出售公寓楼 [年]：逐步进行

让我们先来看看首次售房者最常见的 3 个问题：

• 您的公寓楼值多少钱？
• 有没有房产中介？
• 公开销售还是谨慎销售？

然后，您将学会销售的全部 18 个步骤！

您的公寓楼值多少钱？

在柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、杜塞尔多夫、法兰克福以及全德国，有许多问题需要解答。最好的答案就是请一位专家为您进行房产估价。如果您想出售您的公寓楼，那么有一点很重要：明智的、以市场为导向的、现实的购买价格。房产类型决定了确定市场价值的估价方法。有三种标准化估价方法可用于确定房地产的市场价值：比较价值法、资产价值法和资本化收益价值法。通常情况下，至少有两种方法同时计算。

• 比较价值法
• 资本化收益法
• 实际价值法
• 剩余程序
• 抵押贷款价值的确定

业主的核心问题我的房产值多少钱？如何计算公寓楼的价值？税务局如何确定房屋的价值？谁来确定房产的市场价值？银行如何评估房产价值？为了让您对位置、市场价值、可比物业、建筑结构等方面的复杂性有一个初步印象，我们编写了这本公寓楼估值指南。

• 公寓房评级

有无房产中介？

不要低估准备时间。例如，对于可能积压的翻修工作，要实事求是，坦诚相待。除了公寓或房屋的所有工程外，还有出售的所有准备工作。

超过 70% 的销售是在地产代理的专业支持下完成的。从评估到制作宣传册，再到接触客户和销售阶段，几个月的时间就这样过去了。在所有领域，位置都是最重要的因素，不仅仅是在销售公寓楼时。在销售房地产时很容易犯错误，尤其是在销售公寓楼等大型房产时。

对于 “卖房时要不要找房产中介？

在市场上销售还是在市场外销售？

非市场销售 – 非市场销售意味着您的房产销售永远不会公开。您的公寓楼只会被推荐给内部的、有理想的买家群体。非市场销售尤其适用于希望对销售情况、地址、照片等保密的知名人士。私人也可以使用这项服务，例如，如果他们不想让家人或邻居知道即将出售的房产。您的优势：没有人会发现出售信息。

• 非市场房地产

在市场上销售–在市场上销售时，您的公寓楼由中介通过常规营销渠道进行展示。您可能对典型的营销渠道并不陌生：

• 在经纪人办公室展示广告
• 地区报纸广告
• 超地区房地产门户网站
• 易趣等分类门户网站

因此，在通常的 18 个步骤中，为您增加了 +1 个问题：

在市场上销售还是在市场外销售？

要找到优秀的非市场房产中介，您应特别注意参考资料和已售出的房产。您通常可以在房产中介的网站上找到这些信息。因此，值得仔细查看一下房产中介的网站，而不是直接进入 “联系 “页面。

销售的 18 个步骤：清单 MFH

程序、成本和技巧 – 一篇关于房产、公寓、住宅、别墅、公寓楼的免费大文章。逐步了解如何出售房产：出售房产。

全部 18 个步骤分为 3 个阶段：

1. 准备工作：准备房屋和销售
1. 财务规划和销售时机
2. 聘请房地产经纪人
3. 记录和文件
4. 提高财产价值
5. 确定报价
6. 创作揭露
2. 销售阶段：推销房屋并寻找买家
1. 市场物业
2. 与潜在买家联系
3. 筛选潜在买家
4. 信用检查
5. 观看日期
6. 销售会谈和购买价格谈判
3. 销售交易：购买合同直至移交
1. 与公证人签订购房合同
2. 公证任命
3. 土地登记和付款处理
4. 物业移交
5. 公证费和经纪人佣金
6. 纳税

下面是更多细节。

销售准备：程序

您想在没有房产中介的情况下出售房产？那么您就应该按顺序计划和执行这些销售步骤。

决定出售

什么时候出售最合适？ 归根结底，只有您自己才能决定何时出售。对于出售房地产来说，没有什么时间是特别 “有前途 “或 “特别不成功 “的。如果您不想在节假日或圣诞节期间出售房产，那也只能由您自己决定。因为购房者自己通常完全不考虑一年中的时间。

Lukinski 的建议：有花园的房产实际上在春季和秋季之间卖得更好。不过，花园也应保持良好的状态。

市场分析和定价策略

如何获得合适的售价？

这就是非常特别的地方！因为对房地产市场的总体评估和区域评估需要大量的知识和经验。这同样适用于房地产估价。尤其是当涉及到您自己待售的 “四面墙 “时。

在确定房产价值时，最好不要对房产产生 “情感依恋”。因此，如果您想在没有房产中介的情况下出售房产，就必须摆脱与房屋的所有 “联系”。但即便如此，私人卖家仍有可能掉入足够多的 “陷阱”。例如，对浴室、地板等高质量设备的投资本身并不会提高房产的价值。尤其是浴室、地板、设备等的选择往往取决于房主的品味。例如，新房主不愿意在这些方面花钱，就会想方设法降低购买价格。像卢金斯基这样的房地产经纪人很清楚哪些家具属于 “高档 “家具。

您的房产价格是否 “合适 “的一个重要指标，是与地理位置、设备和条件相当的其他房产的价格进行比较。为此，您需要与其他房产的买家和卖家交谈，或者浏览您所在地区的相关房产中介门户网站。然而，即便如此，您也无法确定其他房产的价格是否完全适用于您的情况。这是因为微观因素在房地产估价中始终起着作用，房地产专家会不带偏见地向您解释这些微观因素。

准备工作：翻新、设计、现代化？

卖房时的常见问题：必须事先装修吗？在这一点上，我们的卢金斯基小建议：如果您想让自己的房产卖出最高价，就应该清除主要的建筑缺陷。当然，这应该有相应的发票可以证明。墙壁上的潮湿点、霉菌、油漆剥落的窗框、”盲目 “的窗户或磨损的镶木地板都会大大降低购买价格。即使您的房产只有几处没有展现出其最好的一面，这些缺陷也会影响到整个房产。

翻新或现代化改造的费用必须与预期销售价格保持合理的比例。这通常很难估算。当然，在这方面也可以咨询建筑专家。但这种专家意见无论如何都是要花钱的。Lukinski 公司，当然还有其他房产中介公司，都会以丰富的专业知识和经验为您提供免费咨询。

出售时没有（或不再）有人居住的房产属于特殊情况。一旦从房屋或公寓中搬出所有家具和个人物品，任何可能的损坏都会很快显现出来。这里的座右铭也是：搬走！否则，日后可能会因为隐瞒缺陷而取消出售。如果房产中还有任何家具，它们应该完好无损。其他所有物品都会给人 “大件垃圾 “的印象，应在首次预约看房前搬走。

这对私人卖家来说比较困难，但对房地产专家来说已经是司空见惯的做法：所谓的 “房屋分期”。为预约看房而特意布置空房。这给买方留下了舒适和惬意的印象，从而增加了买方的购买意向，而买方往往没有注意到这一点。

营销与演示：博览会

如何撰写销售阐述？

当然，在销售过程中，最艰巨的任务之一就是为房产制作一份内容翔实的销售文件。通常情况下，售房说明书是决定房产价格和销售速度的因素之一。合适的照明条件、拍摄照片时的良好视角和有意义的文字是图片展示的决定性因素。照片应传达出房产的真实面貌，而文字则不应过于冗长。如果说明中的表述与实际情况相差太远，就会给买方留下卖方不可信的印象。

即使在数字时代，印刷和装订成册的揭露书通常也非常有用。尤其是当您的房产价值较高时。如果您想用家用打印机制作博览会，墨盒里的墨水应该充足。颜色暗淡或条纹打印绝对不专业。

无论如何：通过照片和文字展示您的房产都需要大量时间。此外，在选择合适的文字进行配文时，还需要更深的体验。撇开与房产的所有私人关系，尽可能以一种超然的视角来看待您的房产。

报价和谈判

谁是最佳买家，如何获得最佳价格？

如果您在没有房产中介的情况下出售房产，您几乎不可能提前筛选买家。潜在买家可以在电话中给您留下很好的印象。但最终，您永远不知道谁会在看房时进入您的房子。在第一次试探性谈话中，要向潜在买家提出一系列问题。其中包括您目前的居住地和居住方式。同样重要的是要询问是否已经有融资银行为可能购买的房屋提供融资。不过，只有经过训练的耳朵才能听出潜在买家在电话中说的是真话还是假话。

如果您私下出售房产，您还必须自己协调和安排所有看房预约。对于特别感兴趣的房产，这通常是最耗时的工作。因为真正的潜在买家会在参观过程中提出非常详细的问题。最后，您还必须拒绝那些没有入围的意向客户。这也需要花费时间和精力。

购买合同：合同的个性化程度如何？

在私下交易的情况下，为最终购房合同指定公证人也是卖方的责任。当然，公证人也会告诉您哪些事项属于合同内容，哪些不属于。许多买方在支付购房款、交房日期、责任等方面都有自己的意愿。讨论这些合同事项也非常耗时。另一方面，由于公证人在购房合同签订前的准备工作中只起咨询作用，因此私人卖家在此时犯重大错误的风险肯定较小。

房屋交接

根据房地产与卖方之间的关系，这无疑是卖房过程中感情上最困难的部分之一。尤其是当房屋买卖是在紧急情况下发生的，与房产的分离或多或少是非自愿的。在这个时候，通过第三方（如卢金斯基公司）出售房屋就显得尤为安静和没有问题。

房屋交接经常会出现延误。例如，由于卖方的新房产尚未准备好入住，或其他原因导致交房延迟。在纯粹的私人销售中，卖方又要负责处理这些延误。这往往涉及与买方进行不愉快的讨论，甚至是法律纠纷。作为真正意义上的中介，经纪人的知识和经验在这方面也很有用处。

检查、谈判和误差

准备：文件、规划和支持

您想卖掉自己的房子或公寓，并迅速找到有能力、有偿付能力的买家？那么一定要记住，准备阶段是顺利出售房屋的基础。做好准备，迎接耗时而复杂的任务。

对于私人出售，您需要一整套文件。即使是最小的错误，也可能造成代价高昂的后果，导致房屋买卖变得非常困难和长期。复杂性始于报价的确定。如果您在专业房产估价的基础上设定条件，就很有可能达到理想的销售价格。然而，谈判技巧、敏感度和对人性的了解是必不可少的。准备好应对潜在买家提出的各种问题，并准备好所有必要的文件，这些文件可能会被要求出示，也可能不需要出示。现在，您需要准备一份简介，如实描述您的房产，但要从它最美的一面出发。介绍中的用词决定了房产转手的速度和价格。

参观：讲座和演讲

每个潜在买家都希望在购房前看房，以便了解房屋的外观。因此，看房是销售阶段的一个重要环节。房产展示得越吸引人，您回答潜在买家问题的准备越充分，成功的几率就越大。不过，这需要一些准备工作和良好的组织能力。

第一印象很重要

整洁、开放和适当的氛围–在出售房屋时也是如此：第一印象很重要。这就是为什么要尽可能吸引人地展示房产。这意味着内部和外部都应做好相应的准备。草坪和绿篱应保持良好。如有必要，建议给外墙刷上一层新漆。应清除垃圾和大件废物。室内应整洁干净，营造愉悦的氛围。参观最好在白天进行。冬季应提供充足的照明。如果房间昏暗，会给人不舒服的感觉。您可以通过使用植物或窗帘等低调的装饰品使房间看起来温馨。

展示和装饰

但重要的不仅仅是介绍。卖房者还应能够在预约看房时回答关键问题。在这一点上，如果您聘请房产中介，您也会占有优势。他们知道常见的问题，当然也知道适当的答案。他们会准备好平面图和能源证书，并了解房屋的建筑面积。许多潜在购房者还对配套费用和房费信息感兴趣。在看房过程中，所有问题都应得到满意的回答。可以强调优点。反之，则不应隐瞒缺陷。即使在签订合同后，卖方也要对这些缺陷负责，至少如果他知道这些缺陷，但在被问及时没有指出。经验丰富的房产经纪人清楚地知道哪些应该披露，哪些不应该披露。

通常情况下，卖方最好不要参加看房预约。相反，把这项任务完全交给房产中介。这样做有很多好处。例如，潜在买家在提问时不会那么拘束。此外，作为卖方，您也不会冒着发表言论的风险，使潜在买家望而却步。此外，在交谈过程中，房产经纪人始终保持专业和不带感情色彩。看房结束后，他会把一份事先准备好的介绍资料交给准买家，其中包括房产的所有重要关键数据。

谈判：准备、专业知识和经验

房屋买卖谈判不仅需要专业知识和经验，还需要敏锐的洞察力。出售公寓或房屋的业主通常对房产充满感情，对其价值的估计往往高于实际情况。这不仅不利于评估房产价值，在谈判过程中也是如此。而房产中介则始终保持客观。他不会被情感所左右，因此通常能提供更好的谈判结果。

如果您在出售房屋和谈判时需要帮助，最好联系卢金斯基。我们销售房地产，凭借专业知识和多年经验脱颖而出。在谈判过程中，我们会运用我们的专业知识和技巧，让您获得最佳的购买价格。请相信我们的销售才能，并从我们的日常工作中获益。

