用NFT赚钱：基础知识

在我们开始出版和销售NFT之前，这里是对基础知识的概述，还有进一步的指南、清单和文章。

1. NFT是如何工作的？
2. NFT艺术：优势（智能合约/Royality）

NFT是如何工作的？快速解释

现在我们来澄清一下NFT这个词。NFT = Non-fungible Token = “non-replaceable tokens”，如果你1:1翻译的话。配制得更漂亮一点。

NFTs是数字的、独特的、受保护的对象

因此，NFT在数字上是独一无二的，是独一无二的东西，由于一个物体的可见销售历史而可以追踪。一切都被记录在区块链中，通常是以太坊。每个NFT都是一个代币，或者更准确地说，是一个不可伪造的代币。这种类型的代币包含额外的内容，例如智能合约，它可以包含各种信息。例如，整个交易历史（从出版到所有买家/卖家），但也包括版税（对艺术家来说是一个强大的优势，我们稍后会讨论这个问题）。

这对你来说太快了吗？在这里了解所有情况。

• 数字艺术/NFT解释

艺术家的优势：智能合约/Royality

NFTs使用智能合约。一个已经存入的程序化合同。这可以包含刚才描述的各种内容，例如，什么时候买的，什么时候卖的，谁买的，谁卖的（交易的历史），但也可以是原始文件的链接。

此外–这也是对艺术家来说有趣的地方–创作者可以在智能合约上附加一个百分比，他或她将从未来的每一笔（是的，每一笔）交易中获得。在技术术语 “特许权使用费 “中。大多是10%以下。

每笔销售的利润（Royality）。

与普通的实体艺术品市场相比，有一个巨大的优势，那就是创作者只在第一次销售时获利一次。在NFTs中，创造者在每笔交易中都会收到份额。

对于艺术家来说，这意味着：定期的现金流

因此，价值的创造只对收集者有利。通过NFT，艺术家们参与了整个价值链。因此，你也可以把你的艺术作品送人（或以较低的价格提供），以便日后获利。

现在的大问题是，你该如何开始？你如何创造和销售NFT？

创建账户。市场和钱包

要出售NFT，你需要两件事。你需要一个钱包和一个NFT市场的账户。

1. 钱包
2. 市场

在这里了解有关注册、钱包和市场的一切。

• 创建NFT账户

第1步 – 钱包：你的数字钱包

钱包是指 “数字钱包”。我们存储您的数字货币（加密货币），但也存储您购买的NFTs。你把这个钱包链接到市场，你就可以上传和销售你的艺术品。

没有很多句子，而是简单地用要点解释（有技术术语）。

• 加密货币=数字货币
• 以太坊（加密货币/区块链）=市场上非常频繁使用的货币
• 钱包=钱包（也是NFT的存储场所）。

同样，有各种不同的供应商来提供这种服务。

• 淘宝网
• Coinbase钱包
• 钱包连接
• 形状
• 信任
• …

第2步 – 市场：购买和销售的平台

NFT市场是一个平台，艺术家在这里提供他们的新作品，收藏家在这里购买和出售数字艺术。

遗体中还有其他。

• 敞开的海洋
• 超级稀有
• Binance NFT
• Crypto.com NFT
• …

在这里，你会发现一个流行的NFT市场的列表。

• NFT Marketplaces

屏幕截图。OpenSea / CryptoPunks

创建NFT。上传，造币，销售

你有你的钱包，你已经选择了一个市场，现在你可以发布你的艺术（技术术语：铸币）。

1. NFT物种
2. NFT收藏
3. 在市场上上传
4. 发布（造币）。
5. 销售价格/报价

NFT类型：收藏品、艺术品、游戏、音乐等

NFTs有更多的内容，而不是 “只是 “艺术。还有收藏品（这将在以后的metaverse中发挥作用），但也有游戏、交易卡（足球、棒球等），以及音乐、独家访问甚至域名。

NFT的不同类型是什么？

• 收藏品
• 艺术
• 游戏
• 音乐
• 增补/进入
• 领域

NFT收藏：”艺术套餐

如果你想第一次销售NFT，你首先要了解NFT和数字艺术的世界。

与实体艺术不同，也有由数百甚至数千件单独物品组成的整个收藏。下面是对几个成功的NFT收集的例子的一个小洞察。CryptoPunks“和 “BoredApe Yacht Club“。

这样的作品集并不是必须的，你当然也可以发表个别的艺术作品。

在这里了解更多。

• NFT收藏

第1步 – 在市场中上传：投资组合（造币）。

通过这一步，你将你的艺术作品添加到你的作品集中。现在我们来谈谈铸币，即你的NFT的出版。这是你的智能合约第一次被输入区块链的时刻。只有在第二步，即上市，你的NFT才会被出售。

首先点击菜单中的 “创建”。

你可以在你的NFT中添加一些额外的内容。

• 属性 – 收藏品的分类（按颜色、配件等）。
• 可解锁内容（购买后）
• 级别
• 统计数据
• …

现在只要上传，你就完成了，你的NFT就在你的投资组合中。

第2步 – 上市和销售

你有你的NFT，现在你只需点击 “出售”。

在截图中你可以看到，你也可以在这里设置不同的。

• 固定价格/拍卖
• 价格
• 时间
• …

如何以NFT的身份销售你的艺术品!

NFT收款实例

在这里向成功的项目学习!

隐蔽性强

目前在谈到NFT时，最大的炒作是CryptoPunks。

• 隐蔽性强
• CryptoPunks@ OpenSea

屏幕截图。OpenSea / CryptoPunks

无聊的猿人游艇俱乐部

第一个系列，同时还有进一步的分支，无聊的猿人游艇俱乐部。

• 无聊的猿人游艇俱乐部
• 无聊的猿人游艇俱乐部@OpenSea

Screenshot: OpenSea / Bored Apes Yacht Club

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“卖掉一半的房子”

迅速卖出，迅速得到钱–这是越来越多的人在年老时意识到自己的四面墙越来越大时想要的。不管是三室一厅，四室一厅，甚至是舒适的五室一厅等等。

那些想为自己的公寓快速赚钱的人越来越多地寻找 “部分出售公寓”。因为人们听到了许多好处。快速、不复杂、不需要信用检查。这是真的，但也有一个缺点，就是之后每月支付的使用费。

迅速卖出10-50%的平股

各个卖家购买20%-50%之间的平股。如果你的公寓的市场价值在7位数的范围内，你有时可以 “只 “卖出单位的10%。

• 不超过100万的价值=10-50
• 超过100万的价值=10-50

这里显示的是20%出售份额的示意图，是一个3室的单位。

部分出售共管公寓：什么是部分出售？

让我们先来看看公寓部分出售的定义。

什么是单位的部分出售？

如开头所述，你卖出的股份在20%到50%之间。你把股票卖给一家金融公司。这使你成为一个由两方组成的公寓业主协会。作为回报，你可以迅速收到相应的购买价格，不受银行/贷款的影响。

快速赚钱，听起来很不错，不是吗？

无论是在柏林、汉堡、慕尼黑、科隆甚至是 “小 “城市出售，在没有任何信用检查的情况下迅速支付购买价格是有好处的（在银行比较信用）。但也有缺点。使用费，同样也是整体销售的费用。

使用费=你单位的租金

部分出售后=你必须支付使用费

金融公司成为你单位的部分所有者。然而，你仍然是该公寓的唯一使用者。因此，从现在开始，你每月支付一笔使用费，准 “租 “你的公寓中不再属于你的那部分。

根据供应商的情况，这种使用费大约为每年3%。(每年)。对使用费进行简单、快速的计算。

• 使用费（ETW）：每年3%。

每月的公式使用费（取决于供应商）。

• 每月使用费=3%*购买价格（份额）/12
• = 3% * 100.000 / 12

这意味着你每月支付250欧元。

100,000欧元的用户费=250欧元/月

一如既往，取决于供应商。你可以在这里找到所有供应商的部分购买公寓：比较。

这就是金融公司为自己再融资的方式。

劣势？使用费与信贷

不复杂的，快速赚钱的公寓，这真是一个诱人的提议。这就是为什么你应该再看看各种部分购买平的提议。

如果你倒在真正简单的销售提议上，你会很快得到钱。然而，为此，你要支付–正如所了解的那样–每月的用户费。许多人利用了这个提议，因为你认为，我无法获得房产贷款，尤其是在年老的时候。

然而，房地产贷款要便宜得多!特别是在目前的利率下。目前，你在这里只需支付1%的年费，而不是像部分销售那样支付3%或更多。

比较部分销售/贷款。

• 部分销售/月=250欧元
• 抵押贷款/月=85欧元

因此，请记住，简单地说。

房地产贷款（目前）便宜了66%!

