销售时的危险：需要注意的事项!检查清单

在我们讨论物质错误、风险和危险之前，重要的是。

销售和流程：一步步了解

在犯错之前有更多的基础知识？

在我们关于出售财产和房地产的大指南中，我们已经讨论了出售房屋、公寓、地块和公司时的许多重要方面。无论是房地产还是物业，都有很大的区别。我们甚至有更具体的指南，明确涉及房屋、公寓、土地甚至别墅和公寓楼的销售。

现在，它不再是关于过程的问题，而是关于从准备到销售阶段过程中出现的错误!

一切都始于许多问题。而这是一件好事!因为问题意味着你不只是表面上关注销售房地产的过程。

Price, marketing, documents & Co.

事先有一个提示，总是问自己这样的问题。因为这样一来，你会很快意识到，出售房地产并不是一项简单而直接的工作。这就是为什么你现在最好在早期阶段就把你的房产销售情况告知自己。

• 什么时候应该或必须完成销售？
• 你如何对你的房产进行估价以获得可靠的要价？
• 采用哪种营销策略？
• 你如何确保你对有关各方的可及性？
• 你通过电子邮件和电话提供哪些信息？
• 你如何确保买方的融资到位？
• 你需要准备好哪些文件？
• 何时支付购房款/移交房产？

问题一个接一个，让我们一步步走过这典型的15个错误。

计划用于销售的时间太少

时间不多？压力已经来临–错误一：许多人在出售他们的第一处房产时，都认为一切都会很快发生！这是不可能的。毕竟，生活空间是稀缺的。即使在营销方面做了一切可能的工作，从报纸广告到房地产门户网站，有些房产多年来一直是真正的滞销品。

数量不是一切，质量才是最重要的。

事实上，房地产大量地失去了吸引力，特别是由于错误。太多的门户网站，太多的房地产经纪人，广告做了太长时间–为什么？潜在的买家正是问自己这个问题，并迅速转向下一个报价。毕竟，他们有自由选择的权利。价格压力开始了。如果因为为销售计划的时间太少而出现时间压力，许多卖家不得不接受损失。

强制出售带来的压力：搬家、新的融资和公司。

如果时间变得紧张，例如，由于私人或职业的原因，必须进行销售（！），往往只有一条路可走，即大幅降低购买价格。因此，当时间压力增加时，损失是相当大的。

提示：一定要提前计划好你的房产销售，至少提前2个月。

也会出现压力，因为其他贷款必须通过出售来提供服务。也许新的房产已经融资，旧的房产必须立即出售，正如这里的文章“快速出售房屋“所描述的那样。

时间压力从来都不是好事，只会给房地产卖家带来不利。

出售的错误时机

错误2 – 原则上，时间因素有两个参数。

参数1）在一年中的什么时候出售最好，那么人们什么时候会寻找房产？此外，许多人等待，因为2）毕竟财产的价值每年都在增加。

1. 在一年中的某个特定时间销售
2. 升值后卖出

但什么时候才是出售房产的正确时机？许多人知道，他们自己的财产，无论是土地、公寓、房屋还是公寓楼，其价值一般都会继续上升。由于经济因素（货币贬值[通货膨胀]），当然也因为生活空间稀缺，特别是在汉堡、慕尼黑这样的城市，但也有像卡塞尔、杜塞尔多夫或布伦瑞克这样的小城市。由于移民，人口不断增长，人们被吸引到城市，房价也相应地年年上涨。

永久性价值提升的因素。

1. 通货膨胀（货币贬值）
2. 通过移民实现人口增长
3. 城市人口外流，许多人迁往城市，远离农村

统计：房价发展（例：德国）

从这里可以看出，在过去20年里，德国的房价几乎是直线上升。统计数据和图表显示了2000年至2020年德国房价的发展（2015年=指数100）。

你可以在Statista找到更多的统计数据

历史上的高效应

在证券交易所，这种效应被称为历史最高点，这意味着由于典型的经济发展，包括财政政策，但也包括世界人口的增加，你的财产得到的金额增加。只需将房地产市场与DAX（德国股票指数）进行比较。

