出租房屋/公寓房屋出售。地点、条件、估价、房产中介、税费+销售中的所有步骤
出售公寓房[年] – 你想出售你的出租房，并对你的公寓房的程序、房地产经纪人、估价和评估有疑问？在这里，你可以找到所有关于第一个问题的重要答案和完整的销售清单，分为18个简单步骤。首先了解粗略的估值，并进一步了解（文章链接），3种典型的估值方法；如果你想了解它们。随后是价格比较，在A-、B-和C-位置的出租屋之间，以及整个检查清单，包括销售中的所有步骤，包括税收（出租屋的投机税）。你想从我们这里得到一个估值，并有直接购买的选择吗？我很高兴，在这里你可以找到我的详细联系方式。
出售公寓楼[年]：是这样做的
简要定义：出租屋或公寓楼是由一个业主拥有的出租物业（公寓楼、两户住宅，也包括单户住宅）–即不是房主协会。这意味着潜在的买家正在投资于通常是一个更广泛的项目。这就是为什么我为你写了这个关于 “出售公寓楼 “的小的、额外的指南。
不是每个人都有销售房地产和公寓楼的经验，有些人也是第一次面临房地产销售，往往是继承人对这样的房产管理不知所措，因为太远或因其他原因要出售。
在第一次销售之前，当然有很多东西需要了解，首先是（重要的）估价！这是最重要的。在这里学习基本知识。
他们不向自住者出售。投资出租房屋的投资者和资本投资者计算和比较关键数字。销售的准备工作做得越好，你能获得的利润就越多。
对于公寓楼，有3个核心因素适用。
- 你的财产的位置：位置和发展
- 公寓楼的状况：维修和翻新
- 租户、租赁协议和空缺
你的财产的位置：位置和发展
卖家有很多问题，但对很多人来说最重要的一个问题是 “我的出租屋值多少钱”？归根结底，房地产市场，像所有其他市场一样，是关于供应和需求。因此，估价一方面包括房产本身（销售对象），另一方面包括需求方（潜在的买家）。
地点检查：城市、区、街道、门牌号
位置（城市、区和街道）–最重要的方面，不管是多户住宅形式的公寓楼，还是单户住宅或两户住宅，房产的位置对房产价格影响最大，因此也对你的房子的整体估值影响最大。
土地价格
那是什么意思？一个简单的例子：在一个糟糕的C区（例如北威州的杜伊斯堡）的公寓楼对买家来说不如一个好的B区物业（北威州的埃森）有兴趣。因此，C类地区的房地产价格较低。在B区，需求要高得多，房产价格也是如此。在此了解更多关于房产位置的信息。
稍后会有更多的内容，以慕尼黑对杜伊斯堡为例进行计算。
销售时间
在A类地区（如汉堡）的公寓楼，只要有现实的估值和良好的网络，就能迅速售出。特别是在柏林、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡、科隆、慕尼黑、斯图加特和其他拥有大学、学院和良好综合发展的城市。如果 “价格 “合适，在B地也是如此。对于位于C区的公寓楼，销售过程可能需要更长的时间。
在一个现实的销售价格。
- 像汉堡这样的A级地点 – 迅速售出
- 像埃森这样的B级地点–相对较快地售出
- 像杜伊斯堡这样的C区–相对较长（高于价格的销售）。
快速的意思是，如果有一个有效的买家，你将在2-3周内到达公证处。
提示：确认潜在买家的融资情况
这里有一个提示：在你对潜在买家投入大量 “时间 “之前，让他们向你出示他们银行的融资确认书。在这种情况下，X对象的融资金额为X，已经被银行提前批准。
地区和发展
看完了宏观形势，我们再看中观形势，即具体的地区。当然，不仅城市的情况/发展（人口发展、人口统计、经济……）起作用，而且在评估中也考虑到了地区的发展。
最后一步是微观定位，即你的房产的具体街道和门牌号。
因此，如果你想利用第三人的专业知识对你的出租物业进行估价，你就必须公开地址–所以要寻找有推荐信的值得信赖的合作伙伴。
只有在有地址（位置）+检查（条件）的情况下才可能进行估价
想想看，一栋公寓楼，在一条繁忙的主干道上，和仅有200米远的公寓楼，在城市绿地上的区别。
同样的街道，不同的质量和土地价格
这里有一个小小的、有趣的比较。
慕尼黑/莱比锡/杜伊斯堡的售价—-比较!
地点对公寓楼价值的影响也相应较大。作为一个例子，让我们来比较一下一栋有400平方米居住空间的公寓楼，它的建造年份和状况都差不多。在杜伊斯堡（北威州）等C区，莱比锡（萨克森州）的B区和慕尼黑（巴伐利亚州）的A区，400平方米。
慕尼黑。
- 地区：Lehel
- 发售价格：6,671,000欧元
- 莱比锡的差距：+ 4.8米/+ 259 %。
- 杜伊斯堡的差距：+6米/+871 %。
莱比锡
- 地区：Lindenau
- 发售价格：1,860,000欧元
- 慕尼黑之差：- 4.8米
- 杜伊斯堡的差异：-1.2Mio.