因此，值得与你的房屋银行交谈，也许还有2或3个替代品。

部分出售房地产：优势、劣势、税收和公司。

在这里阅读更多关于部分出售的信息–看看使用成本、优势、劣势、全部出售、通货膨胀下的计算增值以及比较什么是 “更便宜的”：部分购买或替代房产贷款，更确切地说，抵押贷款？此外，税收，从继承人的社区出售，离婚等等。我对卖家的建议!

• 不动产的部分出售
• 部分销售商的比较

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出售共管公寓

让我们从出售一套公寓开始。

有了所有的住房类型和住房风格，建筑公司和开发商可以发挥创意。你赋予了一座旧建筑全新的功能？例如，一个停车场被你改造成别致的公寓。你现在拥有的不是数千平方米的空间，而是54套正在规划或已经开工的别致的公寓。下一步：推销这些单位。

每个ETW单位的利润最大化

无论你作为一个房地产开发商的工作有多大的创造性，好的想法只要有正确的概念，一样可以被推销出去!当然，位置越好，销售就越 “容易”。以54台ETW为例，如果你设法增加需求方，+7,000欧元的利润/台迅速发挥作用。经典的商业经济学：需求多，供应少，价格高。在计算例子中，54 x 7,000欧元的额外费用。

这正是经验丰富的建筑公司和开发商与房地产中介合作的原因。唯一的问题是：与哪个房地产商合作？

我们怎样才能接触到潜在的买家？

这不仅是我们的免费指南中的工作，以及在这里可以看到，关于买房甚至卖房的主题。这些是最初的、相对肤浅/简单的指南或解释，供那些购买第一处房产的人参考。但它更深远，更深入。

我们向读者提供有关税收、财务和更多的信息。不仅有铁的事实，即法律事务和法律，也有新闻和创新，例如2021年初在德国生效的新经纪法。同时，来自美国的消息，例如在美国购买时的税收，但也有美国的税收减免。就像在德国一样。我们的重点：德国和美国。这就是我们如何接触到真正有兴趣购买的有偿人士。

战略：信誉和质量而不是 “广告”。

通过这种方式，我们在未来的买家打电话给具体的房地产广告之前，就已经接触到了他们!通过我们房地产门户网站的这种良好声誉（品牌形象），我们创造了一个与竞争对手完全不同的品牌形象。我们一次又一次地免费提供帮助。当我们的访客想要购买公寓或房子时，他们会记住谁？

我们没有像其他许多人那样投放广告，而是有自己的社区，用机构的语言说：”高质量的有机流量”。

我们通过我们的豪华物业获得额外的声誉。一切都必须在这里进行!当每平方米的价格不再是1000欧元，而是10,000或20,000欧元。你也可以在德国各地找到这样的豪宅，例如在柏林-格吕内瓦尔德，但也在杜塞尔多夫、慕尼黑和汉堡-奥滕森。

看一看我们如何为我们的访问者编写免费的、简单的指南的例子。你不只是阅读这一份指南，而是一步一步、一天一天地点击各个主题和文章。这就是我们建立声誉、品牌知名度的方式，这样我们才能为你找到可靠的、有偿的买家。

• 购买公寓
• 出售公寓

我们现在每年接触到的人超过25.5万，目前每月增长7.61%。一个良好的投资。

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• 联系我们

住房类型。

• 旧楼公寓
• 平坦
• 阁楼公寓
• 外婆家公寓
• 平坦
• 阁楼
• 小套房
• 阁楼
• 地下室的单位
• 露台公寓

出售房屋

建筑公司在实施不同的房屋类型方面也有很大的回旋余地。

你想卖掉几所房子？正如你在公寓的例子中已经看到的那样，我们并不是简单地列出房地产广告。我们让访客全面了解购买房地产、租赁房地产、出售房地产和房地产投资的主题。

购买者类型和目标群体

房屋销售的市场与其他房地产行业一样广泛。从可能会停留几年的简单租户，到可能会在这里度过一生的家庭，再到想出租一套或多套房子的资本投资者。

房地产搜索始于谷歌

今天，大多数房地产搜索者在谷歌上开始他们的研究。特别是在德国，用户的数量非常多。

谷歌在这里拥有超过90%的市场份额。

你已经知道了吗？这意味着，几乎每个互联网用户都从谷歌开始搜索。只有一小部分人通过像T-Online、GMX这样的网络或像Duck Duck Gogo、Bing或Yahoo这样的替代搜索引擎来搜索内容。因此，今天的房地产经纪人必须能够做得更多，而不仅仅是销售房产。如今，营销是一个很大的方面，单一的揭露已经不够了。

这正是我们创建 “Lukinski “的原因，这是一个为房地产开发商提供的房地产平台，它的工作重点是什么。

通过质量在客户和买家中享有声誉。

为了不仅在房产搜索时，而且在几天甚至几周前就能接触到潜在的买家，我们写了很多关于房产搜索、房产研究直至房产所有者的税收结构的指南。

为什么？信任就是一切。特别是当我们进入别墅和豪华物业的领域时。在此，我们先来了解一下我们为房地产初学者提供的简单的首次指南是什么样子的。

• 购买房屋
• 出售房屋

列表中的房屋类型。

• 买房
• 农场
• 平房
• 半独立式住宅
• 独立式房屋
• 半木结构的房子
• 度假屋/周末屋
• 预制板房
• 木制房屋
• 乡村别墅
• 巨大的房子
• 公寓房
• 排列式房屋
• 海滨别墅
• 墅
• 低能耗房屋
• 零能耗房屋和被动式房屋

别墅和豪华房产

投资豪华房地产的人不再是每平方米 “只 “付2000欧元，而是动辄1万、2万欧元甚至更多。这迅速将房产的价值提高到1000万、2000万甚至5000万。

这种独家房产的业主通常是非常成功的人，他们自己也想实现自己的想法。有些人趁机自己再住上一两年，然后再卖掉，有些人在施工开始后立即卖掉。大型建筑公司，如柏林的Graft，实现了客户的想法。

活跃或休市的房地产

现在最大的症结来了!尤其是豪宅和那些也许本身就很突出的人。这类房产需要一个非常特殊的网络，所以它们在特殊时期成为非市场房产。

每个人都喜欢看一看明星建筑师设计的大别墅，也许还能用手机拍几张照片。但他们想要这样的人去看病吗？

这就是我们作为奢侈品代理商的工作所在，因为在这种特殊情况下，房产在网上是看不到的。该房产只呈现给内部投资者，所以在公共区域绝不会有任何数据、照片或视频。

同时，这种影响力仍然有助于我们为这类豪宅寻找买家。如前所述，我们有自己的网络，可以接触到25万人，而作为一个额外的接触点，我们的房地产杂志，可以接触到另外（X4）万人。这样一来，我们也可以间接地介绍这种特殊的市场外豪宅。例如，通过报道基茨比厄尔的豪华房地产，并另外参考我们的非市场房地产报价。然后，有兴趣的当事人和买家可以与我们这个房地产经纪人联系，我们将提前检查他们的信用度。只有这样，信息才会被公布，即使只是最开始的信息。

我是否应该使用豪华房地产代理 房地产服务是非常重要的，特别是对富人来说。因为时间比金钱更有价值。

当然，我们不仅仅是在买卖公寓方面向访客提供信息，买卖房屋、别墅和公寓楼也是我们的一个大话题。

出售别墅

• 购买别墅
• 出售别墅

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房地产门户网站：公寓、住宅和公寓楼

优势–这本小册子，是在第一步就送给我们的新建筑项目客户的。由于你已经非常详细地处理了 “营销 “的问题，否则你就不会在文章的这一点上，我们想向你介绍一次我们的新建筑手册。在此，我们以最简短的形式总结了我们的范围和可能性。