谈判中的重要事项

准备充分是价格谈判成功的关键。卢金斯基的房产经纪人知道，买方也会为谈判做准备，知道如何利用房子的每一个缺点来对付他。因此，了解房产的优势就显得尤为重要。例如，这些优势包括位于乡村的安静位置或位于城市的中心位置。良好的交通连接和购物设施也会提高房产的价值。其他优势还包括新安装的供暖系统、粉刷一新的墙壁或最近的翻修。临近大学或重要雇主也是房产的有利条件。

由于出售房屋总是要经过谈判，因此起价无法达到是意料之中的事。因此，起价应该定得高一些，但也不能太高。如果房屋中介和卖方决定一个适中的起价，买方就会觉得自己受到了公平的对待，而不会觉得自己对面坐着的是一个暴发户。虚高的购买价格会导致更长、更艰难的谈判，在谈判过程中，价格必须降得更低。如果房屋位于热门地段，需要快速出售，也可以设定一个较低的价格，这样就会有多个潜在买家相互竞价，而作为卖家的您最终会以理想的价格成交。哪种策略适合您的房产取决于许多个人因素。

避免错误：私下出售还是通过经纪人出售？

出售自己的房子或公寓并不难。但是，如果您贸然出售自己的房子，代价高昂的错误就已经预设好了。在详细介绍这些错误并告诉您为什么应该委托像卢金斯基这样经验丰富的房产中介出售房产之前，我们想指出一个根本问题。

如果您独自管理房屋销售，您实际上是日夜操劳，必须投入所有时间介绍房产、回答买家询问和安排看房。即使是事先准备好所有必要的文件，也是一个障碍，不是每个愿意出售房产的业主都能在不被 “黑眼圈 “的情况下克服的。您可以将复杂的工作外包，由卢金斯基等房地产代理专业执行，从而认真、专业地销售房地产。作为一家在线房产中介，我们的工作快速可靠，让您可以毫无压力地以最优惠的价格出售给有实力的买家。

销售时最常见的错误

第一个错误发生在你还没开始处理揭露和准备揭露之前。您将房产的要价定得太高，往往会高估它的价值，这与您对房产的情感有关。与市场完全脱节的天文数字般的高价最终会导致销售被不必要地拖延，您的房产也不会引起买家的真正兴趣。相反，过低的出价也会给您带来不利。如果您的出价低于房产的价值，会有很多买家立即出手，但在签订合同时，您一定会吃亏。文件缺失、照片毫无意义或曝光不足、雨天拍摄的房产照片、显示街道和门牌号的照片，这些都是房产销售中的错误。如果你不想在没有约定看房时间的情况下被赶出家门，你就应该让人很难找到你的房产，为此要有意避免在公开信息中公布门牌号或街道标识等信息。私人出售会吸引讨价还价者，但也会吸引众多可疑的转售者。您很难避免询价，但也很难达到理想的价格和令人满意的销售交易。最迟在看房时，房主的出现也会对销售产生不利影响。

采购合同：程序、公证、初步合同和主合同

出售合同包含出售房屋所需的所有规定和信息。因此，在起草合同时应非常谨慎。为了避免出现含糊不清和令人不快的意外情况，建议将购房合同和整个房屋买卖交由经验丰富的房产中介负责。

经过公证的初步合同几乎总是具有约束力

在出售房屋或公寓时，要签订所谓的初步合同。这些合同只有在公证后才具有法律约束力。只有公证人签字后，房屋才算真正售出。初步合同中记录了房屋销售的所有重要关键点。如果双方同意并签订了初步合同，则随后签订主合同。如果初步合同未经公证，则没有任何意义。在这种情况下，买方和卖方均可撤回合同，无需说明理由。但是，一旦经过公证，初步合同就具有约束力，从而为双方提供保障。只有在极少数情况下，才有可能解除初步合同。例如，自然灾害。如果没有重大原因，双方中的一方退出初步合同，另一方可以要求赔偿损失。

以下几点应记录在初步合同中：

• 买卖双方的姓名和地址
• 购买物品（包括家具）的详细情况
• 购买价格和付款条件
• 签订主要合同的固定日期
• 补偿条款

在明确资金来源后，即可签署初步合同并进行公证。公证员会检查土地登记簿，并与合同双方讨论进一步的细节。公证员随后起草主合同。主合同包含初步合同中的信息以及在公证员会议上讨论的所有条件。例如，其中包括房屋交接、购房款支付规定和到期日、土地登记声明以及融资授权书（如适用）。如果买方需要贷款为房产融资，则需要提供该委托书。

双方都有时间审查主合同。如果没有异议，就可以签署主合同并进行公证。这样，房屋买卖就具有了法律约束力。在付款日期之后，可以按照合同中的约定移交房屋和钥匙。

检查买方：信用检查

资信和偿付能力调查 – 资信调查提供各种因素的信息。一方面，它可以证明购买房地产的融资能力，另一方面，还可以证明支付意愿和可靠性。这些数据可以通过过去的贷款和分期付款获得。有了 Schufa 的自我披露信息，卖方就可以真实地评估买方是否有能力支付购房款以及其他费用，如公证费或土地转让税，以及买方是否愿意支付。卖方可以自己向 Schufa 申请信息，也可以要求买方自行披露。后者在实践中更常用，因为费用较低。此外，自我披露包含所有相关数据，如对付款风险的总体评估和过去付款经验的所有信息。自我披露对买方是免费的。

确认融资、公证托管账户和信用评级

此外，还可以要求银行出具融资确认书。不过，这只有在贷款明确用于购买房地产时才有意义。此外，贷款的发放不应取决于其他条件。

为了提供更多安全保障，还可以设立一个公证托管账户。该账户由公证人监管，旨在保护卖方。只有在收到款项后，房产才会转到买方名下。

信用评估应尽早进行。这样可以避免冗长的谈判到头来变成多余。此外，您可能已经拒绝了其他在此期间购买了另一处房产的潜在买家。好的房产中介会及时进行买方检查。此外，他（她）还会向买方指出，他（她）应尽早与银行商讨融资事宜。因为融资确认书最长需要 14 天才能签发。此外，买方必须准备好贷款审批文件，这可能需要先获得贷款。

移交：协议、钥匙和文件的移交

一旦签署了购房合同并办理了公证，接下来就是房屋买卖的最后一步：交房。这是将房产交到新业主手中的时候。为了确保在签署购房合同后不出现任何问题和意外，有几点需要注意。损坏或随后降低购买价格会让很多买家焦头烂额。

一旦签署了购房合同并完成了公证预约，接下来就是房屋买卖的最后一步：交房。这是将房产交到新业主手中的时候。为确保在签订购房合同后万无一失，不出现令人不愉快的意外，有几点需要注意。损害赔偿或随后的降价会让许多买方焦头烂额。但事实并非如此。

交房是您出售房屋时必须克服的最后一道障碍。作为房产中介，我们当然也会为您承担这项任务。交接协议可以使交接清晰明了，避免纠纷。仅凭购房合同并不能记录所有重要事项。在协议中可以再次或更详细地记录缺陷、水表读数和现有库存。卖方在协议上签字后，就不能再声称他没有按照合同约定找到房子。

出售房屋的交接规程与出租房屋的交接规程并无太大区别。但是，还必须记录其他重要事项。例如，其中包括卖方仍需修复的缺陷。此外，还应为此设定一个日期。此外，移交协议还应记录哪些库存仍需清除。此外，还应记录所有水表读数。移交钥匙的过程也应在协议中注明。如果还缺少钥匙，则应注明钥匙的数量和交接时间。顺便提一下，通常只有在付清购房款后才会移交钥匙。

房屋交接时，不仅要移交钥匙，还要移交许多其他重要文件。建筑规划图、平面图、居住面积计算书、建筑合同、专家意见书、维修合同、保险单等等都要在这一天移交给新房主。如果出售的是出租房，还必须移交租赁协议和各租户的相关文件。在交接过程中，卖方通常还会向买方解释供暖系统以及房屋内其他重要设备的功能。

移交文件清单：

• 建筑图纸
• 平面图
• 计算居住面积
• 建筑合同
• 专家意见
• 维护合同
• 保险政策

公证：由公证人公证

为了起草房产销售合同，必须对合同进行公证。公证的目的是保护买方和卖方免于仓促做出决定，并确保双方的利益得到妥善记录。利益记录由公证员进行，公证员不代表一方利益，而是公正行事。

房地产估价：确定市场价值

我能以什么价格出售我的房子？每个要卖房的业主都会问这个问题，他们想知道出价多少才算合理。虽然房产估价是一种估算，但它是建立在客观的基础上的，因此是可信的。实践证明，不同估价师的估价是不一样的，尽管有房地产估价，但也会出现不同的价格建议。尽管如此，在涉及房屋售价时，您还是不应该依赖自己的直觉或情绪化的估价。要对房产进行估价，必须考虑各种因素。房产估价越全面、越专业，您出售房屋的成本就越有把握，出价低于或高于实际市场价值的风险就越低。

没有房产估价？无法进行实际定价！

不进行房产估价意味着您的房屋价格主要取决于您对房产的感觉和投入。未经物业估价而出售的房产通常定价过高，因此实际上无法出售，或者定价过低，因此出售时会出现亏损。作为业主，如果选择专家估价，您就不需要知道影响要价的因素。在确定价格并承诺出售金额之前，您一定要弄清楚房屋的市场价值。如果您在没有进行房产估价的情况下出售房屋，您就犯了房地产行业中最大的错误之一，而且您的出价很少会符合所出售房产的实际情况，因此买方会感兴趣，您自己的财务状况也会合适。

实际价值和市场价值–区别

在出售房屋时，最终有两种价值，其中市场价值或公平市场价值与确定价格相关。实际物质价值是指根据房屋的建造年份、设备和实质内容以及地块的大小来确定房屋的价值。知道了物质价值，就知道了房屋的客观价值。然而，购买价格与纯物质价值无关，而是与市场价值或公平市场价值有关。这种房产估价考虑了与环境和市场相关的因素，是定价的基础。为了确定市场价值，需要大量的专业技能和市场知识、分析和比较以及房地产估价方面的经验。由于需求量大、出价少，目前的市场价值往往高于纯资产价值，因此您有机会以目前可能的最高价格出售房产。市场在确定市场价值方面发挥着最重要的作用，是决定您能以好价格还是相当低的价格出售房屋的决定性因素。为避免失误，您应委托房地产经纪人或测量师进行估价，并让他们确定您的房产广告和销售的最佳要价。

按揭贷款价值是基于有充分依据的专家对物业估值的意见

市场价值不仅对作为业主的您来说是一个重要参数，对潜在买家来说也是如此。为实现房地产融资，贷款银行需要房产的抵押贷款价值。该价值以市场价值为基础，相当于房产评估中确定的市场价值总额的 80%。明确地说，抵押贷款价值是对房产在较长时期内可出售金额的有理有据的估计。对于潜在买家而言，房产估值非常重要，原因有二。要价反映了严肃性，表明要价是根据专业知识确定的，而不是受情绪影响估算的。其次是抵押贷款价值，它在融资方面非常重要，决定了潜在买家是否能以特定要价为房产融资并获得银行确认。

估值报告中的重要事实

房地产估价由不同方面组成。当然，建筑结构，即房屋的实际物质价值，起着重要作用，甚至可以说是最重要的作用。但同样重要的是地理位置的细节，这对销售价格有着决定性的影响。在人流量大和受欢迎的地区，房产价格远远高于农村、基础设施薄弱和不太受欢迎的地区。虽然房地产的资产价值是一个可变的变量，例如通过拆迁和新建，但地理位置是静态的、不可改变的。物业估价要考虑到该地区的未来发展以及您希望出售物业的地点目前的受欢迎程度。房产所在地的基础设施建设和网络越完善，要价就越高。在进行房产估价时，还要考虑到该地点的房产需求量和房屋供应量。估价中还包括同一地点类似房产的比较价格。

确定市场价值

房地产估价条例》（ImmoWertV）对房地产市场价值的确定做出了法律规定。除了用途类型、房产面积和房产状况外，能源状况也是决定市场价值的重要因素。城市发展情况（城市重建区的城市规划措施）和可预见的未来发展的价值相关性也在考虑之列。市场价值由房地产经纪人或测量师确定。不过，只有持有执照的房地产估价师才能确定法院认可的市场价值。

市场价值是指根据财产或其他估价对象的法律情况和实际特点、其他特征和位置，在规定的时间内，在正常业务过程中可以获得的价格。2004 年，在《德国商法典》（Baugesetzbuch，BauGB）第 194 条的市场价值定义中增加了 “市场价值 “一词，该词在欧盟范围内通用。因此，市场价值是对市场上可以实现的价格的估计。在土地和建筑物的买卖中，通常使用市场价值。在强制拍卖、税务局征税以及离婚和继承的情况下，也有必要确定市场价值。

确定市场价值：哪些因素很重要？

市场价值评估是指房地产的宏观位置（城市/地区）和微观位置（房地产的周边环境）、地段、面积以及任何可能降低价值的现有土地费用条目。根据 BauGB 的规定，市场价值不是一个永久固定的价值，而是指评估报告中所述的参考日期。在一定时期内，市场价值可能会发生决定性变化。