因此，让我们看看里面也发生的赞赏，每年都是一个好年头（除了大流行病等危机）。

季节是否起了作用？

春天、夏天、秋天和冬天，这在销售房地产时有区别吗？谈到季节性因素，你可能会认为，春天和夏天肯定有更多的人搬家，相应地也会有更多的房产被购买。但事实上，租户找房子是相对自发的，而买家则要经历一个较长的过程。有些人不仅仅是看了几周，而是看了几个月和几年。毕竟，房地产不 “仅仅 “是用于出租的收益房产；对于很大一部分私人买家来说，公寓、排屋或独栋别墅是他们的养老保障。所以它必须让人满意，因为人们会在这里呆很长时间。

由于房产搜索周期相对较长，季节性因素对买家来说并不发挥主要作用。

虽然是一个小的，一个非常小的。如果你绝对是在寻找一个答案，那么我建议秋季出售你的财产。人们在春季和夏季制定新的计划，然后必须在夏末/最晚在冬季到来之前实现这些计划。

对财产的描述不准确

错误3 – 揭发书写得不专业 – 房产描述越不精确，你的房产吸引的潜在买家就越少。与其说是长篇大论，不如说是一个好的房产描述或一个完整的房产广告必须包含的最重要的关键数据。

一个对象的描述至少应该包含这些信息。

• 有意义的标题
• 地址，或地点和地区
• 生活空间
• 地面空间
• 单位类型/房屋类型
• 可从以下时间开始
• 房间数量
• 卧室
• 卫生间
• 车库/停车位
• 互联网

特征和额外内容。

• 建筑结构和能源证书
• 制造年份
• 现代化/重新开发
• 对象状态
• 装备
• 加热类型
• 能源来源
• 能源证书

第一步中的文件。

• 平面图

我们作为投资者也不例外!

一个实际的例子：当我们被提供房地产（公寓到公寓楼）时，人们会认为卖家会发送重要信息。然而，在现实中，他们通常只发送一个简短的句子：”我想出售”。没有照片，什么都没有。因此，人们甚至不愿意花时间来回答这样的提议。为什么？如果有10个报价，9个很容易获得，并且有信息（例如，建筑面积、居住空间、房间布局）。这也是买家的行为方式。城市里有很多优惠，哪一个一见钟情，很有吸引力，所以就打开/阅读，哪一个就没有？

完整和全面的信息是最重要和最重要的。因此，一定要注意准确的房产描述，第二个重要因素就是照片。

• 房地产曝光：模板

揭露中的不光彩的照片包括。

错误4–就像揭发一样，糟糕的照片会减少需求–让我们从最重要的事情开始，即你的房产的照片和图像!不管是豪华别墅、市中心的公寓还是城郊的独立屋。在这里，我想用例子向你展示几个标准错误。

1. 从外面看别墅：错误的图片细节
2. 从外面看别墅：错误的图像噪音
3. 从外面看独立的房子：模糊和过度曝光
4. 从内部看公寓。细节和颜色
5. 公寓从内部。照明不佳

在这里你可以看到第一个简单的例子。只要在像Ebay这样的门户网站上看看，你会在那里看到许多这样的照片。这是从外面看的别墅，图像细节有误。此外，相机的分辨率并不高。在之后的例子中，你可以立即看到差异。

公寓前。

后的共管公寓。

只有当信息和视觉刺激结合在一起时，才会对该物体产生真正的兴趣。

其他4个之前/之后的例子可以在这里找到。

• 房地产照片。错误和模板

错误的目标群体和战略

错误5–目标群体一词通常用于市场营销中。目标群体是指对某项提议特别感兴趣的一群人。但为什么目标群体如此重要？

每个需要了解房产信息的人都需要时间，所以要花钱。

许多人在私下出售房产后，立即将其放在eBay和其他门户上。对于小单位，例如70、80平方米的公寓，如果有人真的想自己卖（而且风险自负），那是绝对可以的。但一切都要花费时间，因此又要花费金钱。

直接举两个实际的例子。例如，如果要为一栋有学生公寓的新楼做广告，经典报纸可能不是最佳选择。同样，一个独家别墅在房地产门户网站上是不合适的，每个人都可以看到别墅的细节，保存图片和视频的场所。哪个豪宅的买家希望以后能在某个地方找到自己的别墅？首先要考虑安全方面，安全对这一领域的卖家和买家都非常重要。当房地产被匿名出售时，它被称为非市场房地产。