1. 第1页，有广告实例（别墅）。
2. 事实与数据。媒体数据和读者
3. 购房者追求质量：房地产门户网站
4. 领域评级：与市场领导者的比较

小册子：第1页有广告实例（别墅）。

在第一页，你会发现一个房地产清单样本。这个别墅目前正在洛杉矶比佛利山庄建造，可以在Lukinski Home找到。我们的房地产门户网站为所有类型的设备进行了优化。从老一代和新一代的智能手机，到平板电脑、笔记本、台式机，当然还有4K显示器，这些都是每个现代公寓都会内置的。

新建筑：项目合作伙伴和开发商

事实与数据。媒体数据和读者

正如在开始时已经看到的那样。

每年有255,372名访客，每个月增加7.61%。

仅仅通过我们的德语网站，我们每年就有超过25万人访问。那是25万个潜在的买家和你的房产的潜在买家。随着每月超过7%的增长，我们的目标是在未来几年内实现每年超过一百万的访客。正如你在下面的幻灯片中所看到的，我们已经有33%的有机流量（访问者数量）来自德国的一个市场领导者。

购房者追求质量：房地产门户网站

大多数人在谷歌上开始搜索。

90％以上的人在谷歌上搜索

为什么我们，卢金斯基房地产门户网站，要关注搜索引擎和谷歌等算法？互联网是未来，这句话实际上是属于2010年的，但它今天仍然像当年一样存在。

说到这，你知道吗？迄今为止，只有约40%的人类可以使用互联网。如果我们非常简单地看一下情况，仍有巨大的增长潜力。然而，我们谈论的不仅仅是 “较贫穷 “的国家，例如，这些国家正越来越多地通过移动设备接入互联网；老年目标群体也属于这些 “尚未被挖掘 “的群体。

越来越多的人从经典的报纸转向在互联网上开始他们的房地产研究。

领域评级：与市场领导者的比较

与德国领先的房地产门户网站之一的直接比较表明，我们已经取得了33%的有机流量。这是在两年内完成的!在我们的 “小册子 “中，可在此获得的版本。新建筑”，我们不能说出这个房地产门户网站的名字，但我们可以向你展示官方的评估和分析，这是用搜索引擎优化的领先软件之一（Xovi）创建的。

域名（网站）比较是如何进行的？该软件检查所有可用的关键词和它们在谷歌搜索引擎中的位置。关键字越多，排名越好，域名的评级越高。这创造了一个统一的价值，可以很容易地与其他领域进行比较。

我们房地产公司的优势

谈到我们房地产机构的优势，这些价值是一个极其有力的论据。我们目前是德国最新的房地产门户网站。2021年，我们（现在）已经达到市场领导者之一的有机流量的33%。几天后，我们将增加英文和中文，以便我们能够接触到更多的房地产投资者，在美国和亚洲。为什么？

德国是整个欧洲最强大的房地产市场。

在这里可以获得丰厚的回报，特别是在柏林、慕尼黑和汉堡等大都市地区。一个强大的游乐场，对于房地产投资者来说。

联系和房地产代理

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独家报道!自己的房地产杂志

此外，每年有100多万人

没有其他房地产经纪人或房地产门户网站为他提供这一优势。通过我们的房地产杂志，我们已经建立了一个真正的标杆。我们报道房地产市场的新闻，给出购买公寓、住宅和公寓楼的提示，撰写房地产业主需要了解的家具、室内设计风格和品牌。而通过我们的房地产杂志，我们可以利用每年超过一百万的读者群，仅在德语国家就有一个额外的读者群。

• 房地产杂志

这意味着我们也可以处理极其大型和独特的房地产项目，从街区到高层建筑，超过100个住宅单元。

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是什么影响了公寓的价值？

但是，我们首先坚持所谓的 “π的拇指值”，即非常粗略地确定价值。为了确定你的公寓的价值，一些 “软 “的影响因素首先起作用。

在我们深入探讨位置、建筑结构、市场价值等评估主题之前，让我们从与客户咨询时收到的3个基本问题开始。

• 我如何对房产进行估值？
• 谁决定房产的市场价值？
• 银行是如何对房产进行估值的？

提示!如果你不确定相应平面类型的标准，你可以在这里找到带有定义和特征的概述。平面类型A-Z。

位置、位置、位置：价值提升和销售论证

这指的是所有你能看到但不能直接转化为货币或其他价值的东西。首先，这意味着，例如，所谓的公寓的微观和宏观位置，即对周围和区域环境的看法。无论你的公寓是位于繁华的街道还是在安静的郊区，无论你的公寓周围的环境是比较中产阶级还是社会地位低下，所有这些 “软 “条件都会影响你的公寓的价值。

铁的事实。基础设施和设备

微观定位的 “硬 “因素又包括靠近医生、公共设施或文化场所。因为这里的条件至少可以从距离和可用设施的数量方面来衡量。这里的基本规则是。

越接近公共生活，这些因素越能增加价值。

你的公寓靠近公共交通也是–当然也是越来越多的–一个优势。毕竟，在气候辩论的背景下，公共汽车和火车在城市和国家的重要性越来越大。当然，拥有自己的停车位，甚至是地下停车场，也会对公寓的价值产生积极影响。

你知道你所在地区的犯罪率吗？这是住房估价中真正的软硬兼施的 “混合因素”。一方面，这个 “硬 “比率可以通过数字来确定，但另一方面，一个街区的比率不一定要适用于你的财产的直接街道位置。特别是在这个地区，有很多 “感知 “的安全或不安全因素。

减值或增加因素

这些标准有一个共同点：它们不能被兑换成硬通货，或者只有在非常困难的情况下才能兑换。这里没有确切的贬值或升值因素。这也适用于单位的宏观定位。换句话说，单位在更大的地理区域内的位置，如果是较大的城市则是一个区。即使德国南部的公寓通常被认为比北部更贵，但例如汉堡Winterhude或HafenCity的智能公寓总是比奥格斯堡附近Göggingen的公寓更有价值。以埃森为例，南部地区的公寓平均比北部地区要贵得多。

检查表。为出售的公寓估价

在出售公寓时很重要。

1. 花时间做基础工作
2. 专业地介绍单位
3. 利用我们的服务来实现良好的销售价格。

每平方米价值和价格的比较

在对公寓进行估值时，我们将当地每平方米的价格纳入比较范围。从全国范围内，特别是区域性的数据库中，我们确定可比的住宅物业及其销售价格。

在比较价值法中，行业和地区习惯的每平方米价格被应用于你的公寓。这可以为你的公寓提供一个现实的销售价格估计。除了单位的位置和大小等比较性特征外，个别特征也包括在房产估价中。例如，温室或高能源效率会大大增加价格。但在确定价格时也要考虑到结构性损坏、待修或现代化措施。

德国的房地产价格

在这里，你可以看到德国最大的城市，其购买价格、比较以及经济和基础设施的发展等信息一目了然。

• 柏林的价格
• 杜塞尔多夫价格
• 法兰克福价格
• 价格 科隆
• 汉堡价格
• 价格 汉诺威
• 价格 慕尼黑
• 价格 斯图加特
• 概述。房产统计

估值的标准

确定你的房产价值的其他标准包括房产的一般信息，如楼层、房间和家具。

1. 对象的建造年份
2. 居住楼层
3. 房间的数量和大小
4. 阳台、露台、木屋和暖房
5. 共同财产
6. 租用的公寓

对象的建造年份

对于老建筑（1945年以前建造），老建筑的翻新会增加销售价值。维护良好或翻新过的旧楼房的价格往往高于当地平均价格。新建的公寓一般也会有较高的估值。然而，如果发现有特别差的建筑结构，许多60年代和70年代的公寓往往面临降价。

• 对60年代/70年代的建筑来说，购买价格往往有所降低

居住层：底层、顶层和电梯

单位在建筑中的位置越高，其价格就越高。底层公寓的需求较少，其价格可能比平均价值低30%。如果较高的单位也能通过电梯进入，潜在的买家圈子也会增加。

底层单位-30%。

根据我自己的经验，房产买家往往是 “自发地爱上了”，尤其是对顶层公寓和阁楼公寓。购买价格肯定会比市场价值略高。如果阁楼适当地开发了开放空间，还有额外的增值因素。

同样关键的是，公寓越高，越有可能有电梯。如今，没有电梯的公寓吓跑了许多买家，特别是在大都市的内城，有许多可供选择的房产报价。

• 地面层最高为市场价值的-30%
• 阁楼/复式楼增加购买价格
• 重要：电梯安装

房间的数量和大小

至少有10平方米的房间才算数。如果数量较少，则算作半间房。厨房和浴室不计算在内。一般来说，有很多房间的公寓，每平方米的价格也比较高。

根据经验，卧室的数量是最重要的。特别是豪华房产 ，卧室的数量必须足够。在这里，即使是单身人士也很重视拥有足够的容量，无论购买后是否需要。

数量。

• 卧室
• 客厅
• 浴缸/浴室
• 厨房，步入式厨房
• 研究
• 步入式衣柜
• 走廊/门厅

阳台、露台、木屋和暖房

可供消遣的地方受到追捧，因此这些额外的功能增加了公寓的潜在售价。它们以25%的比例计入居住面积的计算中。在特别有利的住宅地点或在非常精心设计的情况下，可以考虑将其作为生活空间，最多可达50%。