市场价值量化了估价时的价值。市场价值评估需要考虑以下几点：

• 房产的有形价值（如果建在上面
• 房地产的性质和位置（面积、开发类型）
• 法律情况（如土地登记、古迹保护）
• 估值的其他目的

但事实上，市场需求对房产价值有着决定性的影响。不同地区对房地产的需求以及所追求的功能大不相同。

确定市场价值的实用程序

在出售房地产时，免费房地产估价是实现快速、良好销售的绝佳起点。但是，如果需要估价师来确定市场价值，则应首先与客户讨论具体任务。在特殊情况下（如继承纠纷或离婚），如果需要市场价值评估或市场价值书面声明，则必须指定一名评估师。评估师只能在可以进入所有场所的现场预约中确定财产的状况和价值。

确定市场价值的文件

一般来说，房地产销售估价要评估以下文件：

• 土地登记摘录
• 建筑平面图、楼层平面图、剖面图
• 建筑说明
• 场地平面图和地籍图
• 居住面积计算
• 能源证书

如果是公寓所有权，还需要提供以下材料：

• 最近三次业主大会的会议记录
• 业务计划
• 分割声明（土地登记）
• 住房福利声明

如果是收入房产，还必须提交以下材料：

• 运营成本
• 租赁清单
• 租赁协议

就权利和抵押权而言，还必须包括以下内容：

• 公证契约
• 特殊登记（通行权、居住权等）

市场价值标准的权重

对物业的位置和未来预期风险给予了特别权重。这些风险主要是现代化方面的风险，如翻修积压的预期成本。此外，还要评估最昂贵的维护措施，通常包括屋顶、地下室、窗户和暖气。房屋类型也要进行评估。1945 年前的建筑被视为旧建筑，1945 年后的建筑被视为新建筑。此外，外部设计、平面图、花园、外墙、房间布局和采光条件也在评估之列。

位置、阳台和对目标群体的吸引力等因素对房产的可出租性起着重要作用。估价中还包括其他因素，例如电梯和房产的装修：

• 房产面积（居住面积比例或总面积）
• 根据《居住面积条例》（WoFIV）规定的居住面积
• 车库、地下停车场、停车位（现有重建风险）
• 地窖还可用于地下室的翻修等积压工作
• 物业所在地的人口统计
• 物业类型（商业、住宅、护理、纪念碑、其他特殊形式、混合物业）

估值：资本化收益价值法和资产价值法

为您清晰概述房地产销售估价及其他估价程序的所有重要信息：

资本化收益价值法–分为市场价值和建筑收益价值

资本化收益价值法将房产分为土地的市场价值和建筑物的收益价值。这包括租金收入、维护成本以及管理土地和建筑物的成本。因此，将租金收入减去管理成本与包括利息在内的土地价值进行比较。

我们卢金斯基的投资者团队很乐意为您的梦想房产进行收益计算。我们可以向潜在买家保证良好的收益。根据要求，我们将告知您计算所需的数据。收到文件后，我们将确定资本化价值，并为您提供收益率的初步估算。

资产价值法–重建财产的价值

计算时首先使用标准地价确定土地的市场价值，然后再加上建筑物的实际价值。建筑物的实际价值由建筑物的生产成本减去因使用年限而减少的部分得出。土地价值（土地的市场价值）和建筑物价值相加后乘以资产价值系数。实际价值系数的计算取决于建筑物的类型、临时实际价值和标准地价。以这种方式确定的总实际价值表明了重建房产所需的财政资源。

比较价值法–与类似房产进行比较

比较价值法将您的房产与类似房产进行比较。该方法尤其适用于出售自住公寓和住宅。比较价值也可用于确定未开发土地的价值。比较只考虑位置相似、布局相似的房产。纳入估价的物业应紧邻住宅物业。比较价值法被认为特别贴近现实。由于地段在区域内具有相对可比性，因此经常用于确定物业价值。

能源证书–出售房地产时的强制性要求

房产的能源状况是潜在买家最重要的决策标准之一。这也是能源护照被提上日程的原因，因为它提供了有关房屋能源效率的信息，从而也提供了有关未来消耗的信息。能源效率的等级从 A+ 到 H，其中字母 H 代表能源翻新方面的紧急措施，表示房产在能源消耗方面不再符合要求。

没有能源证书不得出售房地产

只有获得授权的专家才能准备能源证书（根据 EnEV 第 16 节）。这意味着您必须寻找一位获得相应授权的专家。EnEV 第 16 节规定，每个房产买家都必须获得能源证书。对于业主和卖方来说，这意味着您必须出示该证明并将其纳入销售文件。如果您拒绝出示能源证书，则属于行政违法行为，最高可被处以 15000 欧元的罚款。

为什么能源证书如此重要？它包含了与买方相关的有关房产能源状况的所有信息。它还提供了有关能源消耗的信息，以及未来业主可以预期的供应成本。如果能源平衡为负值，则向未来的买主表明需要进行适当的翻新，因此会产生高昂的费用，例如更新过时的电气和供暖系统。在我们的房产中介出售房屋时，能源证书是不可分割的一部分，会直接在网上公布。在看房时，有兴趣的人可以直接看到原件，并由我们解释如何阅读和评估能源证书。

需求证明还是消费证明？

消耗证书的费用为 100 欧元，而需求证书的费用在 300 至 500 欧元之间。出具能源证明的费用由房主承担，房主有义务在出售房屋时提供这些数据。我们建议您出具内容翔实的需求证明，而不要为了省钱而只提供消耗量证明，因为该证明提供的数据对买方的帮助要小得多。

消耗量证明基于能源供应商最近 3 年的年度账单。相比之下，需求证书包含由能源顾问现场检查的具体事实。能耗证书和需求证书的主要区别在于，前者提供的是过去的信息，而需求证书提供的是能源消耗的前景。这就需要专业人员到现场检查建筑物的状况、隔热材料和供热系统，并根据这些数据对建筑物的能源平衡进行预测。

房地产经纪人：优势

在出售房屋或公寓时，最大的挑战是确定一个正确的要价。在这方面，我们建议进行市场价值评估，其中包括与纯粹的房产价格相去甚远的所有因素。

房屋的陈设和建筑结构与地理位置、市场特定因素和基础设施以及供求差异一样，都是决定市场价值的重要因素。如果您以私人客户的身份进行估价，预计费用约为 1,000 欧元或更多。

确定市场价值和辅助采购成本

另一方面，如果您聘请的是房产中介，那么市场价值评估就包含在服务范围内，由买方通过附属购买费用来支付。在出售房屋或公寓时，您可以专业地出售房产，而无需支付任何费用。那些放弃市场价值评估的人通常会估算出一个难以置信的价格，并以高于或低于实际价值的价格出售房屋。在这两种情况下，您都犯了一个重大错误，可能会延长销售过程或导致本可避免的损失。

有了经验丰富的房地产经纪人，您就可以在出售房地产时避免犯错，并且可以放心地知道，您将收到一份包含您的房屋、土地或公寓当前价值的基于所有事实的销售报价。同样，您也不必担心文件整理、准备公开或发布报价等问题。与销售相关的所有流程都将由一家专业公司一站式完成。

出售公寓：出售公寓

了解以下问题的答案。什么时候是卖房的好时机？有房产中介还是没有？你需要提前准备哪些文件？如果你的房子还没有完全付清，你可以出售你的房子吗？

在我们一步步深入探讨 “卖房 “这件事之前，先说说你肯定熟悉的（核心）价值因素。

位置、位置、位置

估值因素位置和销售价格

无论你是卖地、卖房还是卖公寓楼，位置都是房产售价的核心估价因素。私下或 “免费 “出售，没有房地产经纪人，有风险，使销售以及整个交易（估价到公证和购买合同）容易出现错误。还要考虑到谈判。熟练的买家很快就会把你的房子砸了。这里有建筑错误，那里有缺陷。因此，销售有两个角度。

1. 宏观视角（位置到楼层）
2. 微观视角（住宅类型、家具）。

地点之后是房产本身，即公寓。您是在出售柏林一栋老建筑中150平方米的宽敞公寓，还是在出售汉堡一栋60平方米的小阁楼或宽敞的阁楼？

提示!点击继续链接（标记粗大），然后再返回，这样你就能了解到对房地产销售的一切重要信息

下面是对大城市的另一个特别关注。

• 柏林
• Düsseldorf
• 法兰克福
• 汉堡
• 科隆
• 慕尼黑
• 斯图加特

原因是。搬迁、继承、离婚或流动资金

出售公寓可能有各种原因。你买房是为了投资，由于资金瓶颈而被迫与公寓分手？还是你自己住在单位，因为职业或个人原因要搬到另一个城市？无论什么原因促使你出售。快速的交易和符合你期望的销售价格对你来说当然很重要。

如果你对公寓有很深的感情，例如因为你是因离婚而出售公寓，或者是在经历了其他激烈的经历后，如继承房产，你应该仔细考虑私人出售的问题。

新业主支付的不是（！）公寓的理想价值，而是实际价值。

有了感情上的依恋，现实的估价是很困难的，最迟在谈判购买价格时，你将面临问题。

情感上的依恋与现实的评价

在出售公寓时，你应该意识到事情的复杂性，并从第一时间采取专业的行动。如果你对房子有很深的感情，例如因为离婚或其他激烈的经历而出售房子，你应该仔细考虑私人出售。

有了感情上的依恋，对条件、位置、家具等的现实评估就更加困难，最迟在谈判购买价格时，你将面临问题。新业主支付的不是公寓的理想价值，而是从他们的角度（也是市场条件）的真实价值。因此，在销售过程的这个早期阶段，卖方的第一个隐患已经在等待。

程序。快速出售公寓

刚才所说的情感联系，现实的购买价格，谈判，这些都是雇用房地产经纪人的原因。而且，首先要想到许多看房预约，与潜在房产买家或投资者的谈判以及必须提前进行的信用检查。

业主问题：出售前–检查清单

早在你出售公寓之前，你就需要做出安排。最重要的问题之一当然是你是否已经有一个（安全的）后续财产的前景。公寓的翻新，特别是旧楼的翻新，可以在出售前提高你的公寓的价值。谈到重建和库存，你是否已经收集了所有必要的文件，如地籍图、土地登记册的摘要、平面图和能源证书 ？以下是在你开始出售你的公寓之前，对最重要的问题的一个快速概述。

在出售之前，作为所有者，你需要问自己9个问题。

1. 你是否有预期的后续财产？
2. 单位是否需要翻新/整修？
3. 是否有所有的记录和文件？
4. 是否要支付提前还款的罚金？
5. 是否有分房声明、建筑保险、业主会议记录、水电费账单、租金清单等？
6. 是否有公寓的维护清单（维护费用）？
7. 库存是否应该出售？
8. 是否有优先购买权？
9. 公寓的价值？

时间规划：销售阶段–检查表

然后我们真正进入了卖房子的问题。在这里，特别是关于房地产交易的经验，以便在出售公寓时提前避免风险和错误。积极的部分也是为了推销房产。必须找到合适的平台，否则，关键词市场外的房地产。此外，还有计划销售的时间，从准备到上市，回答询问，预约看房，检查感兴趣的一方的信用度，谈判，购买合同，税收等等。

出售公寓的9个简单步骤。

公寓估价：计算购买价格

有很多问题需要回答，最好的答案是让专家在你身边进行房产评估。公寓估价 – 你有一套公寓，想知道它的价值吗？当然，你可以带着这个问题直接去找评估师和/或房地产经纪人。

然而，最迟在你想出售或遗赠公寓时，准确的估价就变得很重要。在抵押的情况下，也应该非常精确地确定价值–例如，因为你想购买另一处房产。这就是专家发挥作用的时候。

是什么影响了公寓的价值？

但我们首先要坚持所谓的 “π的拇指值”，也就是一个非常粗略的估价。为了确定你的公寓的价值，一些 “软 “的影响因素首先起作用。

在我们深入探讨位置、建筑结构、市场价值等评估主题之前，让我们从与客户咨询时收到的3个基本问题开始。

• 我如何对房产进行估值？
• 谁决定房产的市场价值？
• 银行是如何对房产进行估值的？

位置、位置、位置：价值提升和销售论证

这指的是所有你能看到但不能直接转化为货币或其他价值的东西。首先，这意味着，例如，所谓的公寓的微观和宏观位置，即对周围和区域环境的看法。无论你的公寓是位于繁华的街道还是在安静的郊区，无论你的公寓周围的环境是比较中产阶级还是社会地位低下，所有这些 “软 “条件都会影响你的公寓的价值。

• 率平

总是有需求的：市中心。

销售的规划和准备

在计划出售公寓时，必须考虑到一些特殊的特点。

文件和补充内容

除了经典的文件（土地登记条目、平面图等），在公寓与自住房屋没有区别的情况下，还需要进一步的文件和证据。如果是公寓业主协会或作为投资而租用的公寓，这一点尤其正确。

业主协会或作为资本投资的出租公寓

在计划出售公寓时，必须考虑到一些特殊的特点。除了公寓与自住房屋没有区别的经典文件外，还需要进一步的文件和证明。如果是业主协会或作为投资而租用的公寓，这也适用。

所有权、剩余物偿还和税收

在任何情况下，需要组织的重要文件包括土地登记册的摘录，它可以明确你的所有权。另一方面，如果你还在偿还单位的款项，而且银行在土地登记册上，你应该在计划出售前达成协议，详细讨论剩余的还款。平面图是必须的，还必须获得火灾保险证明、建筑规格和能源证书。

