时，10年的投机免税将不适用！

解决方案：持有每处物业超过5年，或通过独立的有限责任公司/控股结构来安排资产。

出售联排别墅时的资产交易与股份交易

对于企业拥有的较大联排别墅，有两种出售结构：

节省税收：MFH卖方的策略

• 等待10年：对于私人持有的MFH，实现免税的最简单方式
• 将出售安排在收入较差的年份：例如退休后或在亏损年份
• 抵消亏损：当年其他房产出售的亏损可减少利润
• 出售前的家庭传承： 赠与给较低税率等级的子女（需注意持有期限！）
• GmbH结构： 以GmbH形式出售的公寓楼在保留情况下仅需承担1.5%的实际税率（根据《所得税法》第8b条）——结构复杂，需税务顾问
• 1031交换类似（德语：再投资）： 没有直接对应项，但税务顾问可通过巧妙的再投资规划延迟税负

公寓楼继承：继承的公寓楼出售时的税收

如果继承了一栋公寓楼并随后出售，将适用特殊规则：

• 投机期限从被继承人的购买日期开始计算 – 而不是从继承开始
• 如果被继承人10年前以上购买了公寓楼：继承后出售免税
• 如果被继承人自己居住了该公寓楼（仅限一个单元）：该单元适用3年规则
• 继承税和投机税可能同时产生 – 互不依赖
• 继承税免税额度：400,000 €（子女），500,000 €（配偶）

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