杜伊斯堡
- 地区：Hochemmerich
- 发售价格：68.7万欧元
- 慕尼黑之差: – 6米
- 莱比锡的差异: – 120万。
因此，慕尼黑（A区）和杜伊斯堡（C区）的公寓楼之间的差异是相当大的+ 871 %。
地点之后是对他们的公寓楼的仔细观察。
公寓楼的状况：维修和翻新
一处房产做的工作越多，投资者想花的钱就越少。工作越少，投资者愿意支付的费用就越多–这是一条简单而合理的经验法则。
相应地，第二个主要价值因素是你的公寓楼的状况。所有的东西都得到了维护，或者说老公寓楼里也许还有积压的翻新工程？根据维修措施的广泛程度，这必须包括在报价中。
现有的旧房产–无论建于1920年、1930年还是1960年，与 新建筑相比，旧房产都有各自的缺陷和劣势。关于建筑结构、砖石、隔热和隔音的一切，以及你作为业主应该期待哪些维修和缺陷。
房产越老，缺陷的清单就越大。在这份指南中，我实际上是为买家写的，你会发现按年代列出的典型房产集。
评估一栋公寓楼：了解方法
你的房产的市场价值、估价和购买价格 – 如果你想出售你的出租房产，那么有一点很重要。一个知情的、以市场为导向的、现实的购买价格。
为了让你对位置、市场价值、可比房产、建筑结构及公司的复杂性有一个初步印象，并帮助你在销售时避免错误，我们为你写了这篇关于公寓楼估值的指南。价值因素，位置，设备，市场价值，现实价格：这是你如何为你的财产估值。
莱比锡的一个1A的比较，在翻新（对买方来说）或维护良好的现有财产的支出，差异是巨大的。
租户、租赁协议和空缺
因素1）位置，因素2）实质，在出售公寓楼时，估值的第三个主要权重是租户和租赁协议。租户名单和租户历史在这里起着核心作用。你的房子里有哪些住户？商定了哪些条件，租户如何履行其付款义务？
并非每所房子都是完全出租的，有些房子也有空缺。房产的位置在这里也有影响；在C区，空置率自然高于良好的B区或绝对的黄金地段，即A区，那里的居住空间总是供不应求。
关于租户，但也关于房产的状况，有时需要文件和记录来进行具体的估价。非常有经验的房地产经纪人、投资者和开发商，只需要检查房子。
稍后，你将在销售的18个步骤中了解更多这方面的信息。
最后，对于那些第一次销售的人来说，一个重要的问题。
有无房产中介出售？
对于那些第一次卖房的人来说，一个好的、有经验的房地产经纪人是必不可少的。
事实上，经纪人为你分担了很多，真的很多工作。
与你的出租屋不约而同的是，简单的公寓放在房地产门户网站上，寻找购买自住的买家，相应的买家数量很多。
租赁房屋更有可能在个人网络内被中介，有经验的房地产经纪人，有良好的声誉和良好的投资者买方网络。
事实上，很大一部分房产都是通过房地产经纪人进行中介的，特别是当涉及到大型房产、公寓楼，甚至是有很多住宅单元要出售的新楼。
如果你在出售房产时犯错，你将付出沉重的代价。经过专业介绍的房产卖得最好。这就是为什么房地产经纪人取得了最高的销售价格。平均而言，72%的房产是通过房产中介出售的（来源：联邦统计局）。下面是对主要城市的考察。
- 有经纪人的柏林：78.6%
- 杜塞尔多夫的经纪人：76.0%。
- 汉堡的经纪人：65.1%
- 有经纪人的科隆: 63.0%
- 斯图加特的经纪人：56.8%
- 有经纪人的慕尼黑：55.2%
- 有经纪人的法兰克福：53.3
尽管如此，了解销售的步骤是很重要的，因为这将帮助你找到好的和有经验的房地产经纪人来进行销售。有了这些知识，你也可以越来越多地建立起自己的网络，例如，如果你打算在未来更频繁地参与房地产市场。
一步一步来：销售检查表
现在你已经了解了很多关于出租房屋（和公寓楼）的价值或估价，现在是关于房屋的实际销售。不管是独立屋、半独立屋还是公寓楼，所有类型的出租屋最终都是以同样的方式出售的，其中包括18个步骤–除非你碰巧认识一个私人买家，从而可以跳过个别步骤，如曝光、与感兴趣的人沟通和看房。
这就是他们在公寓楼里的销售方式，分18个步骤。
准备：准备和评估租约
准备好财产和销售
销售阶段：潜在的买家和谈判
营销房产并寻找买家
销售处理：移交一栋公寓楼
购买合同直到移交
祝您在销售中取得好成绩!
你有问题吗？你想从我们这里得到一个估值，并有购买选择吗？我很高兴，在这里你可以找到我的详细联系方式。