土地登记册摘录到平面图

在任何情况下，需要组织的重要文件包括土地登记册的摘录，它可以明确你的所有权。另一方面，如果你还在偿还单位的款项，而且银行在土地登记册上，你应该在计划出售前达成协议，详细讨论剩余的还款。

平面图是必须的，还必须获得火灾保险证明、建筑规格和能源证书。如果你雇用房地产经纪人出售公寓，根据法律规定，你可以坚持要求买方支付佣金。在出租的情况下，你作为业主承担费用，这简化了出售公寓和出租公寓之间的决定。

陷阱：由于放弃节税而导致的财务损失

即使是私人销售，也不能没有外部专业支持。一般来说，你需要一个律师或公证员来起草和执行购买合同。

税务顾问对于那些到现在为止已经出租公寓，现在想知道税收变化的人来说是很有用的。由于出售时也建议进行客观的市场价值评估，所以你还需要一个评估师或专家。所有这些服务都是有成本的–你的成本！你的成本。

底线是，单独委托出售公寓的服务费用高于直接与经纪人合作并选择从一个来源获得所有服务。对公寓的销售进行有利的规划，并计算出如何才能最好地节省资金，花费最少的时间，而不必为每项服务去找不同的联络点。

请务必记住这一点。

地产代理只有在购买完美时才会花钱。

谁来支付经纪费用？

如果你使用房地产代理出售公寓，立法允许你坚持由买方支付佣金。在出租的情况下，你作为业主承担费用，这简化了出售公寓和出租公寓之间的决定。

业主方和新业主

如果你出售自己的房产中的单位，这个问题就不会出现。然而，如果是由他人管理的房产或由几个业主拥有的房产，《共管法》规定，所有业主方必须同意你的出售和新业主。

当然，你问自己的第一件事是为什么其他单位的业主对你的销售有发言权。法律对此有规定，因为每个公寓楼除了私人区域外，还有各种共同管理的场所和区域。

多个业主？

几年前，你在一个由几个业主管理的物业中购买了一套公寓。或者经理是你在购买时与之沟通并决定同意的联系人？如果是这样，公寓的销售可能会带来更大的挑战。

在业主协会销售

私人销售可能会变成一项复杂的、几乎无法解决的任务。另一方面，通过熟悉公寓协会的当地经纪人出售公寓，他们有多年出售有管理的综合体中的公寓的经验。

业主会议

如果你出售的是由继承人共同拥有的房产中的一套公寓，澄清所有权也是必要的。只要你不是土地登记册上整个建筑群的唯一所有者，在出售公寓时就会有一些特殊情况需要考虑。在大多数情况下，在业主大会上的发言是有帮助的，可以告诉你其他业主在多大程度上理解你出售和接受新业主的意图。你不能忽视看似合理的拒绝理由，但应与房产中介和业主委员会一起寻求双方都能接受的解决方案。

是的，它是。

如果管理人不同意出售公寓，该怎么办？

作为一家在公寓销售方面拥有专业知识和技能的地产代理，我们可以在这一点上向您保证。一般拒绝出售通常是不可能的，所以你可以出售你的公寓。

新业主：拒绝、偿付能力和拒绝的理由

拒绝的基本方面只指你提议并在业主大会上提出的新业主。如果对潜在的新业主的偿付能力有合理的怀疑，超过了购买价格，那么拒绝是合理的，必须被你接受。

拒绝同意的另一个理由与房产的使用计划有关。例如，如果潜在买家设想将公寓用于商业用途，而这与社区规则相抵触，管理员、业主社区或继承人社区也可以拒绝。

拒绝的理由。

• 对偿付能力的疑虑 – 阅读提示：信用评估
• 财产使用计划

避免错误和风险？

如果你想出售你的公寓，并从一开始就避免这些陷阱，请直接联系房地产公司。房地产经纪人是具有专业知识的联系人，他们甚至在业主会议上提出建议之前就会检查潜在的买家，并了解他们的信用状况。

在与有关方面的个人谈话中，他们发现了使用的意图，也可以事先排除这个拒绝的理由。

房地产经纪人向你提出的建议是基于他们对公寓的了解，社区规则和其他业主的要求。

有了地产代理的服务，你就排除了漫长的谈判和被拒绝的买家，这样你就可以迅速为公寓起草购买合同并开始交接。

核对表–出售公寓的文件

在发布房产广告之前，应该已经有了以下文件。能源证书是强制性的。我们也很乐意帮助你获得其他文件。

提示。为出售公寓整理一份档案，保存所有重要文件。在看房预约时，你不仅可以胜任地回答问题，还可以用证书和官方证明来证实信息。

平面图

这个平面图显示了公寓的面积，以及阳台、公寓和附属房间的平方米数。房间的布局也可以从平面图中看到。

• 平面图

分歧声明

这是一份公证契约，买方在出售公寓前必须收到，因为它是公证合同的基础。分割声明规定了共管公寓业主的内部关系。

• 分歧声明

土地登记摘录

你可以从土地登记处获得一份最新的、完整的摘要。彻底阅读摘要，熟悉单位、房屋和土地的法律细节。火灾保险证明：这通常是由买方要求的，他基本上需要它来为公寓融资。在德国，火灾保险是强制性的。

• 土地登记摘录

业主会议记录

后面的3个协议一般来说是足够的。你也可以向物业管理部门索取这些资料。业主会议记录为买方提供了关于业主大会决议和计划的进一步信息。住房补贴报表/经济计划/储备金：最后一份住房补贴报表显示了住房补贴支出的月度构成，每年有多少储蓄等等。

• 业主会议记录

建筑物描述

如果还有房屋建造时期的建筑说明，那么在确定市场价格时，可以作为信息提交给买方。

能源证书

通常情况下，你会从物业管理部门收到能源证书。该能源证书是单位销售的强制性文件。

• 能源证书

也用于出售公寓楼。

共管公寓的估价

在新建筑中，但也在旧建筑中，市场价值是出售公寓的基础。这些分析比在自己的地块上独立存在的房屋更广泛。

在确定要价时，不仅要考虑到公寓的大小和家具，还要考虑到影响整个房产的因素。这些包括，例如，公共设施的状况，建筑中的住宅单位数量和其他单位的所有权。

比较价格也是由这些其他单位确定的，并与你的房产进行比较。因为过高的购买价格明显延长了销售时间，过低的价格则给你带来痛苦的损失。

• 指南：公寓估价

销售价格太低？

价格定得太低会导致业主大会上的不满，并将导致你的高额损失。你不应该用你当时支付的购买价格作为你目前计算的基础。房产的价值普遍提高，对公寓的需求也在增加，因此，你可以在销售中获得有吸引力的回报。

专业的估价会告诉你，你要多少钱才能买到公寓，你可以有多少谈判的空间。在紧急销售的情况下，如果你允许有一点向下的回旋余地，给我们谈判的机会，这是值得的。我们以市场价值为基础，通过市场分析确定比较价格，并确保您的公寓在卢金斯基那里达到理想的销售价格。

å¾·å›½åŸŽå¸‚å…¬å¯“çš„æ¯å¹³æ–¹ç±³ä»·æ ¼

在这里，你可以看到在2010年和2018年的比较中，公寓每平方米价格最高的城市*（单位为每平方米欧元）。

1. 慕尼黑 （巴伐利亚）每平方米8,342欧元；从2014年的每平方米6,737欧元；4年内每平方米增加1,695欧元。
2. 斯图加特 （巴登-符腾堡州），每平方米5925欧元；从2014年的每平方米4744欧元；每平方米增加1181欧元
3. 美因河畔的法兰克福，每平方米6060欧元；从2014年的每平方米4373欧元；每平方米增加1687欧元
4. 弗莱堡市（巴伐利亚），每平方米4943欧元；从2014年的每平方米4740欧元；每平方米增加203欧元
5. 英戈尔斯塔特（巴伐利亚），每平方米4969欧元；从2014年的每平方米4287欧元；每平方米增加682欧元

你可以在Statista找到更多的统计数据

是什么影响了公寓的价值？

但我们首先要坚持所谓的 “π的拇指值”，也就是一个非常粗略的估价。

确定价值的 “软因素”

要确定你的房子的价值，一些 “软 “的影响因素首先要发挥作用。这些都是你能看到但不能直接转化为货币或其他价值的东西。首先，这意味着，例如，所谓的公寓的微观和宏观位置，即对周围和区域环境的看法。无论你的公寓是位于繁华的街道还是在安静的郊区，无论你的公寓周围的环境是比较中产阶级还是社会地位低下，所有这些 “软 “条件都会影响你的公寓的价值。

确定价值的 “硬因素”

微观定位的 “硬 “因素又包括与医生、公共设施或文化场所的距离。因为这里的条件至少可以从距离和可用设施的数量方面来衡量。

这里的基本规则是。

越是接近公共生活，这些因素就越能提升价值

你的公寓靠近公共交通也是–当然也是越来越多的–一个优势。毕竟，在气候辩论的背景下，公共汽车和火车在城市和国家的重要性越来越大。当然，拥有自己的停车位，甚至是地下停车场，也会对单位的价值产生积极影响。

你知道你所在地区的犯罪率吗？这是住房估价中真正的软硬兼施的 “混合因素”。一方面，这个 “硬 “比率可以通过数字来确定，但另一方面，一个街区的比率不一定要适用于你的财产的直接街道位置。特别是在这个地区，有很多 “感知 “的安全或不安全因素。

• 阅读更多。率平
• 提示：房地产统计

检查你的信用度或进行检查？

信用检查是销售的核心。这是一项复杂而耗时的工作，正如在 “特殊特征和拒绝的原因 “中所指出的，对潜在买家的偿付能力检查需要非常谨慎。在业主协会和管理的公寓楼中，良好的信用等级和购房的融资担保是不够的。

安全、高收入和储蓄

有保障的高收入以及储蓄对决定有积极作用，并向共有人表明，买方有能力支付任何出现的维修费用，并为建筑群的公共费用作出贡献。

风险：信用评估很复杂

对潜在买家的审查是复杂和耗时的。由于涉及大笔资金，例如购买公寓的信用检查需要了解分数，即对潜在合同伙伴的风险评估。必须对数据进行专业的解读和评估，以便透明地根据真相评估风险。

作为一家房地产中介公司，我们在您的房屋销售过程中承担这一任务，并将符合业主委员会条件的有意者的文件转交给您，从而保证不被拒绝。我们还在进一步的销售过程中陪伴你，是你和买方之间的接口。

私下销售的缺点：风险、感情用事和购买价格低

由于出售公寓的复杂性，只有当你已经有了经验，并能用专业知识克服面前的障碍时，才建议你私下进行。否则，销售将旷日持久，导致潜在买家的拒绝，或因购买价格低而产生损失。在出售公寓时，我们会筛选潜在的买家并为您提供全面的服务。

归根结底，这不仅仅是为一个提议做广告。公寓的出售带来了许多问题。基本的是关于估值的，但也有详细的。

• 出售公寓需要哪些文件？提示：稍后我们会有文件的核对表!
• 一套公寓需要多少钱？
• 什么是管理员同意？
• 什么叫特殊财产？还有一些更具体的问题，如。
• 什么是单独财产，什么是共同财产？
• 水管是共管财产吗？
• 阳台是共管的财产吗？
• …以及更多

与经纪人的销售：谈判，销售价格

让我们得出一个结论：你现在肯定已经注意到了一件事：不要低估出售房地产所需的努力和时间！你要知道的是，如果你没有足够的时间，你是不可能成功的。缺乏经验和过高或过低的售价会决定性地阻碍销售。只需几个步骤，你就可以通过我们真实地评估你的公寓的销售机会。你是否在考虑出售你的自住或以前租用的公寓？然后投资于国家房地产机构的专业知识。他们会免费承接你的任务，然后迅速找到买家。

我们的服务组合包括组织所有文件，与建筑群的其他业主或管理部门沟通，以及看房和检查潜在的买家。出售公寓需要花费大量的时间和神经，因为费用远远高于出售独栋别墅。

保护自己免受陷阱和经济损失

通过进行估价并让我们检查对新业主的要求，保护自己免受陷阱和财务损失。

安全问题

我们负责一切，从对你的房产进行免费估价到信用检查。

节省时间

通过经常性的客户和在媒体上的存在，你的房地产将更容易得到。

良好的销售价格

凭借对买家和市场的了解，我们的房地产经纪人将为您实现一个良好的销售价格。

比较：德国的房产价格

公寓销售的好时机–住房市场上的价格果然不错。目前，公寓–即使在莱茵-美因河地区的农村地区–也可以有利地出售。我们将很乐意告诉你区域市场的发展情况。为此，我们将通过比较可比地点的类似房产来确定一个最佳的市场价值。只有这样才能决定是否需要出售公寓。

