购买公寓楼：物业估价、程序、成本、税费和租户
购买公寓楼是一项意义深远的决定–无论是在经济上还是在组织上。无论是作为资本投资、退休养老还是直接出租：制定合理计划的人都将长期受益。在本指南中，您将了解到如何正确评估房产价值、融资的重要性、哪些法律框架条件很重要以及如何实现收益最大化。从购买到出租，一步一步来。一切准备就绪后，您就可以出租您的公寓楼了。还有一个小窍门！位置、年净冷租金 + 购买价格：这是您快速评估公寓楼的方法。
购买公寓楼：估值与投资
与独栋住宅和业主自住公寓相比，公寓楼的投资稳定性更高。有了多个住宅单元，您就可以分散租金损失的风险，并从持续的现金流中获益。不过，重要的是要对房产进行专业估价，这样既不会买得太贵，也不会忽视隐藏的风险。
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财产评估：什么是重要的？
房地产的估价不仅以平方米数和建造年份为基础。地理位置（宏观和微观）、能源状况、屋顶、管道和供暖状况以及租赁协议、空置率和发展潜力等因素都起着决定性作用。仅凭网上的粗略估算是不够的，最好能准备一份估价报告，或使用专业估价模型对可比物业进行估价。
提醒！位置、年净冷租金 + 购买价格：这是您快速评估公寓楼的方法。
认识增值和挖掘潜力
您是否正在寻找具有发展机会的房产？那么请留意阁楼改建、可翻新的空置房产或具有重新增密潜力的房产。改装现代供暖系统或增加阳台也能显著提高房产价值。决定性因素是成本效益：计算每项措施，并将其与潜在的租金或价值增长进行比较。
价格、地点和产量之间的关系
在热门地段
正确计算租金收益和价值
总租金收益率显示的是每年通过租金收入可以获得多少购买价格的百分比。计算方法非常简单：年净冷租金除以购买价格，再乘以 100。 公寓楼的可靠总收益率在 6% 到 9% 之间，黄金地段的收益率低于此值，而结构薄弱地区的收益率通常高于此值。但要注意：如果转售出现问题，地段不好的高收益率可能会有欺骗性。
年净租金 ÷ 购买价格 × 100 = 租金总收益率
租金收益率与购买价格系数
翻新房产还是全部出租？
翻新和重新出租
如果地点和内容合适，购买需要翻新的房屋是值得的。如果翻新效率高，就可以以更高的价格和现代的标准再次出租。如果是空置房，应确保没有租约，并提前了解翻新费用和可能的补贴。
完全出租的房产：安全和即时收入
已经完全出租的房产从第一天起就能产生收入。您应在此检查所有租赁协议：期限、租金金额、指数化、分级租金、取消期限。您还应询问租户的付款记录。没有拖欠租金的混合租户结构是最理想的。
重要：租赁法与终止限制
您不能随意发出终止通知或提高租金。只有在个人使用或违反义务的情况下才允许终止合同。租金上涨受法律限制–在实行租金管制的地区还需遵守其他规定。翻修费用只能按比例分摊。请仔细规划这些方面。
购买合同和法律依据
公证和合同审查
购房合同由公证处起草，必须经过公证。公证人作为中立的第三方，确保满足所有法律条件。您将提前收到一份合同草案，请与您的顾问或律师核对。在预约公证时，公证员会朗读合同，并澄清任何未决问题。
土地登记、所有权转让和优先转让通知
购房公证后，购房即具有法律效力，但您还不是房主。只有在土地登记簿上登记后，所有权才会转移。在此之前，需要填写一份所谓的优先转让通知，以确保您的权益。前提条件： 必须支付购房款和土地转让税。
税费及辅助采购成本一览
房地产转让税及附属费用
购买房产时，除购房款外还需支付额外费用：土地转让税、公证费、土地登记费，可能还有房产中介佣金。根据联邦州的不同，这些费用占购房款的 10%至 15%，通常必须从资产中支付。合理的财务规划从一开始就会考虑到这些项目。
房地产有限公司和家族基金会
对于规模较大的投资组合，值得通过资产管理有限责任公司或家族基金会来构建。这样可以享受税收优惠，例如在继承或投机期后出售时。不过，建立和持续管理需要良好的税务和法律建议。
出租：租户、合同和收入
成功出租首先要选择合适的租户。除了信用度和信用评级，个人印象也很重要。一份明确、有法律保障的租约可以保护双方。租金以租金指数为基础，但也必须与家具和位置相匹配。注意经营成本、房屋规则、通知期和租金调整条款等强制性细节。
结论：成功战略
公寓楼不是短期交易，而是需要精心策划的长期投资。如果您了解市场，计算出正确的关键数据，并以合法合规的交易为目标，您将创造稳定的收入来源，并长期增加您的资产。在估价、购买、翻新或出租时，请咨询专业人士的意见。这将帮助您避免错误，确保长期成功。