共同财产

公共财产，如电梯、楼梯、屋顶、门、暖气和供应线，可以是非常有吸引力的公寓财产。如果室外设施维护得特别好，或者有实用的公共房间，那么公寓的市场价值也会增加。

租用的公寓

如果未来的买家不能直接搬进新的房产，这往往会对购买价格产生不利的影响。然而，市场上也在寻求租得好的房产。投资者考虑的是房产的预期收益。在这些情况下，我们也可以果断地帮助你对你的ETW进行估价。

网上统一估价

网上的统一估值？许多人使用房地产门户网站来评估他们的单位 – 但这有意义吗？算法永远无法像人眼那样准确评估你的财产状况。从由于南-北-东-西的位置而有光照的房间分布开始，买方可能的进一步用途，实际的装修状况，对最新的现代化工程的见解等等。如果您在网上免费生成PDF格式的在线评估，您将收到一个基于几个参数的标准评估。

这并不是一个合理的评估!这是因为这里从未详细询问过所有条件。这些包括，如上所述，除其他外。

• 平面的对象数据
• 内部设备
• 建筑条件和设施
• 现代化措施
• 你的单位的个别对象标准
• 地区和当地的联系（学校、超市等）。

如果你进行网上估价，你也会很快注意到，例如，许多门户网站在对单位进行估价时也会问一些关于房产的问题。这有意义吗？不，这就是为什么这种标准化的查询通常不会给你相关的结果，你可以用来出售你的公寓。

销售？我们给你一个明确的评估：联系

区域差异和房地产

作为一个扎根于地区的房地产团队，我们只能热情地建议你从值得信赖的房地产经纪人那里获得你的估价。在这里，你会被问到真正重要的问题，你会得到基于真正与市场相关的评估标准对你的公寓进行的免费和有根据的评估。

许多房地产门户网站提供的简单的在线估值，可以给你一个洞察力，但不是对你的房屋销售的合理分析。

德国统计局：每平方米的价格

在这里，你可以看到在2010年和2018年的比较中，公寓每平方米价格最高的城市*（单位为每平方米欧元）。你可以在以下网站找到更多的事实、数字和房产价格趋势。房产统计。

1. 慕尼黑（巴伐利亚）每平方米8,342欧元；从2014年的每平方米6,737欧元；4年内每平方米增加1,695欧元。
2. 斯图加特（巴登-符腾堡州），每平方米5925欧元；从2014年的每平方米4744欧元；每平方米增加1181欧元
3. 美因河畔的法兰克福，每平方米6060欧元；从2014年的每平方米4373欧元；每平方米增加1687欧元
4. 弗莱堡市（巴伐利亚），每平方米4943欧元；从2014年的每平方米4740欧元；每平方米增加203欧元
5. 英戈尔斯塔特（巴伐利亚），每平方米4969欧元；从2014年的每平方米4287欧元；每平方米增加682欧元

什么是估价中的 “硬 “标准？

因此，在确定住宅的价值时，让我们坚持严格意义上的硬性标准。而那些你作为一个公民，通常可以很容易地访问。例如，有一个城市或地区的家庭收入。家庭收入水平与公寓的价值之间没有直接的联系，但高收入表明生活水平高，购买力强，而且地点有一定的吸引力。

如果居住环境–在这种情况下也是相当区域性的–有大量不同的有吸引力的雇主，这个硬性标准也会对住房价值产生积极影响。最后，我们可以假设，在这种环境下，对住房的需求是相当高的，因此也是供应的价值（平）。

硬性标准与公寓的位置无关，还包括国家的基本经济稳定。经济发展的进程–也称为商业周期–对住宅物业的需求有明显的影响，因此也对价格有影响。

估值程序

别人愿意为其支付多少钱，房产就值多少钱–这就是房地产市场的基本原则。当然，对于房屋或公寓的购买价格来说，建筑和装修的成本有多高很重要。但如果在考虑到建筑成本的情况下，无法以合理的价格为豪华别墅或公寓找到买家，那么不幸的是，其价值仍然较低。然而，这也适用于另一种情况。

一套 “住过 “的房子，如果位于一个受欢迎的社区，就会产生很高的需求，从而产生高价。通过这种所谓的 “比较价值程序”，你甚至可以自己确定你的公寓的大致价值。在比较价值程序的意义上，可比较的是附近的类似公寓。

然而，相邻单位的赋值 “范例 “也应该是合理的最新的。比方说，一个十年前实现的价值也反映了十年前的市场情况。

注意：这三个程序中的每一个通常都会得出不同的结果!

计算实例 比较值

简单解释：为了计算房产的比较价值，我们以两个房产的关系为例。利用购买价格和总居住面积的信息，我们就可以计算出你的房产的购买比例价格。

要估价的财产的细节。

• 被估价的财产面积：200平方米
• 待估财产的购买价格：?

比较财产的细节。

• 比较房产的面积：100平方米
• 比较房产的购买价格：300,000欧元

资本化收益价值、比较价值和资产价值

对于出租的房产，“资本化收益价值法“通常是评估的重点。除了房产的土地价值外，房产的租金收入和所谓的房产利率也被用于评估。

除了比较价值法，“资产价值法“也经常被用于自用住宅，特别是豪宅。这里的重点是结构性资产的物质价值，除其他外，它是由结构的立方米价格和建筑价格指数得出。

在任何情况下，后两种方法都适合对你的公寓进行非常准确的估值，但最终只能由专业人士来使用。归根结底，只有有经验的房地产经纪人才对比较价值法的市场情况有所了解。

这很正常，因为估值的基本参数是不同的。然后，你的房地产经纪人作为房产专家会向你解释哪种价值是适合你或你的目标的。

住房估价的费用

为了计算，首先要进行粗略的估价。因此，在大多数情况下，最终估价的价格是基于待估财产的估计价值。

如果房产价值低于150,000欧元的限额，你可以期待大约1500欧元的费用。对于价值超过100万欧元的豪华房产或公寓楼，估计费用增加到3000欧元。

• 价值150,000欧元以下，约1500欧元
• 价值超过1.000.000欧元，约为3.000欧元

来源：联邦专家协会

关于住房估价的结论–检查表

比较你附近的公寓的价值，为你确定自己公寓的价值提供了一个非常好的第一参考点。原则上，以下因素会增加价值。

• 你的单位位于一个有吸引力的住宅区内的位置
• 位于大都市范围内或靠近主要中心的位置
• 安静的市内地点，最好也是城市的中心地带
• 与当地公共交通的良好连接
• 离超市、医生、药店、当局都很近
• 保养良好的生活环境
• 房屋内公共设施的良好状况
• 对你的家进行高水平的照顾
• 一个电梯系统
• 停车位或地下停车场

A matter for experts: Valuation of your home

估值的文件

因此，准确确定一个单位的价值涉及很多基本条件。即使你目前没有出售公寓的想法，你也应该编制一些基本文件，以便进行准确的估价。他们将帮助房地产经纪人进行准确的评估，并与未来可能的买家建立起坚实的信任基础。

重要文件包括。

1. 土地登记摘录
2. 分歧声明
3. 平面图
4. 业主会议记录
5. 过去三年的住房福利报表
6. 维修储备金概述
7. 保险证明
8. 能源证书
9. 如果你的公寓是出租的，请提供租赁协议的副本

即使能源证书总是针对公寓所在的整个房屋签发的，该证书也可以直接得出关于公寓能源状况的结论。这就是为什么在任何估值中都不应该缺少证书。

谈到保险，只有保护实际建筑结构的政策才是重要的。这意味着火灾和建筑保险。由于该公寓通常是一栋公寓的一部分，通常必须通过管理人向保险公司索取一份保单副本。你的家庭用品的保险不属于估值的一部分!