为了便于比较，你可以在这里找到德国的各种房产价格。重点是各个联邦州的大型城市群。

房地产价格。

• 柏林
• Düsseldorf
• 法兰克福
• 科隆
• 汉堡
• 汉诺威
• 慕尼黑
• 斯图加特

经验。6大错误

正如你已经看到的，私下出售房屋可能要求很高。但更糟糕的是，在私人销售中可能出现的风险和错误。这些错误最终导致销售价格降低，从而给作为卖家的你带来直接的经济损失。出售公寓时最常见的错误。

在时间压力下销售，准备不足

出售公寓的努力和范围往往被低估。一个经常出现的后果是由此产生的时间压力，这对销售价格产生了负面影响。销售准备中的错误会产生深远的影响–不仅是财务上的。毕竟，买方还必须凭借所提供的信息和提交的文件从其银行获得融资。如果准备不足，销售项目在任何阶段都可能失败。

提示：不要放过任何机会。花足够的时间来准备你的公寓销售。

设定目标，并有预见性地计划销售的步骤。让我们的专业服务支持您有针对性地、最好地出售您的房屋。

现实地估计销售价格

必须准确确定单位的价值。业主的个人评估往往与此相差甚远。销售价格估计太高或太低。在这两种情况下，都会有经济损失，买方可能无法为该住宅物业融资。我们与市场一致的估值是由各种因素组成的。我们只考虑与你的房产有可比性的房产。这适用于房产的类型，以及位置和家具。购买价格的确定是成功出售公寓的一个非常决定性的方面。

提示：我们的程序会评估你所在地区的已售房产，从而确定一个符合市场的现实销售价格。不要把钱送出去。

不完整的文件

获得并提交与销售和公寓有关的文件在每个阶段都是必要的。潜在的买家、当局、办公室和银行要求提供文件或发放文件。尽早汇编所有必要的文件。目前的土地登记摘录是由当地法院发布的，而住宅小区的分房声明也很重要。认真的潜在买家最迟将在看房预约时要求提供该房产的完整关键数据，这些数据来自于建筑图纸、土地登记摘录和场地规划。如果在早期阶段无法获得能源通行证或重要文件，潜在的买家可能会失去兴趣，或者在以后的日子里销售失败–例如，如果银行反对缺少文件或购买价格太高。

提示：如果你愿意，我们可以为你获得许多必要的文件。

所有信息都包括在我们的评估中，以确定公平的市场价值。有了完整的文件和关于房产的真实陈述，未来的买家也可以评估并完成所有的购买法律步骤。

不要以低于价值的价格介绍你的财产

今天，房地产在网上出售–无论是离婚、分居还是继承。潜在的买家在互联网的社交媒体和在线数据库中搜索合适的单位。根据目标群体，以最佳方式展示你的财产。

提示：在预约看房之前，甚至在第一次拍照之前，出售的房产必须看起来保养得很好，很像家。

不要错过让你的财产从里到外都处于最佳状态的机会。

• 不要再推迟维修工作和维护。
• 整理并创造一个清晰的印象。
• 确保清洁，并有一个温馨和吸引人的氛围。

所谓的 “家庭分期 “得到了回报。为此，房产的准备工作要让潜在的买家立即感到宾至如归，并爱上这个单位。我们很乐意为您提供建议。关于家庭分期的一些提示。

• 在看房预约前，请将个人物品搬走。
• 在视觉上和情感上增强平面。

照片：日光、开放空间和多样性

然而，最重要的因素可能是图片。买家自然希望尽可能多地看到房产，以了解该房产是否适合他的情况。

为了给你的财产拍出好照片，你需要考虑几件事。首先，房间应该是整洁干净的。没有人会被乱七八糟的房子的照片所吸引，因为潜在的买家在看照片的时候会希望想象自己住在这个房子里。

你一定要在日光下拍照，这样才能真正看清房间的情况，买家才能评估日光落入房间的程度。你的封面照片应该是最有表现力的，代表了单位最好的东西。

最漂亮的房间、屋顶露台、开放式厨房，或者是能看到风景的窗台。第一张照片应该给人留下深刻的印象，让潜在的买家想去看看这个房子。所有房间的图片，如果有的话，还有花园/阳台/露台的图片，外景图，最重要的是平面图，绝对不能缺少。

平面图绝对不能缺少，因为它能让潜在的买家对各个房间之间的比例有一个印象，并且更容易看到房间的布局。视频也是可能的，虽然它不能取代看房预约，但它确实给潜在的买家一个很好的概述。

照片提示一目了然。

• 房间干净整洁
• 日光（讲的是明亮的房间）
• 第一张照片应该是最好的照片
• 覆盖所有房间和表面
• 平面图

揭幕式创作：视频教程

图片和文字可以销售你的房产。从众多的网上报价来看，它应该吸引潜在的买家–第一眼就能看到。要做到这一点，照片和描述都必须显得专业和称职。我们会考虑哪一群买家对你的公寓感兴趣，并相应地设计照片和文字的曝光。

提示：在准备销售简报时，不要低估专业人士的工作。我们非常了解各地区的住房市场，知道哪些特征和房产是有需求的，哪些买家群体擅长这些。

对看房预约的准备不足

潜在的买家在看房预约时有重要的问题。他们需要时间来熟悉房产和周围的环境。当涉及到结构性问题时，人们期待有能力的和专业的信息。在出售共管公寓时，要详细询问有关公共财产的问题，因为这些股份也是和单位一起购买的。

提示：我们在看房预约时对可能的问题提供帮助。在选择潜在买家的过程中，我们已经进行了预选，这样既不浪费时间也不浪费精力。

我们为您接管销售谈判。凭借多年的经验，我们可以非常成功地进行单位销售的谈判。作为房地产经纪人，我们保持客观，不允许自己在做出决定时受到压力。

• 看房预约提示

出售公寓的步骤：结论

总之，出售公寓是一个需要做好准备的项目。耐心和谈判技巧是销售阶段的关键。在确定购买价格时，要依靠专家的估价。不要把价格定得太高或太低。根据估计的市场价值，决定出售的时机是否合适。以下是出售公寓的最重要的里程碑。

平面图和土地登记册–在出售你的公寓之前，要获得相应的平面图、土地登记册的摘录和其他必要文件。

经纪人的佣金–考虑到根据联邦州的情况，在销售中要收取经纪人的佣金–但这在销售项目的各个阶段都会得到回报。

遗产税–在出售继承的房屋时，你必须考虑可能要缴纳的遗产税。我们将很高兴为您提供关于使用或出售继承的住宅物业的建议。作为业主，你需要注意什么？更多关于出售继承财产的话题

离婚–离婚后出售公寓或房屋时也有许多细节需要考虑。我们的专家知道法律上的隐患和问题–即使是在离婚时的危急出售情况下。你需要牢记什么？更多关于离婚后出售财产的信息

贷款–尽管有尚未偿还的贷款，但仍可出售公寓，但有各种法律问题需要考虑。通常情况下，贷款可以由未来的买家接管。我们的专家熟悉赎回和承担贷款的基本条件。更多关于房地产贷款的话题

税收 – 出售公寓可能还涉及某些费用，如税收。我们可以给你一个预期费用的初步估计。

钥匙交接

钥匙在签署最终购买合同的当天交接。买方已经支付了购买价格，卖方交出钥匙作为回报。这一象征性的姿态结束了 “所有权和拥有权的转移”。

买方在签署购买合同的当天就拥有该房产。他或她可以住在里面，也可以按照自己的意愿租出去。这也转移了所有风险和附带的费用。应由业主为房产购买保险（水灾、火灾、盗窃……）。此外，还有必须支付的地方税、费用和任何共同拥有的工程。

为了在交出出租公寓的钥匙时在法律上保护自己，有几点需要考虑。你肯定不希望被不必要的装修费用所困扰吧？

• 交接的良好技巧（外部）：交接钥匙

提前移交钥匙(临时购买协议)

许多买家在签署初步购买合同时已经想拿到钥匙。例如，开始房产的建设工作，商店的配件等。这种提前交接钥匙的做法对买家来说是有利的，可以节省时间或方便。然而，不等购买合同签署就提前交出钥匙，会给你这个卖家带来风险。

从卖家的角度来看

如果销售不成功，作为卖方的你可能在自己的房产上有一个没有权利要求或所有权的占用者。尽管如此，在有疑问的情况下，他仍然可以在财产上停留很长时间。例如，如果买方没有获得抵押贷款，如果市政厅行使其优先购买权，如果买方死亡，就可能出现这种情况。

如果买方进行了重大工程，那么房产的实质可能已经被削弱了。有时会发生这样的情况：买方在施工过程中发现了建筑缺陷的存在，于是决定不再购买该房产。在这种情况下，买方可能会试图向卖方要求赔偿所做的工作，因为他觉得被欺骗了。

如果在出售前将钥匙交给买方，而发生了灾难（火灾、水渍等），这一般会导致与保险公司发生问题，并要求对灾难进行赔偿。

对于卖家来说，提前移交钥匙会带来很多不利因素

房地产经纪人和联系人：ETW

在出售你的公寓时要慢慢来。作为Lukinski，我们为您的公寓销售提供重要的帮助。在出售您的房产时，我们可以节省时间和金钱。从估价到提交契约和文件，再到准备博览会，我们接管了重要的和促进销售的职能，以便短期内顺利出售您的住宅物业。相信我们在销售谈判方面的经验–会有回报的

请与我们的房地产团队和公寓的联系人联系–我们期待着您的问题!

• 经纪人/共管人 – 联系人
• 扁平化评估– 提示、计算和错误

出售房地产。XXL指南+检查表

程序、费用和提示–所有这些都是关于土地、公寓、住宅、别墅、公寓楼的免费大文章。学习如何出售房产，一步步来：出售房产。

出售公寓：3个阶段的检查表

你已经知道出售房产的3个阶段吗？

1. 准备：准备财产和销售
1. 财务规划和销售时机
2. 聘请房地产经纪人
3. 记录和文件
4. 提高财产价值
5. 确定报价价格
6. 创作揭露性文章
2. 销售阶段：推销房产，寻找买家
1. 市场财产
2. 与潜在的买家联系
3. 筛选和选择潜在的买家
4. 信用检查
5. 查看日期
6. 销售谈话和购买价格谈判
3. 销售交易：购买合同直至移交
1. 在公证处起草购买合同
2. 公证员任命
3. 土地登记册的输入和付款处理
4. 财产移交
5. 公证费和经纪人佣金
6. 缴税

在本指南中，你将一步一步地学习所有步骤。非常适合那些出售其第一处房产的人。

• 出售财产

：房产销售是如何进行的？

在所有地区，位置是最重要的因素，不仅是在出售你的独立屋、排屋、别墅和有限公司时。房产销售，房屋销售，但也有在销售公寓楼时，位置是房产销售价格的核心评估因素，特别是如果你想出售老房子。

提示!点击继续的链接（标得很粗），然后再回来，这样你就能了解到对房屋销售很重要的一切了!

位置，位置，位置!下面是对部分大城市的另一次特别考察。

• 柏林
• Düsseldorf
• 法兰克福
• 汉堡
• 科隆
• 慕尼黑
• 斯图加特

营销，客户群，谈判，经纪人？

你自己处理房屋和公寓销售的时间越长，你就越快意识到这件事有多复杂。从销售前房屋的合理装修，到客户群中的现代营销，但也通过数字媒体。简单的搜索 “卖房 “很快就变成了更复杂的搜索 “私下卖房”，并意识到私下卖房需要花费大量的时间，可能带来较低的购买价格，当然还有风险。

在出售房地产时，无论是私人还是通过房地产中介，都会出现许多问题。从关于销售价格的简单问题到更复杂的税务问题，例如。

• 能否退出公证购买合同？
• 买房子需要什么文件？
• 我需要什么文件来出售公寓？
• 房屋出售的时间和期限是什么？
• 卖房时谁来支付公证费？
• 公证处需要我提供哪些文件？
• 我在哪里可以找到房屋买卖的私人合同范本？
• 在没有房产中介的情况下出售房屋–这可能吗？

没有时间？阅读更多相关信息：快速出售房屋。

特别指南？住宅、公寓、公寓楼

房屋的特点是只由一个家庭、一对夫妇或一个人独居的事实。他们有一个花园，也是属于主人的。并非所有的独立屋都是由其主人居住的。也有可能租到带花园的独立屋。在几乎所有的联邦州，单户住宅作为一种住房形式非常受欢迎。房地产市场上的需求也相应地高涨。

这里有针对所有常见销售案例的免费指南。

• 所有的提示。出售财产
• 出售平房
• 出售房屋
• 出售公寓房
• 出售土地
• 出售房地产。继承性
• 出售财产： 离婚

出售房地产：有利可图、安全和快速

一旦确定了销售价格并制作了博览会，我们很乐意代表您接受感兴趣的各方的询问。我们还为感兴趣的各方安排看房预约并进行看房。对我们来说，按照你的想法和愿望出售你的房子是很重要的。一旦找到合适的买家，我们将很乐意陪同并支持您与公证处签订购买合同，并在土地登记处进行登记。

你现在已经清楚地看到了房产销售的复杂性和范围，这就是为什么你应该避免在没有具备必要知识的房地产经纪人的情况下私自出售。如果你仍然想在没有房地产经纪人的情况下出售，这里是我们的XXL卖房指南。对于。

