购买和租赁别墅。产量，季节，服务费，装修，融资…
买入并出租别墅–是许多业主青睐的模式，特别是位于别人去度假的地方的别墅。例如，西班牙作为一个热点，特别是马略卡岛、
出租别墅：投资回报和价值增加
值得在西班牙租房吗？是的!正如你在后面的例子中所看到的，有些人仅仅通过在旺季和旺季前后的租赁，每年就能产生5%-10%的购买金额。剩下的3-6个月，你自己使用你的别墅。
你是否打算第一次租房？
不仅是租金有利可图，在马洛卡或伊比沙等特殊地点，房产的价值也会增加。在收益率计算之后，会有更多关于这方面的内容。
在这里的指南中了解你需要知道的一切!
租房：别墅的收益
在德国，房产很少作为度假屋使用，在非高峰期出租。如果是这样，计算方法与典型的完全出租的房产有点不同。在一份长期租赁合同中，租户X每月支付Y的款项。在度假胜地租房也意味着有点投机，这取决于淡季和旺季的情况。然而，原则上，财产收益率的计算是相同的。
租金收益目标：租户为你的别墅买单
让我们总结一下良好的财产回报的简单目标。
回报应该很高，以至于你的租户能付清你的别墅。
价值不一，目前好的收益率至少是6%（在德国）。随着国外融资利率的提高，价值也相应增加。多1%的利息直接需要多1%的回报–简单来说就是这样。
计算回报。开始时的例子
通常的收益率计算方式是这样的：计算每年的冷门租金（即月租金*12）。在部分出租的情况下，可能的年度冷门租金也同样重要，但重点是一年中你自己不使用该房产的几个星期或几个月。
简单的计算。
回报=年收入（冷租金）/投资（购买价格和辅助成本）。
快速的例子。
- 6,7 % = 80.000 / 1.200.000
提示!除了别墅（如游泳池等额外设施）和良好的位置，卧室/浴室的数量总是对好的租金价格起决定性作用。
然而，在原则上，一切都保持不变。产量计算。
别墅的收益率总结
事实1）只要你想出租你的房产，计算房产的回报就变得很重要。事实2）简单地说，它把租金的收入与你的库存（购买价格和辅助成本）联系起来，目的是让你的租户，支付你的别墅。
事实3）房地产收益率的结果是一个百分比。如果这个数字（目前）高于6%，可以说所有的运行成本（融资[还款、利息]和维护）都被覆盖了。如果收益率（目前）低于6%，你就按月支付。
这里还是为了说明问题，计算 “通常 “的回报（用于投资的全额租金），并进行调整，计算你也使用的海外出租房产（度假屋）的回报。
公式
计算的公式。
全部出租。
回报=每年的冷门租金（冷门租金*12）/投资（购买价格和辅助费用）。
局部放行。
回报=每年的冷门租金/投资（购买价格和辅助费用）。
所以原则上来说，计算方法是一样的。
租金：哪个别墅的租金是多少？
提示。想知道价值X的房产能租出多少钱？比较度假公寓平台或AirBnb上的报价。使用类似的参数（位置、条件、居住空间、卧室）。
这样，你也可以从当地其他房东的经验中获益，而不必自己做大量的租赁实验。
例子：在主要季节租房–2.6%的回报率!
例如，一个熟人仅在7月份就将他价值210万欧元的房产以5.4万欧元的价格出租。
这个月的产量。
购买价格的2.57%。
在德国，投资者的资本投资主要集中在房地产上，年回报率为6%，所以在伊比沙这样的热点地区，你可以在一个月内赚取几乎一半的必要最低回报。当然，一年中没有提供12次的7月（温度高，许多国家的暑假）。但单是5月至9月的主要季节，就能产生相当数量的回报。
不幸的是，你要支付更多的利息，而且还必须组织租赁。
费用。租赁和房屋服务+优势
那些在马略卡岛、伊比沙岛或马贝拉等热点地区租房的人自然不会自己去打理它。但当地有很好的联系人，他们直接处理一切事务，收取20-25%的租金收入。租房，房屋清洁，维修，花园和游泳池维护。当然，你可以把所有的东西分开来租，但一站式采购是租给认真的租户的最好方式，没有压力。
通过代理机构租赁。
租金收入的20%-25%。
再一次，大的优势。
- 租用别墅
- 与租户的沟通
- 别墅交接（搬入和搬出）。
- 维护
- 户外设施，如花园、游泳池、网球场等。
- 一切没有压力
现在让我们直接看一个有具体数字的实际例子。
优势。出租的回报和价值的增加（房产）。
西班牙热点地区的房地产当然比在 “国内 “购买要贵一些。这就带来了产量上的优势，不是每个人都 “敢于迈出这一步”。此外，你在国外需要更多的股本资本，多达购买价格的50-60%。稍后会有更多关于这方面的内容。
- 良好的回报，往往超过10%。
- 此外，财产价值的增加
购买价格包括装修，例如计算
在这个例子中，你以190万欧元的价格购买了一套房产，包括附属费用，然后再投资24万欧元进行装修，以达到最后的效果。
- 购买价格：1,900,000欧元
- 修复：240,000欧元
- 投资：214万欧元
