租赁权–无需购买土地就能拥有房屋

许多人都梦想拥有自己的家，但要找到一块合适的土地来建造自己的四面墙却变得越来越难。有望提供帮助的一个概念是租赁原则，它正变得越来越广泛。但究竟什么是地面租赁？涉及哪些费用，是否真的比购买房产好？你可以在我们的购买或租赁指南中找到更多关于这个主题的信息。

以租赁代替购买土地–租赁权真的值得吗？

租赁权是传统购买土地的一个受欢迎的替代方案。这个原则非常简单。一块土地的所有者将其租赁给建房者或站在上面的房屋买主。因此，有一个明确的分离。有一个拥有土地的业主和一个拥有土地上建筑物的业主。这一原则为买方节省了大量的土地价格，同时也确保了出租人在很长一段时间内有固定的现金收入。在建筑空间短缺的情况下，这是一个快速而廉价地获得自己住房的好方法。然而，这里也有陷阱。

没有土地成本，但有地租–成本一目了然

地租的原则包括：你没有获得一块土地，因此不拥有它，但你仍然要为它付费。这是因为在地面租赁中，你承诺定期向土地所有者，即出租人，支付一定的金额。这类似于租房，只不过租出去的不是住房，而是土地。这一数额被称为地租，每年为土地实际购买价格的4%至8%，取决于土地的大小和位置。

由于你是地块上房产的买主和业主，所以设定了租赁的合同期限。这在租赁协议中说明，并在双方之间决定。在大多数情况下，有一些共同的条款是可以缔结的。大多数情况下，期限从50年到99年不等。极少数情况下，也有25年的条款，但只有在明确要求的情况下才应同意。你应该事先仔细考虑你想租多长时间的地块，因为每个期限都有好处和坏处。租赁期为25年，你将不得不在短时间内支付大笔资金。然而，好处是这个期限不会超过你自己的寿命，你不会给你的孩子留下任何债务或合同义务。

如果你在德国购买一块土地，你必须支付所谓的土地转让税。不幸的是，这也是对租赁权的征收，即使你没有购买土地。土地转让税的金额取决于土地的价值，并按该价值的百分比计算。它只需支付一次，在合同签署后立即支付，就像购买一样。适用的费率与销售相同。

地租真的值得吗？

那么，与购买相比，租赁权是否值得？这个问题原则上不能回答，因为成本取决于土地价格。如果这些都很高，地租也会急剧上升，租赁变得更加昂贵。一般来说，只有当地租低于抵押贷款利息时，才能说租赁是值得的。然而，应该注意的是，租赁通常对你有99年的约束力，也就是说，你在很长一段时间内被捆绑在每月或每年的供款上。在租赁合同中约定了一个调整条款，该条款允许提高利率。这意味着利率可以每三年调整一次，因此存在着利率上升的风险。有了贷款，利率上升的风险就会低很多。因此，你应该清楚地了解条件，并仔细考虑租赁的问题。

租赁期届满–现在呢？

在租赁期满之前，应该明确租赁期满后土地的处理方式。租户有可能获得优先购买权，从而在租约到期后购买土地。但是，如果没有达成任何协议，承租人有权在租赁期结束时获得建筑物价值的补偿。然而，作为回报，他不必将建筑物从土地上移走。如果承租人在一定时期内不支付租金，或以不同于约定的方式使用土地，就会发生复归。这意味着在租赁期结束前，土地将归还给出租人。然而，所有这些规定都应在租赁合同中明确说明。

购地及贷款利息–费用一目了然

相对而言，购买土地更有利可图。首先，当你购买土地时，你就拥有了土地，而不仅仅是通过租赁来 “租用 “它。此外，在购买土地时，买方通常在10-20年后还清贷款，然后无债拥有土地，而且贷款利息在整个期限内保持在商定的水平，不会像租赁那样增加。因此，与购买相比，只有在高利率时期，租赁权才是值得的。否则，你应该求助于其他方法。这包括，例如，完全购买房产和土地一起，在建筑利率低的时候，这是一个好主意。因此，请仔细考虑哪种选择最适合你，以及在目前的利率市场上有哪些选择。

法律情况 – 租赁或土地购买

从纯粹的法律角度来看，通过地租获得的地块的开发商几乎等同于地块的买方。他从私人、公共部门、非营利组织或教会机构获得了土地。因此，租赁者在固定的时间内是土地的所有者。即使财产被取消赎回权，甚至被毁坏，可继承的建筑权也继续适用于他。因此，他有权出售、出租、遗赠和借出他的租赁权，但即使在所有权发生变化的情况下，租赁协议也不会改变。

一般来说，世袭建筑权不允许土地投机，因为世袭建筑权持有人有义务按照合同在土地上进行建设。这项权利记录在两个土地登记册上，即土地登记册和可继承建筑土地登记册。这样做是为了保证楼主的安全。一旦商定了金额，可继承建筑权就不能终止。它只在合同规定的时间后失效，通常为99年。