• 独立式房屋
• 公寓房
• 排列式房屋
• 半独立式住宅
• 城市别墅
• 墅
• 设计师之家
• 乡村别墅
• 半木结构的房子
• 包豪斯/立方体
• 地中海之家
• 更加特别的（船长之家、弗里斯兰之家、帐篷之家、瑞典之家或平房）。

房屋估价：计算购买价格

有很多问题需要回答，最好的答案是让专家在你身边进行房产评估。核心标准往往是地点。房地产价格因地区而异，有时相差甚远。因此，只有附近的房产才可能被纳入房产比较中。

• 给房子评分

微观和宏观位置的各个方面，以及房产的直接位置，在房屋评估中同样重要：背景噪音、景观和光线条件引起潜在买家的兴趣，并影响房产价值和可实现的价格。

在我们深入探讨位置、建筑结构、市场价值等评估主题之前，让我们从与客户咨询时收到的3个基本问题开始。

• 我如何对房产进行估值？
• 谁决定房产的市场价值？
• 银行是如何对房产进行估值的？

市场价值被定义为在某一时间点根据各种标准计算出来的价格，而且是在正常业务过程中可以实现的财产。

• 给房子评分

房屋出售：基本知识和程序

私下出售–作为一个初学者，成功出售房产比你想象的要难。有许多事情需要考虑，也有许多错误可能会犯。因此，你应该从一开始就告知你的程序，并确保你所做的一切是正确的。为了获得支持，你当然可以咨询房地产经纪人，但这并不总是最佳选择。

正确的广告是自我推销房产的全部和最终目的。但也必须考虑到其他方面。如果你在没有帮助的情况下接近出售房屋，你应该准备好大量的时间和组织。只有当你拥有正确的专业知识时，这个过程才会变得更容易。

显示。标题、内容和注意力

没有什么比你的广告在大众中丢失更糟糕的了。简短、冷静的描述使潜在的买家感到厌烦，而且没有吸引力。因此，要确保标题松散但仍然严肃。为了达到这个目的，你应该使用尽可能丰富的想象力的语言，引起人们的情感，从而吸引注意力。

想一想你会卡在哪个标题上。你的财产的特殊优势可以通过以下短语来强调，例如

带灰泥的优雅古建筑 “或 “阳光充沛的南向露台

被强调，因为你显得很热情，并直接邀请财产寻求者。尽量用标题吸引买家，让他继续点击你的广告。

一旦潜在买家看到你的广告，还有两个因素可以让他相信这个房产。广告的文本及其图片。在你的文本中，你应该解释关于房产的重要关键数据以及房产标准。

关键数据包括。

• 房间数量
• 地区
• 阳台
• 配套的厨房
• 地板
• 全浴
• 酒窖房间
• 等等。

尽可能准确地描述单位的位置、优势和设备的名称。特别是高质量的设备应与制造商列出。这包括厨房设备、供暖系统，但也包括其他将留在房产中的物品。在此过程中，要提到现有设备的补偿款和中介费的费用。

租金、服务费和单位面积等信息也很重要。再次问自己：”我想知道一个单位的什么情况？”并详细描述一切。

• 奖金
• 服务费
• 脚印的大小
• 居住空间的大小

照片：日光、开放空间和多样性

然而，最重要的因素可能是图片。买家自然希望尽可能多地看到房产，以了解该房产是否适合他的情况。

为了给你的财产拍出好照片，你需要考虑几件事。首先，房间应该是整洁干净的。没有人会被乱七八糟的房子的照片所吸引，因为潜在的买家在看照片的时候会希望想象自己住在这个房子里。

你一定要在日光下拍照，这样才能真正看清房间的情况，买家才能评估日光落入房间的程度。你的封面照片应该是最有表现力的，代表了单位最好的东西。

最漂亮的房间、屋顶露台、开放式厨房，或者是能看到风景的窗台。第一张照片应该给人留下深刻的印象，让潜在的买家想去看看这个房子。所有房间的图片，如果有的话，还有花园/阳台/露台的图片，外景图，最重要的是平面图，绝对不能缺少。

平面图绝对不能缺少，因为它能让潜在的买家对各个房间之间的比例有一个印象，并且更容易看到房间的布局。视频也是可能的，虽然它不能取代看房预约，但它确实给潜在的买家一个很好的概述。

照片提示一目了然。

• 房间干净整洁
• 日光（讲的是明亮的房间）
• 第一张照片应该是最好的照片
• 覆盖所有房间和表面
• 平面图

例子。装修后的房子（价值增加）

例如：全屏显示室外区域和房产

例子。内部有壁炉

例如：带池塘的花园

税收：2年内不征税

任何想出售房产的人也必须从税收方面考虑一些事情。这些关注的问题被分为业主自用的财产和他人使用的财产。

如果是自住的房地产，则有两年的时间限制。这指的是在公证处进行房产买卖的公证日期。

这两个日期之间必须有至少两年的时间，这样你就不必为出售的利润交税。

一个不同的期限适用于由第三方使用的房地产。在这里，两个日期之间必须有整整10年的时间。但这里需要谨慎，因为有特殊的规定。任何在五年内出售超过三套自用房产的人，都会被税务局认为有商业意图，必须对销售的利润进行征税，如果税务局后来才认识到这些销售可以归因于房地产的商业交易，这也适用于追溯性。

时间和精力：好好准备

如果你只是在互联网上发布广告，你成功销售的机会相当渺茫。你应该提前做好准备，掌握必要的专业知识。要做到这一点，你应该获得有关区域房地产市场的信息，以便能够估计你的财产的移动范围。此外，你应该已经准备好所有的重要文件，因为有兴趣的各方都希望看到这些文件，而且这些文件是进一步出售房屋的必要条件。这包括下列文件的副本。

• 平面图和场地图
• 土地登记摘录
• 能源证书
• 生活空间和财产计算

自己再看一遍这些文件，以便能够回答可能的问题。为拍照和看房做准备，清理和整顿你的房产。

雇用经纪人：是或不是？

在选择房产中介和没有房产中介的情况下销售时应注意什么。决定是否与房地产经纪人一起出售你的房子，有许多不同的方面。

经纪人可以给你建议，利用他的专业知识，为你分担工作，帮助你。然而，他得到的是佣金，这可能会减少你的利润。因此，如果你决定在没有房地产经纪人的情况下出售你的房子，你应该考虑以下几点，这样你就不会犯不必要的错误。

虽然在私人销售的情况下，你可以节省经纪人的佣金，但你将有额外的费用，你不应该低估，因为它们可能达到几千欧元。其中包括税收（投机税）、装修工程、在土地登记册上删除土地抵押物、广告和宣传、评估（价值评估、能源证书）或提前终止贷款时的预付罚款。

如果你是私下销售，这里有我推荐的用于私下销售的房产在线门户网站的清单。

检查表。销售过程的12个步骤

房屋出售清单：出售房屋和公寓的12个步骤。这就是我们推销你的财产的方式。

1. 对销售阶段进行现实的时间规划和深思熟虑的战略
2. 有无经纪人的销售？
3. 你有所有的销售文件吗？
4. 你的房产准备出售了吗？
5. 你设定的销售价格是否切合实际？
6. 规划房产的营销策略，投放有针对性的广告
7. 与有关各方建立联系，并准备好回答问题
8. 为问题做好准备，并与有关方面建立联系
9. 安排和进行看房预约，以令人信服的方式推销房产
10. 与感兴趣的人进行销售会谈并检查信用度
11. 起草购买合同并准备签字
12. 在公证处预约公证，并移交给新主人

文件：能源证书、土地登记册及合作社。

任何想卖房子的人都必须有许多文件在手。平面图和能源证书只是其中的几个例子。你的房产的展示也很重要，这就是为什么我们需要漂亮的和有表现力的照片来展示。让我们帮助您创建您的博览会，并从我们的经验中受益。曝光基本上是潜在买家对房产的第一印象，这就是为什么它如此重要。

我们知道对潜在的买家来说什么是最重要的，我们立即看到哪些特殊的功能值得他们关注并应该被强调，哪些方面不应该在曝光中遗漏。因为只有当房子的广告有吸引力时，才能找到买家。而只有找到买家，你才能用房产赚钱。

销售价格：确定报价价格

许多人以他们曾经为房产支付的价格为基础，希望能拿回他们投资的价值。然而，这可能远远低于或远远高于房产的当前价值。

你可以让人估算房产的价值，或者用类似房产的现行价格作为指导。然而，目前的供求状况对价格具有决定性作用。因此，尽量等待合适的时机，并出售你的房产以获利。

估值：位置、家具和特殊魅力

但是，该房产究竟能给你带来多少钱？估值是我们最大的优势，但这也取决于你的房产在哪里，是什么类型，有多老，质量如何，配件情况如何。不幸的是，你在装修和翻新方面已经投入了多少资金，或者你在购买房产时支付了多少价格，这并不总是重要的，重要的是目前的需求和供应情况如何。

正因为如此，在出售自己的房产时，通过当地知识和行业专长进行估价的专家几乎是必不可少的，这样你就不会拿太少的钱，但也不会经历太多的失望。

你已经知道了吗？我们免费为您评估和分析

你已经知道了吗？我们免费为您评估和分析!首先，重要的是要知道哪些基本标准对房屋或公寓的估价有影响。对于估价，所有的条件都被详细询问。这些措施包括。

1. 平面的对象数据
2. 内部设备
3. 建筑条件和设施
4. 现代化措施
5. 你的单位的个别对象标准
6. 地区和当地的联系（学校、超市等）。

为了便于比较，你可以在这里找到德国的各种房产价格。重点是各个联邦州的大型城市群。

房地产价格。德国比较

• 柏林
• Düsseldorf
• 法兰克福
• 科隆
• 汉堡
• 汉诺威
• 慕尼黑
• 斯图加特

营销报价

只在一个门户网站上投放在线广告，会减少你获得良好销售的机会。你想通过广告接触到尽可能多的受众，因此应在多个平台上提供广告。

但是，在线门户网站并不是唯一的选择。报纸广告也可以是有效的。然而，经典的报纸市场正变得越来越过时，所以如果你要私下出售，请特别关注房地产在线门户网站的私人销售。

同时利用你的社会环境来传播销售的消息。也许一个朋友的朋友正在寻找与你所提供的房产一样的房产。利用所有可能的平台，增加你的影响力和销售的机会。

预约看房，直至签订合同

当你准备的博览会引起人们的兴趣，第一批潜在的买家开始蠢蠢欲动时，这总是令人欣慰的。如果需求量大，作为卖家的你很快就会有压力，特别是如果你同时有工作和私人承诺。

访问。第一印象和简单提示

此外，我们也会为了你的利益进行约定的看房。当然，我们的目标与你相同。为了成功和快速出售你的房产。

无论你的房地产经纪人是否单独进行看房，或者你是否会出席看房或让我们自己进行看房：细心和准备是最重要的，也是最重要的。

你的房产应该得到很好的维护，以便让潜在的买家对它有一个好印象。潜在的买家希望在看房前在脑海中对家具进行规划，梦想着与家人一起坐在餐桌前。如果这时房产不整洁或很脏，就会很快失去兴趣。

结论：购买价格、购买合同和信用等级

一旦进行了检查，找到了几个感兴趣的人，下一步就是要弄清楚这些感兴趣的人是否也有能力以理想的价格购买该房产。在这里，你的房地产公司将为你采取所有必要的步骤，检查潜在客户的购买力。

一旦采取这一步骤并找到了理想的买家，下一步就是去做公证。

在出售房屋时，有几条规则需要遵循，以确保房屋销售尽可能快速和顺利地进行。公寓楼的卖家必须澄清某些税务问题。

凡是拥有出租房屋不到10年的人，必须对出售的利润进行征税。

只有自住的人可以不受这一规定的约束。此外，还必须考虑到销售的辅助费用。

附带的购买费用：土地转让税、公证费和有限公司。

出售房屋的决定涉及成本，但买方承担了其中很大一部分。在土地登记处的转让通常由双方承担，房地产经纪人的费用也是如此。如果你打算出售你的房产，你应该把这些项目考虑进去。购买价格基本上不需要缴税。

买方支付土地转让税和执行公证合同的费用。

然而，如果你继承了房子，并想在十年前将其出售，你可能会被评估为支付遗产税。税额是基于你与死者的关系和你的个人津贴。它被减少了你已经要求作为继承的一部分的金额。

联邦各州的附带购买费用不同

附带的购买费用，如土地转让税或公证费，因联邦各州而异。

在石勒苏益格-荷尔斯泰因州，这些额外费用可达销售价格的15%，而在巴伐利亚州，这一比例仅为10%左右。

如果房子的贷款还没有还清，建议与卖家协商贷款的承担。如果想在出售后自己还清贷款，在大多数情况下必须向银行支付提前还款费。为了实现公平的市场价格，应该咨询专家意见。