解决目标群体的问题，首先是。

• 经纪人选择。买方群体和专业知识
• 营销战略：进攻性或非市场性
• 渠道选择（媒体）：报纸到社交媒体
• 对象描述：特别是标题

这里简要介绍一下各种类型的房屋和公寓的营销方式有什么不同。

营销战略基础知识的比较。

• 学生的公寓
• 适合年轻夫妇的共管公寓
• 为有孩子的家庭提供的梯形房屋
• 适合家庭居住的独立式住宅
• 位于市中心的阁楼公寓
• 郊区企业家的别墅
• 作为投资物业的公寓房
• 项目开发商的建筑地块
• 有50个单位以上需要翻新的房产
• 林地或农业用地

房产和它们的主人一样不同。相应地，营销策略也必须单独选择，从经典的新闻纸到社会营销的现代运动。提示：在这里阅读更多关于房地产的社会媒体营销（外部）。因此，每一种类型的房产都需要正确的营销策略，从绝对的匿名和销售到门户网站上的高覆盖率营销。

我们专门从事房地产的匿名经纪业务，直接面向家庭办公室、房地产投资者、建筑公司和开发商。在此阅读更多关于我们的购买简介。

财产的价值被错误地评估了

错误6–如果价格太高，你的房产将找不到任何感兴趣的人–几乎没有人有出售房产的经验，当第一次拜访房产中介时，大多数人都犯了这个典型的错误，后来又导致房产不能及时出售或不能达到理想的要价。这很重要。

出价不是卖价!

在一个具体的案例中，错误，即对财产的不正确估价是什么样子的？

如前所述，德国每年出售的房产只有27.1万多一点。因此，所有8370万居民需要很长时间才能体验到销售是如何运作的。反之，这意味着几乎没有人有出售公寓和房屋的经验。简单计算一下。

• 居民/房产出售=多年，直到每个人都有出售的经验
• 83,700,000 / 271,000 = 308.85，所以大约为309年（不可能）。

因此，当涉及到房产中介的房产估价时，只剩下一件事：信任。

危险!财产估价太高

比较报价–这样你就不会相信你看到的第一个房地产经纪人，你会得到各种比较报价。一个非常好的想法，但也是一个欺骗性的陷阱。让我们来看看原因。

• 经纪人A对你的房产估值为980,000
• 经纪人B对你的房产估值为945,000
• 经纪人C对其房产的估值为115万

你认为哪家房产中介会中标出售你的房产？现在有很大一部分卖家会选择房产中介C，大额报价为115万欧元。这种效果都是人之常情，毕竟至少比对比的报价多了+17万，也就是在销售上多了10%以上。

现在恶性循环开始了，该房产的出价太高了。当然，房地产经纪人在所有可能的门户网站上做广告，以便在某种程度上以所述价格完成交易。但是，如果要价与现实的市场价值不同，就不会这样。当然，有一点谈判的余地总是可以的，但只要金额太高，感兴趣的人只需几秒钟就会跳下去。这意味着你没有收到询问–相应地，许多人没有认识到根本的错误：报价太高。这里我们再来看看对房产的准确描述，这也包括一个坚实的、有依据的报价。

通知。

现实的销售价格（市场价值）加速销售

如果你想卖掉你的房产，不要只是寻找一个 “高价”，与那些也能看到你的房产的关键方面的房地产经纪人接触，不要只是为了得到合同而向你承诺月亮。

很危险，因为许多业主也认为他们的财产有很高的情感价值。然而，潜在的买家对报价没有任何感情上的依恋。

相信房地产经纪人，他们在计算时也会考虑到关键方面。

你可以在这里以及其他地方找到关于房产估价的提示。

• 对房产进行估价

这里有更多细节。

• 汇率属性
• 率平
• 给房子评分
• 评价公寓房

文件和证据丢失

错误7–无法提供文件–如平面图、居住面积计算或土地登记册的摘录）。例如，土地登记册的摘录很重要，因为它直接证明了你是待售房产的所有者。一旦第一个可靠的潜在买家来敲门，你就需要这些（以下）文件。这里有一份简单明了的清单，列出了你在出售房产时需要的文件。

房地产的文件（一般）

房地产销售的一般文件。

• 市政当局的官方地籍图
• 与登记的土地收费有关的土地登记条目和文件
• 房产的平面图/建筑图，建筑说明和建筑许可证书
• 居住空间和可用空间的计算
• 开放空间设计计划
• 建筑物描述
• 建筑许可证和建筑计划
• 财产税通知
• 物业的能源证书

此外，还有上面已经介绍的房产照片。

共管公寓有一些特殊的特点，因为你（通常）并不拥有房产中的所有共管公寓。如果你是几个公寓的业主，并想出售，请看一下我们的房地产购买简介!

