购房和出售房产时的保证特性（术语词典）
保证特性是指卖方在法律上承诺的房产状况，根据《德国民法典》第434条第1款，在特性约定中，卖方需对此类特性的存在负责——如果该特性不存在，即使购房合同中包含广泛的免责条款，卖方仍需承担补救、减价或损害赔偿的责任。因此，它是买方在公证购房合同中拥有的最强有力的工具，同时也是卖方最大的责任风险。无论是购房还是售房，都必须准确理解公证合同中的内容——因为看房时的口头陈述在公证后通常是没有价值的。
房地产交易中的保证特性是什么？
当卖方在买卖合同中（且仅在买卖合同中）明确声明不动产具有特定状况时，即构成保证特性。自2002年债法改革以来，《德国民法典》称之为状况约定，但其在买卖合同法中的效力与以前的“保证”相同。关键在于：该特性必须客观可验证，并以具有约束力的保证形式表述，而非单纯的宣传。在现有物业和资本投资中，典型保证内容包括以下特征：
- 居住面积 — 例如“根据 WoFlV 为 147 平方米”
- 建造年份 — 精确的建造或翻新年份
- 租金收入 — 投资物业的年净冷租金
- 文物保护状态 — 因折旧优惠而相关
- 能源指标值 — 根据能源证书
- 无历史遗留污染 — 在土地交易中尤为关键
- 结构稳定性 — 无沉降损害，地基承载力良好
实务案例：面积偏差与具体数字
现有房产中最常见的争议主题是居住面积。一位买家在杜塞尔多夫-彭佩尔福特以720,000欧元购买了一套公寓——根据购房合同，“按照居住面积规定约为120平方米的居住面积”。重新测量后显示为109平方米，比承诺的少了9.2%。联邦最高法院在一贯的判例中裁定，超过10%的偏差构成瑕疵——但若明确承诺了面积，则从第一个缺失的平方米起即适用责任。
| 项目 | 数值 |
|---|---|
| 购房价格 | 720,000 € |
| 承诺面积 | 120 平方米 |
| 实际面积 | 109 平方米 |
| 每平方米价格（约定） | 6,000 €/平方米 |
| 减少请求权 | 11 平方米 × 6,000 € = 66,000 € |
| 加上部分购房附加费用 | ≈ 7,260 €（按11%计算） |
买家可以将购房价格减少约66,000 €，或要求损害赔偿。如在评估房产的指南中所述，根据WoFlV正确计算面积并非细节问题，而是决定价值的关键因素 —— 阳台仅计算25%，低于1米的斜屋顶则不计算。
界定：保证、状况说明与宣传
在房产介绍或看房时所作的每一条陈述，并不都是法律意义上的保证。司法实践区分了三类情况 —— 只有第一类会引发全额责任。
| 陈述 | 法律后果 | 示例 |
|---|---|---|
| 在公证合同中的保证 | 全额责任，即使有免责条款 | “卖方保证：按WoFlV计算为120平方米” |
| 状况说明 | 瑕疵责任，通常可排除 | “根据平面图，居住面积约为120平方米” |
| 宣传/广告用语 | 无责任 | “非常宽敞的公寓” |
看房时的口头承诺在公证人处备案后原则上不再具有约束力——关键在于合同中写的是什么（《德国民法典》第311b条，书面形式）。如果在购买房产时坚持某一特性，必须明确写入公证合同中。
保证承诺中的常见错误——买方和卖方双方
在实践中，许多主张往往因合同中的技术错误或恶意隐瞒而失败，这会带来对等的问题。以下错误在双方中经常出现，并已在纠纷中导致五位数甚至六位数的后果：
- “约”字表述 —— 明显削弱保证
- 口头承诺 —— 备案后毫无价值
- 全球性免责条款 —— 在恶意隐瞒情况下不适用（《德国民法典》第444条）
- 缺乏文件记录 —— 未审查租赁合同、图纸、能源证明
- 隐藏缺陷 —— 霉菌、石棉、建筑许可
- 不明确的租金收入 —— 毛租金 vs. 净冷租金