避免估价中的错误

要马上提到（自己的）估值中最重要的错误之一。大多数公寓业主都对自己的房产有着强烈的感情。通常情况下，他们自己并没有注意到这种依恋，而是不自觉地把单位的价值定得太高。

第二个错误经常发生在公寓的销售是在（时间）压力下进行的。因此，价格通常过低，因为业主希望能更快地出售。这正是为什么即使没有具体的出售意图，确定自己的平面价值也是有意义的。这样，我就可以确保在出售时有一个坚实的价值基础 “在抽屉里”，也可以深入了解我的公寓的价值多年来的发展。

尽管我们在上面提到，比较价值法是确定价值的最常见的方法，并提到了附近可比单位的价格水平：如果使用邻居、朋友或熟人的价值声明，甚至是相关房地产门户网站上的广告，这正是可能出现错误的地方。毕竟，谁知道所做的声明是否反映了后来的销售现实。

经纪人在调查中可以做什么？

谁是评估你房屋价值的合适人选？房地产经纪人还是测量师？这个基本问题的答案取决于你所追求的估价目标。

如果评估必须在法庭上站住脚，你总是需要一个评估师或专家，例如在离婚案件中。评估必须由 “国家批准的房地产估价师 “进行高一级的评估。然后，该评估被所有当局接受。无论你选择这两种方法中的哪一种：这些评估都要花钱。两位评估师在质量上没有实际差异，甚至没有实现不同的价值。

如果两者都认真地按照相同的规范工作，即使是房地产经纪人确定的单位价值也不会与评估师的价值有什么不同。然而，房地产经纪人的 “专家意见 “在法庭上或其他机构面前并不成立。这与房地产经纪人缺乏培训或资格没有关系。

如果你想通过价值评估向潜在的买家自信而有能力地展示自己，自由职业的房地产专家或经纪人的评估（通常也是免费的）是绝对足够的。

因为对所有的专家来说，有一件事要记住：不是每个自称是评估师或专家的人实际上都是专家。例如，如果是评估师，要注意工商会颁发的证书和培训，如果是房地产经纪人，要注意在公寓的评估和销售过程中的相应专业知识。

结论：住房估价

物业的价值，包括你的公寓，可以用各种估价方法来确定。与可能性一样多的是结果，因为你总是会得到不同的结果。这很正常，也很正确，因为每种估值方法都是基于不同的方法。

在线评估只是一个假象：最简单的参数

为什么？门户网站想要你的联系方式，填写 “免费”，然后你就走了……

在线估价主要是基于房产的位置，通常只能充分捕捉到房产的实际状况。因此，在线估价往往会产生一个过于乐观的财产价值。

不应过于欣喜地看待这一结果。

如果你随后委托房地产经纪人或其他专家–包括政府评估师–来确定价值，他或她会给你一个较低的市场价值。

评估师总是在评估日期确定价值，并利用最近的数据工作，而在线评估是一个免费的工具，你将产生费用与直言的评估师。然而，永远不会有任何不愉快的意外，因为与经纪人的成功费用已经事先确定。

他的估值将包括近期的数据以及对未来几个月的预测。此外，房地产经纪人会与你讨论价值，并推荐一个上市价格。

估值是房地产营销的关键。作为所有者，你不应该留下任何机会或敢于尝试。毕竟，你的财务前景岌岌可危，它应该是光明的。

你想卖吗？阅读更多关于税收、程序和其他方面的提示，请点击出售公寓。

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出售公寓2026：出售公寓

了解以下问题的答案。什么时候是卖房的好时机？有房产中介还是没有？你需要提前准备哪些文件？如果你的房子还没有完全付清，你可以出售你的房子吗？

在我们一步步深入探讨 “卖房 “这件事之前，先说说你肯定熟悉的（核心）价值因素。

位置、位置、位置

估值因素位置和销售价格

无论你是卖地、卖房还是卖公寓楼，位置都是房产售价的核心估价因素。私下或 “免费 “出售，没有房地产经纪人，有风险，使销售以及整个交易（估价到公证和购买合同）容易出现错误。还要考虑到谈判。熟练的买家很快就会把你的房子砸了。这里有建筑错误，那里有缺陷。因此，销售有两个角度。

1. 宏观视角（位置到楼层）
2. 微观视角（住宅类型、家具）。

地点之后是房产本身，即公寓。您是在出售柏林一栋老建筑中150平方米的宽敞公寓，还是在出售汉堡一栋60平方米的小阁楼或宽敞的阁楼？

提示!点击继续链接（标记粗大），然后再返回，这样你就能了解到对房地产销售的一切重要信息

下面是对大城市的另一个特别关注。

• 柏林
• Düsseldorf
• 法兰克福
• 汉堡
• 科隆
• 慕尼黑
• 斯图加特

原因是。搬迁、继承、离婚或流动资金

出售公寓可能有各种原因。你买房是为了投资，由于资金瓶颈而被迫与公寓分手？还是你自己住在单位，因为职业或个人原因要搬到另一个城市？无论什么原因促使你出售。快速的交易和符合你期望的销售价格对你来说当然很重要。

如果你对公寓有很深的感情，例如因为你是因离婚而出售公寓，或者是在经历了其他激烈的经历后，如继承房产，你应该仔细考虑私人出售的问题。

新业主支付的不是（！）公寓的理想价值，而是实际价值。

有了感情上的依恋，现实的估价是很困难的，最迟在谈判购买价格时，你将面临问题。

情感上的依恋与现实的评价

在出售公寓时，你应该意识到事情的复杂性，并从第一时间采取专业的行动。如果你对房子有很深的感情，例如因为离婚或其他激烈的经历而出售房子，你应该仔细考虑私人出售。

有了感情上的依恋，对条件、位置、家具等的现实评估就更加困难，最迟在谈判购买价格时，你将面临问题。新业主支付的不是公寓的理想价值，而是从他们的角度（也是市场条件）的真实价值。因此，在销售过程的这个早期阶段，卖方的第一个隐患已经在等待。

程序。快速出售公寓

刚才所说的情感联系，现实的购买价格，谈判，这些都是雇用房地产经纪人的原因。而且，首先要想到许多看房预约，与潜在房产买家或投资者的谈判以及必须提前进行的信用检查。

业主问题：出售前–检查清单

早在你出售公寓之前，你就需要做出安排。最重要的问题之一当然是你是否已经有一个（安全的）后续财产的前景。公寓的翻新，特别是旧楼的翻新，可以在出售前提高你的公寓的价值。谈到重建和库存，你是否已经收集了所有必要的文件，如地籍图、土地登记册的摘要、平面图和能源证书 ？以下是在你开始出售你的公寓之前，对最重要的问题的一个快速概述。

在出售之前，作为所有者，你需要问自己9个问题。

1. 你是否有预期的后续财产？
2. 单位是否需要翻新/整修？
3. 是否有所有的记录和文件？
4. 是否要支付提前还款的罚金？
5. 是否有分房声明、建筑保险、业主会议记录、水电费账单、租金清单等？
6. 是否有公寓的维护清单（维护费用）？
7. 库存是否应该出售？
8. 是否有优先购买权？
9. 公寓的价值？

时间规划：销售阶段–检查表

然后我们真正进入了卖房子的问题。在这里，特别是关于房地产交易的经验，以便在出售公寓时提前避免风险和错误。积极的部分也是为了推销房产。必须找到合适的平台，否则，关键词市场外的房地产。此外，还有计划销售的时间，从准备到上市，回答询问，预约看房，检查感兴趣的一方的信用度，谈判，购买合同，税收等等。

出售公寓的9个简单步骤。

公寓估价：计算购买价格

有很多问题需要回答，最好的答案是让专家在你身边进行房产评估。公寓估价 – 你有一套公寓，想知道它的价值吗？当然，你可以带着这个问题直接去找评估师和/或房地产经纪人。