共管公寓的文件

对于共管公寓，你需要多拿一些文件。

• 分歧声明
• 有看守人合同的看守人合同
• 商业计划书
• 分区计划（显示特殊和共同财产）。
• 业主团体的社区规则
• 业主会议记录
• 服务费报表
• 维修准备金的数额

物业没有准备好供人看房

错误8–眼睛和你一起吃东西!不仅要有前面介绍的房产照片，作为视觉上的第一印象，而且在看房时，也要做好一切准备。这里我们再次看到了两个销售因素：数字和情感。在访问之前，这些数字通常已经通过数据表、曝光和其他直接的信息交流而被说服。现在，这是一个以视觉和触觉方式呈现财产的问题。

这有点像商务会议，西装表达了你的努力和对细节的关注。如果你穿着运动裤和运动鞋出现在会议上，你通常过着休闲的生活。根据座右铭：”所以如果东西坏了，没问题，你可以以后再做。”对于第一次卖家来说，也许可以从日常生活中进行比较：如果事先对汽车的外部、内部和发动机舱进行了彻底的清洁，那么在汽车销售中平均可以多出23%。

细节，如整洁度、日光&Co–这与房屋和公寓的检查是一样的，在这里，一切都应该准备好，整洁有序。清洁是一个要点，但气味也起着作用。对我个人来说，房间里的新鲜空气也是非常重要的，即使是需要翻新的房产。同样重要的是：日照!和房产照片一样，日光有一个非常特殊的因素，光线和亮度总是很好的卖点。

始终只在白天观看

专业的清洁 – 在第一次看房的前一天，也建议聘请一个专业的清洁团队，可以说是进行基本的清洁。如果预约的时间很好，也值得聘请一个清洁队去详细了解。只需3或4个小时的工作，一个房子就已经完成了很多。这反过来又对购买价格产生了积极影响。对于进一步的看房，快速检查一下一切是否仍然正常就可以了。当一辆车的价值可以如此轻易地增加23%时，很快就可以看出为看车做准备是多么有效。

观看的前一天。清洁到高光泽度

心理学也发挥着作用–此外，还有许多微妙之处，也有一些小的、心理学上的细节，你可以根据目标群体来应用。一个非常普遍的建议是：微笑！这是我的建议。如果你创造一个积极的环境或氛围，你就会创造一个好的心情，从而增加销售的概率。更加深入的是，那只是顺便提到的，一个温暖的饮料!提供清凉饮料的人创造了一个清凉的氛围。一杯咖啡、一杯茶或一杯热巧克力，直接创造了一个完全不同的氛围。

最后一个重要的提示：你总是要参与买方的工作。例如，如果买方对房地产的主题非常精通，我就不做顾问了。如果买方没有经验，我就带着他或她，一步一步地进行房地产销售的过程。然而，有时，一个非常活跃的人可能需要一个活跃的对应方。这一点解释得非常简明扼要，但它只是意味着，卖方已经进行的谈判越多，房屋、公寓楼或地块的销售就越有保障和利润。

再次总结了一下。

• 清洁内部和外部表面
• 第一次看房前一天的专业支持（高光）。
• 参观期间的日光
• 友好的欢迎，开始时的微笑
• 饮料和零食的小胃口（也可用于小范围的交谈）。
• 应对买方的个性

PS: 也要考虑到缺陷!如果这些可以提前修复，购买价格就会增加。对买方来说，成本和（！）努力都被消除了。

低估了销售过程中的努力：查询

错误9–许多第一次卖房的人认为有一两个人联系上了，直接过来看房，一周后房子或公寓就能卖出去。然而，销售过程并不那么简单，因为沟通时间特别长，而且很耗时。由于低估了销售过程中的努力，许多人受到了压力，例如，如果新房产已经有了资金。时间压力是非常糟糕的，正如错误1 “为销售计划的时间太少 “中已经描述的那样。因此，重要的是，你不要低估了出售房产过程中的努力。

在这里，我们也回到了在许多门户上立即被代表的错误。想象一下，你的广告今天在Ebay上，你计算的价格太低。明天你的收件箱中会有100封邮件。他们中的哪些人对该财产真正感兴趣，真正感兴趣？你不可能在第一次看房前就发送100条回复，然后回答询问，打电话，以及所有这些。

