租金上涨–你的权利、索赔和与指数挂钩的租金
这对许多租户来说是一场噩梦,但在德国却经常发生。租金上涨。但这并不总是被允许的,因为租金上涨需要某些正式和实质性的规则。在此了解你如何保护自己,以及你需要遵守哪些简单的规则。
加租选择–房东可以做什么,不能做什么?
租金上涨是由法律规定的。更准确地说,《德国民法典》(BGB)对此负有责任。租金上涨不能是任意的,而是需要三个理由之一。这包括当地的比较租金、分级租金或与指数挂钩的租金。
当地惯常的可比租金–以可比的房产为基础
当地的比较租金是指在过去四年中,一个地区的可比房产平均支付的租金金额。因此,当地的比较租金可以成为租金上涨的一个原因。然后,房东在信中说明,例如,租金指数、专家意见、租金数据库、至少三个可比较的单位作为上涨的理由。在后一种情况下,必须非常具体地描述可比的单位,包括位置、类型、大小、条件和每平方米的价格。用于收集数据的租赁数据库必须可以免费使用。当地的比较租金可以由房东每15个月增加一次,因为规定租金必须至少保持一年不变。如果在15个月后再次加租,租户有两个月的时间来同意。如果他不这样做,房东可以对租户采取法律行动,强制执行租金上涨,如果这是合法的。
渐进式租金 – 计划中的租金上涨
渐进式租金对房东来说是一个安全的选择,但它要遵守严格的规则。对于渐进式租金,租金的增长是预先确定的,而且通常是租赁协议的一部分。为了使这种分级租金生效,必须遵守以下规则。
- 渐进式租金必须以书面形式记录
- 租金上涨必须至少在一年内始终保持不变
- 不允许有额外的增加,如调整当地的比较租金或因现代化而导致的增加(除辅助费用外)。
- 必须明确说明租金上涨的日期和最终数额(在书面版本中);不允许使用百分比说明。
- 在租赁协议中可能已经规定了最多四年的免责条款
- 如果租金超过当地可比租金的10%或更多,则不允许增加,并可由租户拒绝。
如果满足了这几点,渐进式租金是合法的,可以在租赁协议中规定。
指数租金 – 取决于市场
指数租金是基于德国所有私人家庭生活费用的价格指数,因此是一种可变租金。该调查的数字由联邦统计局公布。根据当地的比较租金提供房产的房东利用了这个机会,因为否则他们很难提高租金。同样,一些规则必须得到遵守。必须以书面形式通知租户租金的增加,并且在之后的一年内保持不变。此外,房东必须能够透明地向租户介绍他的计算方法。如果在与指数挂钩的租金的帮助下增加租金,只要没有法律要求反对,就不允许为现代化而增加租金。也不允许根据当地的比较租金进一步提高租金。对于房东来说,这种方法很有吸引力,因为他们不需要得到租户的同意。租户一旦收到加租通知,就必须在通知送达后的次月起支付增加的租金。只要手续得到遵守,租户就没有什么可以做的。
增加租金的手续–涉及什么?
如前所述,租金上涨必须遵循精确的手续,否则将是无效的。首先,租户必须以书面形式收到租金上涨。信中必须显示精确计算的租金总额,包括所有运营成本。此外,信中必须给出一个确切而详细的涨租理由。这可以是当前的租金指数,但也可以是可比公寓的清单或专家意见的副本。租户必须在规定的时间内同意这样的租金增长,否则就是无效的,不能在规定的日期执行。如果租户拒绝,房东有三个月的时间在法庭上强制执行加价,只要加价是合法的。
允许进行可持续改进的现代化改造
德国民法典》再次规定了一些增加租金的必要规则。也就是说,《德国民法典》第559条规定,财产上的工作必须实际增加财产的价值。从字面上看,它说:”如果房东采取了第555b条第1、3、4、5或6款意义上的现代化措施,他可以将年租金提高到住宅所发生费用的11%。”这包括各种各样的东西。例如,从长远来看可以节约能源或水的现代化,但也包括增加实用价值或普遍改善生活条件的结构性措施。当局规定的现代化工程也属于这一类,据此,房东必须在建筑工程开始前三个月通知租户,但只有在完成后才可以增加。如果存在这种情况,以现代化为由增加租金是非常允许的,而且必须被租户接受。这可能仍然是租户最高兴的原因,因为生活质量提高了。
运营成本–预付款还是统一费率?
运营成本的增加也是可能的。一旦这些增加,房东就有权将增加的费用转嫁给租户。这样做的前提条件是双方就运营成本的统一费率或运营成本的预付款达成书面协议。如果费用增加,尽管有此书面协议,但房东必须告知租户费用的增加。然而,只有在运营成本统一费率的情况下,法律才要求提供增加的理由。在预付业务费用的情况下,不一定要说明理由。调整或增加的结果通常来自于运营成本报表。如果预付款不够,需要额外付款,则必须根据每年发生的费用进行调整。
上限–租金制动器
当然,租户也应该受到保护,不受租金上涨的影响,这就是为什么房东不能任意提高租金。某些规则是为了防止不可接受的增加。这些措施包括:在租约中,租金可在三年内最多增加20%,达到当地的比较租金。在住房短缺的国家,有可能将上限降低到最多百分之十五。如果你的租金被提高,请事先检查所有重要的正式和实质性规则是否得到遵守,以及增加租金是否真的合法。