然而，最迟在你想出售或遗赠公寓时，准确的估价就变得很重要。在抵押的情况下，也应该非常精确地确定价值–例如，因为你想购买另一处房产。这就是专家发挥作用的时候。

是什么影响了公寓的价值？

但我们首先要坚持所谓的 “π的拇指值”，也就是一个非常粗略的估价。为了确定你的公寓的价值，一些 “软 “的影响因素首先起作用。

在我们深入探讨位置、建筑结构、市场价值等评估主题之前，让我们从与客户咨询时收到的3个基本问题开始。

• 我如何对房产进行估值？
• 谁决定房产的市场价值？
• 银行是如何对房产进行估值的？

位置、位置、位置：价值提升和销售论证

这指的是所有你能看到但不能直接转化为货币或其他价值的东西。首先，这意味着，例如，所谓的公寓的微观和宏观位置，即对周围和区域环境的看法。无论你的公寓是位于繁华的街道还是在安静的郊区，无论你的公寓周围的环境是比较中产阶级还是社会地位低下，所有这些 “软 “条件都会影响你的公寓的价值。

• 率平

总是有需求的：市中心。

销售的规划和准备

在计划出售公寓时，必须考虑到一些特殊的特点。

文件和补充内容

除了经典的文件（土地登记条目、平面图等），在公寓与自住房屋没有区别的情况下，还需要进一步的文件和证据。如果是公寓业主协会或作为投资而租用的公寓，这一点尤其正确。

业主协会或作为资本投资的出租公寓

在计划出售公寓时，必须考虑到一些特殊的特点。除了公寓与自住房屋没有区别的经典文件外，还需要进一步的文件和证明。如果是业主协会或作为投资而租用的公寓，这也适用。

所有权、剩余物偿还和税收

在任何情况下，需要组织的重要文件包括土地登记册的摘录，它可以明确你的所有权。另一方面，如果你还在偿还单位的款项，而且银行在土地登记册上，你应该在计划出售前达成协议，详细讨论剩余的还款。平面图是必须的，还必须获得火灾保险证明、建筑规格和能源证书。

土地登记册摘录到平面图

在任何情况下，需要组织的重要文件包括土地登记册的摘录，它可以明确你的所有权。另一方面，如果你还在偿还单位的款项，而且银行在土地登记册上，你应该在计划出售前达成协议，详细讨论剩余的还款。

平面图是必须的，还必须获得火灾保险证明、建筑规格和能源证书。如果你雇用房地产经纪人出售公寓，根据法律规定，你可以坚持要求买方支付佣金。在出租的情况下，你作为业主承担费用，这简化了出售公寓和出租公寓之间的决定。

陷阱：由于放弃节税而导致的财务损失

即使是私人销售，也不能没有外部专业支持。一般来说，你需要一个律师或公证员来起草和执行购买合同。

税务顾问对于那些到现在为止已经出租公寓，现在想知道税收变化的人来说是很有用的。由于出售时也建议进行客观的市场价值评估，所以你还需要一个评估师或专家。所有这些服务都是有成本的–你的成本！你的成本。

底线是，单独委托出售公寓的服务费用高于直接与经纪人合作并选择从一个来源获得所有服务。对公寓的销售进行有利的规划，并计算出如何才能最好地节省资金，花费最少的时间，而不必为每项服务去找不同的联络点。

请务必记住这一点。

地产代理只有在购买完美时才会花钱。

谁来支付经纪费用？

如果你使用房地产代理出售公寓，立法允许你坚持由买方支付佣金。在出租的情况下，你作为业主承担费用，这简化了出售公寓和出租公寓之间的决定。

业主方和新业主

如果你出售自己的房产中的单位，这个问题就不会出现。然而，如果是由他人管理的房产或由几个业主拥有的房产，《共管法》规定，所有业主方必须同意你的出售和新业主。

当然，你问自己的第一件事是为什么其他单位的业主对你的销售有发言权。法律对此有规定，因为每个公寓楼除了私人区域外，还有各种共同管理的场所和区域。

多个业主？

几年前，你在一个由几个业主管理的物业中购买了一套公寓。或者经理是你在购买时与之沟通并决定同意的联系人？如果是这样，公寓的销售可能会带来更大的挑战。

在业主协会销售

私人销售可能会变成一项复杂的、几乎无法解决的任务。另一方面，通过熟悉公寓协会的当地经纪人出售公寓，他们有多年出售有管理的综合体中的公寓的经验。

业主会议

如果你出售的是由继承人共同拥有的房产中的一套公寓，澄清所有权也是必要的。只要你不是土地登记册上整个建筑群的唯一所有者，在出售公寓时就会有一些特殊情况需要考虑。在大多数情况下，在业主大会上的发言是有帮助的，可以告诉你其他业主在多大程度上理解你出售和接受新业主的意图。你不能忽视看似合理的拒绝理由，但应与房产中介和业主委员会一起寻求双方都能接受的解决方案。

是的，它是。

如果管理人不同意出售公寓，该怎么办？

作为一家在公寓销售方面拥有专业知识和技能的地产代理，我们可以在这一点上向您保证。一般拒绝出售通常是不可能的，所以你可以出售你的公寓。

新业主：拒绝、偿付能力和拒绝的理由

拒绝的基本方面只指你提议并在业主大会上提出的新业主。如果对潜在的新业主的偿付能力有合理的怀疑，超过了购买价格，那么拒绝是合理的，必须被你接受。

拒绝同意的另一个理由与房产的使用计划有关。例如，如果潜在买家设想将公寓用于商业用途，而这与社区规则相抵触，管理员、业主社区或继承人社区也可以拒绝。

拒绝的理由。

• 对偿付能力的疑虑 – 阅读提示：信用评估
• 财产使用计划

避免错误和风险？

如果你想出售你的公寓，并从一开始就避免这些陷阱，请直接联系房地产公司。房地产经纪人是具有专业知识的联系人，他们甚至在业主会议上提出建议之前就会检查潜在的买家，并了解他们的信用状况。

在与有关方面的个人谈话中，他们发现了使用的意图，也可以事先排除这个拒绝的理由。

房地产经纪人向你提出的建议是基于他们对公寓的了解，社区规则和其他业主的要求。

有了地产代理的服务，你就排除了漫长的谈判和被拒绝的买家，这样你就可以迅速为公寓起草购买合同并开始交接。

核对表–出售公寓的文件

在发布房产广告之前，应该已经有了以下文件。能源证书是强制性的。我们也很乐意帮助你获得其他文件。

提示。为出售公寓整理一份档案，保存所有重要文件。在看房预约时，你不仅可以胜任地回答问题，还可以用证书和官方证明来证实信息。

平面图

这个平面图显示了公寓的面积，以及阳台、公寓和附属房间的平方米数。房间的布局也可以从平面图中看到。

• 平面图

分歧声明

这是一份公证契约，买方在出售公寓前必须收到，因为它是公证合同的基础。分割声明规定了共管公寓业主的内部关系。

• 分歧声明

土地登记摘录

你可以从土地登记处获得一份最新的、完整的摘要。彻底阅读摘要，熟悉单位、房屋和土地的法律细节。火灾保险证明：这通常是由买方要求的，他基本上需要它来为公寓融资。在德国，火灾保险是强制性的。

• 土地登记摘录

业主会议记录

后面的3个协议一般来说是足够的。你也可以向物业管理部门索取这些资料。业主会议记录为买方提供了关于业主大会决议和计划的进一步信息。住房补贴报表/经济计划/储备金：最后一份住房补贴报表显示了住房补贴支出的月度构成，每年有多少储蓄等等。

• 业主会议记录

建筑物描述

如果还有房屋建造时期的建筑说明，那么在确定市场价格时，可以作为信息提交给买方。

能源证书

通常情况下，你会从物业管理部门收到能源证书。该能源证书是单位销售的强制性文件。

• 能源证书

也用于出售公寓楼。

共管公寓的估价

在新建筑中，但也在旧建筑中，市场价值是出售公寓的基础。这些分析比在自己的地块上独立存在的房屋更广泛。

在确定要价时，不仅要考虑到公寓的大小和家具，还要考虑到影响整个房产的因素。这些包括，例如，公共设施的状况，建筑中的住宅单位数量和其他单位的所有权。

比较价格也是由这些其他单位确定的，并与你的房产进行比较。因为过高的购买价格明显延长了销售时间，过低的价格则给你带来痛苦的损失。

• 指南：公寓估价

销售价格太低？

价格定得太低会导致业主大会上的不满，并将导致你的高额损失。你不应该用你当时支付的购买价格作为你目前计算的基础。房产的价值普遍提高，对公寓的需求也在增加，因此，你可以在销售中获得有吸引力的回报。