对于卖方而言：如果故意隐瞒已知的缺陷，即使有“按现状出售”的常见条款也无法免责 —— 《德国民法典》第444条将使任何免责条款无效。买家在购买投资物业时应特别注意审查现有租赁合同，因为错误的租金信息会严重扭曲
在投资物业和公寓楼中的特殊意义
对于出租物业而言，年度租金收入的保证在经济上往往比建筑本身更为重要 —— 它直接决定了按照收益法计算的市场价值。
科隆公寓楼示例计算（8个居住单元）：
- 承诺： 96,000 € 年净冷租金
- 实际： 84,000 €（两名租户支付较少）
- 差额： 12,000 € 每年
- 乘以22： 264,000 € 价值差额
这不是理论上的风险 —— 在 购买公寓楼 时，租赁合同、租户名单以及过去12个月的银行对账单都应成为合同的一部分。此外，
买家在公证合同中应具体要求的内容
保证条款必须精确、可衡量且不含模糊措辞 —— 否则无法发挥其保护作用。这些要点应包含在每份专业的购买合同中。
- 精确的建筑面积 —— 按照 WoFlV 规定，不使用“约”
- 建造年份和翻新年份 —— 分别列出
- 净冷租金收入 —— 按单位分别列出
- 能源指标 —— 按照证明文件中的 kWh/m²a
- 无历史遗留污染 —— 参照历史遗留污染图册
- 无未完成的建筑条件 —— 有关部门的确认
- 功能齐全的房屋设备 — 供暖、电梯、电气
在豪华房产领域，还增加了一个要素：材料的正宗性。如果有人支付180万欧元购买带有“卡拉拉大理石”的别墅，那么他有明确的要求——如果实际上是人造石，那么赔偿责任将按照价值差额的全额进行。
主张时效与权利的实现
根据《德国民法典》第438条第1款第2项的规定，来自保证特性的主张在房地产交易中通常在交付后5年内失效。如果存在恶意隐瞒，则时效可延长至最多10年（《德国民法典》第438条第3款结合第199条）。买家应立即书面指出缺陷并进行摄影记录——通过专业鉴定机构进行证据保全的费用为800至2500欧元，但在争议情况下是必不可少的。
如果出售房产，应同时检查 投机税计算器 —— 尤其是在降价后再次出售时，购置成本和税务评估基础会发生变化。在 出售宅院 之前，建议事先如实列出房屋缺陷 —— 与任何免责条款相比，这在长期内更能保护卖方。
FAQ：房产保证特性
房产展示中的说明是否足以作为保证特性？
不，通常不是。根据判例，房源说明中的信息通常被视为描述性说明，可以通过公证合同中有效的免责条款予以排除。只有在明确写入公证的买卖合同中，才会产生具有完全责任的真实保证。因此，如果购房者重视建筑面积、租金收入或建造年份，必须明确将这些要点作为具有约束力的保证条款写入合同——最好用具体数字，并避免使用“大约”等模糊措辞。
如果保证条款不实，我有哪些权利？
买方可以在多种法律救济措施中进行选择。首先，他可以要求卖方履行合同，但在房地产交易中这通常不可能实现——缺少的面积无法事后补建。因此，实际上只能考虑降低购房价格或要求损害赔偿，在严重情况下甚至可以解除合同。降价幅度取决于所保证状态与实际状态之间的价值差异。如果证实卖方存在欺诈行为，还需额外赔偿相关费用，例如专家鉴定费、律师费和损失的租金。
卖方能否排除对所保证特性的责任？
不，真正的保证在逻辑上排除了概括性的免责条款 —— 谁保证了某种特性，就不能同时拒绝为此承担责任。联邦最高法院（BGH）会将这种矛盾视为有利于买方。如果卖方故意隐瞒明显的缺陷，任何免责条款根据《德国民法典》第444条本来就是无效的。因此，卖方应坦诚沟通，并在合同中具体说明缺陷 —— 这样可以为双方提供法律保障，并避免昂贵的后续谈判或诉讼，这些诉讼金额很快可能达到五位或六位数。
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