特别是这种在第一次沟通中对询问的选择是整个销售过程中非常耗时的因素。找到为数不多的、认真的买家需要大量的经验，通常还有一个好的团队在后台。

销售过程中的谈判：引导对话

错误10 – 在被低估的初步沟通和许多询问之后，还有一个对销售价格更重要的步骤：谈判!如果你在这里没有做好充分的准备，你很快就会遇到有很多批评的人，特别是有经验的房产买家，而价格已经在地窖里了。

一般来说，正是为了这个错误才写出整篇文章。任何认为出售房产的过程很容易的人都在犯一个大错误。只要看看我们这里的目录和各种标题，从 “为销售计划的时间太短 “到 “曝光中的不光彩照片 “再到 “房产没有为看房做准备”。

当然，你可以通过书本获得知识，学习如何去做。但这需要花费时间，而且在第一次、第二次和第三次销售中，往往以 “试验和错误 “为原则。这意味着你通常要为你作为一个初学者所犯的错误付出代价。

潜在客户拖延时间过长

错误11 – 在考察和第一次会谈，或第一次谈判之后，详细的谈判随之而来（通过电子邮件、电话、交换文件）。现在是下一个危险源。潜在的买家拖得太久了!宝贵的时间被浪费了，财产被漫长的上市时间所烧毁。大问题。

在房产出售之前，你想做多少次看房？

正如在第一次沟通中，即在第一次询问中，为半信半疑的询问浪费了大量时间一样，在谈话中也浪费了大量时间。

从第一次看房到交换文件和证件，再到第二次预约，特别是对于较大的房产和物品，会有很多时间过去。有的买家就还把枪交给私人，在谈判的时候请不要和别人说话。如果你与一个非常可靠的买家交谈，这可能是完全合理的，但作为一个私人，你应该如何认识到这一点呢？

如果随后有1或2个月的来回谈判，包括个人约会、电子邮件和电话，但后来没有成交，这种挫折感是很大的。

你一般会注意到，在大多数情况下是一个大错误。

销售阶段是单独设计的

错误12 – 在没有经纪人和专业知识的情况下私下出售 – 私下出售一开始听起来总是很好，毕竟你不必支付经纪人的费用

你知道吗，在德国，超过65%的房产是通过房产中介出售的？特别是在大城市，这个数字要高得多，例如，在柏林有80%。雇用房地产经纪人的原因有很多，对于富人来说，主要是时间和匿名性。我们已经详细讨论了这个过程在最后的错误来源中是多么的耗时。对于没有出售房屋和公寓经验的私人来说，有很多方面的问题，例如，买家的信用检查，出售之初的初步沟通和选择感兴趣的人，直到购买合同以及错误和陷阱，这些我们将在后面讨论。

你可以私下出售，但不能出售第一处房产。简单地说，错误很快就会使你损失10%，15%的购买价格。

如果财产评估不当（见错误6：”财产价值评估不正确”），甚至更多。

我给所有第一次卖家的建议是，与有处理房地产经验的人合作。如果在幸运的情况下，你后来又卖出了第二、第三处房产，你可能会在游戏中更多一些。一旦你卖掉你的第四、第五处房产，你可能就可以单独行动了。

归根结底，与有经验的房地产经纪人进行专业合作，1）节省更多的时间，2）赚更多的钱。在德国，三分之二的房产是通过房产中介出售的，这不是没有道理的。无论如何，中介的一半佣金是由买方支付的（在私人房产的情况下）。此外，还有一些房产不是在房产中介的帮助下正式出售的，而是在像我们这样的家族办公室的帮助下出售的，例如，他们也充当代理人，但只是在一个非常小的私人圈子里。

融资证明（买家的信用度）。

错误13–没有检查买方的信用度–你怎么知道潜在的买方是否真的能买得起你的房产？

在现代商业交易中，已经不可能想象没有信用度检查的情况。每次用信用卡购物时，已经检查了支付事项的可靠性。例如，即使是在电子商店的分期付款购买，也只有在立即检查信用度的情况下才对客户有效。各类信用信息的经典机构是Schufa。自1927年以来，这个以股份公司形式组织的私营信贷机构一直在跟踪人们在支付能力和可靠性方面的可靠性。

信用度对你来说是一个新话题吗？在这里学习一些基本知识。

• 信用度（基础知识）

购买合同中的缺陷被忽视了

错误14–权利，但也有期限，我将只非常简要地讨论这方面的问题，围绕着房地产销售中的法律和立法，或在销售合同中，将要出售的财产。如果有疑问，你应该事先咨询公证员或房地产律师。