专业的估价会告诉你，你要多少钱才能买到公寓，你可以有多少谈判的空间。在紧急销售的情况下，如果你允许有一点向下的回旋余地，给我们谈判的机会，这是值得的。我们以市场价值为基础，通过市场分析确定比较价格，并确保您的公寓在卢金斯基那里达到理想的销售价格。

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在这里，你可以看到在2010年和2018年的比较中，公寓每平方米价格最高的城市*（单位为每平方米欧元）。

1. 慕尼黑 （巴伐利亚）每平方米8,342欧元；从2014年的每平方米6,737欧元；4年内每平方米增加1,695欧元。
2. 斯图加特 （巴登-符腾堡州），每平方米5925欧元；从2014年的每平方米4744欧元；每平方米增加1181欧元
3. 美因河畔的法兰克福，每平方米6060欧元；从2014年的每平方米4373欧元；每平方米增加1687欧元
4. 弗莱堡市（巴伐利亚），每平方米4943欧元；从2014年的每平方米4740欧元；每平方米增加203欧元
5. 英戈尔斯塔特（巴伐利亚），每平方米4969欧元；从2014年的每平方米4287欧元；每平方米增加682欧元

你可以在Statista找到更多的统计数据

是什么影响了公寓的价值？

但我们首先要坚持所谓的 “π的拇指值”，也就是一个非常粗略的估价。

确定价值的 “软因素”

要确定你的房子的价值，一些 “软 “的影响因素首先要发挥作用。这些都是你能看到但不能直接转化为货币或其他价值的东西。首先，这意味着，例如，所谓的公寓的微观和宏观位置，即对周围和区域环境的看法。无论你的公寓是位于繁华的街道还是在安静的郊区，无论你的公寓周围的环境是比较中产阶级还是社会地位低下，所有这些 “软 “条件都会影响你的公寓的价值。

确定价值的 “硬因素”

微观定位的 “硬 “因素又包括与医生、公共设施或文化场所的距离。因为这里的条件至少可以从距离和可用设施的数量方面来衡量。

这里的基本规则是。

越是接近公共生活，这些因素就越能提升价值

你的公寓靠近公共交通也是–当然也是越来越多的–一个优势。毕竟，在气候辩论的背景下，公共汽车和火车在城市和国家的重要性越来越大。当然，拥有自己的停车位，甚至是地下停车场，也会对单位的价值产生积极影响。

你知道你所在地区的犯罪率吗？这是住房估价中真正的软硬兼施的 “混合因素”。一方面，这个 “硬 “比率可以通过数字来确定，但另一方面，一个街区的比率不一定要适用于你的财产的直接街道位置。特别是在这个地区，有很多 “感知 “的安全或不安全因素。

• 阅读更多。率平
• 提示：房地产统计

检查你的信用度或进行检查？

信用检查是销售的核心。这是一项复杂而耗时的工作，正如在 “特殊特征和拒绝的原因 “中所指出的，对潜在买家的偿付能力检查需要非常谨慎。在业主协会和管理的公寓楼中，良好的信用等级和购房的融资担保是不够的。

安全、高收入和储蓄

有保障的高收入以及储蓄对决定有积极作用，并向共有人表明，买方有能力支付任何出现的维修费用，并为建筑群的公共费用作出贡献。

风险：信用评估很复杂

对潜在买家的审查是复杂和耗时的。由于涉及大笔资金，例如购买公寓的信用检查需要了解分数，即对潜在合同伙伴的风险评估。必须对数据进行专业的解读和评估，以便透明地根据真相评估风险。

作为一家房地产中介公司，我们在您的房屋销售过程中承担这一任务，并将符合业主委员会条件的有意者的文件转交给您，从而保证不被拒绝。我们还在进一步的销售过程中陪伴你，是你和买方之间的接口。

私下销售的缺点：风险、感情用事和购买价格低

由于出售公寓的复杂性，只有当你已经有了经验，并能用专业知识克服面前的障碍时，才建议你私下进行。否则，销售将旷日持久，导致潜在买家的拒绝，或因购买价格低而产生损失。在出售公寓时，我们会筛选潜在的买家并为您提供全面的服务。

归根结底，这不仅仅是为一个提议做广告。公寓的出售带来了许多问题。基本的是关于估值的，但也有详细的。

• 出售公寓需要哪些文件？提示：稍后我们会有文件的核对表!
• 一套公寓需要多少钱？
• 什么是管理员同意？
• 什么叫特殊财产？还有一些更具体的问题，如。
• 什么是单独财产，什么是共同财产？
• 水管是共管财产吗？
• 阳台是共管的财产吗？
• …以及更多

与经纪人的销售：谈判，销售价格

让我们得出一个结论：你现在肯定已经注意到了一件事：不要低估出售房地产所需的努力和时间！你要知道的是，如果你没有足够的时间，你是不可能成功的。缺乏经验和过高或过低的售价会决定性地阻碍销售。只需几个步骤，你就可以通过我们真实地评估你的公寓的销售机会。你是否在考虑出售你的自住或以前租用的公寓？然后投资于国家房地产机构的专业知识。他们会免费承接你的任务，然后迅速找到买家。

我们的服务组合包括组织所有文件，与建筑群的其他业主或管理部门沟通，以及看房和检查潜在的买家。出售公寓需要花费大量的时间和神经，因为费用远远高于出售独栋别墅。

保护自己免受陷阱和经济损失

通过进行估价并让我们检查对新业主的要求，保护自己免受陷阱和财务损失。

安全问题

我们负责一切，从对你的房产进行免费估价到信用检查。

节省时间

通过经常性的客户和在媒体上的存在，你的房地产将更容易得到。

良好的销售价格

凭借对买家和市场的了解，我们的房地产经纪人将为您实现一个良好的销售价格。

比较：德国的房产价格

公寓销售的好时机–住房市场上的价格果然不错。目前，公寓–即使在莱茵-美因河地区的农村地区–也可以有利地出售。我们将很乐意告诉你区域市场的发展情况。为此，我们将通过比较可比地点的类似房产来确定一个最佳的市场价值。只有这样才能决定是否需要出售公寓。

为了便于比较，你可以在这里找到德国的各种房产价格。重点是各个联邦州的大型城市群。

房地产价格。

• 柏林
• Düsseldorf
• 法兰克福
• 科隆
• 汉堡
• 汉诺威
• 慕尼黑
• 斯图加特

经验。6大错误

正如你已经看到的，私下出售房屋可能要求很高。但更糟糕的是，在私人销售中可能出现的风险和错误。这些错误最终导致销售价格降低，从而给作为卖家的你带来直接的经济损失。出售公寓时最常见的错误。

在时间压力下销售，准备不足

出售公寓的努力和范围往往被低估。一个经常出现的后果是由此产生的时间压力，这对销售价格产生了负面影响。销售准备中的错误会产生深远的影响–不仅是财务上的。毕竟，买方还必须凭借所提供的信息和提交的文件从其银行获得融资。如果准备不足，销售项目在任何阶段都可能失败。

提示：不要放过任何机会。花足够的时间来准备你的公寓销售。

设定目标，并有预见性地计划销售的步骤。让我们的专业服务支持您有针对性地、最好地出售您的房屋。

现实地估计销售价格

必须准确确定单位的价值。业主的个人评估往往与此相差甚远。销售价格估计太高或太低。在这两种情况下，都会有经济损失，买方可能无法为该住宅物业融资。我们与市场一致的估值是由各种因素组成的。我们只考虑与你的房产有可比性的房产。这适用于房产的类型，以及位置和家具。购买价格的确定是成功出售公寓的一个非常决定性的方面。

提示：我们的程序会评估你所在地区的已售房产，从而确定一个符合市场的现实销售价格。不要把钱送出去。

不完整的文件

获得并提交与销售和公寓有关的文件在每个阶段都是必要的。潜在的买家、当局、办公室和银行要求提供文件或发放文件。尽早汇编所有必要的文件。目前的土地登记摘录是由当地法院发布的，而住宅小区的分房声明也很重要。认真的潜在买家最迟将在看房预约时要求提供该房产的完整关键数据，这些数据来自于建筑图纸、土地登记摘录和场地规划。如果在早期阶段无法获得能源通行证或重要文件，潜在的买家可能会失去兴趣，或者在以后的日子里销售失败–例如，如果银行反对缺少文件或购买价格太高。