视觉上增强财产

销售过程中的一个重要部分也是房产的展示。如果可能的话，从不同角度拍摄你的房子。注意照明条件。如果你不确定照片的质量是否足够好，请咨询摄影师。

在出售房屋之前，你应该进行必要的维修工作。特别重要的是那些能在视觉上增强你的财产的工程。

线路和装置的功能

当然，所有管道和装置也应处于完美的工作状态。翻新的需要肯定会降低你的财产的价值。同时确保入口区和前花园在视觉上显得无可挑剔。

这对潜在买家的第一印象是非常重要的。仔细整理你的房子。旧家具应该被移走。如果你自己不再住在房产里，最好是聘请一家公司来做彻底的清理工作。

文件和合同

甚至在卖房之前，就把必要的任务编成一个清单。这将使你对需要做的事情有一个概述，以确保顺利出售。这主要包括以下几点。

1. 平面图
2. 场地规划
3. 土地登记摘录
4. 火灾保险证书
5. 配套费用概述
6. 列出所有翻新工程的清单
7. 照片
8. 目前的能源证书
9. 生活空间的指示
10. 任何现有的租赁协议
11. 在有几个所有者的情况下，表明所有权结构
12. 对象的详细描述

平面图和场地图

平面图显示了各个楼层和穿过房屋各层的剖面图。场地平面图表明房屋如何与周围环境相适应，以及哪些附加建筑与主屋相连。这些包括车库或花园大棚和工具棚。你应该在出售前获得一份最新的土地登记册摘录，并彻底阅读其中的条目。在德国，火灾保险是房地产的强制性文件。对于买方来说，这对融资也是有帮助的。在这种情况下，辅助成本包括发生的运营成本，如水、电或天然气。

供热系统

暖气的类型也很关键。是燃油加热系统、电加热系统还是固体燃料加热系统？

不同类型的加热也会造成不同的运行成本。在列出最近的装修工程时，你应该列出所有最近装修或修理过的东西。这包括上述所有卫生设施或管道。建筑物描述是可选的。如果它仍然可用，也请将它加入销售文件。

生活空间的计算可能已经在你的融资银行得到了。你必须获得能源证书和图片，或让他们获得。适当设计的揭秘是财产描述的一部分。在所有这些问题上，咨询房地产经纪人是有好处的。

• 供热系统

存款

首付款有两种选择。一个是在公证契约之前，一个是在公证契约之后。然而，房屋买卖只有在公证契约完成后才具有法律效力。

因此，在公证契约之前交纳押金是没有意义的。

买方可以索回已支付的首付款。在某些情况下，可以考虑在公证后交纳保证金。如果一个人卖掉了自己的房子，还得住上一段时间，在这种情况下可以支付首付款。这使你有时间和金钱来准备你自己的搬家。另外，如果买方想在搬入新房前进行装修，可以申请支付首付款。这使他有权在房子里开展工作。

然而，在全额支付购买价格之前，不允许领取。

租赁协议

如果租户住在里面，房子的销售也会更加困难和复杂。当然，出售也改变了所有权状况。一般来说，销售合同不能破坏现有的租约。

只有在发出退出通知的情况下才能将租户赶出房产，而且只有在新业主登记了对房产的个人需求的情况下。

在某些情况下，如果租赁协议中有规定，租户有优先购买权。因此，在出售房屋时，必须首先告知这些租户这一意图。然而，终止租赁协议应被视为最后的手段。当租户造成问题时，终止合同是合理的。这种情况通常发生在租金欠款积累的时候。终止租赁协议时，考虑一些要点也很重要。这些是。

• 因自身需要而终止租户
• 因经济剥削而终止承租人
• 因整修或拆除而终止合同
• 因租户严重不当行为而终止合同

如果房主自己想搬进租来的房子，或者他的近亲需要这套房子，就有可能发出自己需要的通知。然而，这种自身的需要也可以由租户在法庭上审查。因此，租户自身的需求必须有详细的理由。一个借口性的自身需求可以证明租户的损害赔偿要求是合理的。在销售的情况下，也存在经济剥削。

由于现有的租赁协议而导致的延迟

现有的租约可能会延迟甚至阻止销售。然而，这种销售必须由所有者有效地证明。因此，你必须证明你为什么绝对要出售房产。因装修或拆除工程而终止，也必须有正当理由。如果房产因建筑规定而必须进行紧急装修，就可能出现这种情况。在不断拖欠租金、噪音扰民或扰乱家庭安宁的情况下，存在严重的租户不当行为。在这种情况下，你可以轻松地终止租户的租约。

8个最大的错误

以下是你应该注意的问题 – 对许多人来说，决定出售房屋并不容易，但一旦作出决定，就会突然出现无数问题。

他们没有经验，不熟悉房屋销售、文书工作和所需的努力。往往在这个时候，不小心犯了错误，卖房子的话题就变成了一场恶梦。

为了防止这种情况的发生，有几个错误你可以马上避免，从而为自己节省很多压力。大多数房屋卖家在这个领域相当缺乏经验，不知道从哪里开始。他们通常会拍几张照片并把它们放在房地产门户网站上。然而，房主们不知道该期待什么，该注意什么，以及为他们准备的一切。

为了避免这种不确定性，在出售房屋之前，最重要的是了解情况并向该领域的专家寻求帮助。

经纪人被直接排除在外

当然，也有可能在没有房地产经纪人的情况下成功完成房产销售。因此，在你决定支持或反对房地产代理之前，请考虑在你的情况下，什么对你来说是最有意义的。在出售房产时，房地产代理可以为你节省大量的工作和时间。他们还可以就财务和营销问题向你提供建议。

所以要问自己这些问题。

1. 我是否有时间独自组织、陪同并完成整个房屋销售？
2. 我的知识水平和我的专业能力真的足以在没有房地产经纪人的情况下成功完成销售吗？
3. 在快速发展的、区域性的、有针对性的房地产市场中，我能否独自协调销售？

你应该知道，销售房地产需要大量的时间、组织和专业知识。地产代理确实可以从成功的销售中获得佣金，但这可以在地产代理合同中加以规定。此外，房地产代理将接手你的工作，如正确的房产广告，安排和进行看房预约，准备购买合同和参加公证的预约。这意味着你身边将始终有一个有能力的人，有足够的专业知识，为你提供所有事项的建议。

错误的时间

财产销售的时间与销售价格直接相关。因此，为了获得最佳销售价格，有几件事你应该记住。首先，你应该在销售前一段时间关注你所在地区的房产价格。这些也是波动的，并显示出某些趋势。在正确的时间提供你的房子，以避免在竞争中被淘汰。但你也应该关注利率。这是确保你以最佳价格出售房屋的唯一方法。

然而，在税收方面也要考虑合适的时机，因为有一个所谓的投机税。这意味着财产的税收在十年后到期。因此，你从2018年开始不需要为你在2008年之前购买的房产缴税。因此，在十年期满后出售房产以获得更多利润是有意义的。因此，建议牢记房地产市场的重要立法和成本方面，以获得最佳销售价格。

对看房预约没有准备好

潜在的买家面临着是否进行大量投资的决定。因此，他们想安全行事，对自己的决定有100%的把握。为了使房屋销售成功，你应该给潜在的买家尽可能多的保障。

因此，在看房预约时，你应该为买方的许多问题做好准备，并对所有问题有一个很好的答案。通常是关于房子的状况 – 窗户/门有多老？上一次翻新和整修是什么时候？有什么样的绝缘材料？服务费有多高？ 和和–为所有这些问题做好准备，从一开始就详细告知自己的房子。

无知会让潜在的买家感到不安，或者成为压低价格的借口。同时要对评估师开诚布公，了解他们的买家只是想玩得安全。

市场价值是未知的

每个房主都记得他们为自己的房子支付了多少钱，以及装修、翻新等花费了多少钱。然而，经常发生的情况是，房产的价值与最初的购买价格不同，因为房产价格是由供求关系决定的。因此，在你将你的房产出售之前，你应该知道它的价值。

你可以让评估师对房产价值进行评估，但也可以让房地产经纪人进行评估，从而更好地知道你可以在哪个范围内移动价格。

房屋的小缺陷会降低房产的价值，成为潜在买家压低购买价格的理由。因此，在出售之前，考虑是否可以事先对小缺陷进行修复，从而要求更高的销售价格。然而，评估师或房地产经纪人也可以帮助你做出这个决定，评估这样的投资是否值得。

他们不愿意进行谈判

当然，作为卖家，你希望尽可能地出售你的房产，并从中获利。但是，在你对面的是一个最高兴的买家，他最终能赚到钱。

所以不要因为不愿意谈判而毁掉你买房的机会，也要迁就你的买家。只有一件事有助于谈判，那就是做好准备。

你应该从一开始就考虑你能负担什么，什么是你的绝对最低限度。你也应该拿出好的论据来证明你的售价是合理的。这些包括，例如，良好的基础设施，房子的位置或你的财产的特殊优势。有谈判经验的房地产经纪人也可以帮助你准备成功的谈判，甚至在现场支持你。固执会破坏很多事情，并不必要地拖长谈判时间。

接洽对方，找到双方都满意的价格。

错误的/太少的相关方

每个房产都对特定的买家群体特别感兴趣。这一方面是由于房产的不同特点，如尺寸、位置和房间布局，另一方面也是由于房产所处的价格范围。S

你必须意识到，你的房产只对某一群感兴趣的人有吸引力。为了尽可能广泛地传播你的提议，从而尽可能多地接触到你的利益群体，你应该在许多不同的平台上发布你的揭露。这包括，例如，房地产门户网站，报纸广告，但也包括社会媒体。这将使你有更广泛的影响力，吸引更多的潜在买家。

曝光给人以错误印象

揭发是成功出售房产的最重要的事情之一。陈述是潜在客户看到的第一件事，因此应该给人以完美的第一印象。

一个糟糕的曝光可以使最漂亮的房子的工作受到影响。你绝对应该注意的是好的照片。由摄影师拍摄有帮助，但自制的照片也可以看起来很棒。确保照片是在日光下拍摄的，并且房间容易看清。它还应该整洁干净，让潜在的买家立即感到安心，并能想象在那里生活。拍下所有房间的照片，最好还能拍下平面图，这样买家就能对房产有一个清晰的认识。花园或房子的特殊功能的图片也很好看。

在你的揭露文章中，无论如何要诚实。不要给客户虚假的希望或夸大其词，因为这只会导致看房时的失望。

采购合同没有得到适当审查

购房合同和与公证处的预约是成功出售房屋的最后步骤。

在预约的公证处，由公证员再次宣读买卖合同，双方签字。在这个预约之后，合同就具有法律约束力，销售就完成了。

在这个约会之前，你应该彻底检查购买合同，并清楚所有注意的要点。

如果你不确定，请事先咨询房地产经纪人，他们会仔细研究合同并给你建议。你可以随时在公证处提出问题，但公证员不会给你建议。他只负责确保合同在法律上是正确的。

因此，为了绝对确保没有隐藏的不确定因素，最好事先检查一下合同。

帮助。10个地产代理的销售技巧

你一定要考虑的一切–孩子们都离开了家，它对你来说简直变得太大、太累了？

也许你在经济上无法再负担得起这所房子，或者你只是想搬到另一个地方。这些都是出售房产的理由，但这样的出售并不是一件简单的事情，应该有良好的计划和组织。为了不让你忘记任何事情，并为所有可能发生的情况做好准备，我们总结了出售房产的十大技巧。

现实地计算销售价值

德国的房地产价格差异很大。这首先取决于房产的位置和大小。例如，在农村地区，价格要比直接在大城市中低得多。因此，最好是了解你所在地区的每平方米价格，并与类似房产的价格进行比较。如果有疑问，请咨询顾问，他将检查你的房子并为你估计价值。

使用经纪人

有了房产中介，你自己的努力就最少了。他从头到尾负责房屋销售，预约看房时间，并办理各种手续。例如，房地产经纪人可以在你没有时间的情况下进行看房，因为这样可以节省你的时间，你的房产有更大的机会被迅速出售。此外，房地产经纪人比你有更多的专业知识，还可以回答潜在买家关于建筑结构、位置或技术的问题。

仔细研究一下成本

作为一个房地产所有者，你必须考虑许多事情。这些问题首先包括税收和成本问题。例如，一栋公寓楼的业主，如果他拥有该房产的时间不到十年，就必须为出售该房产的利润缴税。此外，他或她还必须支付附属的购买费用。对于自住者来说，销售是免税的，但这里也必须遵守准则，并对信用进行检查。最好的办法是直接联系银行并征求意见。

对评估人员持积极态度

他们必须能够理解潜在买家的想法，因为他们正在进行一项大的投资，自然希望确保一切正常。这就是为什么潜在的买家经常叫评估师来仔细查看房子。不要被这一点所吓倒或威胁，尽管调查员来到你的房子，他只想中立地确定一切是否正常。所以要对评估师持开放态度，不要把自己封闭起来，因为作为买家，他们肯定也会想这么做。

打扮你的家

状况良好的房子比有很多缺陷的房子更有机会被迅速出售。在潜在买家来看房子之前，有一个彻底的清洁日，当然也有助于整理房子。但更深入的修整也无妨，包括给吱吱作响的门上油或除掉车道上的杂草等小事。如今，甚至有专家专门为出售房屋做准备。

以最佳方式展示您的房产

出售房产最重要的技巧之一是为其拍摄精彩的照片。好的照片和大量的照片将向潜在的买家展示你的房子在最好的光线下，他们将能够留下第一印象，因为，我们都知道，这是最重要的东西。在日光下拍照，确保房屋的所有细节和资产都清晰可见。你可以寻求专业摄影师的帮助，或者自己尝试。拍摄带家具的房产，让买家直接了解你的新家可能是什么样子，通常也很有用。