在6月、7月和8月这样的高峰期，你可以得到50.000至60.000欧元/月，实际情况是，在1月、2月和3月进行了预先预订。我们计算出旺季14,000欧元/周+/-旺季前后1个月；我们也考虑到现实的空置情况和你自己的使用情况，例如在冬季。
计算方法：租金收入
然后几个月的时间就不同了。例子。
- 1月-3月：自我利益
- 四月：空
- 五月：12,000欧元/周
- 六月至八月：14.000欧元/周
- 九月：11,000欧元/周
- 10月-11月：空
- 12月：利己主义
然后，你的回报是由购买价格、租金/房屋服务和收入计算出来的。
- 年冷租金：260,000欧元/年
- 房屋服务（20%）：26,000欧元/年
- 年冷租金（净值）：234,000欧元/年
总而言之。
- 投资：2,140,000欧元/年
- 产量：10.9 % 产量
在德国，收益率超过10%的房产极为罕见，或者位于C区，这就带来了风险。在这里，你买到的是最好的位置，带泳池和海景的别墅。
财产价值的增加
然后，在房产收益率的基础上，还有土地价格的普遍上涨。你知道像Ibiza和Mallorca这样的地方有什么优势吗？空间不是无限的。就像在瑞士一样，例如，建筑空间是有限的，相应地，与你在附近 “家门口 “进行的资本投资相比，真正的土地价格涨幅更大。
以下是《法兰克福汇报》的摘录，从去年开始。
“平均而言，岛屿房产价格上涨了27.2%，市场研究人员记录的最高涨幅是在帕尔马市，为42.1%，其次是西南部，那里的度假房产现在比五年前高出37.8%。”
让我们用27.2%的平均值来计算 “只有”。
- 27.2 % / 5 = 5.45 % p.a.
购买房地产时会产生哪些辅助费用？
如果你真的考虑到所有方面，辅助费用这块的成本是相对广泛的。但也有一些区别。
经纪人的费用
经纪费用 – 在德国，经纪费用（私人购买）在卖方和买方之间各占50%（法律规定）。如果房产从公司卖到公司，经纪费用的分配在买方和卖方之间可以自由分割。在西班牙（也包括伊比沙岛、马略卡岛或马贝拉），中介费用已经包含在房产的购买价格中（标准房产为5%）。
购买别墅的房产税
财富税–如果你在西班牙购买房产，并从股权（非融资）中拿出超过70万欧元的购房款，你必须为超过70万欧元免税额的部分缴税。西班牙的财富税是你带来的净资产的0.2至2.5%。
提示。各个城市的免税额度不同。在加泰罗尼亚和瓦伦西亚，免税额只有50万。 在马德里，免税额是无限的。
例子。
- 别墅的总购买价格：180万欧元
- 股权份额（60%）: : 108万欧元
- 津贴：700,000欧元
- 应税资产：308,000欧元
- 税率：0.3
- 税额：924,00欧元
财富税：表
以下是所有税率与评估限额。
资料来源。WF萨利纳斯。
| 资产规模为欧元 | 如果税款是以欧元为单位 | 来自欧元的资产 | 如果其中的税收是 |
| 0,00 | 0,00 | 167.129,45 | 0,2 |
| 167.129,45 | 334,26 | 167.123,43 | 0,3 |
| 334.252,88 | 835,63 | 334.246,87 | 0,5 |
| 668.499,75 | 2.506,86 | 668.499,76 | 0,9 |
| 1.336.999,51 | 8.523,36 | 1.336.999,50 | 1,3 |
| 2.673.999,01 | 25.904,35 | 2.673.999,02 | 1,7 |
| 5.347.998,03 | 71.362,33 | 5.347.998,03 | 2,1 |
| 10.695.996,06 | 183.670,29 | 还有更多 | 3,5 |
翻新现有房产
翻新和升级 – 你肯定想根据你的愿望和想法来设计你的别墅。要做到这一点，你至少要考虑到升级的费用，而且根据房子的建造年份或最后一次装修，还要考虑到装修费用（花园、游泳池到卧室、厨房、浴室）。
典型的辅助费用一目了然。
- 理论上的旅行费用（现场访问）
- 经纪费用 – 由卖方支付
- 公证费-购买合同
- 土地登记费用–所有权变更
- 修复/升级（针对现有建筑）
- 财富税（700,000欧元起）
- 房产税（购买后）
结论：购买和租赁别墅
你现在真的学到了很多东西。关于季节性时期的租金回报。你已经了解了税收，但也了解了从与房产中介购买到租房维护的额外费用。
有了这些知识，你可以在西班牙找到一个有利可图的别墅出租。
在这里，我有两个额外的提示给你!
代理商：伊比沙岛、马略卡岛和马贝拉别墅组合
作为一名房地产经纪人，我在为客户拉票，我们提供博览会，安排看房，并在现场帮助购买过程，如果需要的话，从公证到融资。在这里可以找到我在马略卡岛、马贝拉和
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