这里只是《德国民法典》（BGB）中的一个小例子，关于可能的物质缺陷，你作为第一个卖家，可能根本就没有想到。如果你没有在购买合同中明确排除它们，你仍然对后续的履行负责。

例子。

补救重大缺陷，购买合同中的免责条款：示例

这个例子来自于《德国民法典》第437条第1款、第439条，并指出。

例如，如果待售的现有财产有 重大缺陷，而买方因该缺陷而享有的权利没有被你在购买合同中有效排除，原则上买方总是可以首先要求立即补充履行（即纠正缺陷）。

根据法律规定，在以下情况下存在重大缺陷：”如果购买的物品在风险转移时不具备约定的质量，则存在重大缺陷。

燃烧财产。多户住宅的特殊性+

错误15–大众门户中的大型或独家房产–独家房产如别墅，大型房产如新建筑，特殊项目如土地、林地、农业用地及有限公司–在这篇文章中，我们谈论的是错误，或者说是私人销售大型房产和项目的风险和危险，或者是土地或需要装修的房产超过30、40或50个住宅单位。

买方类型的比较

让我们先来看看不同类型的买家以及他们检查和评估房产的方式。ETW “这个词代表了公寓。我们看了4组买家。

1. 集团：ETW/房子80平米~20万比较冷淡；也意味着买方方面大多没有经验，审查比较少。
2. 集团：150平米~90万/关键买家
3. 集团：200平米~120万/调研买家
4. 组别：250平方米和超过150万/考的买家
5. 集团：大型物业、新建筑、农业用地等。- 特殊物业/非常有经验的买家，大多有自己的房地产办公室

第1-3组，即200平方米以下的房产，大多属于普通房产市场，”只有 “私人对其感兴趣。这里的典型营销策略是。大量的帮助是很大的。通常是委托2或3个代理，房产已经在4或5个门户网站、报纸，甚至可能在社会媒体网络上。

第4组购买超过200平方米的房产，但仍然是私人购买。在这部分购买的人通常已经有了经验，知道自己在建筑结构、测量师等方面的情况。最迟在这里，你需要一个房地产经纪人的帮助来进行谈判。

第5组在流动中购买房产。每季度或甚至每月50个单位（即公寓）。一些投资者直接购买1000个单位，无论是在A区、B区甚至C区。需要翻新的前酒店，被改造成公寓，甚至是林区、农业用地、旧预制建筑等。

第2条规则，来自第5组。

时间（通常）比金钱更重要

第4组和第5组需要独家中介，匿名的财产销售，而不是 “广泛的 “大众和营销，与投资者、房地产基金和家庭办公室直接联系。

在此阅读更多信息。

• 大型房产销售中的错误

出售公寓或房屋时的15个最大错误 – 清单

以下是再次的总结。

1. 计划用于销售的时间太少 – 时间少？压力已经来临
2. 出售的错误时机 – 形势和经济
3. 对财产的描述不准确 – 揭露书写得不专业
4. 揭露中的不光彩的照片 – 就像揭露一样，几乎没有任何需求
5. 错误的目标群体和策略–例如，学生公寓在报纸上而不是在社会媒体上。
6. 房产价值评估不正确–房产找不到买家
7. 文件和证明缺失 – 文件无法提供
8. 房产没有为看房做好准备 – 没有在现场说服潜在的买家
9. 低估了销售过程的努力–这就是很多人的压力，例如，如果新的房产已经有了资金。
10. 销售和谈判被认为是容易的 – 准备工作就只能是半途而废，导致购买价格的损失
11. 销售阶段是单独设计的–在没有地产代理和专业知识的情况下私下销售
12. 潜在客户滞留时间过长–宝贵的时间被浪费了，财产因长时间上市而被烧毁。
13. 融资证明（买方）–不检查买方的信用度
14. 购房合同中的缺陷被忽视–权利，但也是最后期限
15. 烧毁的财产 – 在大众门户中的大型或独家财产

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销售合同：定义和程序

因此，购买合同规范了所有权的转让。从法律的角度来看，你总是买一块土地，不管它是开发的还是未开发的。它包含双方在购买过程中必须遵守的一般条件和条款。当事人必须都有法律行为能力，才能购买房产。