清理，而且要彻底

如果你仍然住在这所房子里，这可能会比较困难，但你应该适时地在房子前面放置一个容器，摆脱不必要的压舱物。彻底清理地窖、阁楼、车库和储藏室，扔掉一切不必要地浪费空间的东西。但也要在客厅里腾出空间，把装饰品–如图片–放在箱子里。卧室尤其应该通风良好，并尽可能少地摆放私人物品。潜在的买家不应该觉得他是在拜访你，而是应该能够直接想象新的家具。

从外面看一下你的房子

第一印象是最重要的，而潜在的买家从外面就能得到这个印象。在预约看房之前，你应该从外面再看一眼你的房子，尽可能中立地评估它。尽量把前院和前门准备得好一点，给人留下一个良好的印象。这包括，例如，把孩子们的玩具从车道上清理出来，清扫树叶或只是在前门上放一个漂亮的花环。

检查你的买家的偿付能力

你肯定应该检查潜在买家的偿付能力，因为你不希望在出售房屋后遇到任何不愉快的意外。要做到这一点，你可以要求买方提交一份自我披露。但是，信用检查也可以让你了解买方是否可能对你有风险。如果你的买家能向你出示银行的融资承诺，说明他已获得银行贷款买房，那是最好的。这样，你就可以非常肯定，买方不会给你任何不愉快的意外。

准备好重要文件

如果你是自己出售房产，你应该准备好所有的重要文件。这对确保快速和不复杂的销售很重要。最重要的文件包括。

• 官方地籍图
• 土地登记摘录
• 平面图/建筑图
• 居住空间计算
• 封闭空间的计算
• 能源证书
• 建筑合同
• 纪念碑保护条例的证据
• 地面租约

…用于出租的房产。

• 租赁合同的复印件和租金收入证明
• 过去3年的运营成本报表
• 现代化/翻修工程清单
• 所有重大维修和改装的工匠发票
• 担保证书
• 暖气、壁炉或厨房等装置的发票和使用说明，当然还有维修记录。

单独生活。销售因素 房屋所有权(谈判)

单户住宅一词最初被理解为由有家庭关系的人居住的房产。与租来的单位或公寓不同，独栋别墅中没有与他人共享的区域。有一个例外是一个带奶奶附属建筑的单户住宅。这是一个独立于独栋别墅的单位，有自己的入口、厨房和浴室。然而，这些公寓通常由家庭成员居住，如业主的父母或子女。

独户住宅通常被称为房地产之王。

这对于独立的独户住宅来说尤其如此。这种形式的住房是非常个性化的。它提供了大量的空间和一个大花园。然而，独立的单户住宅也是最昂贵的住房形式。房产的价格比你决定购买公寓要高。

半独立式和连排式房屋

作为独立式单户住宅的替代，还有半独立式和联排式住宅。这些形式的住房在大城市的郊区和结构坚固的地区特别受欢迎。这些地块略小，由几方分担。生活空间也有些小。然而，与公寓相比，半独立式和排屋的优势在于，该建筑是单独居住的。走廊、地窖和入口处不必与其他人共用。

个人生活。销售系数

单户住宅也被认为是一种非常个性化的住房形式。如果独栋别墅是由建筑师根据未来业主的想法设计的，那就更是如此。单户住宅的设计方案可以像尺寸和建筑材料的使用一样单独实现。除了由石头和混凝土制成的经典变体外，还可以使用木材或大型玻璃。

已建成的房产：立即入住

作为成品房产出售的独栋别墅非常受欢迎。由于建房需要漫长的规划，花费大量的时间和精力，许多想住在独栋别墅的客户决定购买。

单户住宅往往能取得一个良好或非常好的购买价格。

房产的价值取决于许多不同的因素，有时在出售前就已经确定得相当细致。然而，最终，供应和需求的规律支配着购买价格的确定。这意味着，在实践中，你可以为一个需要翻修但位置非常好的独栋别墅获得更多的钱，而不是为一个像新的一样不需要翻修的房产获得更多的钱。

除了独立的独栋别墅外，还有半独立式房屋和排屋，这些房屋的建造或购买成本较低，但仍享有很高的人气。

独立式房屋

独立的单户住宅的特点是有四面外墙。它与邻居保持一定距离，因此是具有最大自由度和个性的住房形式。如果独立屋在一块大地上，在视线或听觉范围内没有邻居，这一点尤其正确。

与其他类型的住房相比，独立的单户住宅在房地产销售中的价格非常高。这不仅是由于这种形式的住房的个性化。独立的独栋别墅为实现自己的愿望和生活理念提供了许多可能性。如果房子是住户自己的，那就更是如此。

独立的单户住宅可以根据其建筑类型来划分。如果你想出售独立屋，建筑的类型对价格有影响。你通常可以为建筑师设计的房屋提出比预制房屋更高的购买价格。

建筑师的房子

建造建筑师的房子是实现你个人想法的最好方式。把你的想法写在纸上，然后委托建筑师进行设计。你可以自己确定房子的几乎所有组成部分。选择居住空间、房间数量、屋顶设计和建筑材料。房子是按照你的规格建造的。建筑师的房子的成本可能是你从目录中选择的预制房屋的两倍。然而，作为回报，你的个人想法将得到确切的实施。

目录中的坚固房屋

市场上有大量的公司专门从事独立屋的开发和销售。你可以选择一个模型，在许多情况下进行个别调整。然而，居住空间和承重墙的大小是固定的，不能改变。
固体建筑方法可以通过不同的变体来实现。高质量是通过传统的砖头上的建筑方法实现的。另外，还可以使用由混凝土制成的现成的元件。这些可以将施工时间减少到几周。

• 巨大的房子

轻质结构的单户住宅

轻质结构被认为是建造单户住宅的最便宜和最快的形式。这些房屋有许多不同的变体，与其他房屋类型相比，价格非常合理。建设者只用了几天时间就庆祝了封顶仪式。轻质房屋的使用寿命长达100年，而且它们的平面图事后不能改变。

带祖母套房的独立式房屋

独立的单户住宅可以配备一个奶奶房。这些房屋的建筑面积较大。在施工阶段，已经规划了奶奶的附属建筑。如果房子有足够的空间，随后整合格兰尼附属建筑是可能的。

奶奶公寓可以计划在阁楼、地下室或屋檐下。重要的是，它们是自成一体的。双方都单独居住，不依赖另一方的房屋。

许多奶奶公寓有自己的入口。这是一个必要的功能，特别是如果婆婆妈妈的房子要出租的话。另外，也可以通过自己的入口和楼梯或另一个门进入奶奶公寓。

独立式独栋别墅的居住空间可以有很大的不同。平房设计的小型单层独立屋，起居面积为80至100平方米。平均居住面积在120至160平方米之间。富有客户委托的建筑师的房子可以有几百平方米的居住面积。房屋公司提供他们的模型，居住面积高达250平方米。

半独立式房屋

一座半独立式房屋建在一块地皮上。业主获得了该地块的共同所有权份额。另外，该地块被分割。

半独立式房屋的两半在结构上是相同的。生活空间往往是镜像倒置的安排。居住空间平均在100至160平方米之间。

半独立式房屋通常配备一个地窖，并有一个屋顶形状，在这个屋顶下可以扩展阁楼。通过这种方式，有可能扩大生活空间。

与排屋相比，它的优势在于有一个屋檐，不能像中排屋那样只能通过客厅到达花园。还有一个更大的花园，可以更容易地建造一个车库或车棚。

建筑成本和土地成本都明显便宜。然而，必须考虑到，半独立式房屋的邻居们彼此相邻，都在耳边。这尤其适用于阳台和露台，在半独立式住宅中，它们通常是紧挨着的。

• 半独立式住宅

梯形房屋

排屋在建筑形式上与半独立式房屋相同。该地块在共有人之间进行分割或重新测量。这降低了房屋和地块的建设成本。建在一起的排屋的建筑风格，彼此之间并无差异。在这里，外围的房子也往往是彼此的镜像，因为这提供了一个更漂亮的外观。

除了靠近邻居的问题外，排屋的中间房屋的花园的可及性也不好。这条路穿过客厅，或者如果可能的话，绕过整排房子。此外，在中间的房子里，有两个邻居在耳边。

地窖或杂物室

供暖系统、用于制备热水的锅炉和所有供应房屋所需的接口都可以安装在地窖或杂物间里。地窖带来了各种好处。它增加了可用的生活空间，为个人使用提供了许多可能性。这些措施包括扩大生活空间或创造一个练习爱好的房间。地窖可以配备自己的通道，并提供自行车或花园工具的存储设施。也可以设立一个办公室。

地下室的一个房间定期为家政服务保留。因此，地窖具有许多优势。缺点是建造地窖的成本高。非常大的房子也可以有一个部分地窖。尽管如此，与楼板相比，额外的成本通常在五位数的范围内。

如果没有地窖，必须在一楼设置一个房间，用于所有的连接和安装供暖系统。这是一个缺点，因为可用的生活空间较少。另一方面，建房的成本也没有那么高。

在转售时，地下室总是能增加房子的价值。如果你作为一个建筑商决定要有一个地下室，这绝对被认为是一个值得的金融投资。

车库、车棚和外围建筑

单家独户的房子通常都有一个车棚或车库来停放车辆。外围建筑可以扩展为放置花园工具或自行车的房间。老式的独立屋往往有附属的外屋，在早期被用作杂物间。这些建筑往往有很好的稳固结构，可以用在各种方面。它们在销售中会增加房产价值，特别是如果它们处于良好或非常好的装修状态。

• 车棚

花园。在自己家里享受自然和放松的感觉

每个独立屋都有一个附属的花园，其大小可以有很大的不同。老房子往往有非常大的花园。原因是业主自给自足，在花园里种植自己的水果和蔬菜。在较新的房产中，花园较小，易于维护。这是由于生活结构的变化造成的。

许多房主被工作束缚，不得不忍受比过去更远的距离。一个非常劳动密集型的花园不再是人们所希望的。小型和低维护的花园被用于娱乐和放松。他们用草坪或常绿植物进行布置。种植水果和蔬菜的地区比早期要小得多。

在房地产销售方面，花园具有增值的作用，特别是如果它维护得非常好，同时又容易打理。如果要有增值成分，花园的面积应在600至1500平方米之间。

出售继承的房屋

在大多数情况下，继承人决定继承。即使财产离继承人的居住地很远。但正是在这种情况下，出现了应该如何处理该财产的问题。如果居住或出租房屋都不是一种选择，最常见的考虑是出售继承的房屋。

继承房屋后，继承人的第一步是去地区法院。在那里，可以申请办理继承权证书。如果继承人只要求得到强制性的部分，也应采取这一措施。继承证书显示继承人是财产的合法所有人。

继承证书是由遗嘱检验法院签发的。主管的遗嘱检验法院始终是死者登记的最后居住地的地区法院。

在遗嘱检验法院的任命中，继承人必须证明他或她对遗产的要求。这可以通过公共遗嘱、继承合同或证明亲属关系与附带的法定继承来实现。

• 阅读更多。卖掉继承的房子

离婚后卖掉房子

无论谁决定结婚娶妻，在大多数情况下都打算与配偶永远共度一生，分享属于他们的一切。结婚时，没有人想到最终会有离婚，甚至可能会有财产纠纷。但在2017年，德国的离婚率超过36%，这表明不幸的是，并非所有的婚姻都能永远持续下去。通常情况下，出轨、日常生活包括例行公事、甚至财务问题都是离婚的原因。

• 离婚时出售财产

通过转换提高价值？

一个旧的房产可以通过房屋改造来重新利用。小房间可以合并。另外，也可以创建新的房间。屋顶改造或地下室改造甚至可以增加新的平方米。这为房子目前的居住者提供了许多可能性，但如果你想卖掉房子，有时也会有帮助。特别是在房间较小的老建筑中，改造可以创造奇迹，吸引更多的买家。然而，改造涉及大量的努力和高额的财政支出。因此，只有在明显提高你在房地产市场上的机会的情况下，你才应该用它来提高你的财产的价值。

• 出售房屋并提高其价值：房屋改建

出售房地产。XXL指南+检查表

程序、费用和提示–所有这些都在一篇大的、免费的文章中，用于房产、公寓、房子、别墅、公寓楼。学习如何出售房产，一步步来：出售房产。

出售房屋：3个阶段的检查表

你已经知道出售房产的3个阶段吗？

1. 准备：准备财产和销售
1. 财务规划和销售时机
2. 聘请房地产经纪人
3. 记录和文件
4. 提高财产价值
5. 确定报价价格
6. 创作揭露性文章
2. 销售阶段：推销房产，寻找买家
1. 市场财产
2. 与潜在的买家联系
3. 筛选和选择潜在的买家
4. 信用检查
5. 查看日期
6. 销售谈话和购买价格谈判
3. 销售交易：购买合同直至移交
1. 在公证处起草购买合同
2. 公证员任命
3. 土地登记册的输入和付款处理
4. 财产移交
5. 公证费和经纪人佣金
6. 缴税

在本指南中，你将一步一步地学习所有步骤。非常适合那些出售其第一处房产的人。

• 出售财产