提示：如果你愿意，我们可以为你获得许多必要的文件。

所有信息都包括在我们的评估中，以确定公平的市场价值。有了完整的文件和关于房产的真实陈述，未来的买家也可以评估并完成所有的购买法律步骤。

不要以低于价值的价格介绍你的财产

今天，房地产在网上出售–无论是离婚、分居还是继承。潜在的买家在互联网的社交媒体和在线数据库中搜索合适的单位。根据目标群体，以最佳方式展示你的财产。

提示：在预约看房之前，甚至在第一次拍照之前，出售的房产必须看起来保养得很好，很像家。

不要错过让你的财产从里到外都处于最佳状态的机会。

• 不要再推迟维修工作和维护。
• 整理并创造一个清晰的印象。
• 确保清洁，并有一个温馨和吸引人的氛围。

所谓的 “家庭分期 “得到了回报。为此，房产的准备工作要让潜在的买家立即感到宾至如归，并爱上这个单位。我们很乐意为您提供建议。关于家庭分期的一些提示。

• 在看房预约前，请将个人物品搬走。
• 在视觉上和情感上增强平面。

照片：日光、开放空间和多样性

然而，最重要的因素可能是图片。买家自然希望尽可能多地看到房产，以了解该房产是否适合他的情况。

为了给你的财产拍出好照片，你需要考虑几件事。首先，房间应该是整洁干净的。没有人会被乱七八糟的房子的照片所吸引，因为潜在的买家在看照片的时候会希望想象自己住在这个房子里。

你一定要在日光下拍照，这样才能真正看清房间的情况，买家才能评估日光落入房间的程度。你的封面照片应该是最有表现力的，代表了单位最好的东西。

最漂亮的房间、屋顶露台、开放式厨房，或者是能看到风景的窗台。第一张照片应该给人留下深刻的印象，让潜在的买家想去看看这个房子。所有房间的图片，如果有的话，还有花园/阳台/露台的图片，外景图，最重要的是平面图，绝对不能缺少。

平面图绝对不能缺少，因为它能让潜在的买家对各个房间之间的比例有一个印象，并且更容易看到房间的布局。视频也是可能的，虽然它不能取代看房预约，但它确实给潜在的买家一个很好的概述。

照片提示一目了然。

• 房间干净整洁
• 日光（讲的是明亮的房间）
• 第一张照片应该是最好的照片
• 覆盖所有房间和表面
• 平面图

揭幕式创作：视频教程

图片和文字可以销售你的房产。从众多的网上报价来看，它应该吸引潜在的买家–第一眼就能看到。要做到这一点，照片和描述都必须显得专业和称职。我们会考虑哪一群买家对你的公寓感兴趣，并相应地设计照片和文字的曝光。

提示：在准备销售简报时，不要低估专业人士的工作。我们非常了解各地区的住房市场，知道哪些特征和房产是有需求的，哪些买家群体擅长这些。

对看房预约的准备不足

潜在的买家在看房预约时有重要的问题。他们需要时间来熟悉房产和周围的环境。当涉及到结构性问题时，人们期待有能力的和专业的信息。在出售共管公寓时，要详细询问有关公共财产的问题，因为这些股份也是和单位一起购买的。

提示：我们在看房预约时对可能的问题提供帮助。在选择潜在买家的过程中，我们已经进行了预选，这样既不浪费时间也不浪费精力。

我们为您接管销售谈判。凭借多年的经验，我们可以非常成功地进行单位销售的谈判。作为房地产经纪人，我们保持客观，不允许自己在做出决定时受到压力。

• 看房预约提示

出售公寓的步骤：结论

总之，出售公寓是一个需要做好准备的项目。耐心和谈判技巧是销售阶段的关键。在确定购买价格时，要依靠专家的估价。不要把价格定得太高或太低。根据估计的市场价值，决定出售的时机是否合适。以下是出售公寓的最重要的里程碑。

平面图和土地登记册–在出售你的公寓之前，要获得相应的平面图、土地登记册的摘录和其他必要文件。

经纪人的佣金–考虑到根据联邦州的情况，在销售中要收取经纪人的佣金–但这在销售项目的各个阶段都会得到回报。

遗产税–在出售继承的房屋时，你必须考虑可能要缴纳的遗产税。我们将很高兴为您提供关于使用或出售继承的住宅物业的建议。作为业主，你需要注意什么？更多关于出售继承财产的话题

离婚–离婚后出售公寓或房屋时也有许多细节需要考虑。我们的专家知道法律上的隐患和问题–即使是在离婚时的危急出售情况下。你需要牢记什么？更多关于离婚后出售财产的信息

贷款–尽管有尚未偿还的贷款，但仍可出售公寓，但有各种法律问题需要考虑。通常情况下，贷款可以由未来的买家接管。我们的专家熟悉赎回和承担贷款的基本条件。更多关于房地产贷款的话题

税收 – 出售公寓可能还涉及某些费用，如税收。我们可以给你一个预期费用的初步估计。

钥匙交接

钥匙在签署最终购买合同的当天交接。买方已经支付了购买价格，卖方交出钥匙作为回报。这一象征性的姿态结束了 “所有权和拥有权的转移”。

买方在签署购买合同的当天就拥有该房产。他或她可以住在里面，也可以按照自己的意愿租出去。这也转移了所有风险和附带的费用。应由业主为房产购买保险（水灾、火灾、盗窃……）。此外，还有必须支付的地方税、费用和任何共同拥有的工程。

为了在交出出租公寓的钥匙时在法律上保护自己，有几点需要考虑。你肯定不希望被不必要的装修费用所困扰吧？

• 交接的良好技巧（外部）：交接钥匙

提前移交钥匙(临时购买协议)

许多买家在签署初步购买合同时已经想拿到钥匙。例如，开始房产的建设工作，商店的配件等。这种提前交接钥匙的做法对买家来说是有利的，可以节省时间或方便。然而，不等购买合同签署就提前交出钥匙，会给你这个卖家带来风险。

从卖家的角度来看

如果销售不成功，作为卖方的你可能在自己的房产上有一个没有权利要求或所有权的占用者。尽管如此，在有疑问的情况下，他仍然可以在财产上停留很长时间。例如，如果买方没有获得抵押贷款，如果市政厅行使其优先购买权，如果买方死亡，就可能出现这种情况。

如果买方进行了重大工程，那么房产的实质可能已经被削弱了。有时会发生这样的情况：买方在施工过程中发现了建筑缺陷的存在，于是决定不再购买该房产。在这种情况下，买方可能会试图向卖方要求赔偿所做的工作，因为他觉得被欺骗了。

如果在出售前将钥匙交给买方，而发生了灾难（火灾、水渍等），这一般会导致与保险公司发生问题，并要求对灾难进行赔偿。

对于卖家来说，提前移交钥匙会带来很多不利因素

房地产经纪人和联系人：ETW

在出售你的公寓时要慢慢来。作为Lukinski，我们为您的公寓销售提供重要的帮助。在出售您的房产时，我们可以节省时间和金钱。从估价到提交契约和文件，再到准备博览会，我们接管了重要的和促进销售的职能，以便短期内顺利出售您的住宅物业。相信我们在销售谈判方面的经验–会有回报的

请与我们的房地产团队和公寓的联系人联系–我们期待着您的问题!

• 经纪人/共管人 – 联系人
• 扁平化评估– 提示、计算和错误

出售房地产。XXL指南+检查表

程序、费用和提示–所有这些都是关于土地、公寓、住宅、别墅、公寓楼的免费大文章。学习如何出售房产，一步步来：出售房产。

出售公寓：3个阶段的检查表

你已经知道出售房产的3个阶段吗？

1. 准备：准备财产和销售
1. 财务规划和销售时机
2. 聘请房地产经纪人
3. 记录和文件
4. 提高财产价值
5. 确定报价价格
6. 创作揭露性文章
2. 销售阶段：推销房产，寻找买家
1. 市场财产
2. 与潜在的买家联系
3. 筛选和选择潜在的买家
4. 信用检查
5. 查看日期
6. 销售谈话和购买价格谈判
3. 销售交易：购买合同直至移交
1. 在公证处起草购买合同
2. 公证员任命
3. 土地登记册的输入和付款处理
4. 财产移交
5. 公证费和经纪人佣金
6. 缴税

在本指南中，你将一步一步地学习所有步骤。非常适合那些出售其第一处房产的人。

• 出售财产

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