重要的合同内容有。

• 买家和卖家的详细信息
• 购买对象
• 财产说明
• 购买价格和支付条件（日期、分期付款等）。
• 土地转让税
• 经济转让和财产交接（日期）
• 保修条例，如买方在出现隐性缺陷时的撤销权
• 租约和租约
• 输送
• 预先预订
• 持久授权书
• 违约利息
• 特殊安排，如内部装修或翻新
• 其他

法律依据：BGB

合同的基础是法律上的对价，即为财产提供的东西。这可以是金钱，但也可以是与财产交换的任何其他经济物品。当然，它几乎总是一定数量的钱，但对价也可以是另一项财产或仅仅是以后付款的承诺。

§ 433 销售合同的典型义务

(1)根据销售合同，物品的卖方有义务将物品交给买方，并取得该物品的所有权。卖方必须向买方提供没有物质缺陷和所有权缺陷的物品。

(2) 买方有义务向卖方支付商定的购买价格并接受所购买的物品。

摘录。§å¾·å›½æ°‘法典》（BGB）第433条

与动产的购买合同不同，不动产（以及土地或部分土地）的购买不是不拘形式的。这方面的规定来自于《德国民法典》（BGB）第311b条。

法律规定，这种合同必须以书面形式存在，才会有效。因此，你需要一个公证人来使合同正式生效。握手和口头承诺是不够的。这是为了防止欺诈，这是一个对双方都合理的文件流程。

公证员的任务是什么？

一般来说，公证员的主要重点或任务是：第一。

• 法律交易的公证
• 签名的认证

这导致以下领域的法律特别适合公证员。

• 房地产法，如房地产转让的公证
• 继承法，如遗嘱的公证
• 家庭法，如健康护理委托书或婚姻合同
• 公司法，如对AG进行公证或在商业登记处进行登记

一般来说，公证员由买方选择。在第一次公证预约时，你需要准备好所有的重要文件。然后，公证员将根据买方和卖方的规格和模板起草购买合同。

公证后约一周，买方和卖方收到经认证的购买合同。

在公证处签订购买合同的费用

个别项目包括许多个别项目，如购买合同的公证，约为1070欧元。此外，土地抵押登记的费用为435欧元，所有权变更的费用为535欧元。此外，还有监护权、签名认证等费用。最后，你最终获得了约3700欧元。

公证/土地登记的费用：~ 3,700欧元净额

全额付款后的所有权转让

我想再次强调这一点。

作为卖家，要确保你的财产在全额支付购买价之前不会转移给买家。

关于费用的分配：谁支付什么？你应该在购买合同中对此做出明确规定。通常情况下，买方支付的费用为。

1. 公证和土地登记的费用
2. 必要的官方批准的费用
3. 房地产经纪人的佣金

一旦买方向税务局支付了土地转让税，并且购买价格已经全部转让，公证员应该已经收到了取消 “旧 “土地收费的授权。

然后，房产被移交，土地登记处确认买方登记为新业主。

公寓的特殊功能: 讲座

在购买公寓时，销售合同包含额外的内容。

• 如同购买合同中的基础知识（上文）。
• 统一编号
• 社区规则，维护公共财产的费用，电梯等。
• 共同拥有的份额，共同财产的维护储备金或用于翻新的投资
• 公寓，其他房间，如地窖、阁楼、车库、阳台等。
• 共同财产的使用权
• 特别使用权，特权使用，如停车位
• 首付，对于新建筑（尚未完成）而言

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贷款情况一目了然

• 借用的资金数额较大
• 购买房地产通常是通过贷款来融资的
• 偿还贷款时必须支付利息
• 商业银行通常要求以股本作为前提条件
• 个人贷款。低利率和无信用检查
• 用英语说–“贷款

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双重活动一目了然

• 双重活动与经纪人有关
• 经纪人可以同时为卖方和买方行事
• 房地产经纪人的公正性是一个先决条件
• 作为证明代理为双方提供房地产代理，或作为证明代理为一方提供房地产代理，作为中介代理为另一方提供房地产代理
• 买方/卖方必须被告知双重活动的情况

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地役权一览

• 相对于他人的事物的权利
• 3种类型的地役权。有限个人地役权、地役权和用益权
• 有限个人地役权：以某人为受益人的不动产的权利
• 地役权：以另一不动产为对象的不动产权利
• 用益物权：以某人为受益人的财产权利
• 英文 – “easement

回到所有的房地产术语上。

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